CIV. 1

CF

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 11 mars 2026

Cassation

M^me CHAMPALAUNE, présidente

Arrêt n° 169 F-D

Pourvoi n° Y 24-20.656

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2026

La société LJR Catinat2, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Y 24-20.656 contre l’arrêt rendu le 4 juillet 2024 par la cour d’appel de Nîmes (1re chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [K] [V], domicilié [Adresse 2],

2°/ à la société [K] [V], Dominique Gola-Vassal, Anne-France Gazagne, Elodie Sanchez, notaires, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Peyregne-Wable, conseillère, les observations de M^e Descorps-Declère, avocat de la société LJR Catinat2, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [V] et de la société [K] [V], Dominique Gola-Vassal, Anne-France Gazagne, Elodie Sanchez, notaires, après débats en l’audience publique du 20 janvier 2026 où étaient présentes M^me Champalaune, présidente, M^me Peyregne-Wable, conseillère rapporteure, M^me Guihal, conseillère doyenne, et M^me Vignes, greffière de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 4 juillet 2024), par acte reçu le 10 décembre 2015 par M. [V], notaire (le notaire), la société civile immobilière LJR Catinat2 (la société LJR), représentée par M. et Mme [F], a acquis des parents de cette dernière l’usufruit d’un ensemble immobilier à usage d’habitation construit avant l’année 1949, comprenant deux bâtiments séparés en neuf appartements, dont huit objets d’un bail en cours au jour de la vente.

2. Les parties n’ont pas souhaité faire réaliser les diagnostics techniques afférents à l’ensemble immobilier.

3. Le 14 mai 2019, un des locataires s’est plaint de désordres affectant son appartement.

4. Les diagnostics réalisés le 12 juillet 2019 dans l’ensemble immobilier ont révélé notamment la présence de plomb et d’amiante, ainsi que la non-conformité des installations électriques.

5. Le 22 septembre 2021, la société LJR a assigné le notaire et la société [V] Gonzalvez Gola-Vassal (la société de notaires) en responsabilité et indemnisation.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa quatrième branche

6. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le moyen, pris en sa deuxième branche

Énoncé du moyen

7. La société LJR fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes relatives à la responsabilité du notaire, et en conséquence ses demandes relatives à la responsabilité de la société de notaires, alors « que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours ; qu’en considérant que le notaire avait satisfait à son devoir de conseil, aux motifs propres que la SCI avait déclaré acquérir le bien en état et que le vendeur avait été averti de l’impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés en cas de découverte d’amiante ou de plomb ou de non-conformité des installations électriques de l’immeuble qui dataient de plus de quinze années ou de la découverte de parasites, compte tenu de l’absence de fourniture, par ledit vendeur, des diagnostics prescrits par la loi sur ces différents risques, et aux motifs adoptés que la vente avait eu lieu « dans un cadre familial »et qu'« aucune des parties n’a souhaité faire réaliser, ni financer les diagnostics afférents au bien concerné », sans qu’à aucun moment l’acquéreur n’ait été averti par le notaire des obligations qui pèseraient sur lui en cas de découverte d’amiante ou de plomb, de non-conformité des installations électriques ou de parasites, à la fois en sa qualité d’usufruitier tenu des grosses réparations de l’immeuble aux termes de l’acte constitutif de l’usufruit instrumenté par le même notaire et en sa qualité de bailleur au titre des huit baux d’habitation préalablement conclus sur l’immeuble faisant l’objet de la vente, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1382, devenu 1240 du code civil :

8. Il résulte de ce texte que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il prête son concours.

9. Pour rejeter les demandes de la société LJR tendant à la responsabilité du notaire, l’arrêt retient d’abord, par motifs adoptés, que l’acte de vente du 10 décembre 2015 indique, concernant la réglementation relative à l’amiante et au plomb et celle relative à la conformité des installations électriques, qu’aucun état n’a été établi conformément à la volonté des parties et que le notaire a néanmoins rappelé les conséquences engendrées par cette absence d’état, à savoir l’application des dispositions du code civil en matière de vices cachés.

10. Il relève, ensuite, par motifs propres, qu’ il est mentionné dans l’acte que le vendeur renonce à produire un état parasitaire, déclarant avoir été averti par le notaire qu’il ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés liés à l’éventuelle présence de termites, et que les mentions reproduites dans l’acte font foi jusqu’à inscription de faux du fait que la société LJR a été expressément informée des conséquences de l’absence des diagnostics techniques et environnementaux relatifs à la présence de plomb ou d’amiante, de l’absence d’état parasitaire et de contrôle de l’installation intérieure d’électricité.

11. En statuant ainsi, alors qu’il ne résultait pas de ces énonciations que le notaire avait précisément appelé l’attention de la société LJR, acquéreuse et bailleresse de plusieurs appartements situés dans l’ensemble immobilier, sur le risque, en l’absence de fourniture par les vendeurs des diagnostics prévus par la loi, de voir engagée sa responsabilité en cas de découverte d’amiante, de plomb, ou de parasites et de non-conformité des installations électriques en sa qualité de bailleresse, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 4 juillet 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Nîmes ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier ;

Condamne M. [V] et la société [K] [V], Dominique Gola-Vassal, Anne-France Gazagne, Elodie Sanchez aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [V] et la société [K] [V], Dominique Gola-Vassal, Anne-France Gazagne, Elodie Sanchez et les condamne in solidum à payer à la société LJR Catinat2 la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le onze mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.