CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 4 juin 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 334 F-D

Pourvoi n° K 25-10.068

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 JUIN 2026

La Société d’exploitation d'[Etablissement 1], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° K 25-10.068 contre l’arrêt rendu le 21 novembre 2024 par la cour d’appel de Basse-Terre (2e chambre civile), dans le litige l’opposant à la société SCI Thiema, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], venant aux droits de la société Lauric, défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, quatre moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Grandjean, conseillère, les observations de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la Société d’exploitation d'[Etablissement 1], de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société SCI Thiema, après débats en l’audience publique du 31 mars 2026 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Grandjean, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Basse-Terre, 21 novembre 2024), propriétaire d’une des villas composant un lotissement exploité en hôtel de tourisme, la société Lauric, aux droits de laquelle vient désormais la société civile immobilière SCI Thiema (la bailleresse), l’a donnée à bail commercial à la Société d’exploitation d'[Etablissement 1] (la locataire) à compter du 1er janvier 2010.

2. Le 28 septembre 2020, la locataire a sollicité le renouvellement du bail et le 4 novembre 2020, la bailleresse lui a délivré une mise en demeure d’avoir à payer dans le mois une certaine somme au titre des loyers et charges dus au 1er octobre 2020, puis lui a signifié un refus de renouvellement du bail sans droit à indemnité d’éviction, pour motifs graves, et l’a assignée le 7 janvier 2022 en expulsion et en paiement de diverses sommes.

3. La locataire a opposé l’exception d’inexécution et sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction ainsi que le remboursement de travaux réalisés dans les locaux loués et dans les parties communes de l’hôtel.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

4. En application de l’article 1014 , alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. La locataire fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction et toutes ses demandes principales et subsidiaires, de dire qu’elle est occupante sans droit ni titre, d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, alors « que le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation en invoquant les règles gouvernant la perte de la chose louée que s’il justifie, non seulement d’un cas fortuit, mais également de la destruction du bien, laquelle se distingue de son simple endommagement et suppose que sa remise en état impliquerait, non de simples réparations, mais une véritable reconstruction dont le coût serait disproportionné par rapport à la valeur du bien ; qu’ayant elle-même constaté qu’après le passage du cyclone Irma, la villa donnée à bail « ne nécessitait que des réparations certes importantes, mais dont il n’est ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur de ce bien », ce qui excluait qu’elle puisse être regardée comme détruite, ne serait-ce que partiellement, la cour d’appel ne pouvait néanmoins considérer, à la différence des premiers juges, que la locataire ne pouvait prétendre à aucune suspension de son obligation au paiement des loyers durant la très longue période où, à cause de la carence de la bailleresse à effectuer les réparations nécessaires, elle s’était trouvée dans l’impossibilité d’exploiter l’immeuble loué, pour déduire de l’ampleur de l’arriéré locatif la gravité et la légitimité du motif de refus de renouvellement invoqué, au motif que la survenance d’un cas fortuit justifierait à elle seule l’application des règles régissant la perte partielle de la chose loué, au regard desquelles le bailleur pourrait se dispenser de réaliser les travaux, ce en quoi elle n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations en confondant simple endommagement du bien et véritable destruction ni su faire la distinction à opérer entre reconstruction et réparation ; qu’elle a dès lors violé, par fausse application, l’article 1722 du code civil et, par refus d’application, les articles 1719 et 1720 du même code. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen contestée par la défense

6. La bailleresse conteste la recevabilité du moyen. Elle soutient qu’il est irrecevable, comme contraire à la thèse soutenue devant la cour d’appel, dès lors que la locataire faisait alors valoir que le cyclone Irma avait entraîné la destruction partielle du bien loué.

7. Cependant, la locataire soutenait qu’en l’absence de destruction totale du bien loué, qui était réparable, le bail s’était poursuivi et que la bailleresse n’avait pas fait procéder aux réparations qui lui incombaient, en violation des articles 1719 et 1720 du code civil et que l’article 1722 du même code n’avait donc pas vocation à s’appliquer.

8. Le moyen, qui n’est pas contraire, est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu les articles 1719, 1720 et 1722 du code civil :

9. Selon le premier de ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été

louée.

10. Aux termes du deuxième, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

11. Aux termes du dernier, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

12. Il est jugé, d’une part, que la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé (3e Civ., 22 février 2006, pourvoi n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46), d’autre part, qu’il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine (3e Civ., 4 juillet 1968, pourvoi n° 66-13.329, Bull. III, n° 319 ; 3e Civ., 9 décembre 2009, pourvoi n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269).

13. Il en résulte que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations.

14. Pour dire que la locataire n’a pas droit au paiement d’une indemnité d’éviction, rejeter ses demandes et la dire occupante sans droit ni titre, l’arrêt retient que les travaux nécessaires à la reprise de l’exploitation du bien loué résultent des destructions opérées par un phénomène météorologique, le cyclone Irma, survenu en septembre 2017, imprévisible en ses effets, assimilable à un cas fortuit au sens de l’article 1722 du code civil, et excluant toute responsabilité de la bailleresse, ce qui rend inapplicables les dispositions de l’article 1720 du même code, ce dont il se déduit que la locataire est infondée à refuser de payer les loyers des années 2018 à 2020.

15. En statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé, d’une part, que le bien loué ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien, d’autre part, que la locataire soutenait que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance en procédant avec retard à la réalisation des travaux nécessaires à la jouissance des locaux, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

16. En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de dispositif de l’arrêt qui déclarent la locataire déchue du droit à une indemnité d’éviction, rejettent sa demande en paiement d’une telle indemnité et confirment les dispositions du jugement qui a constaté qu’elle était occupante sans droit ni titre, a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef de la villa n° 43, entraîne la cassation des chefs de dispositif qui rejettent ses demandes en paiement des sommes de 10 642,84 euros et 6 827,14 euros et, plus généralement, sa demande de compensation du prix des travaux qu’elle a fait réaliser avec sa propre dette de loyers et indemnités d’occupation et condamnent la locataire à payer à la bailleresse en deniers ou quittance reconnus valables, la somme totale de 151 367,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2021, sous déduction de la somme de 52 090,13 euros déjà payée sur saisie-attribution du 25 mai 2022 qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déclare recevables les appels principal et incident, rejette l’exception d’incompétence territoriale et constate que le bail commercial liant les parties est venu à expiration par l’effet du refus de renouvellement au 31 décembre 2020, l’arrêt rendu le 21 novembre 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Basse-Terre ;

Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Fort-de-France ;

Condamne la société civile immobilière SCI Thiema, venant aux droits de la société Lauric, aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière SCI Thiema, venant aux droits de la société Lauric, et la condamne à payer à la Société d’exploitation d'[Etablissement 1] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.