CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 2 octobre 2025

Rejet

M^me PROUST, conseillère doyenne faisant fonction de présidente

Arrêt n° 432 F-D

Pourvoi n° K 24-15.745

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 OCTOBRE 2025

1°/ M. [T] [V],

2°/ Mme [D] [Y],

tous deux domiciliés [Adresse 2], [Localité 4],

ont formé le pourvoi n° K 24-15.745 contre l’arrêt rendu le 20 mars 2024 par la cour d’appel de Versailles (chambre civile 1-4 copropriété), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Cabinet Betti, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], [Localité 3],

2°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 4],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, six moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de M^e Bardoul, avocat de M. [V] et de Mme [Y], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Cabinet Betti et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], après débats en l’audience publique du 1er juillet 2025 où étaient présents M^me Proust, conseillère doyenne faisant fonction de présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M^me Grandjean, conseillère faisant fonction de doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1.Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 20 mars 2024), M. [V] et Mme [Y], propriétaires indivis des lots n° 1, 19, 21 et 22 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat des copropriétaires) ainsi que son syndic, la société Cabinet Betti, devant un tribunal de proximité en indemnisation de leur préjudice résultant de manoeuvres abusives, injustifiées et vexatoires pour recouvrer divers frais de recouvrement et de procédure.

2. Le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Betti ont, à titre reconventionnel, sollicité la condamnation de M. [V] et Mme [Y] à remettre les parties communes dans leur état antérieur à celui résultant de divers travaux réalisés dans leurs parties privatives et dans les parties communes.

Examen des moyens

Sur les premier à quatrième et sixième moyens

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le cinquième moyen

Enoncé du moyen

4. M. [V] et Mme [Y] font grief à l’arrêt de rejeter l’ensemble de leurs demandes, de les condamner à remettre en état antérieur les parties communes de l’immeuble conformément au rapport d’expertise judiciaire, en procédant à tous travaux utiles et notamment à respecter la destination de « caves » des lots n° 19 et 21 et couloir de caves pour le lot n° 22, en cessant toute location des locaux leur appartenant et supprimer toutes canalisations, passage de gaine et passage de réseaux divers (eau, électricité, colonnes, tuyau et canalisations d’eau de toute nature) en parties communes, sous astreinte alors :

« 1°/ que le juge qui enjoint à un copropriétaire de remettre en état des parties communes doit caractériser en quoi il appartient audit copropriétaire de répondre des atteintes dont il ordonne la cessation ; que les consorts [Y]-[V] soutenait n’avoir jamais effectué aucun empiétement en parties communes et n’avoir effectué que des aménagements et travaux dans leurs lots privatifs ; que la cour d’appel a enjoint aux exposants de remettre en état des parties communes, et notamment une cour commune, sans nullement caractériser en quoi l’ensemble des atteintes dont la cessation était ordonnée, à les supposer établies, relevait de la responsabilité des consorts [Y]-[V] et les raisons pour lesquelles ils devaient de ce fait assumer les remise en état ordonnées, qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2, 9 et 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

2°/ qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; que les consorts [Y]-[V] faisaient valoir que l’usage comme pièces d’habitation des lots litigieux étaient permis par le règlement de copropriété qui disposait notamment que chaque copropriétaire a la possibilité de modifier la cave lui appartenant, de la diviser comme bon lui semblera, qu’il a la faculté de diviser son appartement en deux appartements plus petits et de se servir des canalisations conduits et tuyaux communs et que les modifications en cause n’entraînaient, de toute façon, aucune atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des copropriétaires ; qu’en se bornant à retenir que le règlement prévoyait que les nouveaux appartements ne soient occupés que bourgeoisement et qu’ils ne pouvaient nullement annexer des caves, couloirs de caves et parties communes sans même nullement expliquer en quoi l’occupation en cause n’aurait pas été bourgeoise ni en quoi l’usage des caves et couloir de caves (ce qui correspond au descriptif des lots privatifs 19, 21, 22, propriété des exposants) étaient constitutifs d’une annexion, la cour d’appel, qui n’a pas suffisamment recherché, comme il lui était demandé, si les modifications et occupations en cause n’étaient pas licites, a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 et de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°/ que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; qu’en jugeant, dès lors, par motifs éventuellement adoptés que les caves constituent des lots accessoires à un lot principal et que s’ils peuvent les rénover, les aménager librement, ce n’est que tant que les lieux ne sont pas utilisés à des fins d’habitation, la cour d’appel a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4°/ que lorsque que le règlement de copropriété autorise une activité ou une destination ou permet une évolution de cette dernière, elle ne peut constituer en soi une atteinte aux droits des copropriétaires ; qu’en jugeant dès lors, par motifs possiblement adoptés, que quand bien même le règlement de copropriété, au demeurant, non produit, n’interdisait éventuellement pas la transformation de caves en appartement, cette transformation porte atteinte aux droits des copropriétaires et leur cause des nuisances, la cour d’appel a violé l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5°/ que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; qu’en retenant pour caractériser une atteinte aux droits des copropriétaires, par motifs éventuellement adoptés, que des dégradations ont été causées sur des parties communes ou privatives, comme à l’égard de Mme [N] [B], sans préciser quelles dégradations auraient été commises ni répondre aux conclusions faisant état que le seul « dégât effectivement constaté concerne la percée accidentelle d’un trou dans un mur », la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6°/ que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; qu’en retenant pour caractériser une atteinte aux droits des copropriétaires, par motifs éventuellement adoptés, qu’une gaine électrique en provenance de l’appartement des consorts circule dans le couloir au droit de la descente des eaux sans nullement expliquer en quoi ladite gaine, dont, il était relevé qu’elle alimentait l’appartement des consorts [Y]-[V], était liée aux transformations litigieuses, ni pour quelles raisons la présence d’une gaine pouvait porter atteinte aux droits des copropriétaires, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7°/ qu’en retenant pour dire constituée une atteinte aux droits des copropriétaires, par motifs éventuellement adoptés, que des canalisations de l’immeuble ne sont plus accessibles, qu’un mur de parpaings au niveau d’un passage ancien a été monté sans avoir caractérisé en quoi les copropriétaires étaient en droit d’accéder auxdites canalisations, si elles étaient communes ou privatives, ni en quoi le mur de parpaing, dont les consorts [Y]-[V] soutenaient qu’il se trouvait en partie privative, portait atteinte aux droits des copropriétaires, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8°/ qu’en retenant pour dire constituée une atteinte aux droits des copropriétaires, par motifs éventuellement adoptés, que les parties communes au niveau des traversées de planchers ont été fortement impactées et ceux en raison de la modification des réseaux et du fait de la création des sanitaires sans nullement caractériser en quoi elle retenait que les réseaux et sanitaires créés se trouvaient en partie commune ni quel avait été l’impact prétendu desdites créations, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

9°/ que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; que l’assemblée générale peut voter une modification de la répartition des charges visées rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ; qu’en retenant, par motif éventuellement adopté, qu’il n’apparaît qu’aucune régularisation de la situation n’a été opérée pour soumettre la modification à l’approbation de l’assemblée des copropriétaires alors que la location a été mise en œuvre, que cette situation est donc préjudiciable à l’ensemble des copropriétaires, puisque la répartition des charges n’est pas en adéquation avec la configuration des lieux sans nullement caractériser en quoi la répartition des charges n’était plus en adéquation avec la configuration des lieux et alors qu’un tel motif ne peut être retenu pour s’opposer un changement d’affectation au regard, notamment, du fait que le syndicat peut voter au besoin une nouvelle répartition des charges, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9, 10 et 25 f devenu de de la loi du 10 juillet 1965 ;

10°/ que lorsque le juge constate une atteinte aux droits des copropriétaires, il doit ordonner des mesures strictement nécessaires à leur cessation ; qu’en n’ordonnant pas des mesures visant à mettre fin aux seules atteintes qu’elle relevait, la cour d’appel a violé l’article premier du protocole additionnel de la convention européenne des droits de l’homme, ensemble l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

11°/ que tout jugement doit être motivé ; que les consorts [Y]-[V] faisaient valoir que les condamnations ordonnées étaient disproportionnées ; qu’en laissant sans réponse ce moyen péremptoire, la cour d’appel a violé l’article premier du protocole additionnel et 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ensemble l’article 455 du code de procédure civile ;

12°/ que la circonstance, à la supposer caractérisée, qu’un bien doit être seulement utilisé comme cave ne peut permettre d’interdire de le louer ; qu’en ordonnant de mettre fin à toute location des lots 19, 21 et 22, la cour d’appel a violé l’article premier du protocole additionnel de la convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ensemble l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

5. La cour d’appel a, d’abord, retenu par motifs propres et adoptés et par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que, selon le procès-verbal de constat du 25 juin 2019 et le rapport d’expertise judiciaire, les lots de M. [V] et Mme [Y], correspondant, selon le règlement de copropriété, à un appartement au rez-de-chaussée, et au sous-sol, deux caves et un couloir les reliant, avaient été affectés pour le tout à un usage d’habitation et divisés en deux appartements distincts, et que cette transformation avait eu pour conséquence une appropriation de la cour, partie commune à jouissance privative située en partie arrière du rez-de-chaussée par la pose d’une clôture et d’une véranda, des dégradations des parties communes comme privatives, dont celles de Mme [N], un empiétement sur les parties communes situées au sous-sol par l’édification de cloisons, une impossibilité d’accès à diverses canalisations de l’immeuble, la pose d’un mur de parpaings au niveau d’un passage ancien, le passage d’une gaine électrique privative dans le couloir partie commune, et des atteintes aux parties communes au niveau des traversées de planchers en raison de la modification des réseaux et de la création de sanitaires.

6. Elle a, ensuite, relevé que M. [V] et Mme [Y] avaient acquis leurs lots le 5 juin 2019 et réalisé une partie de ces travaux de transformation affectant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

7. Elle a exactement déduit de ces seuls motifs, procédant aux recherches prétendument omises et sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que le syndicat des copropriétaires était fondé à poursuivre la remise en état des lieux, selon des modalités dont elle a souverainement apprécié la nécessité, sans ordonner de manière générale et absolue le respect de la destination de cave et la cessation de toute location.

8. Le moyen, qui manque en fait dans ses troisième et douzième branches, n’est donc pas fondé pour le surplus.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [V] et Mme [Y] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [V] et Mme [Y] et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 4] et à la société Cabinet Betti la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le deux octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.