CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 29 janvier 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 59 F-D

Pourvoi n° M 23-23.516

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 29 JANVIER 2026

La société Courcelles 88, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° M 23-23.516 contre l’arrêt rendu le 27 septembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le cabinet Luc Dupuis, dont le siège est [Adresse 1], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Grandjean, conseillère, les observations de la SCP Poupet & Kacenelenbogen, avocat de la société civile immobilère Courcelles 88, de la SCP Marc Lévis, avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], après débats en l’audience publique du 2 décembre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Grandjean, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 27 septembre 2023), la société civile immobilière Courcelles 88 (la SCI), propriétaire d’un lot à usage commercial dans un immeuble soumis au statut de la copropriété comportant trois lots à usage commercial et plusieurs lots à usage d’habitation, a assigné le syndicat des copropriétaires pour que soit réputée non écrite la stipulation du règlement de copropriété établi le 23 décembre 1996 interdisant expressément, dans les lots n° 2 et 4, l’activité de bar, brasserie et restaurant autorisée par le même règlement dans le lot n° 3, en annulation des résolutions n° 29 et 30 de l’assemblée générale du 13 juin 2018 ayant refusé de modifier le règlement de copropriété et rejeté sa demande d’autorisation de travaux, et en autorisation judiciaire de réaliser des travaux sur les parties communes permettant une activité de bar, brasserie et restaurant dans tous les lots commerciaux.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. La SCI fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors :

« 1°/ que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que pour rejeter la demande de la SCI Courcelles 88 tendant à déclarer non écrites les dispositions prévues au dernier paragraphe in fine de l’article 15 du chapitre III du règlement de copropriété, la cour d’appel a affirmé, par motifs propres et adoptés, que celles-ci pouvaient valablement interdire d’exploiter une activité de « bar, brasserie, restaurant » dans les lots n° 2 et 4 tout en l’autorisant dans le lot n° 3, dans un souci de préservation de la tranquillité des copropriétaires et compte-tenu des nuisances liées à l’exploitation de plusieurs commerces de ce type au sein de l’immeuble, après avoir pourtant relevé qu’il s’agissait de lots à usage commercial ; qu’en statuant ainsi, tandis que cette disposition devait s’analyser comme une clause de non-concurrence entre copropriétaires, étrangère à la destination de l’immeuble comme ne correspondant pas à la préservation d’un intérêt collectif, mais au contraire à la protection d’intérêts particuliers, la cour d’appel a violé les articles 8 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

2°/ que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que la cour d’appel qui a constaté que la destination de l’immeuble était mixte et qu’une activité de bar, brasserie, restaurant y était exploitée depuis 1884, n’a pas tiré les conséquence légales de ses propres constatations et a violé les articles 8 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en considérant qu’eu égard au souci de préservation de la tranquillité des copropriétaires, était justifiée par la destination de l’immeuble l’interdiction d’exploiter une activité de « bar, brasserie, restaurant » dans les lots n° 2 et 4 ;

3°/ que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; qu’en refusant de qualifier de clause de non concurrence les dispositions du règlement de copropriété interdisant l’exploitation d’une activité de « bar, brasserie, restaurant » dans les lots n° 2 et 4, aux motifs inopérants tirés de ce que l’activité de restauration était exercée dans le lot n°3 avant l’adoption du règlement de copropriété, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

4°/ que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; qu’en refusant de qualifier de clause de non-concurrence les dispositions du règlement de copropriété interdisant l’exploitation d’une activité de « bar, brasserie, restaurant » dans les lots n° 2 et 4, aux motifs inopérants tirés de l’existence d’une clause de non-recours du propriétaire du lot n° 3 à l’encontre du syndicat des copropriétaires, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

3. La cour d’appel a, d’abord, constaté que l’immeuble était à usage d’habitation, professionnel et commercial, que l’activité de bar, brasserie et restaurant était exercée dans le local constituant le lot n° 3 depuis 1884 et que l’immeuble avait été soumis au statut de la copropriété en 1996.

4. Elle a, ensuite, retenu que le règlement de copropriété établi le 23 décembre 1996, lors de la soumission de l’immeuble au statut, ne pouvait interdire cette activité exercée avant son élaboration.

5. Elle a pu en déduire qu’en interdisant l’activité de bar, brasserie et restaurant dans les lots n° 2 et 4 dans un souci de préservation de la tranquillité des copropriétaires, compte-tenu des nuisances liées à l’exploitation de plusieurs commerces de ce type au sein de l’immeuble, le règlement de copropriété n’avait pas instauré une clause de non-concurrence au profit de l’un des copropriétaires mais une interdiction conforme à la destination de l’immeuble, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de réputer non écrite cette disposition, ni d’annuler les résolutions n° 29 et 30 de l’assemblée générale du 13 juin 2018 ni de faire droit à la demande d’autorisation de travaux de la SCI.

6. Le moyen, qui critique un motif surabondant en sa quatrième branche, n’est donc pas fondé pour le surplus.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière [Localité 4] 88 aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière [Localité 4] 88 et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-neuf janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.