CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 19 mars 2026

Cassation partielle sans renvoi

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 164 F-D

Pourvoi n° N 24-20.715

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 MARS 2026

La société Les Trois Vallées, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° N 24-20.715 contre l’arrêt rendu le 30 mai 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l’opposant à la société Pharmacie Sillam, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La société Pharmacie Sillam a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, deux moyens de cassation.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Grandjean, conseillère, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de la société civile immobilière Les Trois Vallées, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Pharmacie Sillam, après débats en l’audience publique du 27 janvier 2026 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Grandjean, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 30 mai 2024), la société civile immobilière Les Trois Vallées (la bailleresse) a donné un local à bail commercial, pour une durée de neuf années expirant le 31 décembre 2018, à la société Pharmacie Sillam (la locataire) qui s’est engagée à procéder à divers travaux, dont l’aménagement de toilettes dans un local extérieur à l’assiette du bail.

2. Le 14 septembre 2017, la bailleresse a assigné la locataire en exécution forcée des travaux, en indemnisation et subsidiairement en résiliation du bail et, le 29 juin 2018, elle a délivré un congé pour le 31 décembre 2018, avec refus de renouvellement du bail, sans offre d’indemnité d’éviction.

3. La locataire a sollicité, à titre reconventionnel, l’annulation du congé et le paiement d’une indemnité d’éviction.

Examen des moyens

Sur le second moyen du pourvoi principal

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

5. La bailleresse fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en exécution forcée de l’obligation contractuelle de faire réaliser un WC prise par la locataire, alors « que le créancier a le droit de demander l’exécution forcée en nature de l’obligation inexécutée, sauf impossibilité d’exécution ; que, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ; que, pour écarter la demande d’exécution forcée des travaux que la locataire s’était engagée à réaliser, la cour d’appel a énoncé que le bailleur « ne verse aux débat aucun dossier travaux complet qu’il aurait obtenu de son locataire ou aucun devis qu’il aurait fait établir, aucun élément et, notamment le règlement de copropriété permettant de s’assurer de la nature privative ou commune des canalisations sur lequel le raccordement devrait se faire et, contrairement à ce qui est soutenu, d’autorisation claire de l’assemblée générale des copropriétaires, la pièce n° 11 versée aux débats faisant état d’un vote de l’assemblée générale concernant l’accord donné à la « Pharmacie Sillam à procéder aux travaux décrits dans le dossier de son architecte et annexé à la convocation – dont la cour ne dispose pas -, en ce qu’il touche aux parties communes de l’immeuble et en affectent son aspect extérieur », ce dernier point semblant peu compatible avec la création d’un WC » ; qu’en statuant ainsi, cependant que la charge de la preuve de ce que l’exécution forcée en nature était impossible pesait sur le débiteur de l’obligation inexécutée, la cour d’appel a violé l’article 1315, devenu 1353, du code civil, ensemble l’article 1134 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

6. La cour d’appel a, d’abord, retenu que la seule mention dans le bail que le preneur ferait son affaire personnelle de toutes les autorisations tant administratives que du syndicat des copropriétaires qui s’avéreraient nécessaires était insuffisante à caractériser un mandat ou une délégation à la locataire du pouvoir du copropriétaire d’obtenir l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires d’une autorisation de travaux.

7. Elle a, ensuite, relevé, par motifs adoptés, que la position de la bailleresse avait évolué sur la nécessité ou non d’obtenir une autorisation du syndicat des copropriétaires et, par motifs propres, que la bailleresse ne versait aux débats aucun dossier de travaux complet, ni aucun élément permettant de s’assurer de la nature privative ou commune des canalisations sur lesquelles le raccordement des WC devait être réalisé, tandis qu’il n’était pas établi que l’accord donné par l’assemblée générale dont la bailleresse se prévalait concernait la création d’un WC.

8. Ayant ainsi fait ressortir que la bailleresse ne justifiait pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient ou que la configuration des lieux l’en dispensait, la cour d’appel a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que sa demande devait être rejetée.

9. Le moyen n’est donc pas fondé.

Mais sur le moyen du pourvoi incident

Enoncé du moyen

10. La locataire fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande d’indemnité d’éviction à hauteur de cinq millions d’euros, alors « que la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motif ; que dans ses motifs, la cour d’appel a retenu que le congé délivré le 29 juin 2018 avait mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2018 et ouvert droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, mais que faute d’élément nouveau en cause d’appel permettant d’évaluer cette indemnité, c’était à bon droit que le premier juge avait ordonné une mesure d’expertise ; que dans le dispositif de sa décision, la cour d’appel a rejeté la demande d’indemnité d’éviction à hauteur de cinq millions d’euros formée par la société Pharmacie Sillam ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel qui, tout en confirmant dans ses motifs

l’expertise ordonnée par le premier juge pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction a, dans son dispositif, rejeté la demande en paiement

d’une telle indemnité, a, dès lors, entaché sa décision d’une contradiction entre les motifs et le dispositif et a violé l’article 455 du code de procédure

civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 455 du code de procédure civile :

11. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. La contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à une absence de motifs.

12. L’arrêt rejette, dans son dispositif, la demande d’indemnité d’éviction à hauteur de cinq millions d’euros formée par la locataire, après avoir, dans ses motifs, expressément adopté ceux du premier juge retenant que le congé délivré le 29 juin 2018 avait mis fin au bail et ouvert droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement et au profit de la bailleresse au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire, et relevé que, faute d’élément nouveau en cause d’appel permettant d’évaluer l’une ou l’autre de ces indemnités, c’est à bon droit que le premier juge avait ordonné une mesure d’expertise.

13. En statuant ainsi, la cour d’appel, qui s’est contredite, n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

14. Après avis donné aux parties, conformément à l’article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 1er, du code de l’organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

15. La cassation prononcée sur le pourvoi incident, par voie de retranchement, n’implique pas, en effet, qu’il soit à nouveau statué sur le fond.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi principal ;

CASSE ET ANNULE, par voie de retranchement, seulement en ce qu’il rejette la demande d’indemnité d’éviction à hauteur de cinq millions d’euros formée par la pharmacie Sillam, l’arrêt rendu le 30 mai 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Dit n’y avoir lieu à renvoi ;

Condamne la société civile immobilière Les Trois Vallées aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.