Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. E… C… et M^me B… G… ont demandé au tribunal administratif de Melun d’annuler l’arrêté du 6 juillet 2021 par lequel le maire de Chauconin-Neufmontiers a délivré un permis de construire à M. et M^me A… pour la construction d’une maison individuelle et la démolition d’une remise sur un terrain situé rue Pierre Charton à Chauconin-Neufmontiers, ensemble la décision du 22 septembre 2021 du maire de la commune rejetant leur recours gracieux.

Par un jugement avant dire droit n° 2110737 du 1er mars 2024, le tribunal administratif de Melun a, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur la demande afin que soient régularisés, dans le délai de quatre mois, les deux vices tenant à l’incompétence de l’auteur de l’arrêté attaqué en l’absence d’avis conforme du préfet conformément à l’article L. 422-5 du code de l’urbanisme et de la méconnaissance de l’article R. 111-17 du code de l’urbanisme.

Le maire de Chauconin-Neufmontiers a, par arrêté du 18 juillet 2024, délivré un permis de régularisation à M^me F…, à qui le permis de construire initial du 6 juillet 2021 avait été transféré le 28 avril 2022.

Par un jugement n° 2110737 du 7 mars 2025 mettant fin à l’instance, le tribunal administratif de Melun a rejeté la demande de M. C… et de M^me G….

Procédure devant la Cour :

Par une requête, enregistrée le 6 mai 2025, M. C… et M^me G…, représentés par M^e Estellon, demandent à la Cour :

1°) d’annuler le jugement avant dire droit du 1er mars 2024 et le jugement du 7 mars 2025 du tribunal administratif de Melun ;

2°) d’annuler les arrêtés du 6 juillet 2021 et 18 juillet 2024 du maire de Chauconin-Neufmontiers ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Chauconin-Neufmontiers le versement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

le jugement avant dire droit du 1er mars 2024 du tribunal administratif est entaché d’une erreur de droit en qu’il a considéré que le permis de construire du 6 juillet 2021 avait été délivré sous l’empire du règlement national d’urbanisme, en application de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, alors que le bénéfice de la cristallisation des règles d’urbanisme en vigueur à la date d’une déclaration préalable de division de terrain est subordonnée à la division effective du terrain d’assiette de ladite déclaration préalable dans le délai de trois ans de validité de la décision de non opposition à la déclaration préalable ; par conséquent, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, la légalité du permis de construire du 6 juillet 2021 devait être examinée au regard du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) ;

le permis de construire du 6 juillet 2021 a été délivré en méconnaissance de l’article 4 du règlement du PLU ;

le permis de construire du 6 juillet 2021 a été délivré en méconnaissance de l’article 5 du règlement du PLU ;

le permis de construire du 6 juillet 2021 a été délivré en méconnaissance de l’article 7 du règlement du PLU, moyen sur lequel le tribunal a omis de statuer ;

le permis de construire modificatif du 18 juillet 2024 doit être annulé par voie de conséquence de l’illégalité du permis de construire du 6 juillet 2021.

La requête a été communiquée à la commune de Chauconin-Neufmontiers ainsi qu’à M^me F…, qui n’ont pas produit d’observations en défense.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me H…,

- les conclusions de M. Gobeill, rapporteur public,

- et les observations de M^e Estellon pour M. C… et M^me G….

Vu la note en délibéré enregistrée le 16 mars 2026 pour M. C… et M^me G….

Considérant ce qui suit :

Par une décision du 20 septembre 2019, le maire de la commune de Chauconin-Neufmontiers ne s’est pas opposé à la demande de division, effectuée par les consorts F…, en vue de faire construire sur deux lots A et B sur la parcelle cadastrée section B n° 1981. Le 25 février 2021, M. et M^me A… ont déposé une demande de permis de construire une maison individuelle sur la parcelle cadastrée section B n° 1981 (lot B), située rue Pierre Charton à Chauconin-Neufmontiers. Par un arrêté du 6 juillet 2021, le maire de Chauconin-Neufmontiers a accordé le permis de construire sollicité par les époux A…. Par un arrêté du 28 avril 2022, ce permis de construire a été transféré à M^me D… F…. M. C… et M^me G… ont demandé au tribunal administratif de Melun d’annuler l’arrêté du 6 juillet 2021 portant permis de construire. Par un jugement avant dire droit du 1er mars 2024, le tribunal a, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur la demande afin que soient régularisés, dans le délai de quatre mois, les deux vices tenant à l’incompétence de l’auteur de l’arrêté attaqué en l’absence d’avis conforme du préfet conformément à l’article L. 422-5 du code de l’urbanisme et de la méconnaissance de l’article R. 111-17 du code de l’urbanisme. Par un arrêté du 18 juillet 2024, le maire de Chauconin-Neufmontiers a délivré à M^me F… un permis de construire modificatif. M. C… et M^me G… ont demandé au tribunal administratif de Melun d’annuler cet arrêté. Par un jugement du 7 mars 2025 mettant fin à l’instance, le tribunal a rejeté leur demande. Par la présente requête, M. C… et M^me G… relèvent appel du jugement avant dire droit du 1er mars 2024 du tribunal administratif de Melun en tant qu’il a écarté les moyens dirigés contre le permis de construire du 6 juillet 2021 ainsi que du jugement du 7 mars 2025 de ce tribunal qui a rejeté les conclusions de leur demande tendant à l’annulation du permis de construire modificatif du 18 juillet 2024.

Sur le bien-fondé du jugement avant dire droit du 1er mars 2024 du tribunal administratif de Melun en tant qu’il a écarté comme non fondés les moyens dirigés contre le permis de construire du 6 juillet 2021 :

Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Le premier alinéa de l’article L. 442-14 de ce code dispose que : « Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date. ». Enfin, l’article R. 424-18 du même code prévoit que : « Lorsque la déclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain, la décision devient caduque si ces opérations n’ont pas eu lieu dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue ». Il résulte de ces dispositions que le bénéfice de la cristallisation pendant cinq ans des règles d’urbanisme prévue par l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme est subordonné à la division effective de l’unité foncière par le transfert, avant l’expiration du délai de trois ans suivant la non-opposition à la déclaration préalable, de la propriété ou de la jouissance d’au moins un des lots créés, ce transfert fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire. La seule modification du cadastre ou la seule mise en vente de tout ou partie des terrains ne permet pas, en revanche, de regarder cette condition de division effective comme remplie.

Il ressort des pièces du dossier que par arrêté du 28 avril 2021, le permis de construire qui avait été initialement délivré à M. et M^me A… a été transféré à M^me D… F…, propriétaire du lotissement ayant fait l’objet de la décision du 20 septembre 2019. C’est également M^me D… F… qui a déposé la demande de permis de construire modificatif, qui lui a été délivré le 18 juillet 2024 par le maire de la commune de Chauconin-Neufmontiers, aux fins de construire une maison individuelle sur le lot B. Il ressort enfin des pièces du dossier que, le 7 juin 2024, M^me F… avait donné mandat, en tant que propriétaire du terrain, à une agence immobilière pour la représenter dans le cadre de cette procédure de délivrance de permis modificatif. Dans ces conditions, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal administratif, il ne ressort pas des pièces du dossier que la division du lotissement, objet de la décision du 20 septembre 2019 de non-opposition à la déclaration préalable en vue de lotir, ait été effective à l’expiration du délai de trois ans suivant cette décision, soit à la date du 20 septembre 2022. En effet, les éléments du dossier ne permettent pas d’établir qu’à cette date le transfert de propriété du lot B avait eu lieu au profit de M. et M^me A…. Par suite, le projet de ces derniers ne pouvait bénéficier des dispositions de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme.

Il résulte de ce qui précède que c’est à tort que le tribunal administratif a considéré que les dispositions du règlement national d’urbanisme étaient opposables à la demande de permis de construire déposée par M. et M^me A… et a, par voie de conséquence, écarté comme étant inopérants les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Chauconin-Neufmontiers, approuvé le 6 février 2020. Dans ces conditions, il y a lieu pour la Cour d’examiner les moyens tirés de la méconnaissance de ce PLU.

En premier lieu, aux termes de l’article 4 du règlement du PLU : « 1) Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : Les constructions principales donnant sur la rue doivent s’implanter soit : – à l’alignement des voies lorsque les constructions principales le sont. – à l’alignement d’au moins une construction voisine principale dans le cas où au moins une des constructions voisines principales ne soit pas à l’alignement de la voie (…). En cas de parcelles se situant à l’intersection de deux rues, le principe d’implantation de la construction principale devra se faire par rapport à la rue qui participe le plus à l’unité architecturale du tissu urbain ».

Il est constant que la parcelle en litige se situe à l’intersection de la rue du Lavoir et de la rue Pierre Charton et qu’à ce titre, l’implantation de la construction doit se faire par rapport à la rue qui participe le plus à l’unité architecturale du tissu urbain, le PLU de la commune n’apportant aucune précision quant à cette notion. Ainsi que le font valoir les requérants et que cela ressort des pièces du dossier, il n’existe pas d’unité architecturale rue Pierre Charton, dès lors que certaines constructions, qui ne sont pas toutes des maisons à usage d’habitation, ne sont pas situées à l’alignement. En revanche, il existe une forme d’unité architecturale rue du Lavoir, où toutes les maisons sont implantées en retrait de l’alignement, le faîtage des toitures étant parallèle à la voie. Compte tenu de ces éléments, qui ne sont pas contestés par la commune de Chauconin-Neufmontiers, il y a lieu d’apprécier l’implantation de la construction litigieuse au regard de celles de la rue du Lavoir, où les constructions ne sont pas implantées à l’alignement des voies. Il ressort du plan de masse versé au dossier que la maison en litige sera implantée à l’alignement de la rue du Lavoir. Cette maison n’est toutefois bordée par aucune autre construction, étant la première maison devant être construite de ce côté de la voie. Dans ces conditions particulières, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la construction projetée ne sera pas implantée à l’alignement d’au moins une construction voisine principale. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 4 du règlement du PLU doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article 5 du règlement du PLU : « Conformément à l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme, « le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments et ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

Ainsi que l’a jugé le tribunal administratif et en l’absence de tout élément nouveau versé en appel, il ressort des pièces du dossier que le projet s’insère dans un environnement pavillonnaire dans lequel il n’existe pas d’unité architecturale notable ou présentant un intérêt particulier, notamment s’agissant des constructions situées à proximité de la construction projetée. Il ressort également des pièces du dossier que la construction projetée est une maison d’habitation individuelle comportant un étage (R+ 1) implantée en retrait de la rue Pierre Charton et à l’alignement de l’impasse du Lavoir, qu’elle respecte la volumétrie des constructions avoisinantes et prévoit l’utilisation de teintes blanches ainsi que de matériaux en harmonie avec les façades et les toitures des maisons avoisinantes, de nature à limiter son impact sur le voisinage et à lui conférer un traitement architectural inspiré du bâti avoisinant, nonobstant les circonstances que le pignon Ouest soit aveugle et que le faîtage soit perpendiculaire à l’impasse du Lavoir. Dans ces circonstances, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet, par son architecture, ses dimensions ou son aspect extérieur, porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 5 du règlement du PLU doit être écarté.

En dernier lieu, aux termes de l’article 7 du règlement du PLU, seul applicable en l’espèce : « Une place de stationnement pour véhicule motorisé doit présenter : – des dimensions minimales de 5 mètres de long et 2,5 mètres de large (…). ».

En l’espèce, si M. C… et M^me G… soutiennent que les deux places de stationnement prévues dans le projet en litige auraient une longueur de seulement 4,60 mètres et, qu’ainsi, elles ne respecteraient pas la longueur minimale de 5 mètres prévue par les dispositions précitées de l’article 7 du règlement du PLU, ils n’apportent, au soutien de leur moyen, aucune démonstration probante, alors qu’il ressort du plan de masse coté annexé à l’arrêté contesté délivrant le permis de construire que lesdites dispositions réglementaires n’ont pas été méconnues. Le moyen ainsi soulevé doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que M. C… et M^me G… ne sont pas fondés à se plaindre de ce que, par le jugement avant dire droit attaqué du 1er mars 2024, le tribunal administratif de Melun a écarté les moyens dirigés contre le permis de construire du 6 juillet 2021. Ils ne sont pas plus fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué du 7 mars 2025 ayant mis fin à l’instance, le tribunal administratif de Melun a rejeté leur demande.

Sur les frais de l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Chauconin-Neufmontiers, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que M. C… et M^me G… demandent au titre des frais qu’ils ont exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. C… et M^me G… est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. E… C…, premier dénommé, pour l’ensemble des requérants, à la commune de Chauconin-Neufmontiers et à M^me D… F….

Délibéré après l’audience du 12 mars 2026, à laquelle siégeaient :

- M. Ivan Luben, président de chambre,

- M. Stéphane Diémert, président assesseur,

- M^me Hélène Brémeau-Manesme, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 avril 2026.

La rapporteure,

H. BREMEAU-MANESME

Le président,

I. LUBEN

La greffière,

Y. HERBER

La République mande et ordonne au préfet de Seine-et-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.