Vu la procédure suivante :

Procédures contentieuses antérieures :

Sous le n°2300892, M. A… D…, M^me F… E… épouse D…, M^me C… D… et M. B… D… ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d’annuler l’arrêté du 29 décembre 2022 par lequel le préfet des Pyrénées-Orientales a déclaré cessibles, au profit de la commune de Perpignan, les parcelles de terrains nécessaires au projet d’acquisition d’immeubles en vue de la dynamisation et du développement du commerce de la rue des Augustins et de ses abords immédiats et de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Sous le n°2301700, la société civile immobilière Lola a demandé au tribunal administratif de Montpellier d’annuler l’arrêté du 29 décembre 2022 par lequel le préfet des Pyrénées-Orientales a déclaré cessibles, au profit de la commune de Perpignan, les parcelles de terrains nécessaires au projet d’acquisition d’immeubles en vue de la dynamisation et du développement du commerce de la rue des Augustins et de ses abords immédiats et de mettre à la charge de la commune de Perpignan les entiers dépens.

Par un jugement n° 2300571, n°2300892, n°2301699, n°2301700 et n°2301701, rendu le 18 novembre 2024, le tribunal administratif de Montpellier a annulé l’arrêté du 29 décembre 2022 en tant qu’il a déclaré cessible le lot n°1 de l’immeuble situé …, appartenant à la société civile immobilière Lola, a rejeté le surplus des demandes d’annulation et a rejeté la demande de la commune de Perpignan présentée sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Procédure devant la cour :

Par une requête, enregistrée le 19 janvier 2025, M. A… D…, M^me F… E… épouse D…, M^me C… D… et M. B… D…, représentés par M^e Manya, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement rendu le 18 novembre 2024 ;

2°) d’annuler l’arrêté de cessibilité du 29 décembre 2022 ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761- 1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le jugement est irrégulier dès lors que leur mémoire complémentaire contenant des éléments nouveaux n’a pas été communiqué en méconnaissance du principe du contradictoire ;

- il est également irrégulier en ce qu’il n’a pas pris en compte leur note en délibéré, enregistrée le 7 novembre 2024 ;

- c’est à tort que les premiers juges ont retenu, à l’instar du préfet des Pyrénées-Orientales, que M. A… D… était usufruitier et non nu-propriétaire de la parcelle ayant fait l’objet de l’arrêté de cessibilité ;

- en outre, leur locataire, qui aurait eu droit à une indemnité d’éviction, ne s’est pas vu notifier l’arrêté de cessibilité ;

- ils sont fondés à invoquer, par la voie de l’exception, l’illégalité de l’arrêté du 9 octobre 2020 déclarant d’utilité publique le projet d’aménagement en litige dès lors que ce dernier arrêté est insuffisamment motivé, qu’il ne prévoyait pas une condition fixant la durée minimale de vacance des locaux concernés, que l’utilité publique du projet ne pouvait être retenue dès lors que l’expropriation, qui ne concernait que leurs propres locaux commerciaux, n’était pas nécessaire ou pouvait se réaliser sur une partie seulement des immeubles pour réaliser le projet d’aménagement de locaux commerciaux.

Par un mémoire, enregistré le 28 novembre 2025, la commune de Perpignan, représentée par la société Vial – Pech de Laclause – Escale- Knoepffler – Piret – Huot et Joubes, conclut à la confirmation du jugement contesté, à la confirmation de l’arrêté de cessibilité du 29 décembre 2022 et à ce qu’une somme de 3 500 euros soit mise à la charge des consorts D… en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire, enregistré le 24 décembre 2025, le ministre de l’intérieur conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 8 octobre 2020 déclarant d’utilité publique le projet sont nouvelles en appel et par là même irrecevables ;

- le surplus des conclusions doit être rejeté comme non fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Delphine Teuly-Desportes, présidente-assesseure,

- les conclusions de M^me Michèle Torelli, rapporteure publique,

- les observations de M^e Bardoux, substituant M^e Manya, représentant les consorts D… ;

- et les observations de M^e Diaz, représentant la commune de Perpignan.

Considérant ce qui suit :

1. Après ouverture d’une enquête publique, qui s’est tenue du 25 novembre au 13 décembre 2019, le préfet des Pyrénées-Orientales a, par un arrêté du 9 octobre 2020, déclaré d’utilité publique le projet d’acquisitions d’immeubles en vue de la dynamisation et du développement du commerce de la rue des Augustins et de ses abords immédiats sur le territoire de la commune de Perpignan (Pyrénées-Orientales). Par un arrêté du 29 décembre 2022, le préfet des Pyrénées-Orientales a déclaré cessibles au profit de la commune de Perpignan les parcelles de terrains nécessaires au projet déclaré d’utilité publique. Les consorts D… et la société civile immobilière Lola ont demandé l’annulation de l’arrêté de cessibilité. Par un jugement, rendu le 18 novembre 2024, le tribunal administratif de Montpellier a annulé l’arrêté du 29 décembre 2022 en tant qu’il a déclaré cessible le …, appartenant à la société civile immobilière Lola et a rejeté le surplus des demandes des requérants. Les consorts D… relèvent appel de ce jugement rendu le 18 novembre 2024 et demandent l’annulation de l’arrêté du 29 décembre 2022.

Sur la régularité du jugement :

2. D’une part, l’absence de communication de deux mémoires, que les consorts D… ont déposés dans l’application Télérecours, les 7 mars et 19 juin 2024, soit avant la clôture de l’instruction, n’affecte pas le respect du caractère contradictoire de la procédure à leur égard et ne saurait, dès lors, être utilement invoquée par eux-mêmes. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance du principe du contradictoire ainsi soulevé ne peut qu’être écarté.

3. D’autre part, lorsqu’il est saisi, postérieurement à la clôture de l’instruction et au prononcé des conclusions du rapporteur public, d’une note en délibéré émanant d’une des parties à l’instance, il appartient dans tous les cas au juge administratif d’en prendre connaissance avant la séance au cours de laquelle sera rendue la décision. S’il a toujours la faculté, dans l’intérêt d’une bonne justice, de rouvrir l’instruction et de soumettre au débat contradictoire les éléments contenus dans la note en délibéré, il n’est tenu de le faire à peine d’irrégularité de sa décision que si cette note contient l’exposé soit d’une circonstance de fait dont la partie qui l’invoque n’était pas en mesure de faire état avant la clôture de l’instruction et que le juge ne pourrait ignorer sans fonder sa décision sur des faits matériellement inexacts, soit d’une circonstance de droit nouvelle ou que le juge devrait relever d’office.

4. Si les consorts D… font valoir que leur note en délibéré, adressée le 7 novembre 2024, et, au demeurant, visée dans le jugement contesté, aurait dû être communiquée aux autres parties, ils y rappellent seulement des éléments figurant dans les mémoires enregistrés les 7 mars et 19 juin 2024, avant la clôture de l’instruction. En outre, cette note ne contenait ni l’exposé d’une circonstance de fait dont ils n’étaient pas en mesure de faire état avant la clôture de l’instruction, ni l’exposé d’une circonstance de droit nouvelle. Dans ces conditions, le tribunal n’était pas tenu de rouvrir l’instruction et de soumettre au débat contradictoire les éléments contenus dans cette note. Par suite, le moyen tiré de l’irrégularité du jugement ainsi soulevé doit être écarté.

Sur le bien-fondé du jugement :

En ce qui concerne les moyens soulevés, par la voie de l’exception, à l’encontre de l’arrêté du 9 octobre 2020 :

5. L’arrêté de cessibilité, l’acte déclaratif d’utilité publique sur le fondement duquel il a été pris et la ou les prorogations dont cet acte a éventuellement fait l’objet constituent les éléments d’une même opération complexe. Dès lors, à l’appui de conclusions dirigées contre l’arrêté de cessibilité, un requérant peut utilement se prévaloir, par la voie de l’exception, de l’illégalité de l’acte déclaratif d’utilité publique ou de l’acte le prorogeant, quand bien même le requérant aurait vu son recours en excès de pouvoir contre la déclaration d’utilité publique ou l’acte la prorogeant, être rejeté.

6. D’une part, il convient, par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges au point 10 du jugement contesté, d’écarter le moyen tiré de l’insuffisance de motivation de l’arrêté du 9 octobre 2020 déclarant d’utilité publique le projet d’aménagement en litige.

7. D’autre part, aux termes de l’article L. 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ; « L’expropriation, en tout ou partie, d’immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d’une enquête et qu’il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu’à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées. (…) »

8. Il appartient au juge, lorsqu’il se prononce sur le caractère d’utilité publique d’une opération nécessitant l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers, de contrôler successivement qu’elle répond à une finalité d’intérêt général, que l’expropriant n’était pas en mesure de réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation et, enfin, que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social, la mise en cause de la protection et de la valorisation de l’environnement, et l’atteinte éventuelle à d’autres intérêts publics qu’elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente.

9. En l’espèce, l’opération a pour objet l’acquisition de vingt-huit locaux commerciaux de la rue des Augustins et de la rue de la Fusterie et de deux parcelles de voirie, se situant au carrefour des quartiers anciens de Saint-Jacques, la Réal, Saint-Mathieu et Saint-Jean, et ayant donné lieu à de lourdes opérations de rénovation urbaine, en vue de la redynamisation du centre-ville, à laquelle participent également les projets concomitants de création d’un grand musée et d’un pôle universitaire.

10. Il ressort des pièces du dossier que ce projet, par l’acquisition, la rénovation, puis la location des locaux commerciaux à des commerçants à des prix raisonnables, tend à soutenir l’activité économique du centre-ville, et entend également, par un renouveau des commerces de proximité, remédier au taux de vacance des locaux commerciaux près de deux fois plus élevé que le taux moyen et recréer les conditions de l’attractivité de ce quartier pour enrayer le phénomène de paupérisation qu’il subit. Dans ces circonstances, et ainsi que l’a, au demeurant, relevé le commissaire-enquêteur, cette opération poursuit un but d’intérêt général réel et suffisant quand bien même il conviendrait, selon l’une des préconisations du commissaire-enquêteur, de l’accompagner d’une politique de stationnement plus ambitieuse, sans que les consorts D… puissent utilement invoquer la circonstance, postérieure à l’arrêté déclarant d’utilité publique ce projet, que la commune n’aurait pas fait réaliser les places de stationnement permettant la redynamisation du secteur. En outre, compte tenu du nombre d’immeubles concernés, rappelé au point précédent, les consorts D… ne sauraient sérieusement soutenir que l’opération aurait pu être réalisée par d’autres moyens, en accompagnant notamment les propriétaires dans la rénovation de leurs biens puis, en prenant à bail tous les locaux commerciaux et en obtenant, au préalable, l’autorisation de chaque propriétaire afin de sous-louer ces mêmes locaux à des prix attractifs. En effet, ces solutions, au demeurant, peu étayées et ne permettant pas la maîtrise du foncier commercial ni celle du montant des loyer, n’auraient pas permis d’atteindre des objectifs du même ordre que ceux recherchés par l’opération projetée. Ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier que l’opération projetée pourrait se réaliser dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation.

11. Il appartient également au juge, s’il est saisi d’un moyen en ce sens, de s’assurer, au titre du contrôle sur la nécessité des atteintes au droit de propriété, que l’inclusion d’une parcelle déterminée dans le périmètre du projet n’est pas sans rapport avec l’opération déclarée d’utilité publique.

12. En se bornant à indiquer que la parcelle pour laquelle ils sont titulaires de droits réels, située au …, et cadastrée …, supporte un immeuble bâti comprenant, au rez-de-chaussée, un local commercial et, à l’étage, un appartement d’habitation actuellement loué par une personne vulnérable, les consorts D… n’apportent aucun élément de nature à établir que l’inclusion de cette parcelle dans le périmètre d’expropriation serait sans rapport avec le projet de la commune. Enfin, la circonstance que l’opération projetée comporte des parcelles sur lesquelles sont implantés des immeubles avec des locaux non vacants est sans incidence sur son utilité publique dès lors que seule l’enquête parcellaire menée ultérieurement a pour objet d’identifier les locaux à exclure et à faire figurer dans l’arrêté de cessibilité. Par suite, le moyen tiré de ce que l’opération projetée n’aurait pu porter que sur la partie du bâtiment comportant les locaux commerciaux ne peut qu’être écarté.

13. Il résulte de ce qui précède que les consorts D… ne sont pas fondés à invoquer, par la voie de l’exception, l’illégalité de l’arrêté du 9 octobre 2020 déclarant d’utilité publique l’opération en litige.

En ce qui concerne les moyens soulevés à l’encontre de l’arrêté de cessibilité :

14. Aux termes de l’article L. 132-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’autorité compétente déclare cessibles les parcelles ou les droits réels immobiliers dont l’expropriation est nécessaire à la réalisation de l’opération d’utilité publique. Elle en établit la liste, si celle-ci ne résulte pas de la déclaration d’utilité publique. »

15. D’une part, les consorts D… soutiennent que l’arrêté de cessibilité n’a pas été notifié à leur locataire qui est particulièrement vulnérable. Toutefois, les conditions de notification d’un acte administratif sont sans incidence sur sa légalité. Au surplus, les dispositions de l’article R. 131-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne prévoient une notification au locataire que dans l’hypothèse où le domicile du propriétaire est inconnu. Le moyen ainsi soulevé ne peut, en tout état de cause, qu’être écarté.

16. D’autre part, la circonstance que M. A… D… aurait été désigné, dans l’arrêté de cessibilité du 29 décembre 2022, comme usufruitier du bien immobilier et non comme nu-propriétaire indivis, est sans incidence sur la légalité de l’arrêté en litige. Or, au demeurant, ainsi que les appelants l’admettent eux-mêmes, M. A… D… après avoir reçu donation, consentie, le 29 mai 2019, par sa conjointe, M^me F… E… épouse D…, également mentionnée dans le même arrêté, a, par un acte notarié, établi le 4 septembre 2019, fait donation à ses enfants, C… et B… D…, de la nue-propriété de l’immeuble situé … et en a donc conservé, dans cette mesure, l’usufruit. Il suit de là que l’erreur de fait ainsi soulevée ne peut qu’être écartée.

17. Il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée en défense par le ministre de l’intérieur, que les consorts D… ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande d’annulation de l’arrêté du 4 juillet 2022.

Sur les frais liés au litige :

18. D’une part, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l’Etat, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme sollicitée par les consorts D… au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. D’autre part, dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge des consorts D… la somme que la commune de Perpignan sollicite sur le même fondement.

D E C I D E :

Article 1er : La requête présentée par les consorts D… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Perpignan en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A… D…, à M^me F… E… épouse D…, à M^me C… D…, à M. B… D…, à la commune de Perpignan et au ministre de l’intérieur.

Copie en sera adressé au préfet des Pyrénées-Orientales.

Délibéré après l’audience du 17 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Massin, président de chambre,

M^me Teuly-Desportes, présidente-assesseure,

M^me Dumez-Fauchille, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026.

La rapporteure,

D. Teuly-Desportes

Le président,

O. Massin

La greffière,

M-M. Maillat

La République mande et ordonne au ministre de l’intérieur en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.