Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La SCCV Ville d’Avray Développement, la société Duval Développement Île-de-France et la société Duval Développement ont demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise de condamner la commune de Ville d’Avray à verser à la SCCV Ville d’Avray Développement une somme de 1 639 253,29 euros, assortie des intérêts au taux légal, à la SAS Duval Développement Île-de-France la somme de 911 963 euros, assortie des intérêts au taux légal et à la SAS Duval Développement la somme de 40 268 euros, assortie des intérêts au taux légal.

Par un jugement n° 2101859 du 4 avril 2023, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté cette demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête, enregistrée le 2 juin 2023, la SCCV Ville d’Avray Développement, la société Duval Développement Île-de-France et la société Duval Développement, représentées par la SCP Lacourte Raquin Tatar, agissant par M^e Vincent Guinot, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de condamner la commune de Ville d’Avray à verser à la SCCV Ville d’Avray la somme de 1 639 253,29 euros, assortie des intérêts au taux légal ;

3°) de condamner la commune de Ville d’Avray à verser à la SAS Duval Développement la somme de 911 963 euros, assortie des intérêts au taux légal ;

4°) de condamner la commune de Ville d’Avray à verser à la SAS Duval Développement la somme de 40 268 euros, assortie des intérêts au taux légal ;

5°) de mettre à charge de la commune de Ville d’Avray la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

Sur le jugement du 4 avril 2023 :

il est entaché d’une erreur de droit relatif à la substitution de motifs de la décision du 8 juin 2020 ;

il est entaché d’une erreur de qualification des faits en retenant que la commune n’avait pas commis d’agissements fautifs dans le cadre de l’instruction de la demande de la SCCV ;

Sur l’engagement de la responsabilité de la commune aux fins d’indemnisation :

la décision est insuffisamment motivée ;

la commune a commis une faute en refusant, sans base légale, le permis de construire ;

la commune a commis plusieurs agissements fautifs durant l’instruction du dossier ;

la faute de la commune leur a causé d’importants préjudices ;

elles sont fondées à demander réparation des préjudices subis.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 31 août 2023 et 4 juin 2024, la commune de Ville d’Avray, représentée par M^e Busson, conclut au rejet de la requête et à la condamnation des requérantes à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

le code de l’urbanisme ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Etienvre,

- les conclusions de M^me Roux, rapporteure publique,

- et les observations de Me de Champeaux, pour les sociétés appelantes et celles de M^e Busson pour la commune de Ville d’Avray.

Une note en délibéré présentée pour la commune de Ville d’Avray a été enregistrée le 23 janvier 2026.

Considérant ce qui suit :

La SCCV Ville d’Avray Développement, filiale des sociétés « Duval Développement Île-de-France » et « Duval Développement », a déposé le 13 décembre 2019 auprès des services de la commune de Ville d’Avray une demande de permis de construire concernant un projet immobilier sur le terrain situé 65-67 rue de Sèvres. Par un arrêté du 8 juin 2020, le maire de la commune a refusé la délivrance du permis sollicité au motif que le projet porterait atteinte aux lieux avoisinants. Le 24 juin 2020, la SCCV a formé un recours gracieux contre cette décision, rejeté le 17 août 2020. Par un jugement du 4 avril 2023, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté la demande des sociétés SCCV Ville d’Avray Développement, Duval Développement Île-de-France et Duval Développement tendant à l’indemnisation des préjudices qu’elles ont subis du fait de la faute qu’a commise le maire en refusant illégalement de délivrer le permis de construire. Les sociétés requérantes relèvent appel de ce jugement et persistent à demander réparation des préjudices subis.

Sur la régularité du jugement attaqué :

Hormis dans le cas où le juge de première instance a méconnu les règles de compétence, de forme ou de procédure qui s’imposaient à lui et a ainsi entaché son jugement d’une irrégularité, il appartient au juge d’appel, non d’apprécier le bien-fondé des motifs par lesquels le juge de première instance s’est prononcé sur les moyens qui lui étaient soumis, mais de se prononcer directement sur les moyens dirigés contre la décision administrative contestée dont il est saisi dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel. Les sociétés requérantes ne peuvent, par suite, utilement se prévaloir d’une erreur de droit ou d’une erreur de qualification juridique dont les premiers juges auraient entaché leur décision.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

En ce qui concerne la responsabilité :

Aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition (…) ».

En premier lieu, si l’arrêté contesté fait bien mention de l’article 11 du plan local d’urbanisme (PLU) dont il fait l’application, ce dernier ne vise pas les faits constitutifs d’une violation de la règle de droit, à savoir l’ensemble des travaux qui ne rentre pas en conformité aux dispositions visées. Par suite, et considérant qu’à la lecture de la décision il est impossible de déterminer quels sont les travaux qui entrent en opposition avec les dispositions visées, les requérantes sont fondées à soutenir que la décision par laquelle le maire de Ville d’Avray leur a refusé la délivrance du permis de construire qu’elles avaient sollicité méconnaît les dispositions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance fautive de motivation de la décision doit être accueilli.

En deuxième lieu, les requérantes soutiennent que le comportement de la commune lors de l’instruction du permis de construire sollicité est constitutif d’une faute de nature à engager sa responsabilité. Toutefois, il ne résulte pas de l’instruction que les services de la commune ont eu un comportement trompeur envers les sociétés de nature à les induire en erreur quant à leur chance de se voir délivrer un permis de construire.

En troisième lieu, il résulte de l’instruction que, comme l’ont retenu les premiers juges à bon droit, le projet porté par les sociétés requérantes étant sur une parcelle dont le tissu urbain environnant présente un style architectural et des constructions sans aucune homogénéité particulière, et ne présentant pas en lui-même des caractéristiques susceptibles d’impacter négativement son environnement, les requérantes sont fondées à soutenir que c’est à tort que le maire de la commune s’est fondé sur les dispositions de l’article 11 du PLU pour refuser de délivrer à la SCCV Ville d’Avray Développement le permis de construire sollicité.

En quatrième lieu, aux termes de l’article UD.7.3 b, propre à la zone UD, du titre IV du PLU de la commune de Ville d’Avray : « Les prescriptions mentionnées à l’article 7 du titre III s’imposent. En complément, les dispositions propres à la zone UD sont les suivantes : (…) Exceptés les cas prévus à l’article 7.4 ci-après, en cas d’implantation en retrait des limites séparatives, les constructions doivent respecter une distance minimum, mesurée perpendiculairement en tout point de la façade : – En cas de façade avec baie : au moins égale à la hauteur de la construction prise depuis le terrain naturel avant travaux, sans être inférieure à 8 m. – En cas de façade sans baie : au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction prise depuis le terrain naturel avant travaux, sans être inférieure à 3 m. A… le calcul des retraits : – pour les constructions à toiture plate (toiture terrasse), la hauteur est mesurée au sommet de l’acrotère ; – pour les constructions à toiture à pente(s), la hauteur est mesurée à l’égout du toit ou à la partie supérieure de la baie la plus haute si elle dépasse l’altitude de l’égout du toit. ». Aux termes de l’article 7 des dispositions générales du PLU : « Dans le cas de construction existante ne respectant pas les règles de l’article 7 concerné, les travaux d’extension, de surélévation ou d’amélioration peuvent être réalisés s’ils n’aggravent pas la situation de la construction au regard de la règle (réalisés sans dépasser le prolongement des murs existants). Toutefois, aucune baie nouvelle ou agrandissement de baie existante ne peut être réalisé sans respecter le calcul des retraits prévus dans l’article 7 concerné ».

Ces dispositions prévoient expressément la possibilité de procéder à des surélévations et à des extensions verticales. Quant à la mention « réalisés sans dépasser le prolongement des murs existants » comprise entre parenthèses, elle précise le type de travaux ne venant pas aggraver la situation au regard de la règle édictée. Il en résulte qu’une surélévation, réalisée dans le prolongement des murs existants, qui ne crée donc pas de décrochage par rapport à la façade existante réduisant la distance du retrait, peut être légalement autorisée. Par suite, les sociétés requérantes sont fondées à soutenir que le maire ne pouvait se fonder sur ces dispositions pour prendre la décision de refus contestée.

En cinquième lieu, l’article UD 12 du règlement du PLU fixe des normes minimales pour le stationnement des véhicules motorisés, y compris les 2 roues, en fonction de la destination de la construction projetée. A… les constructions à destination d’habitation, les règles varient selon qu’elles sont situées à plus ou à moins de 500 mètres d’une gare.

10. En l’espèce, il est constant que le projet se situe à moins de 500 mètres de la gare. Il s’ensuit que les règles suivantes devaient être respectées : à savoir la création de 0,5 place par logement locatif social financé par un prêt aidé par l’État, ou par logement locatif intermédiaire ou résidence universitaire et d’une place pour les autres catégories de logement.

11. Il résulte de l’instruction que le projet prévoit la création de 25 logements, dont 8 logements sociaux générant 4 places de stationnement et 17 logements générant 17 places, soit un total de 21 places. La notice du projet révèle qu’est prévue la création de 8 places de parking en extérieur et 19 en sous-sol, ce qui répond aux exigences du PLU. La violation de l’article UD 12 ne constitue donc pas un motif sur lequel la commune pouvait se fonder pour refuser le permis de construire sollicité.

12. En sixième et dernier lieu, la commune de Ville d’Avray a également fait valoir en première instance que le projet de la SCCV Ville d’Avray Développement méconnait l’article UD 9 du règlement du PLU, qui porte sur l’emprise au sol des constructions. Celle-ci est limitée à 30 % de la surface totale du terrain d’assiette dans la zone UDc, au sein de laquelle se situe le projet.

13. Toutefois, si la commune fait en l’espèce valoir des incohérences entachant le dossier de demande de permis de construire, qui ne lui auraient pas permis de s’assurer du respect de cette règle, il ressort du plan figurant sur la notice du projet que l’emprise au sol est de 590 m² ce qui correspond à 28,7 % de la surface de la parcelle d’une surface totale de 2 055 m². A supposer même que la surface de la construction projetée soit de 582 m², comme cela apparaît également sur la notice, alors l’emprise au sol serait encore moindre et toujours inférieure à 30 % de la surface de la parcelle. Ce motif ne saurait donc justifier un refus de délivrance du permis de construire sollicité.

14. Il résulte de ce qui précède qu’aucun des motifs invoqués par la commune ne pouvait justifier la décision de refus en litige. La responsabilité pour faute de la commune doit être en conséquence engagée.

En ce qui concerne les préjudices indemnisables :

15. A… obtenir l’indemnisation des préjudices qu’elles invoquent, il appartient aux sociétés requérantes, d’une part, d’établir le caractère certain de ces préjudices et, d’autre part, de justifier d’un lien de causalité direct entre ces préjudices et la faute commise par la commune.

16. En premier lieu, l’ensemble des demandes portant sur des frais exposés antérieurement au retrait de leur première demande de permis de construire, retrait motivé par l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France (ABF) rendu le 16 novembre 2018, sont sans lien direct avec les fautes commises par la commune.

17. En deuxième lieu, les sociétés font état de 600 euros de frais de notaires, engagés dans le cadre de la signature de la promesse unilatérale de vente avec les propriétaires de la parcelle devenue caduque du fait du refus illégal de permis de construire. Cette promesse a été signée antérieurement à la première demande de permis de construire mais a ensuite été prolongée par deux avenants, signés les 18 septembre 2018 et 4 novembre 2019, afin de permettre la présentation d’une nouvelle demande de permis, déposée le 13 décembre 2020. Seuls les frais de notaires liés à la signature de ces deux avenants sont directement en lien avec la faute commise par la commune et ouvrent droit à réparation. Il sera fait une juste appréciation de ce chef de préjudice en l’évaluant à 400 euros.

18. En troisième lieu, il résulte de l’instruction que la SCCV Ville d’Avray Développement a dû verser mensuellement aux propriétaires du terrain auprès desquels elle a conclu la promesse de vente une indemnité d’immobilisation d’un montant de 5 000 euros. Les versements antérieurs au retrait de la première demande de permis ne pouvant être inclus dans le préjudice indemnisable, la commune devra indemniser les sociétés requérantes de ce chef de préjudice à hauteur de la somme de 85 000 euros.

19. En quatrième lieu, les sociétés requérantes produisent diverses factures faisant état de frais bancaires engagés par la SCCV Ville d’Avray Développement. Dès lors que cette société a été constituée pour la réalisation du projet immobilier en cause, ces frais doivent être regardés comme présentant un lien direct avec l’arrêté illégal. Ils devront être indemnisés à hauteur de 1 110,65 euros, ce qui correspond aux frais engagés postérieurement au 16 novembre 2018, date de retrait de la 1ère demande de permis de construire.

20. En cinquième lieu, les sociétés requérantes font état de dépenses relatives au montage juridique et financier de l’opération, comprenant les assurances, la création de la société Ville d’Avray Développement, les formalités de publication, de domiciliation de l’entreprise, ainsi que des frais comptables. Cependant, seuls les frais engagés postérieurement au 16 novembre 2018 présentent un lien suffisamment direct avec l’arrêté fautif. Ils sont justifiés par la facture du 12 mai 2019 relative à des honoraires comptables pour l’année 2019 d’un montant de 2 396,40 euros, par la facture du 14 novembre 2019 relative à la prorogation de la caution en lien avec l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 1 000 euros, par la facture du 28 octobre 2019 relative à la domiciliation de la société entre janvier et décembre 2019 d’un montant de 446,40 euros, soit un montant total de 3 842,80 euros, qu’il y a lieu de mettre à la charge de la commune.

21. En sixième lieu, la SCCV Ville d’Avray Développement établit avoir engagé des frais pour des études marketing à hauteur de 1 560 euros dont elle doit être indemnisée.

22. En septième lieu, il résulte de l’instruction que des frais de géomètre ont été engagés auprès de la société Geosat. Les sociétés requérantes doivent être indemnisées de ce chef de préjudice à hauteur de 1 680 euros, montant établi par la facture du 30 mars 2019, l’autre facture versée aux débats étant antérieure au retrait de la 1ère demande de permis.

23. En huitième lieu, il résulte de l’instruction que la SCCV Ville d’Avray Développement a fait procéder à des études de sols et géotechniques ainsi qu’à des diagnostics. Au titre de la période postérieure au retrait de la 1ère demande de permis de construire, la société devra être indemnisée à hauteur de 12 768 euros, somme correspondant à des frais de mission hydrogéologiques et aux diagnostics plomb et amiante.

24. En neuvième lieu, les sociétés requérantes devront être indemnisées des frais de maîtrise d’œuvre qu’elles ont supportés à hauteur de 48 672 euros, correspondant aux sommes versées à la société CQFD architecture, avec laquelle un contrat a été conclu le 21 mars 2019. En revanche, si les sociétés requérantes soutiennent avoir versé à cette même société une somme de 5 616 euros correspondant à des honoraires dus au titre des diligences accomplies en phase PC, cette somme n’est établie par aucune facture jointe au dossier.

25. En dixième lieu, les sociétés requérantes sont fondées à être indemnisées de la somme de 1 104 euros exposée pour la réalisation de prestations de contrôle technique et présentant un lien direct avec la faute imputée à la commune.

26. En onzième lieu, les sociétés requérantes soutiennent que le refus illégal de permis de construire leur a directement causé un préjudice financier, résultant de ce qu’elles ont dû mettre du personnel à disposition de la SCCV Ville d’Avray Développement, laquelle ne disposait, elle-même, d’aucun moyen humain afin de mener à bien le projet. Elles l’évaluent à 361 109 euros, pour la société Duval Développement Ile-de-France et à 40 268 euros pour la société Duval Développement. Toutefois, les seuls documents internes tels que des fiches de postes et des tableaux d’activité ne permettent d’établir, de manière certaine, ni l’affectation des salariés ni le volume horaire dédié à ce projet ni, en tout état de cause, le préjudice qui aurait été subi du fait de cette mise à disposition (recrutement pour remplacer le personnel mis à disposition, retards ou difficultés dans la réalisation de leurs propres missions). En l’absence de caractère certain, les sociétés requérantes ne peuvent demander à être indemnisées de ce chef de préjudice.

27. En douzième et dernier lieu, les sociétés requérantes soutiennent avoir subi un préjudice résultant de la perte de gains attendus de la réalisation du projet.

28. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d’un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

29. En l’espèce, les sociétés requérantes invoquent seulement des éléments de contexte assez généraux relevant du marché du logement tendu en Île-de-France et se prévalent de la rareté de l’offre de logements à la vente sur le territoire communal, de la situation de la commune au regard du nombre de logements sociaux, de la qualité du projet et de l’engagement de l’office public de l’habitat des Hauts-de-Seine à acquérir huit logements. Elles produisent, par ailleurs, un état prévisionnel des dépenses et recettes attendues de l’opération immobilière projetée, étant précisé que la phase de commercialisation n’avait pas débuté. Dans ces conditions, elles ne peuvent être regardées comme justifiant du caractère certain de leur manque à gagner. Leur demande tendant à la condamnation de la commune à leur verser la somme 1 386 227,57 euros à ce titre, de même que leur demande d’indemnisation du préjudice résultant de la non-perception d’honoraires par la société Duval Développement Île-de-France, qui lui auraient été dus par la SCCV Ville d’Avray Développement en cas de réalisation du projet doivent être dès lors rejetées.

30. Il résulte de tout ce qui précède que les sociétés requérantes sont seulement fondées à demander à la commune de Ville d’Avray le versement, à la SCCV Ville d’Avray Développement, d’une indemnité totale de 156 137,45 euros.

Sur les intérêts :

31. Lorsqu’ils ont été demandés, et quelle que soit la date de cette demande, les intérêts moratoires courent à compter du jour où la demande de paiement du principal est parvenue au débiteur ou, en l’absence d’une telle demande préalablement à la saisine du juge, à compter du jour de cette saisine.

32. Ainsi qu’il est demandé par les sociétés requérantes, la somme allouée au point 30 portera intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020, date de réception par la commune de Ville d’Avray de la demande indemnitaire préalable.

Sur les frais liés à l’instance :

33. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge des sociétés requérantes le versement d’une somme au titre des frais exposés par la commune de Ville d’Avray et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Ville d’Avray le versement d’une somme globale de 2 000 euros au titre des frais exposés par les sociétés requérantes et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : Le jugement n° 2101859 du 4 avril 2023 du tribunal administratif de Cergy-Pontoise est annulé.

Article 2 : La commune de Ville d’Avray est condamnée à payer à la SCCV Ville d’Avray Développement la somme de 156 137,45 euros au titre du préjudice subi, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020.

Article 3 : La commune de Ville d’Avray versera à la SCCV Ville d’Avray Développement, la société Duval Développement Île-de-France et la société Duval Développement une somme globale de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Les conclusions de la commune de Ville d’Avray tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la SCCV Ville d’Avray Développement, à la société Duval Développement Île-de-France, à la société Duval Développement et à la commune de Ville d’Avray.

Délibéré après l’audience du 20 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M. Etienvre, président de chambre,

M. Pilven, président-assesseur,

M. Clot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 février 2026.

Le président-assesseur,

J-E. Pilven

Le président-rapporteur,

F. Etienvre

La greffière,

S. Diabouga

La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.