LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Lyon, 27 juin 2013), que M. X… a consenti à la société Fralene une promesse de vendre une maison d’habitation ; que cette société a refusé de réitérer la vente en reprochant à M. X… d’avoir modifié l’état de l’immeuble ; que M. X… a assigné en perfection de la vente la société Fralene qui, à titre reconventionnel, a demandé sa résolution ;

Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que la cour d’appel qui, par motifs adoptés des premiers juges, a implicitement mais nécessairement qualifié d’immeubles par destination les éléments meublant la salle de bain de l’étage (meuble haut et miroir), aux motifs que s’ils ne sont pas scellés à plâtre, ils sont fixés sur des chevilles pénétrant le mur, dont la dépose crée une détérioration des faïences verticales qui devront être remplacés en totalité faute de disposer d’une réserve permettant de ne remplacer que les éléments percés, a violé les articles 524 et 525 du code civil ;

2°/ que la cour d’appel, qui a qualifié les faïences décoratives posées en frise dans la salle de bains d’immeuble par destination au seul motif que ces faïences « étaient, quant à elles, véritablement scellées à plâtre dans le mur », sans rechercher, comme cela le lui était demandé, si ces faïences qu’elle qualifiait elle-même de « décoratives » pouvaient constituer un élément indispensable à une utilisation conforme de l’immeuble vendu, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 524 et 525 du code civil, ensemble l’article 1614 du même code ;

3°/ qu’il relève du pouvoir souverain du juge du fond d’apprécier si l’inexécution de certaines des obligations d’un contrat synallagmatique présente une gravité suffisante pour en justifier la résolution ou la résiliation ; que pour dire que la gravité des violations des stipulations contractuelles justifie la résolution de la vente, la cour d’appel a retenu, d’une part, que cette gravité résulte de la circonstance que les parties ont entendu expressément stipuler à l’acte l’interdiction faite au vendeur de procéder à toute modification des lieux, y compris enlèvement de meubles immeubles par destination, conférant un caractère essentiel à cette obligation, d’autre part, que les reprises réalisées par le vendeur n’ont jamais été acceptées comme satisfactoires par la société Fralene ; que ce faisant, la cour d’appel a méconnu ses pouvoirs, violant ainsi l’article 1184 du code civil ;

4°/ qu’en appel, M. X… invoquait le caractère économiquement insignifiant des détériorations alléguées au regard de la valeur de la maison, privant de toute gravité les prétendues violations contractuelles ; qu’il ajoutait que le comportement de la société Fralene, qui avait clairement marqué sa volonté de lever les conditions suspensives alors qu’elle avait connaissance des détériorations dont la réparation était prise en charge par M. X…, démontrait qu’à ces yeux, ces détériorations n’étaient pas de nature à justifier la résolution du contrat, ce dont il résultait qu’elle n’était pas recevable à la réclamer en justice ; que la cour d’appel, qui a laissé ces conclusions sans réponse, a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la dépose du meuble haut et du miroir de la salle de bain, fixés par des chevilles pénétrant le mur, entraînait une détérioration des faïences murales qui devaient être remplacées en totalité et que les faïences décoratives posées en frise dans la salle de bain, scellées à plâtre, avaient été arrachées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui a pu retenir que la dépose de ces éléments par M. X… caractérisait une violation grave de la stipulation de la promesse de vente interdisant à M. X… d’apporter toute modification des lieux, a pu en déduire que la demande de résolution de la vente devait être accueillie ;

D’ou il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X… ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. X…

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir débouté M. X… de ses demandes tendant au constat du caractère parfait de la vente, à la réalisation forcée de celle-ci et à la condamnation de la société FRALENE à lui payer les sommes de 900 000 euros, montant du prix de vente, et de 90 000 euros au titre de la clause pénale,

Aux motifs propres que « 1 – Les parties ont souscrit, en la forme authentique, un compromis de vente, le 1er mars 2012, portant sur une propriété située au 112 chemin de Fontanière, pour un prix de 900 000 euros, la société Fralène qui est un marchand de biens immobiliers, ayant renoncé à la condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit, et l’acte de vente devant être réitéré au plus tard le 11 juin 2012. 2 – Il est certain que toutes les conditions suspensives ont été levées au 06 juillet 2012, date du courrier du notaire du vendeur. 3 – Il est aussi certain que la S.A.R.L. Fralène a fait connaître son intention de ne pas réitérer malgré les mises en demeure. 4 – La S.A.R.L. Fralène soutient que le vendeur a modifié l’état de la maison après la signature du compromis, alors que celui-ci stipulait, dans une clause expresse, l’interdiction de modifier les lieux après le compromis, et qu’il n’a donc pas respecté cette obligation générale et absolue. 5 – Elle fait donc valoir que Marc-Michel X… a failli à son obligation légale de délivrance d’une chose conforme telle qu’elle résulte des articles 1604 et 1614 du Code civil et à son obligation contractuelle de sorte que le jugement doit être confirmé. 6 – Le compromis stipule ce qui suit : « Le vendeur s’interdit pendant le temps qui précédera la réitération par l’acte authentique d’apporter toute modification par rapport à leur état actuel et d’une manière générale s’oblige à les gérer en bon père de famille. Il s’interdit à ce titre de démonter et d’emporter tous éléments ayant la qualification d’immeubles par destination, notamment glaces scellées dans les murs, cheminées et leurs inserts, robinetterie, sanitaires (lavabo, baignoire, WC) ainsi que moquettes, douilles électriques, portes, poignées de porte) ». 7 – Et il résulte des dispositions de l’article 1614 du Code civil que le vendeur ne doit pas détériorer la chose vendue pendant le temps précédant la réitération de la vente en acte authentique, dans la mesure où il doit livrer une chose conforme à celle qu’il a vendue et donc dans le même état. 8 – Cette obligation est en effet générale et absolue et ne souffre aucune exception quelle que soit la gravité de la détérioration. . 9 – Dès lors et comme le premier juge l’a admis dans des motifs pertinents que la Cour adopte, les stipulations contractuelles et les dispositions de la loi n’ont pas été suspectées (sic) par le vendeur Marc-Michel X… qui ne peut remplir pleinement son obligation de délivrance de sorte que la non réitération de la vente n’est pas imputable à une faute de la S.A.R.L. Fralène. 10 – Et ce d’autant que cette dernière n’a jamais accepté les travaux de réfection proposés par Marc-Michel X… en ce qui concerne la détérioration des faïences de la salle de bains qui composaient la frise décorative scellée à plâtre dans le mur. 11 – Il s’ensuit que le jugement attaqué doit être confirmé. 12 – Par ailleurs, la société Fralène qui n’a commis aucune faute civile n’a pas à indemniser Marc-Michel X… d’un quelconque préjudice pour un manque à gagner et pour ne pas avoir réitéré l’acte authentique. La demande de dommages-intérêts de Marc Michel X… est donc mal fondée en toutes ses branches » ;

Et aux motifs, réputés adoptés des premiers juges, que « Il n’est pas contesté que les conditions suspensives stipulées au compromis ont été levées, la vente étant dès lors parfaite. Le compromis stipule clairement que le vendeur … « s’interdit à ce titre de démonter et d’emporter tous éléments ayant la qualification d’immeuble par destination, notamment glaces scellées dans les murs, cheminées et leurs inserts, robinetterie, sanitaires (lavabo, baignoire, WC) ainsi que moquettes, douilles électriques, portes, poignées de porte) ». Il est constant pour n’être pas contesté que le vendeur a procédé à la dépose d’éléments meublants scellés dans les murs, ce qui résulte des photographies jointes au courrier de protestation adressé par la défenderesse le 3 juillet 2012 (pièce Fralène n° 2) qui démontre qu’un meuble haut de cuisine a été démonté, qu’il en a été de même d’un miroir et d’un meuble dans la salle de bain du premier étage, que dans cette même salle de bain des pièces de carrelage en forme de frise haute ont été arrachées, que les poignées des portes des meubles de cette pièce sont manquantes, que de la même façon meuble haut et miroir de la salle de bain du rez de chaussée ont été enlevés, que le miroir de la pièce d’eau du premier étage a également disparu. Ces interventions, non contestées, doivent, pour caractériser une violation des obligations conventionnelles, s’appliquer à des immeubles par destination, au sens des articles 524 dernier alinéa et 525 c’est-à-dire des effets mobiliers scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment ou lorsqu’ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils ont attachés. Il est constant que le vendeur a fait procéder à des travaux de remise en état qui selon le devis Pollet versé au débat ont consisté en de simples travaux de peinture. Le meuble de cuisine enlevé était fixé au mur par des chevilles et non scellé, et la remise en état du mur qui le supportait n’a consisté qu’en une reprise de la peinture, le support n’ayant pas été détérioré au sens des dispositions susvisées. Le même raisonnement s’applique au miroir de la pièce d’eau du premier étage. Il en va autrement des éléments meublant la salle de bain de l’étage (meuble haut et miroir), certes non scellés à plâtre mais fixés sur des chevilles pénétrant le mur et dont la dépose crée une détérioration des faïences verticales dès lors que subsistent les chevilles dans leurs orifices, dans des carrelages qui ne peuvent demeurer en l’état et devraient être remplacés en totalité faute de disposer d’une réserve permettant de ne remplacer que les éléments percés, ce qui caractérise la détérioration dont ils sont atteints, au sens des dispositions susvisées. Il n’est pas plus contestable que les faïences décoratives posées en frise dans la salle de bain étaient, quant à elles, véritablement scellées à plâtre dans le mur, ce que démontrent les photographies jointes au courrier du 3 juillet 2012 susvisé. Force est de constater que sont ainsi caractérisées des violations des stipulations rappelées ci-dessus. Leur caractère de gravité justifie la résolution de la vente, telle que la sollicite la partie défenderesse. Cette gravité résulte de la circonstance que les parties ont entendu expressément stipuler à l’acte, comme rappelé ci-dessus, l’interdiction faite au vendeur de procéder à toute modification des lieux, y compris enlèvement de meubles immeubles par destination, et donc par là même convenir du caractère essentiel de cette obligation. Il est en outre déterminant de constater que le vendeur prétend avoir réparé son manquement en prenant en charge des travaux de réfection pour 1 099,34 euros, dont il a été constaté (cf. ci-dessus) qu’ils consistaient en de simples travaux de peinture et ne sont pas de nature à réparer parfaitement les dommages causés au mur ni à remplacer les immeubles par destination enlevés. Il n’est pas proposé d’autre réparation du dommage subi par l’immeuble ni du préjudice subi par l’acquéreur. Les reprises réalisées par le vendeur n’ont d’ailleurs jamais été acceptées comme satisfactoire par la défenderesse. Dès lors, il sera fait droit à la demande reconventionnelle en résolution de la vente, de sorte que le demandeur sera débouté de ses demandes tant principale que subsidiaire, le refus de réitérer la vente ne pouvant être porté à faute de l’acquéreur » ;

Alors, d’une part, que la Cour d’appel qui, par motifs adoptés des premiers juges, a implicitement mais nécessairement qualifié d’immeubles par destination les éléments meublant la salle de bain de l’étage (meuble haut et miroir), aux motifs que s’ils ne sont pas scellés à plâtre, ils sont fixés sur des chevilles pénétrant le mur, dont la dépose crée une détérioration des faïences verticales qui devront être remplacés en totalité faute de disposer d’une réserve permettant de ne remplacer que les éléments percés, a violé les articles 524 et 525 du Code civil ;

Alors, d’autre part, que la Cour d’appel, qui a qualifié les faïences décoratives posées en frise dans la salle de bains d’immeuble par destination au seul motif que ces faïences « étaient, quant à elles, véritablement scellées à plâtre dans le mur », sans rechercher, comme cela le lui était demandé, si ces faïences qu’elle qualifiait elle-même de « décoratives » pouvaient constituer un élément indispensable à une utilisation conforme de l’immeuble vendu, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 524 et 525 du Code civil, ensemble l’article 1614 du même Code ;

Alors, encore, qu’il relève du pouvoir souverain du juge du fond d’apprécier si l’inexécution de certaines des obligations d’un contrat synallagmatique présente une gravité suffisante pour en justifier la résolution ou la résiliation ; que pour dire que la gravité des violations des stipulations contractuelles justifie la résolution de la vente, la Cour d’appel a retenu, d’une part, que cette gravité résulte de la circonstance que les parties ont entendu expressément stipuler à l’acte l’interdiction faite au vendeur de procéder à toute modification des lieux, y compris enlèvement de meubles immeubles par destination, conférant un caractère essentiel à cette obligation, d’autre part, que les reprises réalisées par le vendeur n’ont jamais été acceptées comme satisfactoires par la société FRALENE ; que ce faisant, la Cour d’appel a méconnu ses pouvoirs, violant ainsi l’article 1184 du Code civil ;

Et alors, enfin et en tout état de cause, qu’en appel, M. X… invoquait le caractère économiquement insignifiant des détériorations alléguées au regard de la valeur de la maison, privant de toute gravité les prétendues violations contractuelles ; qu’il ajoutait que le comportement de la société FRALENE, qui avait clairement marqué sa volonté de lever les conditions suspensives alors qu’elle avait connaissance des détériorations dont la réparation était prise en charge par M. X…, démontrait qu’à ces yeux, ces détériorations n’étaient pas de nature à justifier la résolution du contrat, ce dont il résultait qu’elle n’était pas recevable à la réclamer en justice ; que la Cour d’appel qui a laissé ces conclusions sans réponse, a violé l’article 455 du Code de procédure civile.