CIV.3

LG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 15 juin 2017

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 717 F-D

Pourvoi n° F 16-15.916

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M. X… Y…, domicilié […],

contre l’arrêt rendu le 31 octobre 2014 par la cour d’appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Music service, société à responsabilité limitée, dont le siège est […],

2°/ à la société Cayola, société civile immobilière, dont le siège est […],

défenderesses à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 16 mai 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Z…, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Z…, conseiller référendaire, les observations de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. Y…, de la SCP Briard, avocat de la société Music service et de la SCI Cayola, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 31 octobre 2014), qu’à la suite d’une annonce déposée par M. A…, gérant des sociétés Music service et Cayola, M. Michel Y… a, pour le compte de son fils, M. X… Y…, fait une offre d’achat d’un fonds de commerce d’une discothèque et des murs ; que, soutenant qu’un accord était intervenu entre les parties sur la chose et sur le prix, M. X… Y… a assigné les sociétés Music service et Cayola en perfection de la vente et, à titre subsidiaire, en dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. Y… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande principale ;

Mais attendu qu’ayant relevé que, par courriel du 27 octobre 2010, M. Y… avait confirmé à M. A… l’offre d’achat au prix de 290 000 euros pour le bien immobilier et qu’il n’avait à aucun moment été envisagé un autre prix de vente et retenu souverainement que le projet de vente du bien immobilier pour un montant de 260 000 euros comportait une erreur sur le prix, la cour d’appel, qui ne s’est pas contredite, a pu en déduire qu’il n’y avait pas eu rencontre des consentements sur le prix de 260 000 euros et que la vente du fonds de commerce ne pouvait plus intervenir en raison de l’indivisibilité existant avec celle du bien immobilier ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. Y… fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande subsidiaire ;

Mais attendu qu’ayant relevé qu’il ressortait des nombreux courriels échangés que M. A… avait répondu avec patience à de multiples et incessantes nouvelles demandes de M. Y… et retenu que celui-ci avait été de mauvaise foi en tentant de faire produire effet au projet de vente comportant une erreur sur le prix et qu’il y avait eu absence de transparence sur la personne même du ou des acquéreurs et sur leurs moyens de financement, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu déduire de ces seuls motifs que M. A… n’avait pas mis fin abusivement aux pourparlers ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. Y… fait grief à l’arrêt de le condamner à des dommages-intérêts ;

Mais attendu qu’ayant retenu que M. Y… s’était emparé de l’erreur commise sur le prix en sa faveur dans le projet de vente du bien immobilier, qu’il avait tenté de lui faire produire des effets en l’enregistrant et qu’il avait été de mauvaise foi, la cour d’appel a pu en déduire qu’il devait être condamné à des dommages-intérêts dont elle a souverainement fixé le montant ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y… et le condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux sociétés Music service et Cayola ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix-sept.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. Y…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR déclaré irrecevable la demande de M. Y… tendant à voir déclarer parfaite la vente du bien immobilier situé à Château d’Olonne ;

AUX MOTIFS QUE « toute demande portant sur un transfert de propriété immobilière doit être publiée aux Hypothèques à peine d’irrecevabilité ; qu’il n’en est pas justifié en l’espèce par M. Y… de sorte que la demande tendant à voir déclarer parfaite la vente du bien immobilier situé à Château d’Olonne, cadastré section […] et […] est irrecevable » ;

ALORS QUE selon l’article 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, sont soumises, à peine d’irrecevabilité, à l’exigence de publicité foncière, les seules demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ; que cette exigence ne concerne donc pas les demandes portant sur un transfert de propriété et tendant à voir déclarer une vente parfaite ; que la cour d’appel, qui a déclaré irrecevable, pour défaut de publication, la demande de M. Y… tendant à voir déclarer parfaite la vente du bien immobilier situé à Château d’Olonne, alors qu’une telle demande n’est pas soumise à l’exigence de publicité foncière, a violé, par fausse application, les dispositions de l’article 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR rejeté la demande de M. Y… tendant à voir déclarer parfaite la vente du fonds de commerce ;

AUX MOTIFS QUE « par courriel du 27 octobre 2010, M. Michel Y… a confirmé à M. A… « l’offre d’achat de votre bien »le Malibu" au prix total de 490.000 € se décomposant en fonds de commerce pour 200.000 € et le foncier (…) pour 290.000 €", ce à quoi M. A… donnait son accord par courriel en retour du même jour ; que de nombreux courriels ont été échangés par la suite principalement sur des demandes de précisions de M. Michel Y… ; que ce denier d’étonnait dans un courriel du 3 novembre 2010 qu’une nouvelle annonce soit parue sur le site du « bon coin » et rappelait « l’accord formel » confirmé par mail du 27 octobre 2010 ; qu’à aucun moment, il n’a été envisagé un autre prix de vente que celui convenu le 27 octobre 2010 ; que des courriels ont à nouveau été échangés sur l’établissement des compromis, l’un devant l’être par le cabinet d’avocats Courtin, mandataire du vendeur et l’autre pour le notaire, sans qu’une discussion ne resurgisse sur le prix ; que par courriel du 5 novembre 2010, le cabinet Courtin a adressé à M. Michel Y… le projet de compromis de vente, qui prévoit au nombre des conditions suspensives, celle de l’acquisition du bien immobilier dans lequel est exploité le fonds au prix de 260.000 € ; que par courriel du 30 novembre 2010, M^e B…, notaire a adressé à M. Y… le projet de compromis de vente concernant les murs au prix de 260.000 € ; qu’il était précisé que l’acquéreur ne recourait pas à un prêt et finançait l’acquisition entièrement sur ces deniers personnels ; par courriel du 3 décembre 2010 adressé au cabinet Courtin, M. Michel Y… déclarait accepter, pour le compte de son fils X…, d’une part « votre nouvelle offre de vente de l’immeuble » et d’autre part l’offre de vente du fonds ; qu’au ce stade du projet de compromis, aucune pièce ne permet de déduire qu’il y aurait eu une nouvelle offre de prix inférieur de 30.000 € au prix sur lequel les parties s’étaient arrêtées depuis le 27 octobre 2010 ; que le 4 décembre 2010, M. Michel Y… présentait une demande de « pièces manquantes » et évoquait un problème de droit de passage et sollicitait les certificats de garantie décennale concernant des travaux qui avaient été réalisés ; que M. A… répondait le même jour qu’il ne donnait pas suite à la vente ; que par courrier du 8 décembre 2010 adressé à M. Y…, le cabinet Courtin a opposé l’absence d’accord sur le prix d’une part, et d’autre part, les incertitudes concernant la personne même de l’acquéreur et ses moyens de financement ; qu’il ne ressort pas des pièces produites qu’il y aurait eu rencontre des consentements sur le prix de 260.000 € ; que les pièce établissent par ailleurs que l’intention des parties était de lier les ventes du fonds de commerce et du bien immobilier et que la seconde, à ce titre, était stipulée dans le projet de vente du fonds de commerce comme condition suspensive ; que dès lors que la vente du bien immobilier ne pouvait intervenir au prix de 260.000 € sur lequel aucun accord n’était intervenu, la vente du fonds de commerce ne pouvait plus être envisagée en raison de l’indivisibilité existant entre les deux ventes ; que la demande de M. X… est par conséquent mal fondée » ;

ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, QUE « qu’il ressort des pièces produites aux débats que, faisant suite à une annonce de location-gérance du pub/discothèque « Le Malibu » parue sur le site www.le.boncoin.fr, Monsieur X… Y… sans autre précision que son adresse Email […] a pris contact le 17 Octobre 2010 avec Monsieur A…, Gérant de ladite discothèque ; que le 27 Octobre 2010, aux termes de son courriel, Monsieur Michel Y…, indiquant représenter Monsieur David Y…, a fait une proposition d’acquisition du fonds et de murs, pour le prix total de 490.000,00 € TTC, soit 200.000,00 € pour le fonds et 290.000,00 € pour les murs, sous les conditions suspensives tenant à la délivrance d’un certificat d’urbanisme et de diagnostics obligatoires, l’offre précisant qu’il sera substitué une SCI en formation pour l’immeuble qui reprendra à son compte les engagements de son gérant associé Monsieur David Y… ; qu’à réception de ce courriel, Monsieur Jean-Pierre A…, par la même voie, a donné son accord sur les termes de l’offre concernant le fonds et les murs, précisant prendre contact avec son avocat pour la préparation du compromis de vente et s’engageant à fournir la liste du matériel inclus dans la vente ; que de multiples échanges sont intervenus entre Monsieur Michel Y… et Monsieur Jean-Pierre A…, lesquelles révèlent que des difficultés ont surgi notamment sur le principe même de la vente de l’immeuble, puis sur son prix de vente, une difficulté tenant également à une régularisation de TVA et celui-ci enfin sur le financement de cette acquisition, auxquelles il convient d’ajouter les questionnements du vendeur sur l’identité de l’acquéreur ; qu’il n’a pas été signé le moindre compromis que ce soit pour la vente du fonds de commerce ou de l’immeuble, même si effectivement des projets ont été élaborés puis transmis aux personnes intéressées ; qu’un premier projet de compromis de vente du fonds a été élaboré par le Cabinet COURTIN début Novembre 2010 ce qui a donné lieu à des demandes d’information complémentaires de Monsieur Michel Y… (contrats, registres de sécurité, autorisation d’exploiter, bail commercial, taxations non échues, contrats de travail), éléments nécessaires afin de finaliser le projet de compromis ainsi que l’indique lui-même Monsieur Michel Y…, ce projet de compromis faisant état d’une acquisition du fonds par Monsieur David Y… et Monsieur X… Y… ; qu’un projet de compromis de vente des murs a été rédigé par Maître B…, fin Novembre 2010, désignant Monsieur X… Y… en qualité d’acquéreur ; que ce dernier, à réception des projets de compromis, a fait connaître par l’intermédiaire de Monsieur Michel Y…, son père et son mandataire, de ce qu’il acceptait la « nouvelle offre », offre de Monsieur Jean-Pierre A… indiquant au nom de Monsieur X… Y… qu’il confirmait son acceptation ferme de l’offre de vente au prix de 260.000,00 € pour l’immeuble et de 200.000,00 € pour le fonds de commerce, stipulant que l’achat du fonds de commerce était subordonné à l’acquisition de l’immeuble ; que Monsieur X… Y… X… considère ainsi qu’il y a eu accord sur la chose et sur le prix valant vente ; que cependant, un projet de compromis n’a aucune valeur contractuelle et ne saurait être considéré comme une offre, s’agissant justement d’un projet, dont la finalité est de définir précisément les modalités d’une vente, c’est-à-dire un support relatant l’état des pourparlers en cours, avec faculté de modification, en vue de parvenir à un accord ; qu’ainsi, à défaut d’existence d’une offre, Monsieur X… Y… ne peut se prévaloir d’un quelconque effet juridique tiré de son courriel d’acceptation du 03 Décembre 2010 ; que si une offre d’achat du fonds et de l’immeuble au prix total de 490.000,00 € a été adressée le 27 Octobre 2010 à Monsieur Jean-Pierre A…, ès qualité de Gérant des Sociétés MUSIC SERVICE et SCI CAYOLA, et acceptée par celui-ci selon courriel du même jour, elle ne provenait que du seul Monsieur David Y…, qui n’a plus donné suite à cet accord ; que par application des dispositions de l’article 1583 du Code Civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix ; qu’en l’espèce, d’une part, Monsieur X… Y… n’était pas partie à l’accord précité du 27 Octobre 2010 et il ne peut se prévaloir d’une quelconque faculté de substitution à son profit, la seule qui était stipulée profitait à une SCI ayant pour gérant et associé Monsieur David Y… et, d’autre part, l’accord sur la chose et sur le prix n’est même pas établi puisque la vente concernant le fonds de commerce et l’immeuble d’exploitation était projetée au prix global de 490.000,00 €, soit 200.000,00 € pour le fonds et 290.000,00 € pour l’immeuble et non pas 260.000,00 € comme Monsieur X… Y… le prétend se prévalant d’une erreur figurant sur le projet de compromis de l’immeuble ; que dans ces conditions, il convient de dire Monsieur X… Y… mal fondé en ses demandes, fins et conclusions et de l’en débouter » ;

ALORS, DE PREMIERE PART, QU’en affirmant, d’un côté, qu’ « à aucun moment, il n’a été envisagé un autre prix de vente que celui convenu le 27 octobre 2010 », à savoir la somme de 290 000 €, et qu'« aucune pièce ne permet de déduire qu’il y aurait eu une nouvelle offre de prix inférieur de 30.000 € au prix sur lequel les parties s’étaient arrêtées depuis le 27 octobre 2010 », tout en constatant, de l’autre, que « par courriel du 5 novembre 2010, le cabinet Courtin a adressé à M. Michel Y… le projet de compromis de vente, qui prévoit au nombre des conditions suspensives, celle de l’acquisition du bien immobilier dans lequel est exploité le fonds au prix de 260.000 € » et que « par courriel du 30 novembre 2010, M^e B…, notaire a adressé à M. Y… le projet de compromis de vente concernant les murs au prix de 260.000 € », ce dont il s’évince que le prix du bien immobilier a, dans les deux compromis de vente, été fixé à 260 000 €, soit un prix différent de celui convenu le 27 octobre 2010 et précisément inférieur de 30 000 € à celui-ci, la cour d’appel a entaché sa décision d’une contradiction de motifs en violation de l’article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, DE DEUXIEME PART, QU’en affirmant, par motifs propres, « par courriel du 3 décembre 2010 adressé au cabinet Courtin, M. Michel Y… déclarait accepter, pour le compte de son fils X…, d’une part « votre nouvelle offre de vente de l’immeuble » et d’autre part l’offre de vente du fonds. Or au stade du projet de compromis, aucune pièce ne permet de déduire qu’il y aurait eu une nouvelle offre de prix inférieur de 30 000 € au prix sur lequel les parties s’étaient arrêtées depuis le 27 octobre 2010 », ce dont il découlait que M. X… Y… s’était arrêté avec le vendeur sur le prix de 490 000 € depuis le 27 octobre 2010, tout en retenant, par motifs adoptés des premiers juges, que « M. X… Y… n’était pas partie à l’accord précité du 27 octobre 2010 et il ne peut se prévaloir d’une quelconque faculté de substitution [au] profit [de M. David Y…] », la cour d’appel a de nouveau entaché sa décision d’une contradiction de motifs en violation de l’article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, DE TROISIEME PART, QUE la vente est parfaite lorsque les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix ; que la cour d’appel qui a rejeté la demande de M. Y… tendant à voir déclarer parfaite la vente du fonds de commerce, laquelle était indivisible de la vente du bien immobilier, aux motifs que la vente de ce bien ne pouvait intervenir en l’absence d’accord sur le prix de vente, quand il résultait de ses propres constatations que par un courriel du 5 novembre 2010, un compromis de vente a été adressé à M. Y… pour l’achat du fonds de commerce, sous la condition suspensive de l’achat du bien immobilier au prix de 260 000 €, que par un second courriel du 30 novembre 2010, un compromis de vente a été adressé à M. Y… pour l’achat du bien immobilier au prix de 260 000 € et que ces offres ont été acceptées par M. Y… par un courriel du 3 décembre 2010, ce dont il résulte que la vente du bien immobilier était parfaite, n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations et a violé, par refus d’application, l’article 1583 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

Il est fait subsidiairement grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté M. Y… de sa demande de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers ;

AUX MOTIFS QU’ « il ressort de nombreux courriels échangés entre M. A…, gérant des sociétés venderesses et M. Michel Y… disant intervenir soit pour le compte de son fils David, soit pour celui de son fils X…, que M. A… a répondu avec patience à de multiples et incessantes nouvelles demandes de M. Y…, que ce dernier s’est emparé de l’erreur commise sur le prix en sa faveur dans le projet de vente du bien immobilier, tentant de lui voir produire des effets en l’enregistrant, qu’il a de nouveau présenté des demandes le lendemain de l’envoi de son courriel du 3 décembre et qu’ensuite, malgré l’offre du Cabinet Courtin de poursuivre les négociations sur la base du prix de 290.000 € (pièce 27 des sociétés intimées), il a maintenu que l’envoi de son acceptation sur le prix de 260.000 € devait produire effet ; que dans ces conditions, révélant la mauvaise foi de l’acquéreur, à laquelle s’ajoutait l’absence de transparence sur la personne même du ou des acquéreurs et sur leurs moyens de financement, le vendeur a pu mettre fin aux pourparlers de manière non abusive » ;

ALORS, DE PREMIERE PART, QUE le juge ne peut statuer sans analyser, fut-ce sommairement, ni même mentionner, les éléments régulièrement versés aux débats au vu desquels il forme sa conviction ; que la cour d’appel, qui s’est bornée à indiquer qu’ « il ressort des nombreux courriers échangés entre M. A…, gérant des sociétés venderesses et M. Michel Y… disant intervenir soit pour le compte de son fils David, soit pour celui de son fils X… » sans analyser, ne serait-ce que succinctement, ni même mentionner les pièces sur lesquelles elle se fondait, a privé sa décision de motifs et a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que la cour d’appel, qui n’a pas examiné le courriel par lequel M. A… indiquait à M. Y…, le 4 décembre 2010, soit le lendemain de l’acceptation par celui-ci des termes des compromis de vente, « j’ai fais[t] affaire avec quelqu’un d’autre ; c’est inutile de me recontacter », ce qui établissait le caractère abusif de la rupture des pourparlers par M. A…, a derechef méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

ALORS, DE TROISIEME PART, QUE la rupture fautive des pourparlers engage la responsabilité délictuelle de son auteur ; que c’est par un courriel du 4 décembre 2010 que M. A… a informé contre toute attente M. Y… de ce qu’il avait fait affaire avec quelqu’un d’autre ; que ce courriel a été envoyé le lendemain de l’acceptation, par M. Y…, des termes des compromis de vente qui lui avaient été adressés les 5 et 30 novembre 2010 ; qu’une rupture des pourparlers aussi soudaine que brutale, et à un stade où les négociations avaient abouti est fautive ; qu’en jugeant le contraire, la cour d’appel a violé, par refus d’application, l’article 1382 du code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (TRES SUBSIDIAIRE)

Il est fait subsidiairement grief à l’arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d’AVOIR condamné M. Y… à verser à la SARL Music Service et la SCI Cayola (ensemble) la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE « la mauvaise foi telle que résultant des éléments cidessus exposés conduit à faire droit à la demande de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 €, le jugement étant infirmé de ce chef » ;

ALORS, D’UNE PART, QUE le dol, en ce qu’il constitue une cause de nullité de la convention, nécessite précisément qu’une convention existe ; que la cour d’appel, qui a jugé qu’aucun contrat n’existait entre M. Y… et les sociétés défenderesses, de sorte la nullité d’une quelconque convention ne pouvait être invoquée sur le fondement d’agissements dolosifs, a violé, par fausse application, l’article 1116 du code civil ;

ALORS, D’AUTRE PART ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE seul l’auteur de la faute à l’origine d’un dommage est susceptible d’être condamné à le réparer ; qu’en condamnant M. Y… à verser aux sociétés défenderesses la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, sans caractériser la faute que le premier aurait commise, ni le préjudice qui en serait résulter pour les secondes, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil.