CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 18 septembre 2025

Cassation partielle

M^me PROUST, conseillère doyenne

faisant fonction de présidente

Arrêt n° 412 F-D

Pourvoi n° D 23-21.899

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 SEPTEMBRE 2025

Mme [V] [Y], domiciliée [Adresse 3], a formé le pourvoi n° D 23-21.899 contre l’arrêt rendu le 6 juillet 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l’opposant :

1°/ à [O] [L], veuve [H], ayant été domiciliée [Adresse 2], prise en sa qualité d’ayant droit de [E] [H], décédée,

2°/ à Mme [G] [H], domiciliée [Adresse 6],

3°/ à M. [R] [H], domicilié [Adresse 1],

4°/ à Mme [C] [H], domiciliée [Adresse 4],

tous trois pris en leur qualité d’ayants droit de [E] [H],

5°/ à Mme [N] [A], épouse [K], domiciliée [Adresse 7] (Tahiti),

6°/ à M. [U] [A], domicilié [Adresse 5],

tous deux pris en leur qualité d’ayants cause de [O] [L], veuve [H],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Gallet, conseillère référendaire, les observations de la SCP Poupet & Kacenelenbogen, avocat de Mme [Y], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de Mmes [G] et [C] [H] et de M. [R] [H], après débats en l’audience publique du 17 juin 2025 où étaient présentes M^me Proust, conseillère doyenne faisant fonction de présidente, M^me Gallet, conseillère référendaire rapporteure, M^me Grandjean, conseillère faisant fonction de doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 6 juillet 2023) et les productions, le 28 octobre 2000, [E] [H] (le bailleur), aux droits duquel viennent M. [R] [H] et Mmes [G] et [C] [H], Mme [N] [A] et M. [U] [A], a donné à bail un logement à Mme [Y] (la locataire).

2. Par acte du 21 février 2018, le bailleur lui a délivré un congé pour motif légitime et sérieux, pour défaut de paiement des loyers, puis l’a assignée en validation du congé, et subsidiairement en prononcé de la résiliation du bail, et paiement d’un arriéré locatif.

3. La locataire a formé une demande reconventionnelle en répétition de sommes indûment versées.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La locataire fait grief à l’arrêt de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion et de la condamner au paiement d’une certaine somme au titre des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à libération des lieux, et de rejeter ses demandes, alors « que la résolution d’un bail d’habitation aux torts du locataire pour défaut de paiement des charges récupérables suppose que le bailleur justifie le montant de celles-ci ; que pour affirmer que l’arriéré locatif de Mme [Y], locataire, est suffisamment important pour justifier la résiliation judiciaire à ses torts du bail d’habitation conclu le 28 octobre 2000 avec M. [E] [H], la cour d’appel prend en considération un montant total du loyer mensuel de 963,11 euros, comprenant une simple provision pour charges de 155 euros pour mois, soit 1 860 euros par an, et évalue les paiements intervenus depuis avril 2016 ; qu’elle en déduit qu’au regard des loyers et charges dus par la locataire d’avril 2016 à septembre 2020, celle-ci reste devoir au bailleur la somme de 8 601,26 euros et que depuis cette dernière date, la locataire n’établit pas avoir apuré sa dette locative ; qu’en statuant ainsi, après avoir pourtant constaté que le bailleur ne justifiait des charges de copropriété que pour un montant de 1 198,82 euros en 2016, de 1 438,89 euros en 2017 et de 1 822,95 euros en 2018, soit des montants inférieurs à la provision qu’elle retient et sans rechercher, comme elle y était invitée et comme l’avait énoncé le jugement dont la locataire demandait la confirmation, si le bailleur justifiait concrètement du montant des charges récupérables qui ne lui auraient pas été réglées par la locataire, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1184 devenu l’article 1224 et l’article 1741 du code civil, ensemble l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

5. Selon le premier de ces textes, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

6. Selon le second, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

7. Pour prononcer la résiliation du bail et condamner la locataire au paiement d’une certaine somme au titre des loyers et charges dus, terme de septembre 2020 inclus, l’arrêt retient que, depuis la révision du loyer intervenue en 2014 et acceptée par la locataire, la somme mensuelle due par celle-ci est de 963,11 euros, soit un loyer de 808,11 euros et une provision pour charges de 155 euros, que les ayants droit du bailleur justifient que les charges de copropriété se sont élevées à la somme de 990,82 euros entre avril et décembre 2016, à celle de 1 438,89 euros au titre de l’année 2017 et à celle de 1 611,95 euros au titre de l’année 2018, outre les taxes d’enlèvement des ordures ménagères d’un montant de 208 euros pour l’année 2016 et de 2011 euros pour l’année 2018, et qu’ils ne réclament pas les charges récupérables pour la période postérieure à 2018.

8. Il relève, ensuite, que la locataire est redevable pour la période allant d’avril 2016 à septembre 2020 d’une somme totale de 52 007,94 euros (54 x 963,11 euros), à laquelle il faut ajouter 419 euros au titre des taxes foncières justifiées par le bailleur, qu’elle n’a réglé que la somme de 43 825,68 euros, qu’il existait donc un arriéré locatif de 8 601,26 euros en septembre 2020, non apuré depuis, qu’elle doit donc être condamnée à régler, et que cet arriéré est suffisamment important pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

9. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les provisions sur charges mensuelles réclamées par le bailleur jusqu’en septembre 2020 avaient été régularisées et fixer en conséquence le montant de l’arriéré sur les loyers et charges dus à cette date, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il constate que l’instance, interrompue par le décès de [E] [H] le 20 juillet 2021, a été reprise le 12 avril 2023 par [O] [H], Mmes [G] et [C] [H] et M. [R] [H], et déclare nul le congé signifié le 21 février 2018, l’arrêt rendu le 6 juillet 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. [R] [H], Mmes [G] et [C] [H], Mme [N] [A] et M. [U] [A] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [R] [H], Mmes [G] et [C] [H] et condamne M. [R] [H], Mmes [G] et [C] [H], Mme [N] [A] et M. [U] [A] à payer à Mme [Y] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.