CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 19 juin 2025

Rejet

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 301 F-D

Pourvoi n° V 23-22.351

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 JUIN 2025

1°/ M. [N] [F], domicilié [Adresse 2],

2°/ Mme [T] [F], épouse [H], domiciliée [Adresse 5],

ont formé le pourvoi n° V 23-22.351 contre l’arrêt rendu le 14 septembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Etoile notaires, dont le siège est [Adresse 4], anciennement dénommée société Edouard Mourgue-Molines et Gil Léonard,

2°/ à la société IDM conseil, dont le siège est [Adresse 3],

3°/ à la société MMA IARD, société anonyme à directoire,

4°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles,

toutes deux ayant leur siège [Adresse 1],

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, deux de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Grall, conseiller, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de M. [F] et Mme [F], de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de la société Etoile notaires, après débats en l’audience publique du 6 mai 2025 où étaient présents M^me Teiller, président, M^me Grall, conseiller rapporteur, M^me Proust, conseiller doyen, et M^me Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. [F] et Mme [F] du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre les sociétés IDM conseil, MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 14 septembre 2023), propriétaires de locaux donnés à bail depuis 1989 à une étude notariale, M. [F] et Mme [F] (les bailleurs) ont conclu avec la Selarl Edouard Mourgue-Molines et Gil Léonard, devenue la société Etoile notaires (la locataire), le 21 février 2011, un bail professionnel d’une durée de six années portant sur ces locaux.

3. Après avoir donné congé aux bailleurs le 23 juin 2017 pour le 30 septembre 2017, la locataire a libéré les lieux à cette date, puis elle a assigné les bailleurs en nullité du bail professionnel, restitution des loyers, fixation d’une indemnité d’occupation, compensation et paiement de dommages-intérêts.

4. Après avoir assigné en intervention forcée la société IDM conseil, agent immobilier, laquelle a attrait ses assureurs, les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, les bailleurs ont sollicité, à titre reconventionnel, le paiement de loyers et charges impayés jusqu’au 23 décembre 2017, avec intérêts de retard, ainsi que d’indemnités au titre de la remise en état des locaux, trouble de jouissance et paiement de charges, taxes et impôts pour la période postérieure à l’expiration du bail.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

5. Les bailleurs font grief à l’arrêt de rejeter leur demande au titre du coût des travaux nécessaires à la remise des locaux en leur disposition d’origine, de rejeter leur demande de remboursement des charges, taxes et impôts pour la période postérieure au 23 décembre 2017, de rejeter leur demande au titre des frais mis à la charge du locataire par le bail professionnel, de les condamner à rembourser au locataire une certaine somme au titre de la restitution du dépôt de garantie et de rejeter leur demande en indemnisation du trouble de jouissance, alors :

« 1°/ que les juges du fond ne sauraient refuser d’évaluer le montant d’un

dommage dont ils ont constaté l’existence ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a relevé que « la majorité des travaux était liée à la vétusté des locaux », ce dont il résultait implicitement mais nécessairement qu’une partie des travaux était liée à l’absence de remise en état d’origine par l’étude notariale ; qu’il s’ensuit que, en rejetant la demande d’indemnisation de M. et Mme [F] aux motifs que ceux-ci "ne produis[ai]ent pas de chiffrage pertinent de la remise en état des locaux tels qu’ils étaient à la signature du bail original signé le 26 septembre 1989« et que »[f]aute d’élément probant, il ne saurait être octroyé aucune somme au titre de la remise en état d’origine des locaux", la cour d’appel a refusé d’évaluer le montant d’un dommage dont elle avait pourtant constaté l’existence et a, de ce fait, violé les articles 4, 1147, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1730 du code civil, ainsi que le principe de réparation intégrale du préjudice ;

2°/ que les juges du fond ne sauraient, sous couvert d’interprétation souveraine de la volonté des parties, modifier les stipulations claires et précises de leur contrat ; qu’en l’espèce, le point 11°) de l’article III du bail professionnel stipulait que le bailleur « pourra exiger au départ du preneur la remise en état des locaux tels qu’ils étaient à la signature du bail original » ; qu’en jugeant que cette clause devait « s’interpréter strictement et ne viser que l’option du bailleur consistant à exiger que le bien loué soit restitué dans son état initial, à savoir composé de l’ensemble des éléments et équipements fournis lors du bail du 26 septembre 1986 », pour en déduire que le montant du droit à indemnisation de M. et Mme [F] devait être cantonné à la seule valeur vénale d’origine des éléments d’équipement déposés par l’étude notariale, à savoir les "corniches et rosaces et […] la douzaine de portes d’accès cloisonnées", sans y inclure la valeur de l’ensemble des frais nécessaires à la remise des volumes et surfaces en leur configuration d’origine, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de la convention des parties ;

3° / que le bailleur a le droit d’exiger la suppression de toute construction ou aménagement modifiant la structure des locaux pris à bail et la remise des locaux dans leur configuration initiale ; que le fait que les locaux n’aient pas été neufs à l’origine et que la suppression des aménagements réalisés par le preneur implique des travaux améliorant l’état des locaux est indifférent ; qu’en l’espèce, M. et Mme [F] faisaient valoir que l’étude notariale avait modifié l’agencement et le volume des locaux et notamment « fait dresser 10 nouvelles cloisons », « posé 9 faux plafonds », "fait […] installer des structures« dans les locaux, et »procédé au percement d’un plancher [avec création d’un] escalier afin de relier deux lots" ; qu’ils soutenaient que, en refusant de supprimer ces équipements et installations, l’étude notariale avait manqué à son obligation de remise en état et configuration d’origine et était tenue d’indemniser l’intégralité du préjudice résultant de ce manquement ; que, pour rejeter la demande d’indemnisation de M. et Mme [F], la cour d’appel a retenu que le devis de la société Office In "prévoi[yai]t la remise des équipements à l’état neuf alors qu’ils étaient déjà à l’état d’usage, voire dégradés, dans le procès-verbal de constat du 27 novembre 1989" ; qu’en statuant par de tels motifs impropres à écarter la demande de M. et Mme [F], la cour d’appel violé les articles 1147, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1730 du code civil, ainsi que le principe de réparation intégrale du préjudice ;

4°/ qu’en cas de manquement du preneur à son obligation de remise des locaux en leur état d’origine, le bailleur a droit à l’indemnisation intégrale du préjudice résultant de ce manquement ; qu’en l’espèce, M. et Mme [F] faisaient valoir que "le remplacement [à neuf] de certains éléments [était] de facto le seul moyen de restituer aux locaux leurs dispositions d’origine" ; que la cour d’appel a pourtant rejeté la demande d’indemnisation de M. et Mme [F] aux motifs que le devis de la société Office In "prévoi[yai]t la remise des équipements à l’état neuf alors qu’ils étaient déjà à l’état d’usage, voire dégradés, dans le procès-verbal de constat du 27 novembre 1989" ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si le remplacement à neuf de certains éléments était nécessaire à la remise des locaux dans leur état d’origine, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1730 du code civil, ainsi que du principe de réparation intégrale du préjudice. »

Réponse de la Cour

6. La cour d’appel a, d’abord, constaté par motifs adoptés que le bail liant les parties ne mettait pas à la charge de la locataire la réparation de la vétusté et que toutes les dégradations constatées lors de la restitution des locaux résultaient, compte tenu de la durée d’occupation, de celle-ci.

7. Elle a, ensuite, retenu, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, exclusive de dénaturation, que l’ambiguïté de la clause du bail prévoyant la remise en état des locaux tels qu’ils étaient lors de la signature du bail « original » du 26 septembre 1989 rendait nécessaire, que cette clause autorisait seulement le bailleur à exiger que le bien loué soit restitué dans son état initial, à savoir composé de l’ensemble des éléments et équipements fournis lors du bail du 26 septembre 1989.

8. Elle a, enfin, relevé que les devis produits par les bailleurs n’étaient pas probants en ce qu’ils prévoyaient une rénovation complète des locaux, avec remise des éléments et équipements à l’état neuf, alors qu’ils étaient déjà en état d’usage voire dégradés ou vétustes lors de l’établissement du procès-verbal de constat d’huissier d’état des lieux d’entrée du 27 novembre 1989 et qu’ils ne permettaient pas d’identifier les travaux pouvant être mis à la charge du preneur.

9. Procédant à la recherche prétendument omise, la cour d’appel, en a souverainement déduit que les bailleurs ne rapportaient pas la preuve de l’existence d’un préjudice.

10. Le moyen, qui manque en fait dans sa première branche, n’est donc pas fondé pour le surplus.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

11. Les bailleurs font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes au titre de l’indemnité pour trouble de jouissance et au titre du remboursement des charges, taxes et impôts pour la période postérieure au 23 décembre 2017, alors :

« 1°/ que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que M. et Mme [F] auraient pu accepter des offres d’achat au cours de l’instance d’appel "puisqu’ils ne maint[ennaient] plus devant la cour [d’appel] leur demande d’expertise", ce dont il résultait qu’ils n’avaient pas pu en accepter au cours de la première instance, puisqu’ils avaient devant les premiers juges maintenu leur demande d’expertise ; que la cour d’appel a simultanément constaté que M. et Mme [F] "auraient pu accepter [l’offre à hauteur de 6,1 millions d’euros]" ; que pourtant, cette offre avait été faite près de deux ans et demi avant que M. et Mme [F] aient été déboutés par le tribunal judiciaire de leur demande d’expertise judiciaire, c’est-à-dire à une époque où, suivant le raisonnement de la cour d’appel, elle ne pouvait pas être acceptée ; qu’en

statuant par de tels motifs contradictoires, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que l’immobilisation des locaux avait cessé après que M. et Mme [F] avaient renoncé à leur demande d’expertise, ce dont il résultait que lesdits locaux avaient été immobilisés, au minimum, du 29 septembre 2017, date de remise des clefs par l’étude notariale, au 25 février 2021, date à laquelle le tribunal judiciaire a débouté M. et Mme [F] de leur demande d’expertise ; qu’en jugeant pourtant, pour débouter M. et Mme [F] de leur demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance, qu’ « il n’est nullement justifié que les lieux ne pouvaient être reloués ni vendus en l’état », la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a, partant, violé l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3°/ que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation ; qu’en l’espèce, pour débouter M. et Mme [F] de leur demande d’indemnisation, la cour d’appel a retenu que "il n’est nullement justifié que les lieux ne pouvaient être reloués ni vendus en l’état, [M. et Mme [F] indiquant] dans leurs écritures avoir décliné une offre d’achat à hauteur de 6,1 millions d’euros, pourtant conforme selon eux aux prix du marché, qu’ils auraient pu accepter puisqu’ils ne maintiennent plus devant la cour leur demande d’expertise » ; que de tels motifs sont inopérants dès lors que l’offre d’achat reçue par M. et Mme [F] n’était à hauteur du prix de marché des locaux qu’en l’état et la qui étaient les leurs lorsque l’étude notariale a quitté les locaux d’une part, et que M. et Mme [F] ont été déboutés par le tribunal judiciaire de leur demande d’expertise près de deux ans et demi après réception de cette offre d’achat d’autre part ; qu’il s’ensuit que la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

4°/ que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation ; qu’en l’espèce, M. et Mme [F] demandaient à être indemnisés de l’intégralité des préjudices résultant du manquement de l’étude notariale à son obligation de remise en état des locaux, et notamment du trouble de jouissance tenant à l’impossibilité de vendre ou louer les locaux jusqu’à la date de réalisation des travaux de remise en état ; qu’à ce titre, ils demandaient notamment le remboursement de "la somme de 125.759,69 euros correspondant aux charges supportées par M. et Mme [F] depuis le 23 décembre 2017 et jusqu’au 30 juin 2023, à parfaire au jour de la décision afin de tenir compte de la taxe foncière pour 2023 et des charges à compter du 1er juillet 2023" ; que, pour débouter M. et Mme [F] de leur demande, la cour d’appel a jugé que dès lors que l’étude notariale "a[vait] restitué les clefs le 9 octobre 2017, et était tenue du paiement des loyers, charges et taxes uniquement jusqu’au 23 décembre 2017« , il ne saurait »être fait droit à leur demande de remboursement des charges, taxes et impôts pour la période postérieure au 23 décembre 2017" ; qu’en statuant ainsi, tandis que M. et Mme [F] ne demandaient pas à ce que l’étude notariale soit condamnée au paiement des loyers, taxes et impôts dus en contrepartie de la mise à disposition des locaux, mais demandaient à ce qu’elle soit condamnée à les indemniser de leur préjudice de jouissance résultant du fait qu’ils supportaient des charges et taxes sur un bien immobilisé de par le manquement du preneur à son obligation de restituer un bien remis dans son état d’aménagement et de volume d’origine, la cour d’appel, qui s’est prononcée par des motifs inopérants, a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

12. Après avoir relevé que la locataire avait restitué les clefs des locaux aux bailleurs le 9 octobre 2017 et que les demandes des bailleurs en indemnisation pour remise en état n’étaient pas fondées, c’est à bon droit que la cour d’appel a, abstraction faite de motifs surabondants, rejeté leur demande en paiement d’une indemnité pour trouble de jouissance courant depuis la fin du bail jusqu’à l’achèvement de la réfection des locaux en remboursement des charges, taxes et impôts exposés postérieurement à la fin de celui-ci.

13. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [F] et Mme [F] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf juin deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par M^me Proust, conseiller doyen en ayant délibéré, en remplacement de M^me Teiller, président empêché, le conseiller rapporteur et le greffier conformément aux dispositions des articles 452, 456 et 1021 du code de procédure civile.