CIV. 1

IJ

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 8 octobre 2025

Cassation partielle

M^me CHAMPALAUNE, présidente

Arrêt n° 643 F-D

Pourvoi n° K 23-12.820

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 8 OCTOBRE 2025

La société Crédit immobilier de France développement, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° K 23-12.820 contre l’arrêt rendu le 9 février 2023 par la cour d’appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [Y] [S],

2°/ à Mme [J] [T], épouse [S],

tous deux domiciliés [Adresse 5] (Irlande),

3°/ à la société [W] [G] & [M] [A], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 4], anciennement Étude [L],

4°/ à la société HPA Holding, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2],

5°/ à la société Les Jardins de Saint-Benoît, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 6],

6°/ à la société Taurean Properties, société de droit irlandais, dont le siège est [Adresse 3] (Irlande),

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Peyregne-Wable, conseillère, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Crédit immobilier de France développement, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [W] [G] & [M] [A], après débats en l’audience publique du 8 juillet 2025 où étaient présentes M^me Champalaune, présidente, M^me Peyregne-Wable, conseillère rapporteure, M^me Guihal, conseillère doyenne, et M^me Vignes, greffière de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Reprise d’instance

1. La reprise d’instance est ordonnée au regard de la signification par la société Crédit immobilier de France développement au liquidateur de la société JSB de l’arrêt du 22 janvier 2025 constatant l’interruption de l’instance à la suite du prononcé de la liquidation judiciaire de cette société.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 9 février 2023), le 15 août 2007, M. et Mme [S] (les acquéreurs) ont conclu avec la société Les Jardins de Saint-Benoît, devenue la société JSB (le vendeur), un contrat de réservation d’une maison dans une résidence de tourisme, comportant une promesse de bail commercial au profit de la société Garrigae Hotels and Resorts.

3. Par acte authentique reçu le 17 avril 2008 par la société [U] [L] et [W] [G], notaires (le notaire), le vendeur et les acquéreurs ont signé la vente en l’état futur d’achèvement du bien réservé, pour un prix de 326 508 euros, partiellement financé par un prêt souscrit par les acquéreurs auprès du Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne désormais dénommé le Crédit immobilier de France développement (la banque).

4. Le prêt était garanti par un privilège de prêteur de deniers à concurrence d’une certaine somme et par une inscription d’hypothèque conventionnelle à concurrence d’une certaine somme.

5. Les 30 décembre 2014, 5 janvier et 6 février 2015, les acquéreurs, dénonçant notamment l’existence d’un dol, ont assigné la banque, le notaire, la société Groupe Garrigae dénommée HPA Holding, le vendeur, la société Taurean Properties et M. [O], notaire à [Localité 7], en annulation des contrats de vente et de prêt et paiement de dommages et intérêts.

6. Le 24 mai 2024, le vendeur a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire et un liquidateur judiciaire a été désigné.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

7. La banque fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande tendant à voir juger que l’inscription d’hypothèque et de privilège de prêteur de deniers devra continuer de produire ses effets jusqu’à complet remboursement du capital emprunté, alors « que tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de la convention annulée, l’obligation de restituer inhérente au contrat de prêt demeure valable et les garanties en considération desquelles le prêt a été consenti subsistent tant que cette obligation n’est pas éteinte ; qu’en retenant, pour rejeter la demande de la banque tendant au maintien de l’hypothèque conventionnelle et du privilège de prêteur de deniers garantissant le remboursement du prêt accordé aux acquéreurs que le contrat de prêt avait été annulé en suite de la nullité du contrat de vente, la cour d’appel a violé les articles 1902, 2114 et 2166 du code civil, devenus les articles 1902, 2393 et 2461 du même code. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 2393 et 2461 du code civil, le premier dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 et le second dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 :

8. Il résulte de ces textes que l’hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation et que les créanciers ayant privilège ou hypothèque inscrits sur un immeuble, le suivent en quelques mains qu’il passe.

9. Pour rejeter la demande de la banque tendant au maintien des effets du privilège de prêteur de deniers et de l’hypothèque conventionnelle jusqu’à complet remboursement du capital emprunté, l’arrêt retient que l’annulation de la vente immobilière entraîne, en raison de son effet rétroactif, l’annulation du prêt affecté souscrit auprès de la banque, de sorte que celle-ci ne peut prétendre à voir l’inscription d’hypothèque et de privilège de deniers continuer à produire des effets, et qu’il y a lieu à mainlevée des inscriptions de privilèges et hypothèques intervenues à la suite de l’acte de vente.

10. En statuant ainsi, alors que l’obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé ou résolu demeurant tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de leur convention annulée ou résolue, les sûretés réelles prises en garantie du prêt subsistent jusqu’à l’extinction de cette obligation, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Et sur le deuxième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

11. La banque fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande tendant à voir condamner les acquéreurs à lui rembourser le capital emprunté outre intérêts au taux légal depuis la mise à disposition des fonds, ou à défaut à compter des conclusions signifiées le 9 juin 2015 devant le tribunal de grande Instance de Narbonne le tout sous déduction de l’ensemble des sommes payées par les emprunteurs au titre de l’emprunt et de sa demande tendant à voir ordonner la compensation entre les créances respectives des parties et en conséquence de condamner in solidum le vendeur et la société HPA Holding, anciennement Groupe Garrigae, à régler à la banque une certaine somme TVA incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2014, alors « que l’objet du litige est déterminé par les prétentions et moyens respectifs des parties ; qu’en l’espèce, la banque demandait la condamnation des acquéreurs à lui restituer le capital emprunté de 280 250 euros sous déduction des sommes payées par ces derniers et sollicitait la compensation entre les créances respectives ; qu’en condamnant in solidum le vendeur et la société HPA Holding à lui restituer la somme de 280 250 euros, la cour d’appel a méconnu les termes du litige et a violé l’article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile :

12. Il résulte de ces textes que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense, et que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

13. Pour condamner in solidum le vendeur et la société HPA Holding à payer à la banque une certaine somme correspondant à la restitution des fonds prêtés, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2014, l’arrêt retient que cette condamnation est la conséquence de l’annulation du contrat de vente, et de celle, de plein droit, du contrat de prêt reçu par acte notarié le 17 avril 2008.

14. En statuant ainsi, alors que la banque avait sollicité dans le dispositif de ses conclusions d’appel la condamnation des seuls acquéreurs à lui rembourser le capital emprunté, sous déduction des sommes payées par ces derniers au titre de l’emprunt, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Et sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

15. La banque fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande tendant à voir condamner toute partie reconnue responsable de manœuvres dolosives, à lui payer une certaine somme au titre de la perte des intérêts échus au 10 août 2019, alors « que lorsque la nullité d’un contrat de vente a pour conséquence la nullité d’un prêt accordé par un établissement de crédit, ce dernier a droit, de la part de celui qui, par sa faute, a été à l’origine de la nullité du contrat de vente, à la réparation du préjudice résultant de la perte des intérêts échus ; qu’en énonçant, pour débouter la banque de sa demande tendant à voir condamner toute partie reconnue responsable de manœuvres dolosives à lui payer la somme de 163 038,00 euros au titre de la perte des intérêts échus au 10 août 2019, que l’annulation de la vente entraîne, en raison de son effet rétroactif, l’annulation du prêt affecté, ayant servi à l’acquisition immobilière, de sorte que la banque ne peut prétendre à se voir payer la somme de 163 038 euros au titre de la perte des intérêts échus au 10 août 2019, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil, devenu 1240 du même code. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil :

16. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par qui la faute duquel il est arrivé à le réparer.

17. Pour rejeter la demande de la banque au titre de l’indemnisation de la perte des intérêts échus au 10 août 2019 consécutive à l’annulation du prêt, l’arrêt retient que l’annulation de la vente immobilière entraîne, en raison de son effet rétroactif, l’annulation du prêt affecté ayant servi à l’acquisition immobilière.

18. En statuant ainsi, alors qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Mise hors de cause

19. En application de l’article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la société [W] [G] & [M] [A], notaire, anciennement dénommée société [L] [G] [C] [Z], dont la présence n’est pas nécessaire devant la cour d’appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le dernier grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de la société Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la société Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne tendant à voir condamner M. et Mme [S] à lui rembourser le capital emprunté sous déduction des sommes payées par les emprunteurs et de sa demande tendant à voir ordonner la compensation entre les créances respectives des parties, en ce qu’il condamne in solidum la société Les Jardins de Saint-Benoît et la société HPA Holding anciennement Groupe Garrigae à payer à la société Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la société Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne la somme de 280 250 euros TVA incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2014, en ce qu’il rejette la demande de la société Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la société Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne tendant à voir juger que l’inscription d’hypothèque et de privilège de prêteur de deniers devra continuer de produire ses effets jusqu’à complet remboursement du capital emprunté et en ce qu’il rejette la demande de la société Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la société Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne tendant à voir condamner toute partie reconnue responsable de manœuvres dolosives à lui payer la somme de 163 038,00 euros au titre de la perte des intérêts échus au 10 août 2019, l’arrêt rendu le 9 février 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier autrement composée ;

Condamne M. et Mme [S] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le huit octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.