Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société GEII Rivoli Holding SAS a demandé au tribunal administratif de Paris de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2013 et 2014.

Par un jugement n° 1905733/2-1 du 13 avril 2021, le tribunal administratif de Paris a rejeté cette demande.

Procédure devant la cour avant cassation :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 11 juin 2021, 30 novembre 2021 et 7 février 2022, la société GEII Rivoli Holding SAS, représentée par M^e Mathieu Selva-Roudon et M^e Sandra Fernandes, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Paris du 13 avril 2021 ;

2°) de prononcer la décharge et le remboursement des impositions supplémentaires et pénalités mises à sa charge pour les exercices clos en 2013 et 2014 soit une somme totale de 278 154 euros, assortie des intérêts moratoires prévus à l’article L. 208 du livre des procédures fiscales ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le tribunal n’a pas suffisamment motivé son jugement ;

- le tribunal n’a pas respecté les règles relatives à la dévolution de la preuve ;

- la preuve du taux de marché est libre ;

- le recours au référentiel obligataire est possible ;

- elle a justifié de ce que le taux de 5,08 % correspondait au taux qui aurait été pratiqué par des établissements ou organismes financiers indépendants dans des conditions analogues.

Par des mémoires en défense enregistrés les 1er octobre 2021, 12 janvier 2022 et 25 février 2022, le ministre de l’économie, des finances et de la relance conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Par un arrêt n° 21PA03245 du 7 décembre 2022, la cour a rejeté l’appel formé par la société GEII Rivoli Holding SAS.

Par une décision n° 471139 du 5 avril 2024, le Conseil d’Etat, statuant au contentieux a annulé cet arrêt et renvoyé l’affaire à la cour.

Procédure devant la cour après cassation :

Par un mémoire, enregistré le 7 novembre 2024, la société GEII Rivoli Holding SAS conclut aux mêmes fins que précédemment.

Elle soutient que :

- elle n’entend plus se prévaloir du premier rapport qu’elle avait produit ;

- en revanche, elle est fondée à se prévaloir du second rapport qu’elle avait produit, auquel elle joint un complément établi à sa demande et exposant les raisons pour lesquelles les ajustements qui auraient pu éventuellement être pratiqués auraient abouti à accroître le niveau des taux d’intérêt de référence.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 octobre 2024, le ministre de l’économie, des finances et de l’industrie conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu :

- le code de commerce ;

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Gallaud,

- les conclusions de M^me Jurin, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Selva-Roudon, avocat de la société GEII Rivoli Holding SAS.

Une note en délibéré, présenté pour la société GEII Rivoli Holding SAS, a été enregistrée le 26 novembre 2025.

Considérant ce qui suit :

La société par actions simplifiée GEII Rivoli Holding SAS, qui a pour principal objet l’acquisition, la détention, l’administration, le développement et la gestion d’un immeuble situé 174, rue de Rivoli, 1-3 rue de Rohan, 159 rue Saint-Honoré à Paris (1er arrondissement), a fait l’objet d’une vérification de comptabilité qui a porté sur les exercices clos le 31 décembre 2013 et le 31 décembre 2014 au terme de laquelle l’administration a remis en cause la déductibilité d’une partie des intérêts versés à sa société mère, la société de droit luxembourgeois Generali Europe Income Holding SA, en contrepartie de l’apport en compte courant qu’elle lui avait accordé dans le cadre de l’acquisition de cet immeuble. La société GEII Rivoli Holding SAS relève appel du jugement du 13 avril 2021 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2013 et 2014 en conséquence des rehaussements résultant de la remise en cause d’une partie des intérêts évoqués ci-dessus. Par un arrêt n° 21PA03245 du 7 décembre 2022, la cour a rejeté l’appel formé par la société GEII Rivoli Holding SAS. Par une décision n° 471139 du 5 avril 2024, le Conseil d’Etat, statuant au contentieux a annulé cet arrêt et renvoyé l’affaire à la cour.

Sur la régularité du jugement :

Les premiers juges ont répondu au moyen tiré de ce que le taux de 5,08 % des intérêts dus sur l’emprunt accordé par une société liée ne contrevenait pas aux dispositions du I de l’article 212 du code général des impôts et correspondait à un taux de marché de pleine concurrence à la période de conclusion du contrat en cause. Les erreurs de droit qu’ils auraient pu commettre à cet égard, et notamment dans l’attribution de la charge de la preuve, sont sans influence sur la régularité formelle du jugement.

Sur le bien-fondé de l’imposition :

Aux termes du 1 de l’article 39 du code général des impôts dans sa rédaction applicable aux années d’impositions en litige : « Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant / (…) / 3° Les intérêts servis aux associés à raison des sommes qu’ils laissent ou mettent à la disposition de la société, en sus de leur part du capital, quelle que soit la forme de la société, dans la limite de ceux calculés à un taux égal à la moyenne annuelle des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour des prêts à taux variable aux entreprises, d’une durée initiale supérieure à deux ans ». Le I de l’article 212 du code général des impôts prévoit que les intérêts afférents aux sommes laissées ou mises à disposition d’une entreprise par une entreprise liée directement ou indirectement au sens du 12 de l’article 39 sont déductibles dans la limite de ceux calculés d’après le taux prévu au premier alinéa du 3° du 1 de l’article 39 ou, s’ils sont supérieurs, d’après le taux que cette entreprise emprunteuse aurait pu obtenir d’établissements ou d’organismes financiers indépendants dans des conditions analogues.

Il résulte de la combinaison des dispositions citées au point précédent que les intérêts afférents aux sommes laissées ou mises à disposition d’une entreprise par une entreprise qui en détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social ou y exerce en fait le pouvoir de décision, ou qui est placée sous le contrôle d’une même tierce entreprise que la première, sont déductibles dans la limite de ceux calculés à un taux égal à la moyenne annuelle des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour des prêts à taux variable aux entreprises d’une durée initiale supérieure à deux ans ou, s’il est plus élevé, au taux que l’entreprise emprunteuse aurait pu obtenir d’établissements ou d’organismes financiers indépendants dans des conditions analogues. Le taux que l’entreprise emprunteuse aurait pu obtenir d’établissements ou d’organismes financiers indépendants dans des conditions analogues s’entend, pour l’application de ces dispositions, du taux que de tels établissements ou organismes auraient été susceptibles, compte tenu de ses caractéristiques propres, notamment de son profil de risque, de lui consentir pour un prêt présentant les mêmes caractéristiques dans des conditions de pleine concurrence. Ce taux ne saurait, eu égard à la différence de nature entre un emprunt auprès d’un établissement ou organisme financier et un financement par émission obligataire, être celui que cette entreprise aurait elle-même été susceptible de servir à des souscripteurs si elle avait fait le choix, pour se financer, de procéder à l’émission d’obligations plutôt que de souscrire un emprunt.

L’entreprise emprunteuse, à qui incombe la charge de justifier du taux qu’elle aurait pu obtenir d’établissements ou d’organismes financiers indépendants pour un prêt consenti dans des conditions analogues, a la faculté d’apporter cette preuve par tout moyen.

Pour apporter cette preuve, l’entreprise emprunteuse peut notamment s’appuyer sur les taux d’emprunts bancaires accordés, dans des conditions de pleine concurrence, à des sociétés relevant comme elle du secteur non financier, ayant obtenu des notes de crédit voisines de celle qui peut être déterminée pour elle, alors même que ces autres sociétés appartiendraient à des secteurs d’activité hétérogènes, dès lors que les systèmes de notation de crédit élaborés par les agences de notation visent à comparer les risques de crédit des entreprises notées après prise en compte, notamment, de leur secteur d’activité. L’entreprise emprunteuse peut également tenir compte du rendement d’emprunts obligataires émanant d’entreprises se trouvant dans des conditions économiques comparables, lorsque ces emprunts constituent, dans l’hypothèse considérée, une alternative réaliste à un prêt intragroupe.

Il résulte de l’instruction que la société GEII Rivoli Holding SAS a fait l’acquisition, le 22 décembre 2011, d’un immeuble à usage de commerce, de bureau et d’habitation, situé 174, rue de Rivoli, 1-3 rue de Rohan, 159 rue Saint-Honoré à Paris (1er arrondissement), pour un montant de 28 millions d’euros, financée par une augmentation de capital, à hauteur de 12 millions d’euros, et d’un apport en compte courant de son associée unique, la société luxembourgeoise Generali Europe Income Holding SA, à hauteur de 18 millions d’euros, en vertu d’un contrat prévoyant un prêt de ce dernier montant en contrepartie duquel la société requérante s’engageait à verser à sa société mère des intérêts au taux de 5,08 %.

En premier lieu, pour justifier que le taux de 5,08 % correspondait à celui qu’elle aurait pu obtenir d’établissements ou d’organismes financiers indépendants dans des conditions analogues, la société requérante se prévaut d’un tableau établi par elle-même sur la base d’articles de presse et retraçant les taux de prêts obtenus par des sociétés intervenant dans le secteur immobilier. Toutefois, aucun élément du dossier ne permet de constater que ces sociétés présentaient un niveau de risque comparable.

En second lieu, la société requérante produit en appel une nouvelle évaluation fondée, s’agissant de l’appréciation de la notation financière qui aurait pu être la sienne, sur le calcul de deux ratios financiers, dont l’un, dit « loan to value » (LTV), rapporte le niveau d’endettement à la valeur des actifs immobiliers de la société et conduisait en l’espèce à estimer, par comparaison avec les ratios de sociétés foncières françaises et européennes cotées, que la notation financière qu’elle aurait pu obtenir n’aurait pas dépassé la note « BBB » relevant de la cotation de l’agence de notation Standard & Poor’s. Pour justifier que le taux de 5,08 % servi à sa mère ne dépassait pas celui correspondant au taux de pleine concurrence, la société GEII Rivoli Holding se prévaut de cette même évaluation qui, en se fondant sur des données relatives au marché obligataire issues de la base de données financières « Standard & Poor’s Capital IQ », conclut qu’à la date à laquelle l’emprunt en litige avait été contracté, en ce qui concerne des opérations en euros, le taux d’intérêt de marché à 10 ans pour des sociétés non financières notées « BBB » s’élevait à 5,21 %, l’utilisation d’un modèle optionnel, reposant sur les travaux d’économistes, aboutissant quant à elle à un taux de 7,54 %.

S’agissant de l’évaluation du niveau de risque de la société requérante, l’administration fiscale ne peut utilement, pour critiquer la méthode retenue, se prévaloir de ce qu’il a été retenu dans la base de calcul, pour évaluer le ratio LTV de ladite société, une dette financière correspondant exclusivement à l’emprunt dont il convenait d’apprécier le taux, pour remettre en cause le bien-fondé de ce ratio, dès lors que l’objet de celui-ci est précisément de permettre d’évaluer le risque que les obligations du contrat de prêt à intervenir ne soient pas respectées par l’emprunteur, en sorte que cette dette financière ne devait pas être ignorée.

Pour établir que la notation financière qu’elle aurait pu obtenir n’aurait pas dépassé la note « BBB », la société GEII Rivoli Holding SAS produit une étude qui relève que sur les 160 sociétés françaises et européennes cotées, sept d’entre elles, qui sont précisément identifiées, ont communiqué leur notation ainsi que leurs ratios financiers au titre de la période évaluée. L’étude en déduit que, compte tenu des notes attribuées à ces sociétés au regard de ces ratios, il apparaît peu probable que la société GEII Rivoli Holding SAS ait pu obtenir une note de crédit meilleure que « BBB » à la date d’évaluation, dès lors que celle-ci présentait des ratios moins bons que les sociétés identifiées. L’étude s’appuie également sur la grille d’analyse de risque financier de l’agence Standard & Poor’s dont l’utilisation permet de mettre en évidence la cohérence des résultats qui viennent d’être évoqués. Enfin, l’étude relève que, à la différence des sociétés de l’échantillon dont elle a tenu compte, qui sont de taille très supérieure et qui disposent d’un portefeuille constitué d’un grand nombre d’actifs, la société GEII Rivoli Holding SAS ne possède qu’un seul actif et expose de façon motivée qu’il en résulte un risque de crédit qui est en principe supérieur aux autres sociétés, dès lors que « l’effet de portefeuille » permet de diversifier les risques portant sur l’état locatif des actifs et leur variation de valeur, rappelant que l’agence Standard & Poor’s précise que, même avec une structure capitalistique présentant un endettement prudent, une société immobilière disposant d’un portefeuille non diversifié peut difficilement obtenir une note supérieure à « BB+ », laquelle est une note inférieure à « BBB ». L’administration fiscale n’apporte aucun élément de nature à remettre sérieusement en cause l’évaluation faite par cette étude, se bornant à faire valoir le caractère exceptionnel du bien détenu par la société requérante compte tenu du lieu de son implantation. Ce seul élément ne permet pas d’établir que la société GEII Rivoli Holding SAS aurait pu obtenir une meilleure note que « BBB », dès lors que l’ensemble des éléments relevés par l’étude met en évidence que, compte tenu de son secteur d’activité et de ses caractéristiques propres, cette société avait plutôt vocation à obtenir une moins bonne note.

Pour évaluer le taux de pleine concurrence correspondant au niveau de risque de la société GEII Rivoli Holding SAS, l’étude produite par cette dernière s’appuie sur l’exploitation de courbes de taux établies sur la base de l’ensemble des transactions recensées, pour des emprunts en euros contractés par des sociétés de même profil de risque, dans la base de données financières « Standard & Poor’s Capital IQ », étant précisé que ces taux correspondent au taux de rendement des emprunts obligataires, tenant compte de l’ensemble des flux actualisés. Il en ressort que, pour un emprunt d’une maturité de dix ans, ce taux s’établit à 6,29 %, pour l’ensemble des sociétés, à 5,21 % pour les sociétés non financières et à 6,66 % pour les sociétés du secteur immobilier. L’administration fiscale, qui se borne à soutenir que les courbes de rendement produites par la société requérante apparaissent moins précises qu’une recherche de prêts ou d’obligations « classiques » dès lors qu’il s’agit d’un échantillon d’obligations qui ne sont pas directement identifiables, n’apporte toutefois aucun élément permettant de mettre en doute le fait que les données contenues dans cette base, qui recense un grand nombre de transactions, ne reposeraient pas sur un recensement fiable.

En revanche, l’administration fiscale se prévaut d’éléments propres à la situation de l’entreprise qui justifient selon elle que le taux résultant de la mise en œuvre de la méthode retenue par la société requérante soit ajusté.

Il résulte de l’instruction que le contrat d’ouverture de crédit affecté signé le 22 décembre 2011 entre la société Generali Europe Income Holding SA et la société GEII Rivoli Holding SAS stipule que, dans le cas où les parts sociales de l’emprunteur cesseraient d’être détenues à hauteur de 99 % par le prêteur ou une ou plusieurs sociétés, elles-mêmes détenues à hauteur de plus de la moitié du capital et des droits de vote par le prêteur, ce dernier pourrait rendre immédiatement exigibles toutes sommes dues par l’emprunteur au titre des stipulations du contrat et résilier avec effet immédiat ce contrat. De telles stipulations permettent à la société prêteuse de maintenir son contrôle sur la société GEII Rivoli Holding SAS pendant toute la durée du contrat, permettant de s’assurer tant de la bonne exécution du contrat que de la bonne gestion de l’actif immobilier qui génère les revenus permettant de rembourser le prêt. L’administration soutient à juste titre que ces garanties spécifiques, permettant de donner des assurances au prêteur, sont différentes de celles qui sont susceptibles d’être stipulées dans le cadre d’un emprunt obligataire. En outre, il résulte de l’instruction que, dès lors qu’elle contrôle à 100 % la société requérante, la société Generali Europe Income Holding SA a la disposition du bien immobilier en cause dont l’administration fiscale fait valoir la localisation exceptionnelle, au centre de Paris, en face du Carrousel du Louvre. Si l’étude produite par la société requérante relève que les immeubles à usage de bureaux, même ceux qui ont une valeur significative pour être situés à Paris, peuvent voir leur valeur baisser pour des raisons tenant aux dynamiques du marché, aux caractéristiques du bien et de son état locatif, celle-ci n’apporte aucun élément permettant de déterminer dans quelle proportion les surfaces de l’immeuble sont affectées à l’usage de bureaux, alors qu’il ressort de la proposition de rectification que ce bien a été acquis en vue de le louer à usage de commerce, d’habitation ou de bureaux. Ainsi, la société requérante n’établit pas que l’immeuble serait susceptible de se déprécier en sorte que la garantie résultant des stipulations contractuelles évoquées précédemment ne pourrait pas être prise en compte comme élément d’ajustement de comparabilité. Le complément qu’elle a produit à l’étude dont elle se prévaut ne comporte aucune analyse relative à cette garantie et aux caractéristiques particulières de l’actif immobilier de la société requérante, qui permettrait d’apprécier dans quelle mesure elle est susceptible de justifier un ajustement par rapport à la fourchette de taux obtenue par référence au marché obligataire, dans lequel les souscripteurs d’obligation ne bénéficient pas de garanties leur permettant de limiter les risques liés à un tel produit financier, telles que celles dont bénéficie en l’espèce le prêteur.

Il résulte de ce qui précède que la société GEII Rivoli Holding SAS n’apporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce que le taux de 5,08 % n’excède pas le taux de pleine concurrence qu’elle aurait pu obtenir d’établissements ou d’organismes financiers indépendants pour un prêt consenti dans des conditions analogues.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la société Rivoli Holding SAS n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que demande la société GEII Rivoli Holding SAS au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société GEII Rivoli Holding SAS est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société Rivoli Holding SAS et à la ministre de l’action et des comptes publics.

Délibéré après l’audience du 25 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

- M^me Chevalier-Aubert, présidente de chambre,

- M. Gallaud, président assesseur,

- M. Desvigne-Repusseau, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

Le rapporteur,

T. Gallaud

La présidente,

V. Chevalier-Aubert

La greffière,

C. Buot

La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.