CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 4 décembre 2025

Cassation

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 583 F-D

Pourvoi n° Z 24-17.437

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 DÉCEMBRE 2025

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société Foncia AD immoblilier, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Z 24-17.437 contre l’arrêt rendu le 16 mai 2024 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige l’opposant à la société Belgian Company, société civile immobilière, dont le siège est chez SCP [Adresse 3], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Marc Lévis, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société civile immobilière Belgian Company, après débats en l’audience publique du 14 octobre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 mai 2024), la société civile immobilière Belgian Company (la SCI), propriétaire d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 janvier 2019.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt d’annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 3 janvier 2019, alors « que sauf urgence, la convocation de l’assemblée générale de copropriétaires est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long ; qu’en l’espèce, pour annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 3 janvier 2019 de l’ensemble immobilier du [Adresse 2], la cour d’appel retient que le syndicat des copropriétaires justifie de la signature d’un accusé de réception le 12 décembre 2018 d’une lettre adressée à la SCI Belgian Company, en sorte que le point de départ du délai de 21 jours doit être fixée au 13 décembre 2018 et en déduit que l’assemblée générale qui s’est tenue le 3 janvier 2019 n’a été convoquée au moins 21 jours à l’avance ; qu’en statuant ainsi, quand le délai de 21 jours qui a commencé à courir le 13 décembre 2018 à zéro heure a expiré le 2 janvier 2019 à minuit, en sorte la SCI Belgian Company avait été convoquée au moins 21 jours à l’avance en vue de l’assemblée générale du 3 janvier 2019, la cour d’appel, qui n’a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 9 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa version issue du décret n° 2015-1907 du 30 décembre 2015. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 9, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, 13 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :

3. Aux termes du deuxième de ces textes, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

4. Selon le premier, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

5. Selon le dernier, le délai que les notifications et mises en demeure prévues par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

6. Pour annuler l’assemblée générale tenue le 3 janvier 2019, l’arrêt constate que le syndicat des copropriétaires justifie de la signature, le 12 décembre 2018, de l’accusé de réception d’une lettre adressée à la SCI et retient que le point de départ du délai de convocation étant fixé au 13 décembre 2018 et le délai venant à expiration le vingt-et-unième jour à vingt-quatre heures, la SCI n’a pas été convoquée au moins vingt-et-un jours avant la date de l’assemblée générale.

7. En statuant ainsi, alors que le délai de convocation couru à compter du 13 décembre 2018 à zéro heure avait expiré le 2 janvier 2019 à vingt-quatre heures, de sorte que l’assemblée générale du 3 janvier 2019 s’était tenue plus de vingt-et-un jours après la notification de la convocation, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 16 mai 2024, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière Belgian Company aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Belgian Company et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.