CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 5 septembre 2024

Rejet

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 445 F-D

Pourvois n°

J 22-20.221

K 22-21.050 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 SEPTEMBRE 2024

I- La société Avenir immobilier III, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° J 22-20.221 contre un arrêt rendu le 22 juin 2022 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l’opposant à M. [G] [I], domicilié [Adresse 1] (Etats-Unis), défendeur à la cassation.

II- M. [G] [I], a formé le pourvoi n° K 22-21.050 contre le même arrêt rendu, dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Avenir immobilier III, société civile immobilière,

2°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4], dont le siège est chez Mme [F] [S], [Adresse 3], représenté par Mme [F] [S], administrateur provisoire,

défendeurs à la cassation.

Le demanderesse au pourvoi n° J 22-20.221 invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Le demandeur au pourvoi n° K 22-21.050 invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Les dossiers ont été communiqués au procureur général.

Sur le rapport de M. Boyer, conseiller faisant fonction de doyen, les observations de la SARL Cabinet Briard, avocat de M. [I], de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de la société civile immobilière Avenir immobilier III, après débats en l’audience publique du 18 juin 2024 où étaient présents M^me Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur faisant fonction de doyen, M^me Abgrall, conseiller, et M^me Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Jonction

1. En raison de leur connexité, les pourvois n° J 22-20.221 et K 22-21.050 sont joints.

Désistement partiel

2. Il est donné acte à M. [I] du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires), représenté par son administrateur provisoire.

Faits et procédure

3. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 22 juin 2022), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 3 novembre 2016, pourvois n° 15-14.895, 15-15.113) et les productions, M. [I] et la société civile immobilière Avenir immobilier III (la SCI Avenir) étaient chacun propriétaire d’un des deux lots d’un immeuble en copropriété, dont le premier (lot n° 1) est composé d’une maison d’habitation élevée sur deux étages et le second (lot n° 2) constitué du droit de construire sur une partie du terrain.

4. Le 14 juin 2005, la SCI Avenir a déposé un permis de construire un pavillon sur ce lot, qui lui a été refusé par un arrêté du 24 octobre 2005, ensuite annulé par un jugement du tribunal administratif du 15 mai 2008.

5. Le permis de construire lui a été délivré par arrêté du 30 septembre 2008.

6. L’assemblée générale des copropriétaires ayant refusé, le 23 juin 2010, l’autorisation de travaux qui avait été sollicitée par la SCI Avenir, celle-ci a assigné le syndicat des copropriétaires et M. [I] en autorisation judiciaire de travaux et en réparation.

7. Il a été fait droit à cette demande par un jugement du 22 janvier 2013, dont M. [I] a fait appel.

8. Au cours de la procédure d’appel, sur tierce opposition et recours de M. [I], par jugement du tribunal administratif du 5 avril 2013, le jugement du 15 mai 2008 a été déclaré nul et non avenu et l’arrêté du 30 septembre 2008 portant autorisation de construire a été annulé.

9. Par arrêt du 21 janvier 2015, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du 22 janvier 2013, sauf à préciser que l’autorisation judiciaire de travaux était accordée sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires et a rejeté la demande en paiement de dommages-intérêts formée par la SCI Avenir.

10. Par arrêt du 3 novembre 2016 (pourvois n° 15-14.895, 15-15.113), la Cour de cassation a cassé cet arrêt seulement en ce qu’il rejetait la demande de la SCI Avenir en paiement de dommages-intérêts et a renvoyé l’affaire et les parties devant la cour d’appel de Paris, autrement composée.

11. Entre temps, par arrêt du 16 juin 2014, la cour administrative d’appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal administratif du 5 avril 2013.

12. Cet arrêt a été cassé par décision du Conseil d’Etat du 13 avril 2016 qui a jugé que le titulaire d’un lot, dit « transitoire », comportant une partie privative constituée du droit exclusif d’édifier des constructions sur une fraction du sol et une quote-part des parties communes au titre de ce droit, qui ne fait qu’user du droit qui lui est conféré par le règlement de copropriété, n’est pas tenu de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

13. Par arrêt du 30 novembre 2017, la cour administrative d’appel de Paris, statuant sur renvoi de cassation, a annulé le jugement du 5 avril 2013 et a confirmé la validité du permis de construire du 30 septembre 2008.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi n° K 22-21.050

Enoncé du moyen

14. M. [I] fait grief à l’arrêt de le condamner à payer une certaine somme à la SCI Avenir au titre de son préjudice financier, alors :

« 1°/ qu’il incombe à celui qui se prétend victime d’une décision abusivement prise lors d’une assemblée générale de copropriétaires de prouver la faute ayant fait dégénérer en abus le droit de vote ; que pour condamner M. [I] à indemniser la société Avenir immobilier III SCI de son préjudice économique lié à l’absence de revenus locatifs, l’arrêt, après avoir relevé que le premier contestait sa responsabilité et soutenait qu’il pouvait légitimement et sans abus opposer à la seconde la caducité de son droit de construire, retient que cet argument rejeté par les juridictions judiciaires saisies n’était pas susceptible de justifier le refus qu’il a opposé à l’autorisation de travaux sollicitée par la société civile immobilière, que M. [I] n’a démontré ni l’atteinte à la destination de l’immeuble ou à son esthétique, ni à ses droits de copropriétaire et que l’abus d’égalité soutenu par la société Avenir immobilier III SCI est de la sorte caractérisé et constitue une faute, qui engage la responsabilité civile de M. [I] ; qu’en statuant ainsi, en faisant peser sur M. [I] l’entière démonstration de l’absence d’abus commis dans l’exercice de son droit de vote, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve, en violation des articles 1315, devenu 1353, et 1382, devenu 1240, du code civil ;

2°/ que le vote en assemblée générale de copropriétaires est un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas de faute de celui qui l’exerce ; que pour condamner M. [I] à indemniser la société Avenir immobilier III SCI de son préjudice économique lié à l’absence de revenus locatifs, l’arrêt se borne à retenir que M. [I], qui savait qu’une construction avait vocation à être édifiée sur le terrain attenant à son lot, s’y est systématiquement opposé, que s’il soutient qu’il pouvait légitimement et sans abus opposer à la société Avenir immobilier III SCI la caducité de son droit de construire, cet argument rejeté par les juridictions judiciaires saisies n’était pas susceptible de justifier son refus d’autoriser les travaux projetés par la société civile immobilière, que le copropriétaire n’a démontré ni l’atteinte à la destination de l’immeuble ou à son esthétique, ni à ses droits de copropriétaire et que l’abus d’égalité soutenu par la société Avenir immobilier III SCI est de la sorte caractérisé ; qu’en statuant ainsi, sans relever en quoi la décision de l’assemblée générale était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de M. [I] au détriment de la société Avenir immobilier III SCI, la cour d’appel s’est prononcée par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une faute faisant dégénérer en abus le droit de vote et n’a donc pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382, devenu 1240, du code civil ;

3°/ que l’indemnisation de celui qui se prétend victime d’une décision abusivement prise lors d’une assemblée générale de copropriétaires requiert qu’il ait sollicité l’annulation de la décision dont il allègue qu’elle lui fait grief ; que pour condamner M. [I] à indemniser la société Avenir immobilier III SCI de son préjudice économique lié à l’absence de revenus locatifs, l’arrêt retient que l’abus d’égalité soutenu par la seconde est caractérisé et constitue une faute qui engage la responsabilité civile du premier ; qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que la société Avenir immobilier III SCI n’a exercé aucune action en annulation de la résolution litigieuse de l’assemblée générale du 23 juin 2010 qui conserve sa validité, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l’article 382, devenu 1240, du code civil ;

4°/ que celui qui se prétend victime d’une décision abusivement prise lors d’une assemblée générale de copropriétaires n’a droit à la réparation de son préjudice que s’il a été causé par la faute ayant fait dégénérer en abus le droit de vote ; que pour condamner M. [I] à indemniser la société Avenir immobilier III SCI de son préjudice économique lié à l’absence de revenus locatifs, l’arrêt retient que le refus d’autorisation du premier aux travaux sollicités a entraîné l’annulation du permis de construire obtenu par la seconde le 30 septembre 2008 et donc l’impossibilité d’édifier sa construction et d’en tirer des revenus locatifs, que la société civile immobilière étant titulaire d’un permis de construire au moment de l’assemblée générale du 23 juin 2010, les travaux auraient pu être immédiatement engagés en cas d’autorisation de ladite assemblée, qu’en retenant un temps moyen de construction de douze mois, le préjudice s’étend sur la période comprise entre le 23 juin 2011 et le 3 janvier 2018, date à laquelle, le bien aurait pu être mis en location suite à l’arrêt de la Cour de cassation du 3 novembre 2016 autorisant définitivement les travaux, en tenant compte du temps d’instruction de la demande de permis de construire et de celui de construction d’une maison individuelle ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Avenir immobilier III SCI, titulaire d’un lot, dit transitoire, comportant une partie privative constituée du droit exclusif d’édifier des constructions sur une fraction du sol et une quote-part des parties communes au titre de ce droit, était véritablement dépendante de l’autorisation de l’assemblée générale, bien qu’elle ait elle-même soutenu, avec succès, devant les juridictions administratives ne faire qu’user du droit qui lui était conféré par le règlement de copropriété, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382, devenu 1240, du code civil ;

5°/ que celui qui se prétend victime d’une décision abusivement prise lors d’une assemblée générale de copropriétaires n’a droit à la réparation de son préjudice que s’il a été causé par la faute ayant fait dégénérer en abus le droit de vote ; que pour condamner M. [I] à indemniser la société Avenir immobilier III SCI de son préjudice économique lié à l’absence de revenus locatifs, l’arrêt retient que le refus d’autorisation du premier aux travaux sollicités a entraîné l’annulation du permis de construire obtenu par la seconde le 30 septembre 2008 et donc l’impossibilité d’édifier sa construction et d’en tirer des revenus locatifs, que la société civile immobilière étant titulaire d’un permis de construire au moment de l’assemblée générale du 23 juin 2010, les travaux auraient pu être immédiatement engagés en cas d’autorisation de ladite assemblée, qu’en retenant un temps moyen de construction de douze mois, le préjudice s’étend sur la période comprise entre le 23 juin 2011 et le 3 janvier 2018, date à laquelle, le bien aurait pu être mis en location suite à l’arrêt de la Cour de cassation du 3 novembre 2016 autorisant définitivement les travaux, en tenant compte du temps d’instruction de la demande de permis de construire et de celui de construction d’une maison individuelle ; qu’en statuant ainsi, après avoir relevé que la société Avenir immobilier III SCI avait obtenu, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’autorisation de faire réaliser les travaux litigieux dès le jugement du 22 janvier 2013, confirmé pour l’essentiel par l’arrêt du 21 janvier 2015, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, d’où il s’évinçait que l’obstacle prétendument lié au refus de l’autorisation par l’assemblée générale était levé dès avant l’arrêt rendu le 3 janvier 2018 par la Cour de cassation, et a partant violé l’article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

15. En premier lieu, la cour d’appel a relevé que, lorsque M. [I] avait acquis le lot n° 1 de la copropriété, il avait parfaitement connaissance de ce qu’une construction devait être réalisée sur le terrain, partie commune, attenant à son lot, eu égard à la consistance du lot n° 2, qu’il s’était néanmoins systématiquement opposé aux travaux projetés par la SCI Avenir et que son opposition avait permis de mettre en échec le projet de construction de cette société, dès lors que la copropriété n’était composée que de deux lots détenant chacun 300 tantièmes sur les 600 qui composent la copropriété, alors que ni l’atteinte à la destination ou à l’esthétique de l’immeuble ni celle à ses droits de copropriétaire n’avaient été démontrées.

16. Ayant ainsi fait ressortir que l’opposition à autorisation de travaux procédait de la seule volonté de M. [I] de faire prévaloir ses intérêts personnels au détriment de la SCI Avenir, en paralysant toute décision sur l’autorisation de travaux sollicitée, elle a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que celle-ci caractérisait un abus d’égalité.

17. En deuxième lieu, l’autorisation judiciaire de travaux requise sur le fondement de l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 se substituant à la décision de refus d’autorisation prise par l’assemblée générale des copropriétaires, le grief de la troisième branche est inopérant.

18. En troisième lieu, ayant relevé que M. [I] s’était non seulement opposé à l’autorisation de travaux, mais avait également contesté le permis de construire délivré le 30 septembre 2008 et, sur tierce opposition, le jugement du tribunal administratif du 15 mai 2008 qui avait annulé l’arrêté du maire portant refus de permis de construire, elle en a déduit, sans être tenue de procéder à d’autres recherches, que le refus d’autorisation de travaux sollicitée par la SCI Avenir avait entraîné l’annulation du permis de construire du 30 septembre 2008 et, par conséquent, l’impossibilité pour celle-ci de construire sa maison individuelle et d’en percevoir les revenus locatifs, ayant ainsi caractérisé le lien de causalité entre la faute retenue et le préjudice invoqué.

19. Enfin, l’arrêt de la Cour de cassation ayant rejeté le pourvoi de M. [I] contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris en ce que celui-ci avait autorisé les travaux projetés par la SCI Avenir sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires étant du 3 novembre 2016 et non pas du 3 janvier 2018, le grief de la cinquième branche manque en fait.

20. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le moyen du pourvoi n° J 22-20.221

21. La SCI Avenir fait grief à l’arrêt de limiter à une certaine somme la condamnation de M. [I] au titre de la réparation de son préjudice économique lié à l’absence de revenus locatifs, et de rejeter le surplus de sa demande, alors :

« 1°/ que le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu ; que la cour d’appel a limité le montant de l’indemnisation allouée à la société Avenir Immobilier III au titre des pertes de revenus locatifs pour tenir compte du coût du financement de la construction et des aléas liés à la construction d’une maison individuelle ; qu’en statuant de la sorte quand ces coûts et ces aléas étaient supportés par la SCI et auraient été supportés même sans la faute de M. [I], la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil, devenu l’article 1240, ensemble le principe de réparation intégrale ;

2°/ qu’en limitant le montant de l’indemnisation allouée à la société Avenir Immobilier III au titre de son préjudice économique lié à l’absence de revenus locatifs en considération des « des aléas liés à la construction d’une maison individuelle », après avoir fixé la date à compter de laquelle le bien aurait pu être mis en location au 23 juin 2011, en tenant déjà compte « du temps de construction d’une maison individuelle », la cour d’appel a derechef violé l’article 1382 du code civil, devenu l’article 1240, ensemble le principe de réparation intégrale ;

3°/ que les dispositions fiscales frappant les revenus sont sans incidence sur les obligations des personnes responsables du dommage et le calcul de l’indemnisation de la victime ; qu’en limitant le montant de l’indemnisation allouée à la société Avenir immobilier III au titre de son préjudice économique lié à l’absence de revenus locatifs, aux motifs qu’il convenait de tenir compte des « impôts à régler », la cour d’appel a réduit l’indemnisation, elle-même assujettie à l’impôt, du préjudice de la SCI Avenir immobilier III en considération du montant de l’impôt qu’elle aurait dû régler sur les loyers perdus, en violation de l’article 1382 du code civil, devenu l’article 1240, ensemble le principe de réparation intégrale. »

Réponse de la Cour

22. En premier lieu, la cour d’appel, devant laquelle la SCI Avenir exposait avoir finalement renoncé à l’opération de construction projetée pour revendre son lot, en a exactement déduit qu’il convenait de déduire du préjudice locatif calculé sur la période préjudicielle retenue, les coûts et aléas liés à la construction d’une maison individuelle, qu’elle n’avait pas supportés.

23. En deuxième lieu, saisie de conclusions en défense soutenant que, le lot non bâti ayant été revendu en l’état par la SCI, il convenait de déduire du préjudice résultant de la perte de revenus locatifs les impôts fonciers attachés au bâti, la cour d’appel a fait droit à ce moyen, sans qu’il résulte d’aucune énonciation de l’arrêt qu’elle en aurait en outre déduit les impôts sur les revenus locatifs.

24. En troisième lieu, ayant distingué la durée prévisible de la construction des aléas susceptibles d’affecter celle-ci, pour fixer le début de la période préjudicielle ensuite de l’arrêt de la Cour de cassation et déterminer le préjudice certain en lien direct avec la faute reprochée, elle a souverainement évalué celui-ci à la somme qu’elle a retenue.

25. Le moyen, qui manque en fait en ses deuxième et troisième branches, n’est donc pas fondé pour le surplus.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq septembre deux mille vingt-quatre.