CIV.3

IK

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 6 septembre 2018

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 779 F-D

Pourvoi n° G 17-22.017

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M^me C… X…, domiciliée […] ,

contre l’arrêt rendu le 2 juin 2017 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l’opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires du […] , représenté par son syndic, le cabinet Média, dont le siège est […] ,

2°/ à la société Barnes, société par actions simplifiée, dont le siège est […] ,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 26 juin 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Dagneaux, conseiller rapporteur, M^me Masson-Daum, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Boullez, avocat de M^me X…, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat du syndicat des copropriétaires du […] , et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 2 juin 2017), que, le 21 octobre 2002, M^me X…, propriétaire d’un appartement bénéficiant de la jouissance privative de la terrasse attenante, dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires à édifier une véranda sur cette terrasse, en contrepartie de son engagement de prendre en charge la réfection de son étanchéité et de soumettre les plans au syndic sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et du conseil syndical ; que, suivant compromis du 6 août 2010, M^me X… a vendu son appartement à M^me Z…, qui n’a pas réitéré la vente par acte authentique, à la suite de la mention par le syndic, dans sa réponse à la demande d’état que le notaire lui avait adressée, d’une résolution, à inscrire à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale, prévoyant la démolition de la véranda pour non-conformité à l’autorisation donnée en 2002 ; que M^me Z… a assigné en indemnisation de son préjudice les notaires chargés de la vente et M^me X…, qui a appelé à l’instance le syndicat des copropriétaires et la société Barnes, agent immobilier par l’intermédiaire de laquelle la vente avait été conclue ;

Attendu que M^me X… fait grief à l’arrêt d’ordonner la démolition de la véranda ;

Mais attendu que, M^me X… n’ayant soutenu dans ses conclusions d’appel ni que la démolition de la véranda n’était pas proportionnée à la gravité des défauts de conformité et des violations des règles de l’art, ni qu’elle portait une atteinte disproportionnée au droit au respect de sa vie privée et familiale, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M^me X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M^me X… et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M^me X…

Le pourvoi fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR ordonné à M^me X… de détruire la véranda qu’elle avait édifié sur la terrasse dont elle avait l’usage exclusif, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard passé un délai de trois mois, à compter de la signification du présent jugement, et ce pour une période de trois mois ;

AUX MOTIFS QUE M^me C… X… soutient que la véranda litigieuse a été construite dans le respect des règles de l’art, qu’en effet, l’expert judiciaire ne relève aucune malfaçon et que le syndicat reconnaît que cet ouvrage n’est pas à l’origine des infiltrations survenues dans le lot situé sous la terrasse ; que le syndicat des copropriétaires réplique que la véranda existante n’est conforme, ni aux règles de l’art ni aux plans déposés à l’origine, qu’elle doit donc être démolie ; qu’en droit, le syndicat est fondé à agir en justice pour assurer la sauvegarde des parties communes et pour obtenir la suppression de tout ouvrage irrégulier affectant lesdites parties communes ; que, s’agissant de l’autorisation accordée à M^me X… d’édifier une véranda sur la terrasse dont elle a la jouissance privative et exclusive selon le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, l’assemblée générale des copropriétaires a voté, le 21 octobre 2002, la 3ème résolution suivante : « problème d’humidité : après échange de vues, M^me X… propose de prendre à sa charge la réfection complète de l’étanchéité de la terrasse avec une entreprise qualifiée et sous la direction d’un architecte DPLG. Elle s’engage sous sa responsabilité, en attendant de procéder à la réfection complète, à faire réaliser une étanchéité temporaire qui assurera la mise hors d’eau complète de l’appartement au-dessous dans un délai maximum de réalisation de trois semaines… Elle s’engage ensuite à faire effectuer les travaux de réfection définitive avec-garantie décennale et souscription d’une assurance dommages-ouvrages dans un délai n’excédant pas le 30 septembre 2003. Elle fournira à cet effet au syndic les attestations d’assurances garantissant la copropriété à tous égards ainsi que les assurances, avec leur qualification, des entreprises et maître d’oeuvre qui devront intervenir. M^me X…, en cas d’infiltrations et conséquences qui pourraient se révéler par suite, déclare en faire son affaire personnelle et dégage la copropriété de toute responsabilité à cet égard. Elle fera également procéder à la mise en place d’une protection (garde-corps ou autre pour assurer les règles de sécurité). Les travaux après exécution feront l’objet d’un contrôle par la copropriété représentée par M. B…, architecte DPLG. Tous frais et honoraires consécutifs à ces travaux seront à la charge de M^me C… X… qui s’y engage. En échange, l’assemblée donne l’autorisation à M^me C… X… de procéder à l’installation d’une verrière conforme aux règles de l’art et en accord avec la législation sur ladite terrasse. Elle fournira à cet effet, pour avis avant exécution, les plans au syndic sous contrôle de l’architecte de la copropriété et du conseil syndical. Elle effectuera également les démarches administratives nécessaires » ; qu’après édification de la verrière-véranda couvrant la terrasse, des infiltrations persistant dans le lot situé au-dessous de celui de M^me X…, l’architecte de la copropriété, M. B…, a vérifié cet ouvrage et a constaté que la véranda construite ne correspondait pas aux plans déposés en mairie, en ce qu’elle comportait deux et non trois fenêtres et ne comportait pas de barreaudages verticaux, qu’elle n’était pas en aluminium stratifié anodisé d’une teinte naturelle mais en acier, de profilé Manesman, que les verres de la toiture étaient en verre armé et non en stadip, que la véranda n’était pas réalisée dans les règles de l’art, ne disposant pas de ventilation, d’où des phénomènes de condensation, que les murs mitoyens n’étaient pas doublés en BA 13 comme sur la notice descriptive présentée en assemblée générale, qu’en toiture, les étanchéités extérieures étaient très médiocres, assemblées par des cordons de silicone mal appliquées, que les verres n’étaient pas de même dimension, ce qui était très disgracieux, qu’en périphérie, il n’y avait aucune bande de porte solin, qu’il était probable que les travaux d’étanchéité de la terrasse n’avaient pas été réalisés ; que M^me C… X… n’avait pas pris contact avec son agence pour vérifier le travail réalisé, contrairement à l’engagement pris en assemblée générale ; que lors de l’assemblée générale du 12 mars 210, les copropriétaires ont demandé à M^me C… X… de démontrer que les modifications apportées au projet initial soumis à l’assemblée générale l’avaient été à la demande de la mairie de Paris, ce qu’elle n’a pas fait ; le conseil syndical a alors enjoint au syndic, la société Cabinet Média, d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le rétablissement de la terrasse en son état d’origine à la demande de la copropriété ; que l’expert judiciaire D…, qui a examiné ladite véranda, relate également diverses anomalies et infractions aux règles de l’art, identiques à celles constatées par l’architecte B…, notamment quant au défaut d’assemblage des bavettes, aux allèges en simple vitrage, aux défauts d’étanchéité, à une descente de gouttière trop coudée sujette à engorgement, aux non-conformités aux autorisations administratives, en particulier à l’avis de l’ABF (architecte des bâtiments de France) sur la géométrie de la toiture et la pose du « soubassement plein filant » préconisé par celui-ci, remplacé par un vitrage simplement « renforcé » ; qu’au regard de ces rapports concordants avérant les nombreuses infractions aux règles de l’art de la véranda édifiée par M^me X… ainsi que sa non-conformité aux plans soumis à la copropriété et déposés en mairie, l’intéressée fait vainement valoir qu’il a été reconnu que sa véranda n’était pas à l’origine des désordres subis par le copropriétaire de l’appartement en dessous du sien, que les non-conformités constatées ne causaient aucun préjudice à la copropriété, que la toiture de cette véranda à une pente, et non à deux pentes comme préconisé par l’ABF, résultait d’un accord de la mairie de Paris selon lettre de non-opposition du 19 août 2003, que les allèges vitrées stigmatisées avaient été transformées en allèges pleines comme constaté par huissier le 1er avril 2015, alors que le préjudice de la copropriété procède de l’irrégularité de travaux de construction d’un ouvrage non-conforme à l’autorisation accordée par l’assemblée générale, la véranda litigieuse ne correspondant ni aux plans soumis aux copropriétaires et au syndic ni à ceux déposés en mairie et étant affectée de nombreuses non-conformités aux règles de l’art, étant ajouté que l’autorisation d’édifier une véranda sur la terrasse en jouissance privative de son lot était la contrepartie d’un engagement de faire procéder à des travaux d’étanchéité que M^me X… ne démontre pas avoir réalisés : qu’en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné sous astreinte la suppression de la véranda édifiée sur la terrasse partie commune ;

1. ALORS QU’en l’état d’une véranda édifiée par un copropriétaire sur une partie commune dont il a la jouissance, en violation de l’autorisation de l’assemblée générale, le juge ne peut en ordonner la démolition que s’il constate qu’une telle mesure est proportionnée à la gravité des défauts de conformité et autres vices dont cette construction est affectée ; qu’en affirmant que « le préjudice de la copropriété procédait de la seule irrégularité de travaux de construction d’un ouvrage non-conforme à l’autorisation accordée par l’assemblée générale » et contraire aux règles de l’art, sans expliquer en quoi la démolition de la véranda était proportionnée à la gravité des défauts de conformité et des violations des règles de l’art affectant cette construction, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2. ALORS QUE le juge judiciaire ne peut pas ordonner la démolition d’une véranda irrégulièrement édifiée par un copropriétaire sur une partie commune dont il a la jouissance exclusive sans examiner la proportionnalité de cette mesure au regard du droit au respect de la vie privée et familiale garantie par l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme ; qu’en affirmant que « le préjudice de la copropriété procédait de la seule irrégularité de travaux de construction d’un ouvrage non-conforme à l’autorisation accordée par l’assemblée générale » et contraire aux règles de l’art, la cour d’appel qui n’a pas expliqué en quoi la mesure de démolition était proportionnée au regard du droit de M^me X… au respect de la vie privée et familiale et du domicile, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.