CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 11 décembre 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 595 F-D

Pourvoi n° C 24-10.816

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 DÉCEMBRE 2025

M. [R] [L], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° C 24-10.816 contre l’arrêt rendu le 31 octobre 2023 par la cour d’appel de Pau (1re chambre), dans le litige l’opposant à la société Maisons d’en France sud Pyrénées, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], anciennement dénommée Maisons Aquitaine, défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Foucher-Gros, conseillère, les observations de la SARL Le Prado – Gilbert, avocat de M. [L], de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de la société Maisons d’en France sud Pyrénées, après débats en l’audience publique du 21 octobre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Foucher-Gros, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Pau, 31 octobre 2023), M. [L] (l’acquéreur) et son épouse ont acquis de la société Maisons Aquitaine, devenue Maison d’en France sud Pyrénées (le vendeur), une propriété en l’état futur d’achèvement.

2. L’acte de vente stipulait que la livraison était prévue au plus tard le 30 octobre 2019, ce délai étant assorti d’une clause pénale, au profit des acquéreurs.

3. La réception du 15 octobre 2019 a été assortie de réserves et celles-ci ont été levées le 24 juin 2020.

4. Après mise en demeure restée sans effet, l’acquéreur a assigné le vendeur en paiement d’une certaine somme au titre de la clause pénale.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en ses première et troisième branches

Enoncé du moyen

6. L’acquéreur fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de condamnation du vendeur à lui payer une certaine somme au titre de la clause pénale, alors :

« 1°/ que l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement n’est pas achevé lorsque subsistent des défauts de conformité présentant un caractère substantiel ou des malfaçons ou non-façons rendant les lieux impropres à une utilisation conforme à leur destination ; que la cour d’appel a retenu qu’en l’absence d’information sur les murs, clôture d’enceinte et portail et de production des plans et notices annexés à l’acte de vente, il n’était pas établi un défaut de conformité substantiel par rapport aux prévisions du contrat lors de la réception du le 18 octobre 2019 et que, l’achèvement de la maison elle-même à la réception n’étant pas contesté, l’achèvement de l’immeuble vendu ne pouvait être fixé au 24 juin 2020, date à laquelle les réserves émises à la réception, incluant la non-réalisation des murs et des clôtures d’enceinte et des enrobés, avaient été levées ; qu’en statuant ainsi, par des motifs inopérants tirés de l’absence de preuve d’une non-conformité substantielle des murs et clôtures d’enceinte et des enrobés, cependant qu’il résultait de ses constatations que ces ouvrages étaient purement et simplement manquants à la réception et n’avaient été réalisés que le 20 juin 2020, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation ;

3°/ que le vice ou la non-conformité pouvant faire obstacle à la constatation d’achèvement l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement peut concerner tant l’ouvrage lui-même que l’un de ses éléments d’équipement s’ils sont affectés de malfaçons ou non-façons rendant le bien vendu impropres à son utilisation ; que la cour d’appel a considéré que la clause pénale renvoyait au paragraphe « propriété-jouissance » prévoyant que la maison vendue devrait être achevée au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation pour être livrée au plus tard le 30 octobre 2019, outre qu’il était stipulé que la finition des abords ne pouvait être invoquée comme cause d’empêchement de la livraison si les biens vendus étaient habitables ou utilisables conformément à leur destination, de sorte que la notion d’achèvement se rapportait aux obligations du vendeur envers l’acquéreur concernant la maison, cependant que seule était en cause la réalisation des murs et clôtures d’enceinte et des enrobés, soit l’extérieur de l’immeuble dont l’habitabilité n’était pas contestée ; qu’en statuant ainsi, cependant que l’achèvement de la maison au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation devait s’entendre comme portant tant sur la maison que sur ses éléments d’équipement, pouvant se situer à l’extérieur, la cour d’appel a violé le texte susvisé, ensemble l’article 1103 du code civil. »

Réponse de la cour

7. Ayant, d’une part, constaté que ni le contrat préliminaire ni l’acte de vente ne comportaient d’informations concernant les murs, les clôtures d’enceinte et la pose des portails, et qu’aucun des documents annexés à l’acte de vente, et notamment la notice descriptive, n’était produit, d’autre part, retenu que la clause pénale renvoyait au paragraphe de l’acte de vente qui ne faisait référence qu’à l’achèvement de la maison dont l’habitabilité n’était pas contestée et que celui-ci interdisait à l’acquéreur d’invoquer la non-finition des abords pour refuser la livraison, la cour d’appel a pu en déduire que le bien était achevé à la date de livraison prévue, soit le 30 octobre 2019, de sorte que la demande des acquéreurs au titre des pénalités contractuelles de retard ne pouvait être accueillie.

8. Le moyen n’est donc pas fondé.

Mais sur le second moyen

Enoncé du moyen

9. L’acquéreur fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevable sa demande subsidiaire au titre de la perte des loyers, alors « qu’une cour d’appel, saisie d’une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité, devant elle, de prétentions nouvelles ou la relevant d’office, est tenue de l’examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile ; que la cour d’appel a déclaré que la demande subsidiaire de M. [L] aux fins de condamnation de la société Maisons d’en France à lui verser des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231 du code civil à raison de la perte subie du fait de l’impossibilité de louer avant juillet 2020 était irrecevable en raison de sa nouveauté, soulevée par la société Maisons d’en France, la demande indemnitaire subsidiaire en réparation d’une perte de loyers fondée sur l’article 1231 du code civil, présentée en cause d’appel par M. [L] ne tendant pas à la même fin que celle, formulée en première instance, concernant exclusivement l’exécution de la clause pénale stipulée au contrat de vente ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la demande indemnitaire subsidiaire de M. [L] n’était pas l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de ses demandes devant les premiers juges, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 564 et 566 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 564 et 566 du code de procédure civile :

10. Selon le premier de ces textes, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

11. Selon le second, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

12. Pour rejeter la demande de dommages-intérêts présentée par l’acquéreur au titre de la perte des loyers, l’arrêt retient que cette demande, nouvelle en appel, est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

13. En se déterminant ainsi, alors qu’une juridiction d’appel, saisie d’une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de prétentions nouvelles en cause d’appel ou la relevant d’office, est tenue de l’examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile, la cour d’appel, qui n’a pas recherché si les demandes des acquéreurs ne tendaient pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déclare la demande subsidiaire de M. [L] au titre de la perte des loyers irrecevable par application de l’article 564 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 31 octobre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Toulouse ;

Condamne la société Maisons d’en France sud Pyrénées aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.