CIV.3

LG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 15 novembre 2018

Rejet

M. X…, conseiller doyen

faisant fonction de président

Arrêt n° 982 F-D

Pourvoi n° E 17-24.176

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Les Keys, société civile de construction vente, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 3 juillet 2017 par la cour d’appel de Bordeaux (1re chambre civile), dans le litige l’opposant à M^me Christiane Y…, domiciliée […] ,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 9 octobre 2018, où étaient présents : M. X…, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Z…, conseiller rapporteur, M^me Andrich, conseiller, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Z…, conseiller, les observations de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la SCI Les Keys, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M^me Y…, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 3 juillet 2017), que la SCI Les Keys, propriétaire d’une parcelle de terrain qui est voisine de celle appartenant à M^me Y… et sur laquelle était construit un pavillon, y a fait édifier un immeuble ; que, soutenant que cet immeuble, implanté en limite de sa propriété, avait réduit sa vue et l’ensoleillement de sa maison, M^me Y… a assigné la SCI Les Keys en réparation de son préjudice ;

Attendu que la SCI Les Keys fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande .

Mais attendu qu’ayant relevé que la maison de M^me Y… était désormais surplombée par un immeuble de plusieurs étages situé à deux mètres des fenêtres de son salon et de sa chambre, entraînant une perte de vue et de luminosité dans les pièces principales de son logement, et que, même en tenant compte de l’urbanisation importante du secteur, cette nouvelle construction avait dégradé son cadre de vie et engendré une dépréciation de son bien, la cour d’appel, qui a ainsi caractérisé le caractère anormal du trouble de voisinage dont elle a souverainement constaté l’existence, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Les Keys aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Les Keys et la condamne à payer à M^me Y… la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille dix-huit.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société Les Keys

IL EST REPROCHE à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR condamné la SCI LES KEYS à payer à Madame Y… les sommes de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de valeur de son bien immobilier sis […] ;

AUX MOTIFS QUE « M^me Christiane Y… invoque désormais en appel le fondement des troubles anormaux de voisinage, qui, même en l’absence de faute, permet, en présence d’un tel trouble, d’obtenir une indemnisation du préjudice causé, et à titre subsidiaire la responsabilité délictuelle. Il est constant qu’alors que la maison de M^me Christiane Y… sise […] avait pour voisinage immédiat une maison similaire sans étage sise au milieu d’un terrain de 650 m2, son bien immobilier est désormais flanqué d’un immeuble de deux étages, dont le mur, peint en blanc est en extrême limite de propriété à deux mètres des fenêtres de son salon et de sa chambre ; il en résulte à l’évidence une perte de luminosité et de vue de deux des trois pièces principales du logement, qui constituent un indéniable préjudice de jouissance et dont témoignent les constats d’huissier assortis de photos faits avant, ce dernier en référé préventif par le maître d’ouvrage, et après la construction ; si certes il convient de prendre en considération l’urbanisation du centre ville d’Andernos, où se sont construits concomitamment plusieurs petits immeubles, et le fait que la maison de M^me Christiane Y… est située sur l’artère principale de la commune, passante et commerçante, et non en rase campagne ou bord de plage, il demeure que son environnement est dégradé par ce nouveau voisinage ; il en va ainsi même si la construction est conforme au permis de construire, ce dernier n’étant délivré que sous réserve du droit des tiers, peu important l’orientation des fenêtres, l’ensoleillement et la luminosité étant deux notions distinctes, et étant rappelé que M^me Christiane Y… est âgée de 82 ans, de sorte que cette adaptation est plus difficile ou que l’idée d’un déménagement peut difficilement être envisagée. Par ailleurs, le bien immobilier de M^me Christiane Y… a de ce fait perdu de sa valeur marchande, en raison de cette proximité gênante, qui fait perdre à la maison de son intérêt en tant que maison dans un environnement similaire. M^me Christiane Y… produit un avis de valeur établi par l’agence la Bourse de l’immobilier entre 150 000 et 160 000 € qui n’est pas probant en ce qu’il ne fait aucune référence à une valeur avant évolution du voisinage qui aurait été réduite du fait de la nouvelle construction, mais mentionne au niveau des éléments négatifs la vue et les nuisances visuelles ; là encore, cette perte de valeur est avérée compte tenu d’un environnement jouxtant en hauteur et de la perte de lumière et de vue de la maison de M^me Christiane Y…. Le jugement sera infirmé et il sera accordé à M^me Christiane Y…, dont il est rappelé qu’elle avait écrit au promoteur avant le début de la construction le 12 juin 2013 pour proposer une discussion, lettre demeurée sans réponse, une somme de 20000 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, improprement qualifié préjudice d’agrément, et une somme de 30000 € à titre de dommages intérêts) pour perte de valeur de son bien immobilier » ;

ALORS QUE nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ; que prive sa décision de base légale au regard de ce principe, ensemble de l’article 544 du Code civil, la Cour d’appel qui condamne la SCI KEYS à indemniser Madame Y… du préjudice résultant de l’édification d’un immeuble sur la parcelle voisine de son fonds, sans constater que l’implantation de ce bâtiment causait à Madame Y… un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.