CIV.3

MY1

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 13 septembre 2018

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 852 F-D

Pourvoi n° T 17-17.702

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Berges de Seine », […] , représenté par son syndic, la société Immodonia, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 6 février 2017 par la cour d’appel de Versailles (4e chambre, 2e section), dans le litige l’opposant à la société Nexity Lamy, dont le siège est […] ,

défenderesse à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 10 juillet 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me X…, conseiller référendaire rapporteur, M^me Masson-Daum, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me X…, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Berges de Seine à […], de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Nexity Lamy, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 6 février 2017), que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Berges de Seine », […] (le syndicat), a assigné la société Nexity Lamy, syndic du 1er décembre 2007 au 30 janvier 2011, en indemnisation des travaux de remise en état du local des boîtes aux lettres dégradé en janvier 2011 et du local laverie incendié en juin 2011, ainsi qu’en indemnisation des travaux de réhabilitation des parties communes et du montant de la franchise restée à sa charge à la suite d’un incendie volontaire survenu le 3 mars 2011 ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que le syndicat fait grief à l’arrêt de rejeter la demande au titre de la franchise restée à sa charge à la suite de l’incendie du 3 mars 2011 ;

Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que pour trouver un autre assureur, le syndic aurait été tenu de faire état de la situation de l’immeuble, ce qui pouvait générer des refus ou des franchises très importantes, et que le nouveau contrat d’assurance avait été conclu à une date où il pouvait être fait état d’un arrêté municipal interdisant les rassemblements ainsi que de projets de travaux, la cour d’appel, qui a pu en déduire que le lien entre le défaut de recherche allégué et le préjudice n’était pas certain, n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Attendu, d’autre part, que, le syndicat n’ayant pas soutenu en appel que le préjudice dont il demandait réparation constituait une perte de chance, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que, pour rejeter les demandes au titre des travaux de réhabilitation des parties communes consécutifs à l’incendie du 3 mars 2011, l’arrêt retient que le syndic a manqué à son obligation de faire procéder, de sa propre initiative, compte tenu de l’urgence, à l’exécution de travaux de remplacement de la porte d’entrée nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble mais que l’immeuble ne respecte pas les normes de sécurité et d’incendie, que les dégradations existaient avant la prise de fonction du syndic, que ce dernier n’était pas à l’origine de la venue de squatters qu’il avait été nécessaire d’expulser jusqu’en mars 2011 et que l’assemblée générale avait refusé de voter les travaux nécessaires, et retient que le syndic, tenu à une obligation de moyens, a effectué de nombreuses diligences ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la faute du syndic n’avait pas été de nature à permettre l’incendie du 3 mars 2011 à la survenance duquel le syndicat imputait les travaux de réhabilitation dont il demandait indemnisation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Berges de Seine », […] , en condamnation de la société Nexity Lamy à lui payer les sommes de 244 818,85 euros au titre des travaux de réhabilitation de l’immeuble, 14 304,08 euros au titre des travaux complémentaires inhérents aux travaux de réhabilitation, et 11 764,50 euros au titre des travaux de peinture des sols dans les deux cages d’escalier et métallisation des sols des paliers, l’arrêt rendu le 6 février 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles autrement composée ;

Condamne la société Nexity Lamy aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Nexity Lamy, et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Berges de Seine », […] , une somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par laSCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Berges de Seine » à […].

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Berges de Seine situé […] la […] de sa demande tendant à la condamnation de la société Nexity Lamy à lui payer les sommes de 244.818,85 € au titre des travaux de réhabilitation de l’immeuble, de 50.000 € au titre de la franchise incendie du 3 mars 2011, de 14.304,08 € au titre des travaux complémentaires inhérents aux travaux de réhabilitation et celle de 11.764,50 € au titre des travaux de peinture des sols dans les deux cages d’escalier et métallisation des sols des paliers ;

Aux motifs propres que « comme l’indique justement le syndicat des copropriétaires, l’ancien syndic jusqu’en fin 2007 était domicilié […] et sa gestion a été « calamiteuse » ; qu’en effet, la pièce 2 du syndicat des copropriétaires fait état avant la prise de fonction de l’appelante de problèmes de sécurité, du gardien qui n’assure pas sa fonction et du syndic qui ne répond pas ; que la société Nexity Lamy a pris ses fonctions à la suite de l’assemblée générale du 13 décembre 2007 l’ayant désignée ; que le syndicat des copropriétaires indique qu’à cette date, il existait des actes de vandalisme, de violences, des trafics et notamment un vaste trafic de stupéfiants dans des logements squattés ; que le procès-verbal d’huissier d’état des lieux de la résidence établi le 31 octobre 2007 fait mention d’un immeuble très dégradé :

— en rez-de-chaussée : de carreaux de verre cassés ; murs avec salissures, graffitis, enfoncés ; la ventouse de la porte ne fonctionne pas ; de faux plafonds déposés ; de fils électriques cassés ; de détecteurs incendie déposés ; ascenseur en panne ; la fenêtre de la laverie ne fonctionne pas.

— aux étages, escaliers sales, aux 6º et 7º peintures dégradées ; infiltrations ; faux plafonds dégradés et au 6º étage : mégots, cannettes et odeur détritus ;

— la porte du parking est cassée ; grillage avec le voisin découpé; portail métallique dégradé ;

— la porte du local gardien est enfoncée, serrure cassée ; que dès l’assemblée de 2008, des travaux ont été votés de :

— sécurisation pour 14.000 € concernant, la serrurerie, la vitrerie, la sécurité incendie, (extincteurs),

— l’ascenseur pour 2500 €,

— la peinture du rez-de-chaussée pour 12 180€,

— la sécurité incendie pour 5600 €

soit une somme d’environ 34 000 € ;

que selon le procès-verbal de décembre 2010, l’assemblée générale de janvier 2009 a voté la souscription d’un contrat pour assurer la présence de vigiles entre 19H et 5 du matin ; qu’en janvier 2010, les copropriétaires ont refusé de voter les travaux de caméra vidéo surveillance aux étages demandant plus d’informations ; qu’en décembre 2010, l’assemblée générale a voté l’augmentation des heures des vigiles afin qu’ils soient présents pendant les heures d’absences du gardien et le coût mensuel a été chiffré à 20707€ ; qu’elle a voté également un plan de travaux futurs ; qu’en mars 2011, l’assemblée générale a été dans l’obligation de faire face à une avance de 100 000 €, soit 50 000 € pour les impayés et 50 000 € de franchise ; que l’assemblée a refusé de payer une somme de 20 000 € pour des travaux nécessaires, en l’espèce, pose de barreau et, pose d’un mur face à l’espace situé devant la laverie

que le tableau (pièce 58 de l’intimée) et de nombreuses pièces établissent que cette résidence a été l’objet de nombreuses dégradations entre :

— mars et avril 2010 : vol d’un colis chez le gardien, incendie volontaire, piquet de protection du parking volé,

— entre août et juin 2011: porte immeuble vandalisée, dégradations des parties communes, porte bureau de la loge dégradée, dégradation dans un appartement, tags sur paliers et ascenseur, trou entre deux pièces, dégradation des boites aux lettres, vol dans un logement, vandalisme dans un autre et dans les parties communes, incendie criminel en mars et juin 2011 ; que de plus fin 2010, le local des vigiles a été cambriolé par percement d’un mur mitoyen, le service des vigiles s’est fait agresser, deux ont été blessés, (menace par arme blanche et arme à feu) deux de leurs véhicules ont été dégradés et ils ont donné leur démission ; que dès mai 2010, le cabinet Nexity Lamy était présent avec des représentants de la ville, la police, des locataires, des chargés de mission……… dans le cadre de réunions de quartier, la résidence étant située dans le quartier 'Berges sur Seine', un ensemble dit 'sensible’ en raison de délinquance ; qu’il a été évoqué les problèmes de regroupements, de dégradations, de squatters, de drogue ; qu’il a été recommandé de sécuriser les lieux ; que d’autres réunions ont eu lieu en novembre 2010 sur la sécurité du quartier ; que fin 2010, le maire a envoyé un signalement à la police et au procureur de la république ; que le syndic a déposé des plaintes à la police et au procureur en 2008, 2009, 2010 et 2011 ; que des réunions ont eu lieu avec le conseil syndical et des informations ont été données, des nombreuses déclarations ont été faites à l’assureur ; qu’enfin, le syndic en début d’année 2011 a demandé l’aide de la préfecture et du maire après avoir fait au commissaire de police un récapitulatif des actes de vandalisme par lettre du 27 décembre 2010 ; qu’il en résulte :

— qu’à l’origine, le site a été mal conçu en termes de sécurité, qu’il est installé dans un quartier « sensible »,

— que le cabinet Nexity Lamy a repris une situation et un immeuble particulièrement dégradé lié aux actes de vandalisme, (constat d’huissier, lettre de l’architecte pièce 12) que le syndicat des copropriétaires a tardé à rompre ce contrat avec l’ancien syndic domicilié […] , ce qui a permis l’installation d’une délinquance répétée, que cette situation a fait fuir des locataires et a entraîné la libération de logements vite repris par des squatters,

— que des logements occupés par des squatters entraînent une dégradation rapide de la situation qui va être longue à gérer, car il faut les identifier, obtenir des expulsions des tribunaux et ensuite le concours de la force publique,

— que le syndic n’est pas le seul à gérer l’immeuble, que face à la dégradation par certains des occupants gérés par une SCI, l’assemblée générale, à deux reprises, a refusé de l’assigner,

— que le syndic dès son arrivée a fait voter les travaux les plus urgents sur les recommandations d’un architecte, (travaux sécurité incendie, ascenseur, réparations des serrures cassées.)

— que le choix a été fait dans un premier temps de la présence de vigiles, la nuit pour renforcer le gardien,

— que face à l’échec de cette mesure (lors des incidents avec ces derniers, 50 jeunes ont été comptés), le syndic a fait voter des travaux de sécurisation refusés en mars 2011 (pose de barreaux et d’un mur), qu’en début 2010, la pose de caméras avait été refusée.

— qu’il ne s’agit pas seulement d’incivilités et de petite délinquance, mais d’actes graves tels qu’incendies volontaires, attaques des vigiles à l’arme blanche, présence d’arme à feu et dégradation de deux de leur véhicule personnel, attroupement de jeunes jusqu’à 50, trafic de drogue,

— que le maire a pris la situation en main avec les services de police en 2011, – que le syndic ne pouvait pas redresser la situation seul, relevant de services de police, que ces derniers bien qu’alertés par le syndic depuis décembre 2010 (pièce 24 ) par le maire depuis janvier 2011, ont pris la situation en considération en avril 2011 (pièce 22 du syndicat des copropriétaires) ; qu’il est vivement reproché au syndic d’avoir tardé à faire remplacer une porte d’entrée détruite début août 2010 par vandalisme ; que cet acte a été déclaré à l’assurance le 10 septembre 2010 et à la police et au procureur le 21 décembre 2010 ; que l’assemblée générale de décembre 2010 a voté les travaux de remplacement de cette porte ; que le syndic a demandé un avis aux pompiers le 24 novembre 2010 sur un devis, cette demande a été refusée en décembre 2010. Une commande a été passée en janvier 2011, mais les travaux ont été réalisés tardivement ; que la porte d’entrée compte tenu de son importance devait être remplacée même provisoirement le plus rapidement possible par le syndic dans le cadre de travaux urgents et donc de sa propre initiative conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, car elle était utile à la sauvegarde de l’immeuble. De plus, son absence renforçait les squatters et les auteurs de vandalisme dans l’idée que cet immeuble constituait leur territoire ; qu’il existait un devis pour une somme d’environ 6.000 € alors que début décembre 2010 le budget des vigiles a été augmenté pour des sommes bien plus importantes ; qu’il s’était déjà produit un incendie en mai 2010 (pièce 37 de l’appelante) des actes de vandalismes en 2007, 2008, 2009, 2010 alors même que la porte existait ; que le fait de ne pas avoir remplacé cette porte au plus vite constitue un manquement aux obligations de conservation et de garde, car cela a facilité les deux actes de vandalisme reprochés » (

) ; Retard à mettre en oeuvre les voies de droit : que le syndicat des copropriétaires reproche au syndic d’avoir tardé à mettre en oeuvre les procédures nécessaires à la libération des appartements squattés ayant permis d’abriter un trafic de stupéfiants, alors que des squatters ont été délogés par la police et que seules trois plaintes ont été déposées, que le syndic n’a agi qu’en 2010 alors que les problèmes existaient dès 2007 et que dès 2010 un représentant des copropriétaires préconisait des mesures de sécurité de l’immeuble ; qu’il doit être rappelé que l’intimée ne gérait pas tous les lots, que le syndicat des copropriétaires a refusé d’assigner l’autre syndic, que les problèmes liés aux squatters ont été évoqués à plusieurs réunions, que surtout le syndic n’est pas un administrateur de biens même s’il a également cette qualité en l’espèce et qu’il appartient aux propriétaires de gérer ou faire gérer les biens ; que le syndic dans une telle situation, peut faire le lien avec les services de police pour obtenir l’exécution des décisions de justice afin d’expulser les squatters et prévenir les propriétaires des difficultés ; que les déclarations du syndicat des copropriétaires établissent que dès juin 2007, il existait des problèmes de location ; que les pièces établissent, qu’en mai 2010 (pièce 18), il existait environ 10 lots squattés ; qu’à un moment, il a existé 12 squatters, que le syndic a rencontré la police en mars 2010 afin d’évoquer ce problème (pièces 35,39) qu’en mars 2011 selon le rapport du conseil syndical, il n’en restait plus, la police ayant libéré plusieurs logements à l’été 2010 ; que de plus, ces procédures peuvent être longues, dépendent de l’encombrement des tribunaux et l’intervention des forces de police nécessite l’accord de la préfecture ; qu’en conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande (

) ; que pour les autres travaux, il est certain que le rapport du service d’hygiène de décembre 2010, des pompiers du 12 juillet 2011, le diagnostic technique du 7 août 2011, de l’expert M. Y… de 2012 … établissent que l’immeuble ne respectait pas les normes de sécurité, d’incendie, et que toutes les installations étaient à reprendre ; que toutefois, des dégradations existaient déjà avant la prise de fonction, le syndic n’est pas à l’origine de la venue des squatters qu’il a été nécessaire d’expulser jusqu’en mars 2011, il a fait voter immédiatement les premiers travaux, la présence de squatters rendait difficile le vote de travaux importants, l’assemblée générale a refusé de voter en janvier 2010, l’installation de caméras de surveillance et en mars 2011, des travaux visant à mettre des barreaux et à poser un mur devant la laverie ; qu’enfin, le cabinet Lamy a assuré une liaison avec les services de la ville et de la police qui étaient devenus les seuls compétents pour reprendre la situation ; qu’en conséquence, le cabinet Nexity Lamy, tenu à une obligation de moyen a fait de nombreuses diligences, mais la situation ne pouvait être traitée efficacement sans l’intervention des services de la ville et de la police, du fait du vandalisme par les squatters et quelques locataires au sein de l’immeuble et par des éléments extérieurs à ce dernier » (arrêt, p. 10 et 11) ;

Et aux motifs adoptés des premiers juges, que « sur le manquement du syndic à l’obligation de garde et d’entretien, il ressort d’un compte rendu de réunion du 10 mai 2010 entre l’adjoint au maire chargé de l’habitat, l’adjoint au maire chargé de la sécurité, propreté et voirie, la directrice de la sécurité publique locale, le chef de police municipale, le directeur de l’habitat et de l’hygiène, le directeur de la maison de l’habitat, la chargée de mission gestion urbaine de proximité et le syndic ainsi qu’un représentant de copropriétaire que le renforcement de la sécurisation de la porte d’entrée principale, régulièrement dégradée, la sécurisation du parking et la sécurisation des portes latérales ont été évoquées ; que c’est dans un contexte de multiplication et d’aggravation des incidents relevés par les participants à cette réunion que les dégradations du 2 août 2010 ont été commises ; que si ces dégradations ont fait l’objet d’une déclaration de sinistre à l’assureur, elles n’ont pas fait l’objet d’une plainte pénale du syndic que le 21 décembre 2010 alors même que l’expert désigné par l’assureur avait validé dès le 5 octobre 2010 un devis, mais indiquait qu’il attendait la transmission de la plainte pour proposer une indemnisation ; que l’avis défavorable des sapeurs-pompiers sur le projet de nouvelle porte date du 15 décembre 2010, mais n’a été sollicité que le 24 novembre 2010 ; qu’or, dans le contexte local rappelé, le syndic aurait dû faire rétablir en urgence la sécurisation des accès de la copropriété et notamment de la porte principale ; que malgré les demandes réitérées du conseil syndical en décembre 2010 et mars 2011, le remplacement de la porte principale ne sera pas effectué au début de l’année 2011, ni en mars, ni en même juin ; qu’ainsi, le rapport du service hygiène, sécurité, prévention de la commune de […] effectué le 29 décembre 2010 fait état d’une porte d’entrée principale fortement dégradée, outre une situation problématique au regard de la sécurité incendie ; que le rapport des sapeurs-pompiers daté du 6 juillet 2011 et rédigé à la suite de l’incendie du 19 juin 2011 relèvera que les systèmes de contrôle des accès, dont est doté le bâtiment, sont hors d’usage ; qu’il résulte de ces éléments que la sécurisation des accès et la sécurité incendie étaient défaillantes dès le second semestre 2010 et qu’aucune mesure de nature à assurer une sécurisation effective des accès et une sécurité incendie conforme aux exigences en la matière – indépendamment du vice de conception initial relevée par un architecte en 2007 qui recommandait d’ailleurs de commencer par réparer rapidement la porte du hall pour rétablir un contrôle de l’accès des personnes au bâtiment ; que le syndic a ainsi manqué à son obligation de moyens d’administrer et d’assurer la garde et l’entretien de l’immeuble [

] sur le retard à mettre en oeuvre les voies de droit ; que le retard allégué n’est pas démontré » ; que sur la somme de 654.160,66 € au titre des travaux de réhabilitation de l’immeuble, le syndicat reconnaît lui-même, sans opérer de ventilation, que certains de ces travaux ne sont pas liés à l’incendie du 3 mars 2011 et sont des travaux de réhabilitation des lieux effectués à la suite de l’arrêté de péril ; qu’or, le syndicat ne démontre pas que la nécessité d’effectuer de tels travaux de réhabilitation résulte, au moins en partie, du manquement du syndic à son obligation de moyens dans l’administration de la copropriété, la garde et l’entretien de l’immeuble, et est à rattacher au défaut de sécurisation des accès qui a suivi les événements du mois d’août 2010 ; que pour la période antérieure au mois d’août 2010, les éléments de la cause de permettent pas de caractériser un manquement du syndic à son obligation de moyens, eu égard aux difficultés posées par l’environnement local au maintien de la sécurité publique, et alors même qu’un gardien et des vigiles étaient présents sur le site et que la question de la vidéo-surveillance était explorée ; que si un manque de réactivité est indéniablement imputable au syndic pour la période postérieure à août 2010 et a pu causer un préjudice au syndicat distinct du préjudice allégué, il n’est toutefois pas démontré en l’espèce que le préjudice allégué résulte du manque de réactivité ; que sur la somme de 66.797,85 € au titre des travaux complémentaires et la somme de 23.529 € au titre des travaux de peinture ; que le même raisonnement que pour les travaux de réhabilitation de l’immeuble sera tenu » (jugement, p. 4 et 5) ;

Alors 1°) que le syndic de copropriété est tenu d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celuici ; qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la société Nexity Lamy n’avait fait réparer la porte d’entrée de l’immeuble, qui avait été détruite le 2 août 2010, que près d’un an plus tard ; qu’il faisait également valoir que cette carence avait laissé l’immeuble accessible aux tiers, et avait contribué aux désordres survenus après cette date, notamment les dégradations causées au local boîte aux lettres dans la nuit du 23 au 24 décembre 2010 et les dégâts causés par deux incendies criminels survenus en mars et juin 2011 ; qu’il sollicitait la condamnation de la société Nexity Lamy à lui payer la somme correspondant aux travaux de réhabilitation consécutifs aux dégâts causés par l’incendie de mars 2011, aux travaux complémentaires qui en étaient le corollaire ainsi que le montant de la franchise laissé à sa charge après indemnisation partielle de l’assureur (conclusions p. 17 et 18) ; que la cour d’appel, qui a imputé à faute à la société Nexity Lamy le fait « de ne pas avoir remplacé cette porte au plus vite » et considéré que ce manquement avait « facilité les deux actes de vandalisme reprochés », à savoir dans le local boîte aux lettres en décembre 2010 et dans le local laverie en juin 2011 (arrêt, p. 7 § 5), a néanmoins rejeté la demande d’indemnisation au titre des travaux de réhabilitation et travaux complémentaires consécutifs à l’incendie du 3 mars 2011, après avoir considéré que la société Nexity Lamy avait effectué de nombreuses diligences, mais que la situation ne pouvait être traitée efficacement sans l’intervention des services de la ville et de la police (arrêt, p. 11 § 4) ; qu’en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l’incendie du 3 mars 2011 avait été permis par l’absence de réparation de la porte d’entrée, et si les travaux de réparation des désordres consécutifs à cet incendie, qui avait affecté des parties communes, ne devaient pas dès lors être mis à la charge du syndic défaillant, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 ancien du code civil, devenu l’article 1231-1 du même code, de l’article 1992 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Alors 2°) qu’il appartient au syndic, dans le cadre de son obligation de conservation, de garde et d’entretien de l’immeuble, de mettre en oeuvre avec toutes les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et la conservation de l’immeuble ; qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires reprochait à la société Nexity Lamy, en charge de l’administration de l’immeuble depuis 2007, d’avoir tardé à mettre en oeuvre les voies de droit appropriées pour libérer les appartements squattés, puisqu’elle n’avait pris contact avec les pouvoirs publics pour porter plainte qu’à compter de 2010, sans le faire systématiquement ; qu’il lui reprochait également de n’avoir pas mis en oeuvre les mesures de sécurisation nécessaires dès 2007, lors de son entrée en fonction, la carence du syndic ayant permis l’aggravation des dégradations existantes (conclusions p. 30 à 32) ; que pour écarter tout manquement du syndic sur ce point, la cour d’appel a jugé qu’il appartenait aux propriétaires de gérer ou faire gérer leurs biens, que des réunions avaient été organisées sur les problèmes liés aux squatters, qu’en mai 2010, il existait environ 10 lots squattés et que les procédures liées à l’expulsion des squatters pouvaient être longues (arrêt, p. 8 § 6) ; qu’en se prononçant ainsi sans rechercher si, dès son entrée en fonction en 2007, la société Nexity Lamy avait mis en oeuvre avec diligences des mesures de sécurisation et déposé systématiquement des plaintes afin de permettre l’expulsion des squatters présents dans l’immeuble et de prévenir l’aggravation des dégradations existantes, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 ancien du code civil, devenu l’article 1231-1 du même code, de l’article 1992 du code civil, et de l’article 10 de la loi du 18 juillet 1965 ;

Alors 3°) que pour rejeter la demande d’indemnisation du syndicat des copropriétaires au titre des travaux de réhabilitation, des travaux complémentaires et de la franchise acquittée à la suite de l’incendie survenu le 3 mars 2011, la cour d’appel a considéré que l’assemblée générale des copropriétaires avait refusé de voter l’installation de caméras de surveillance en janvier 2010 et des travaux visant à poser des barreaux et à élever un mur devant la laverie en mars 2011 (arrêt, p. 11 § 2) ; qu’en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions p. 20 et 21), si la résolution relative à l’installation de caméras de surveillance n’avait pas été refusée qu’en raison d’une demande d’information complémentaire qui n’avait pas reçu de réponse de la société Nexity Lamy, et si la résolution relative à la pose de barreaux et d’un mur devant la laverie n’était pas étrangère à la sécurisation de l’immeuble, de sorte que la décision des copropriétaires sur ce point n’avait pu avoir aucune influence sur la mission du syndic en matière de sécurisation de l’immeuble, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 ancien du code civil, devenu l’article 1231-1 du même code, de l’article 1992 du code civil, et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Berges de Seine situé […] la […] de sa demande tendant à la condamnation de la société Nexity Lamy à lui payer la somme de 50.000 € au titre de la franchise incendie du 3 mars 2011 ;

Aux motifs propres que « le syndicat des copropriétaires demande la somme de 50.000 € en remboursement de la franchise, car sur 131 215 € pouvant être pris en charge par l’assureur il a été appliqué 50.000 € de franchise et il a été payé la somme de 81.215,90 € ; que le syndicat des copropriétaires reproche au syndic de l’avoir exposé à une franchise d’assurance de 50 000 € appliquée unilatéralement en 2011, de ne pas avoir entrepris des démarches pour défendre ses intérêts ayant contracté avec un assureur du même groupe, que depuis 2011 un seul sinistre a été indemnisé, que d’ailleurs le nouveau syndic a négocié un contrat avec des franchises de 15.000 € pour l’incendie et 2.500 € pour les dégradations ; que la société Nexity Lamy justifie de ce que l’assureur visé par le syndicat des copropriétaires est en réalité un courtier, que des échanges sont intervenus entre les gestionnaires d’assurance (pièces 60 et 61) pour évoquer les risques de cet immeuble et la résiliation du contrat ; que le nouveau contrat signé par le nouveau syndic mentionne une franchise de 15 000 € par sinistre tant pour l’incendie, que pour le vandalisme y compris les graffitis ; que toutefois, ce contrat a été signé le 28 décembre 2011, il s’agit d’un contrat de groupe ; que d’une part, la franchise reste importante et d’autre part, à cette date, il pouvait être fait état de la lettre du maire de juillet 2011 (pièce 22) établissant que depuis avril 2011 les services de police surveillaient le secteur et qu’un arrêté avait été pris interdisant les rassemblements et également des projets de travaux envisagés avec l’aide de la mairie ; qu’il peut être reproché à l’appelante de ne pas avoir essayé de trouver un autre assureur ; que toutefois, comme elle l’indique, faire état de la situation, ce qui est une obligation sous peine d’être accusé de fraude, pouvait générer bien des refus ou des franchises très importantes ; qu’en conséquence, le préjudice n’est pas certain » ;

Et aux motifs, à les supposer adoptés des premiers juges, qu'« il ressort des pièces versées aux débats et notamment du courrier de Lamy Assurances daté du 20 janvier 2011 à Nexity Lamy Paris Buttes Chaumont qu’il a été fait application d’une franchise de 50.000 € à compter du 1er janvier 2011 sur les garanties incendies criminels ou non, graffitis, vandalisme hors graffitis ; que cette franchise est effectivement très importante pour une copropriété régulièrement confrontée à des sinistres liés à l’incendie ou au vandalisme ; que la SAS Nexity Lamy n’établit certes pas avoir pris la moindre démarche pour tenter de trouver un autre assureur proposant des franchises moins importantes dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires, mais le syndicat ne rapporte pas la preuve de ce qu’il a trouvé un autre assureur proposant de meilleures garanties ; qu’en effet, le syndicat produit un document qui n’est pas signé par le nouvel assureur de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier si les garanties et franchises indiquées dans ce document lui sont effectivement applicables » (jugement, p. 4 § 1 à 4) ;

Alors 1°) que le syndic de copropriété est tenu d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ; qu’il doit, à ce titre, négocier le contrat d’assurance couvrant l’immeuble en copropriété de manière à obtenir les meilleures conditions de couverture au regard de l’offre disponible sur le marché ; qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que le contrat d’assurance négocié par la société Nexity Lamy, par l’intermédiaire d’une autre société appartenant au même groupe, prévoyait une franchise très élevée de 50.000 € qui aboutissait à une situation de quasi auto-assurance, ce qui avait laissé à sa charge une somme très importante à la suite de l’incendie survenu en mars 2011 (conclusions p. 32 à 35) ; qu’il faisait également valoir que la société Nexity Lamy n’avait entrepris aucune négociation pour obtenir un contrat d’assurance avec une franchise moins élevée, tandis que le nouveau syndic désigné en 2011 avait obtenu une franchise limitée à 15.000 € et que le contrat négocié par la société Nexity Lamy l’avait été en considération d’une absence de sécurisation de l’immeuble qui lui était en partie imputable, s’agissant notamment de l’absence de réparation de la porte d’entrée ; que la cour d’appel a débouté le syndicat des copropriétaires sur ce point en considérant que le nouveau contrat avait été signé le 28 décembre 2011, qu’il s’agissait d’un contrat de groupe et qu’à cette date, le maire avait attesté de la surveillance du secteur par les services de police et qu’un arrêté avait été pris pour interdire les rassemblements et préconiser des travaux (arrêt, p. 9) ; qu’en se prononçant ainsi sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si la réparation de la porte d’entrée et de la porte du garage dès 2010 n’aurait pas permis la souscription par la société Nexity Lamy d’un contrat d’assurance avec une franchise moins élevée avant la survenance de l’incendie du 3 mars 2011 et si la société Nexity Lamy avait mis en concurrence plusieurs assureurs pour choisir l’offre la plus avantageuse, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 ancien du code civil, devenu l’article 1231-1 du même code, de l’article 1992 du code civil, et de l’article 18 de la loi du 18 juillet 1965 ;

Alors 2°) et en toute hypothèse que le juge doit réparer le préjudice sans qu’il en résulte ni perte ni profit ; que la perte de chance constitue un chef de préjudice indemnisable ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a jugé que le préjudice lié à l’absence de négociation d’un contrat d’assurance stipulant une franchise moins élevée que celle négociée par la société Nexity Lamy n’était pas certain (arrêt, p. 9 § 7) ; qu’en se prononçant ainsi, tout en ayant constaté que le nouveau syndic désigné par le syndicat des copropriétaires avait été en mesure de négocier un contrat stipulant une franchise limitée à 15.000 € et qu’il pouvait être reproché à la société Nexity Lamy de ne pas avoir essayé de trouver un autre assureur, ce dont il résultait à tout le moins une perte de chance de négocier un contrat d’assurance comportant une franchise moins élevée, la cour d’appel a violé l’article 1147 ancien du code civil, devenu l’article 1231-1 du même code, l’article 1992 du code civil, et l’article 18 de la loi du 18 juillet 1965.