JUGEMENT
TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’EVRY
Pôle de proximité 1 rue de la Patinoire
91011 EVRY Cédex
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Mai 2025.
N° minute:840 DEMANDERESSE:
Références: R.G N° N° RG Madame X Y
27 rue de Lourmel 24/00509 N° Portalis
DB3Q-W-B7I-QAKF 75015 PARIS représentée par Maître François-rené GAS de la SELARL GAS-MARAND, avocats au barreau d’ESSONNE JUGEMENT
DU 30 Mai 2025 DEFENDEURS:
Madame Z AA AB Agence LAFORET
M^me X Y […] représentée par M^e Rémi HOUDAIBI, avocat au barreau de PARIS
(AJ n° C-9128-2024-002579); C/
Monsieur AC AD domicilié chez Monsieur AD M. AC AD
Chez ATHLETIC CLUB DE BOULOGNE BILLANCOURT
10, Rue Liot M^me Z AA AB […] non comparant, ni représenté EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY- COMPOSITION DU TRIBUNAL: COURCOURONNES
Pôle de Proximité Président Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier Odile GUIDAT, Greffier
DEBATS:
Audience publique du 06 février 2025
JUGEMENT:
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Odile GUIDAT, Greffier
19 Juin 2025. Copie exécutoire délivrée le :
À: M^e GAS + CCC CCC M^e HOUDAIBI
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EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 15/03/2016, M^me Z AA
AB était locataire d’un immeuble à usage d’habitation sis 14 allée Jean Rostand à Evry-Courcouronnes (91000), et appartenant à M^me X Y. Par acte du même jour, M. AC AD s’est porté caution solidaire des loyers, charges, réparations locatives, indemnités d’occupation et frais.
Le locataire a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été établi le 6/05/2022.
Par acte en date du 19/03/2024, M^me X Y a fait assigner M^me Z AA AB devant le juge des contentieux de la protection d’Evry et demande : la condamnation de M^me Z AA AB à payer la somme de 45.044,87 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, la condannation de M^me Z AA AB à payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, la condamnation à payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la condamnation aux entiers dépens, y compris les frais de procès-verbal d’état des lieux de sortie et de sommation de payer.
Par acte en date du 16/12/2024, M^me X Y a fait assigner en intervention forcée M.
AC AD, la caution, afin de le voir condamner solidairement au paiement de ces sommes.
A l’audience du 6/02/2025, et après plusieurs reports d’audience à la demande des parties, M^me X Y, représentée par son conseil reprenant oralement le contenu de ses écritures, sollicite la jonction d’instance et maintient ses demandes. Elle précise qu’en sortie des lieux, la créance de loyers et charges est d’un montant de 18.759,76 euros et celle au titre des réparations locatives d’un montant de
26.285,11 euros. Elle s’oppose aux moyens de défense soulevés par la locataire au titre de la prescription des loyers, du montant des charges et des réparations locatives.
Citée par acte délivré à personne, M^me Z AA AB, représentée par son conseil reprenant oralement le contenu de ses écritures, demande de : en tout état de cause,
- juger que la demande en paiement au titre des loyers est irrecevable comme prescrite à hauteur de 7.241,76 euros, et juger que la locataire devra verser la somme de 7.918 euros au titre de
l’arriéré de loyer sur la période de mars 2021 à mars 2022,
- enjoindre à M^me X AE d’avoir à produire tous les justificatifs de charges réelles locatives récupérables sur la période courant du 19/03/2021 au 30/04/2022, sous astreinte de 200 euros par mois passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,
- enjoindre à M^me X Y de procéder à la régularisation des charges réelles locatives sur la période courante du 19/03/2021 au 30/04/2022 dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
- juger qu’il y a lieu à compensation entre le dépôt de garantie de 1.000 euros et toutes les sommes à acquitter,
- accorder des délais de paiement,
- écarter l’exécution provisoire,
- accorder à M^me Z AA AB l’aide juridictionnelle provisoire, la condamner aux dépens, en outre,
-juger que le procès-verbal de constat du 6/05/2022 est inopposable à M^me Z AA AB,
- débouter M^me X Y de toute demande de condamnation à titre de réparation pour dégradations locatives, et à titre subsidiaire, juger que M^me Z AA AB indemnisera la bailleresse des seuls coûts de remplacement d’une porte de placard de cuisine et de la porte de la buanderie, des poignées et serrures manquantes et du remplacement du carreau fêlé.
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Cité par acte délivré par procès-verbal de recherches infructueuses, M. AC AD n’a pas
comparu.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures dûment échangées entre les parties pour un exposé exhaustif de leurs moyens et prétentions.
L’affaire a été mise en délibéré au 30/05/2025.
SUR QUOI
Attendu qu’il y a lieu de prononcer la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 24/00509 et RG 25/00186;
Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;
Sur la prescription
Attendu que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent d’exercer ce droit ;
Que l’article 2241 du code civil précise que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion;
Que l’article 2244 du même code prévoit que le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles
d’exécution ou par un acte d’exécution forcée ;
Que le commandement de payer n’interrompt la prescription que s’il est le prélude à une saisie ;
Attendu qu’en l’espèce, le délai de prescription a été interrompu non pas par le commandement de payer en date du 15/10/2021 qui ne peut être assimilé à un acte d’exécution forcée, mais par la citation en date du 19/03/2024; qu’ainsi, la demande en paiement des créances locatives antérieures au 19/03/2021 est prescrite ;
Qu’il sera ainsi fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescripton (partielle) de la demande en paiement de loyers et charges présentée par M^me X Y pour un montant de 7.241,76
euros;
Sur les loyers et charges
Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus;
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Attendu que le bailleur soutient que la dette s’élève à la somme de 11.518 euros, une fois retranchée de la créance totale appelée (soit la somme de 18.759,76 euros) la part de la demande frappée de prescription, soit la somme de 7.241,76 euros ;
Attendu qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989; les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; que l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;
Que le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition; qu’il s’en déduit que le bailleur doit obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées ; que le locataire est ainsi en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification;
Que les justificatifs de charges prévues par la loi sont : pour les provisions, la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation du compte de charge ou, en cas d’immeubles en copropriété, du budget prévisionnel;
- pour la régularisation annuelle de charges, l’envoi d’un décompte par nature de charges, avec, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition des charges, et la mise à disposition des pièces justificatives;
Que plus précisément, s’agissant des immeubles en copropriété, les comptes de gestion établis par le syndic et annexés aux convocations des assemblées ne constituent pas des pièces justificatives valables en l’absence de toute ventilation entre les charges incombant au bailleur et celles incombant au locataire ;
Que le bailleur qui ne justifie pas de la réalité des services, ni du bien-fondé de la facturation, doit rembourser au preneur les sommes perçues au titre des charges insuffisamment justifiées ;
Attendu qu’en l’espèce, M^me Z AA AB fait valoir à juste titre que, s’agissant des loyers et charges des mois d’avril 2021 à avril 2022, seuls loyers et charges dus, M^me X AE se contente de fournir, hormis les appels de fonds et mises en demeure adressées à cette dernière par son syndic, les décomptes généraux de charges de copropriété par nature de charges, qui plus est incomplets puisque s’arrêtant à septembre 2021, mais ne produit aucunement les régularisations de charges 2021 et
2022 avec ventilation entre les charges incombant au bailleur et celles incombant au locataire ;
Qu’il s’ensuit que le locataire est bien fondé à demander la restitution ou la déduction des provisions pour charges (200 euros par mois) du montant de la dette locative appelée, soit une somme de 2.400 euros;
Qu’il ressort ainsi des pièces fournies qu’en sortie des lieux, la dette non sérieusement contestable
s’élève à la somme de 7.918 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’avril 2022 inclus ; qu’il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de cette somme;
Attendu qu’une régularisation de charges annuelle est imposée par l’article 23 alinéa 6 de la loi du 6 juillet 1989, il sera fait droit à la demande de M^me Z AA AB de voir M^me X Y procéder à régularisation des charges au 30/04/2022, ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, avec production des justificatifs prévus par la loi ; qu’il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte ;
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Sur les réparations locatives
Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment
obligé :
-de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait
d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;
- de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, saud si elles sont occasionnées par la vétusté ;
Attendu que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application;
Que l’article 1732 du code civil prévoit que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ; qu’ainsi, une présomption de faute pèse sur le locataire qui devra en principe répondre de toute dégradations ou pertes constatées ;
Attendu que s’agissant de l’état des lieux de sortie, il convient de rappeler que l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi lors de la remise et de la restitution des clés ; qu’il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles ; que si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévue au premier alinéa de l’article précité, il est réalisé par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente et que dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
Que le constat qui n’est pas contradictoire demeure opposable au locataire si celui-ci a quitté les lieux sans laisser d’adresse, privant l’huissier de la possibilité de le convoquer utilement ;
Attendu qu’au cas présent, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 15/03/2016, et que
l’état des lieux de sortie a été réalisé par huissier de justice le 6/05/2022, en l’absence de la locataire, laquelle a été convoquée par courrier recommandé avec accusé de réception du 28/04/2022 à l’adresse des lieux loués ;
Que s’il ressort des échanges de courriels entre les parties intervenus le 19/04/2022 qu’une partie des clés seulement a été restituée au bailleur à cette date, M^me Z AA AB indiquant que les autres clés s’étaient perdues avec le temps, il n’est pas démontré avec l’évidence requise que cette dernière avait définitivement quitté les lieux ni qu’elle avait fourni alors sa nouvelle adresse à M^me X
Y ;
Que dans ces conditions, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 6/05/2022, établi par ailleurs dans le délai raisonnable allant du 19/04/2022 au 6/05/2022, est opposable à M^me Z AA
AB, outre qu’il a été soumis lors des débats à la discussion contradictoire des parties;
Attendu que M^me X Y produit l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, un devis de l’entreprise générale de Bâtiment portant sur un montant de 26.285,11 euros, montant de la demande d’indemnisation du bailleur concernant les réparations locatives;
Que les réparations réclamées portent sur la « rénovation de l’appartement », M^me X Y soutenant que ce dernier était dans un état déplorable;
Qu’il est rappelé que lorsque la durée d’occupation a été longue et que le locataire a reçu les lieux en « bon état ou état moyen », il ne peut lui être demandé de rendre les lieux dans le même état à sa sortie, mais seulement en état d’usage ; il doit seulement répondre des dégradations ou détériorations
constatées;
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Qu’en l’espèce, le locataire est demeuré plus de 6 années dans les lieux et qu’il n’apparaît donc pas justifié de mettre à la charge du locataire la rénovation complète de l’appartement, étant de surcroît rappelé que seules les dégradations locatives appellent une réparation, alors que l’état d’entrée décrit un appartement en bon état ou en état d’usage (murs de l’entrée, murs des chambres 1, 2 et 3, sols et plafonds de la salle de bain et du garage);
Attendu en premier lieu qu’ il ressort de la comparaison des états des lieux qu’en sortie des lieux :
- l’entrée est en état d’usage: aucune demande formulée à ce titre ; les toilettes sont en état d’usage, à l’exception de l’absence de poignée et de serrure à la porte : les désordres ne sont cependant pas chiffrés par devis ; la salle de bain est en état d’usage, étant néanmoins précisé que le plafond était à l’entrée en état d’usage et non en bon état et se trouve en sortie des lieux en mauvais état, avec des tâches brunâtres
d’humidité : le désordre n’est pas chiffré précisément par devis (qui se contente de proposer un chiffrage global de la peinture pour tout l’appartement d’un montant de 8.425 euros); la chambre 1 comporte un accès, un sol et des murs en mauvais état ; or, à l’entrée, la moquette était à
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changer, la tapisserie des murs était à changer, et il existait des dégradations autour du coffrage du volet : aucune dégradation n’est donc à la charge du locataire ; aucun débarras n’était renseigné dans l’état des lieux d’entrée ;
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- la chambre 2 comporte une porte déposée sans poignée ni serrure et en mauvais état, un sol en mauvais état (éclats sur les lames du parquet), des murs et un plafond en mauvais état et un carreau de la porte- fenêtre fêlé ; or, à l’entrée, la moquette était à changer, les murs étaient en état d’usage, et il existait également des dégradations autour du coffrage du volet : les désordres à retenir (porte, plafond et carreau) ne sont cependant pas chiffrés par devis ; le balcon n’était pas renseigné dans l’état des lieux d’entrée (et se trouve en ét at d’usage); la chambre 3 comporte une porte déposée sans poignée ni serrure et en mauvais état, un sol en mauvais
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état (éclats sur les lames du parquet), des murs et un plafond en mauvais état et une manivelle du volet roulant cassée; or, à l’entrée, la moquette était à changer et les murs étaient en état d’usage; les désordres à retenir (porte, plafond et manivelle) ne sont cependant pas chiffrés par devis ; le séjour est en état d’usage, à l’exception des murs, en mauvais état, et d’une prise défaite ; les désordres ne sont pas chiffrés précisément par devis ;
- la cuisine est en état d’usage, à l’exception des murs, en mauvais état, avec une VMC désolidarisé du mur, un point lumineux non fonctionnel et une porte de placard manquante; le devis produit chiffre la dépose du meuble de cuisine pour un montant de 250 euros et la fourniture de quatre meubles pour un monatnt de 1.880 euros, chiffrage sans rapport précis avec la nature des désordres constatés;
Qu’enfin, il convient de rappeler qu’à défaut de clause contractuelle imposant le nettoyage du bien loué, ce poste ne fait pas partie des obligations en réparation légalement imputables à un locataire sortant, sauf
à démontrer un état de saleté avancé de la maison, preuve ici non rapportée ;
Attendu en deuxième lieu que M^me Z AA AB, se prévalant du jeu de l’exception
d’inexécution, entend justifier le non-règlement d’une réfection complète de l’appartement ou la diminution du coût des réparations locatives en raison de l’indécence des lieux, laquelle serait caractérisée par l’humidité dans les lieux et l’absence d’isolement;
Que l’exception d’inexécution soulevée par le locataire ne sera pas retenue, ce dernier ne produisant aucun preuve valable et suffisante au soutien des moyens qu’il invoque, se contentant de produire quelques échanges de courriels entre les parties, sans compter que le jeu de l’exception d’inexécution
n’est admis que restrictivement en matière locative et en particuier si les lieux se révèlent inhabitables ; que cette exception d’inexécution apparaît en tout état de cause sans objet dès lors que les réparations locatives retenues sont, pour l’essentiel, reconnues par M^me Z AA AB;
Attendu en troisième lieu qu’ aux termes de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elle soient dûment justifiées;
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Qu’en l’espèce, M^me X Y ne démontrant pas que le dépôt de garantie versé par le locataire était de 600 euros et non de 1.000 euros, c’est ce dernier montant qui sera retenu comme ayant été remis au bailleur à l’entrée dans les lieux ;
Que compte tenu des quelques désordres identifiés précédemment dans les lieux au titre des dégradations locatives, il y a lieu de juger que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur à titre de réparation et ne sera donc pas déduit de la dette locative;
Qu’en conséquence, M^me Z AA AB sera débouté de sa demande de compensation entre le montant du dépôt de garantie et la dette locative;
Sur les frais d’huissier
Que l’article 3-2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise toutefois que si l’état des lieux ne peut être établi amiablement, il le sera par un huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, et aux frais partagés entre le bailleur et le locataire ; que ce dernier texte est d’interprétation stricte ;
Qu’il s’ensuit que M^me Z AA AB sera tenu de régler la moitié des frais de procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ;
Sur le cautionnement
Attendu que l’acte de cautionnement étant régulier et comprenant une clause de renonciation au bénéfice de discussion et de division, M. AC AD sera condamné solidairement avec la locataire au paiement des sommes dues au bailleur ;
Sur les délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil dispose qu’au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l’espèce, la situation financière de M^me Z AA AB qui perçoit des allocations familiales pour un montant de 1.800 euros avec trois enfants à charge, sans revenu généré par son activité d’entrepreneur individuel, et l’importance de la dette (7.918 euros) ne permettent pas de retenir que cette dernière soit en mesure de régler sa dette locative dans un délai de deux ans ; il ne peut donc lui être accordé des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil.
Sur les dommages et intérêts
Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance;
Qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements qui se trouve réparé par les intérêts moratoires; que la dégradation des lieux fait l’objet d’un dédommagement et que le bailleur ne justifie pas d’un préjudice réparable supplémentaire ; que le bailleur ne justifie pas davantage d’un préjudice réparable supplémentaire au titre
d’un délai exorbitant de remise en location du bien imputable au locataire, étant rappelé que le risque attaché à la location d’un bien pèse sur le bailleur, sauf en cas de dégradations anormales des lieux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce;
Qu’en conséquence, M^me X Y sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
Sur l’exécution provisoire
Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;
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Sur les dépens et les frais irrépétibles
Attendu que M^me Z AA AB et M. AC AD succombent à l’instance, et qu’en conséquence ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;
Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 24/00509 et RG 25/00186;
DECLARE partiellement prescrite la demande en paiement de M^me X
Y, à hauteur de la somme de 7.241,76 euros;
CONDAMNE solidairement M^me Z AA AB, ainsi que M. AC AD à verser à M^me X Y la somme de 7.918 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement;
ORDONNE à M^me X Y de procéder à la régularisation des charges au 30/04/2022, ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, avec production des justificatifs prévus par la loi ; DIT n’y avoir lieu au prononcé une astreinte ;
DIT que M^me X Y conservera le dépôt de garantie d’un montant de 1.000 euros au titre des réparations locatives;
DEBOUTE M^me Z AA AB de sa demande de compensation entre le montant du dépôt de garantie et la dette locative;
CONDAMNE M^me Z AA AB à régler à M^me X Y la moitié des frais de procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 6/05/2022 ;
DEBOUTE M^me Z AA AB de sa demande de délais de paiement ;
DEBOUTE M^me X Y de sa demande de dommages et intérêts ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
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CONDAMNE solidairement M^me Z AA AB, ainsi que M. AC
AD aux entiers dépens, lesquels ne comprendont pas les frais de sommation de
payer;
DIT que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle
s’agissant de M^me Z AA AB;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le Greffier
Pour EXPEDITION CONFORME délivrée par nous,
Directeur des services de greffe judiciaires du tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES
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