CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 19 février 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 115 F-D

Pourvoi n° J 23-22.295

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 FÉVRIER 2026

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Hellier du Verneuil, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° J 23-22.295 contre l’arrêt rendu le 13 septembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 5), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société AXA France IARD, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ à la société Paris Villiers, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 4],

3°/ à la société Holding Socotec,

4°/ à la société Socotec construction,

toutes deux ayant leur siège [Adresse 5],

défenderesses à la cassation.

La société Axa France IARD a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

La société Paris Villiers a, également, formé un pourvoi incident subsidiaire contre le même arrêt.

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, deux moyens de cassation.

La demanderesse au pourvoi incident et celle au pourvoi incident subsidiaire invoquent, chacune, à l’appui de leur recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de M^e Occhipinti, avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat des sociétés AXA France IARD, Holding Socotec et Socotec construction, de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société Paris Villiers, après débats en l’audience publique du 6 janvier 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 13 septembre 2023), rendu sur renvoi après cassation (2e Civ., 16 décembre 2021, pourvoi n° 20-15.735), la société Paris Villiers (la venderesse) a acquis, en 2003, un immeuble qu’elle a rénové, puis divisé, et vendu par lots de copropriété, les actes de vente comportant, en annexe, un rapport de la société Socotec, devenue Socotec construction, relatif à l’état de la couverture.

2. Par actes du 27 juin 2008, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) a, après le dépôt, le 12 septembre 2005, d’un rapport de visite et, le 15 mars 2008, d’un rapport d’expertise judiciaire, assigné la venderesse, son assureur, la société Axa France IARD (l’assureur), et la société Socotec (le diagnostiqueur) en paiement des travaux de réfection de la toiture.

Examen des moyens

Sur le second moyen du pourvoi principal

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le moyen du pourvoi incident de la venderesse et sur le moyen, pris en sa première branche, du pourvoi incident de l’assureur, rédigés en termes similaires, réunis

Enoncé des moyens

4. Par son moyen, la venderesse fait grief à l’arrêt de rejeter la fin de non-recevoir tirée du délai de l’action en garantie des vices cachés et de la condamner, sous la garantie de l’assureur et du diagnostiqueur, à payer au syndicat des copropriétaires une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors « que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; que l’action en réparation du préjudice subi du fait d’un vice caché doit donc être exercée dans les deux ans de la découverte du vice ; qu’en retenant pourtant en l’espèce que l’action en réparation du syndicat des copropriétaires fondée sur le vice caché affectant la toiture serait soumise au délai de prescription de cinq ans de droit commun, et non au délai de forclusion de deux ans, la cour d’appel a violé l’article 1648 du code civil par refus d’application, et l’article 2224 de ce code par fausse application. »

5. Par son moyen, l’assureur fait grief à l’arrêt de rejeter la fin de non-recevoir tirée du délai de l’action en garantie des vices cachés et de condamner la venderesse, sous la garantie de l’assureur et du diagnostiqueur, à payer au syndicat des copropriétaires une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors « que si l’action indemnitaire fondée sur l’existence d’un vice caché peut être exercée indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire, elle n’en reste pas moins soumise aux dispositions des articles 1641, 1645 et 1648 du code civil ; que cette action doit en conséquence être intentée dans le délai prévu à l’article 1648 du code civil ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a retenu que le syndicat des copropriétaires avait qualité pour agir de manière autonome sur le fondement de l’article 1645 du code civil pour obtenir réparation des dommages causés selon lui aux parties communes de l’immeuble litigieux ; qu’en refusant toutefois de soumettre cette action au délai de prescription spécial de l’article 1648 du code civil, la cour d’appel a violé ce texte. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1641, 1645 et 1648, alinéa 1er, du code civil :

6. En application des deux premiers de ces textes, la recevabilité de l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire, de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome (Com., 19 juin 2012, pourvoi n° 11-13.176, publié).

7. Elle doit l’être dans le délai prévu par le troisième.

8. Pour écarter la fin de non-recevoir tirée du non-respect du délai de prescription de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil, l’arrêt retient que le syndicat des copropriétaires tire sa qualité à agir de la loi pour l’exercice de l’action indemnitaire prévue par l’article 1645 du même code, laquelle est distincte de l’action rédhibitoire encadrée par le délai de l’article 1648, et en déduit que le délai de forclusion invoqué par la venderesse n’est pas applicable à l’action indemnitaire exercée dans les cinq ans prévus par les dispositions de l’article 2224 du code civil.

9. En statuant ainsi, alors que, si l’action indemnitaire fondée sur l’existence d’un vice caché peut être exercée indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire, elle n’en reste pas moins soumise aux dispositions de l’article 1648 du code civil, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

10. La cassation prononcée des chefs de dispositif rejetant la fin de non-recevoir tirée de la courte prescription de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil et condamnant la venderesse, sous la garantie de l’assureur et du diagnostiqueur, à payer une certaine somme au syndicat des copropriétaires rend sans objet l’examen du premier moyen du pourvoi principal et du moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi incident de l’assureur.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déclare la société Socotec construction recevable en son intervention volontaire et met hors de cause la société Holding Socotec, l’arrêt rendu le 13 septembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Versailles ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf février deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.