Minute n° 2/6/10 RG n° 11-19-000573

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE M^me X Y AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

C/ EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL DE PROXIMITE SCI DU […]

DE JUVISY-SUR-ORGE

JUGEMENT DU 9 Juin 2020 TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE JUVISY SUR ORGE

DEMANDERESSE:

Madame X Y […],

91230 MONTGERON, représenté par M^e GRELAT Sylvie, avocat […] barre[…] de l’Essonne

DÉFENDERESSE:

La SCI du […] dont le siège social est : […],

[…], représentée par M^e CAPLOT Christelle, avocat […] barre[…] de l’Essonne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

LORS DES DÉBATS:

Juge des contentieux de la protection: Jona SCIACOVELLI Faisant fonction de greffier: LESCOP Catherine

DÉBATS:

Audience publique du : 27 janvier 2020 Affaire mise en délibéré […] : 27 mars 2020, prorogée […] 09 juin 2020

JUGEMENT:

Contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition de la décision […] greffe le 9 Juin 2020 par Jona SĊIACOVĒLLI, Juge des contentieux de la protection, assisté de LESCOP Catherine, faisant fonction de greffier.

Copie exécutoire délivrée le: 16.06.2020 à M^e Grelat + dossier

Expéditions le : 16.06.2020 à M^e Grelat

à M^e Caplot

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³ EXPOSE DES FAITS

Selon contrat en date du 1er mai 2018, la société civile immobilière […] a donné à bail à Madame Y X, une maison à usage d’habitation, situé […] […] à […] (91230), prévoyant le versement d’un loyer mensuel de 1.000,00 €.

La maison occupée par Madame Y X a été inondée en juin 2018.

A la suite des inondations, les services de la mairie sont intervenus dans l’habitation de Madame

Y X, le 14 juin 2018, et ont établi un rapport.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 août 2018, distribué le 23 août 2018, Madame Y X a mis en demeure les bailleurs de réaliser les trav[…]x et de diminuer le loyer en raison de la surface habitable de la chose loué.

Par courrier en date du 18 mars 2019 Madame Y X a donné congé à son bailleur pour le 18 avril 2019.

Par acte d’huissier en date du 13 mars 2019, Madame Y X a fait assigner la société civile immobilière […] devant le Tribunal d’instance de […] […]x fins de : condamner la société civile immobilière […] lui verser la somme de

5.000,00 € […] titre du trouble de jouissance; condamner la société civile immobilière […] à effectuer les trav[…]x listés dans le rapport de la mairie […] sein de l’habitation sous astreinte de 200,00 € par jour de retard; ordonner la diminution des loyers proportionnellement à la surface réelle du bien; fixer le montant des loyers mensuels la somme de 443,82 € et ce à compter de la conclusion du contrat de bail; condamner la société civile immobilière […] à lui verser la somme de

•

4.449,44 € […] titre du rappel de loyers trop perçus de la période de mai 2018 à janvier 2019; ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1154 du code civil; ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, conformément à l’article 515 du

•

code de procédure civile; condamner la société civile immobilière […] à lui verser la somme de

2.000,00 € […] titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'[…]x dépens.

L’affaire a été évoquée à l'[…]dience du 3 juin 2019, puis renvoyée à la demande des parties.

L’affaire a été évoquée à l'[…]dience du 27 janvier 2020 devant le juge des contentieux de la protection de […], conformément […]x dispositions de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme de la justice et du décret n° 2019-912 du 30 août 2019.

A l'[…]dience, Madame Y X est représentée par son conseil. Par conclusions

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déposées à l'[…]dience, elle sollicite de :

condamner la société civile immobilière […] à lui verser la somme de 8

5.000,00 € […] titre du trouble de jouissance; ordonner la diminution des loyers proportionnellement à la surface réelle du bien; fixer le montant des loyers mensuels à la somme de 443,82 € et ce à compter de la

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conclusion du contrat de bail; condamner la société civile immobilière […] à lui verser la somme de

6.674,16 € […] titre du rappel de loyers trop perçus de la période du 1er mai 2018 […] 8 avril 2019; ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1154 du code

civil; ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, conformément à l’article 515 du B

code de procédure civile; condamner la société civile immobilière […] à lui verser la somme de

•

2.000,00 € […] titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'[…]x dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle explique que le 11 juin 2018, la maison a été inondée par les e[…]x usées dans la mesure où, selon elle, les clapets anti-retours situés dans la maison n’ont pas fonctionné. Elle ajoute qu’elle a été contrainte de quitter les lieux avec ses deux enfants le 12 juin 2018 et n’a pu réintégrer le logement que le 9 juillet 2018.

Elle fait valoir le rapport de la mairie réalisé le 14 juin 2018 qui met en évidence certains dysfonctionnements dans l’appartement.

Elle estime, […] visa de l’article 1719 du code civil, qu’elle a subi un trouble de jouissance en raison de l’inondation et du manque de réactivité du bailleur. Elle explique qu’elle a été contrainte d’aller vivre à l’hôtel avec ses enfants, alors que le bailleur continuait à encaisser les loyers, qu’elle a été contrainte à louer un box parce que le garage était inutilisable, f[…]te de porte.

Elle précise qu’il n’est pas reproché […] bailleur l’inondation du logement, mais le manque de réactivité pour tenter de régler le problème et de rendre le logement de nouve[…] habitable, ce qui constitue selon elle, un manquement grave […]x obligations du bailleur.

En réponse à la demande de la société civile immobilière […] d’écarter des débats le constat d’huissier établi le 11 octobre 2018, elle estime que le constat d’huissier ne doit pas être écarter des débats dans la mesure où celui-ci est régulier.

Elle indique qu’il n’y a plus lieu à condamner la société civile immobilière […] à la réalisation des trav[…]x de remise en état sous astreinte.

Concernant la demande de baisse de son loyer, elle fait valoir que le bien a été loué pour une superficie de 71,20 m2, alors que la superficie est selon elle de 31,60 m2. Elle ajoute que selon les constats effectués par la mairie, le sous-sol est non réglementaire à la location car le plafond est trop bas. Elle estime que le loyer pour une surface de 31,60m2 doit être d’un montant de 443,82 €.

Elle estime qu’elle peut solliciter un rappel de loyer trop perçu à compter de la conclusion du bail, soit le 1er mai 2018.

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La société civile immobilière […] est représentée par son conseil. Par conclusion déposées à l'[…]dience, elle sollicite : rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires; déclarer Madame Y X irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes

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et l’en débouter; condamner Madame Y X à lui payer la somme de 1.500,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'[…]x dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la demande de dommages et intérêts […] titre du préjudice de jouissance formulée par Madame Y X n’est pas justifiée et n’est soutenue d'[…]cune pièce.

Elle explique que moins d’un mois de trav[…]x a été nécessaire pour réhabiliter la maison, que

Madame Y X a dû être relogée dans un hôtel à ses frais, mais que son assurance a pris en charge les frais de relogement.

Concernant les trav[…]x de remise en état, elle estime que les trav[…]x ont été réalisés et que seule la porte du garage n’a pas été installée sur recommandation de l’architecte.

Concernant la demande de baisse de loyers, elle revendique avoir loué un logement d’une surface habitable de 71,20 m2. Elle ajoute que c’est également la surface habitable retenue par l’administration.

Elle fait valoir […] visa de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation que le logement loué doit disposer […] moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable […] moins égale à 9 mètres carrés et une h[…]teur sous plafond […] moins égale à 2,20 mètres, soit une volume habitable […] moins égale à 20m2. Elle estime que ces dispositions sont respectées.

Elle estime que Madame Y X n’apporte […] soutien de ses prétentions […]cun élément probant permettant d’établir la surface habitable.

Elle fait valoir l’estimation effectuée par l’agence immobilière Century 21 indiquant que le prix mensuel de la mise en location de la maison doit s’établir entre 850,00 € et 900,00 €, hors charges.

Elle rappelle que le bailleur était prêt à accorder une baisse de loyer de 200,00 € à Madame Y

X.

L’affaire a été mise en délibéré […] 27 mars 2020, le délibéré a été prorogé d’office […] 09 juin 2020, conformément […]x dispositions du plan de continuité d’activité du tribunal judiciaire d’Evry- Courcouronnes Covid-19du 9 mars 2020, activé le 15 mars 2020, des ordonnances de roulement modificatives du 16 et du 18 mars 2020 et de la Loi N°2020-290 du 23 mars 2020 relative à l’état

d’urgence sanitaire.

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MOTIVATION

A titre liminaire, il est rappelé que le décret n°2017-892 du 6 mai 2017, insère un alinéa à l’article 446-2 du code de procédure civile précisant notamment que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées […] dispositif et n’examine les moyens […] soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Toutefois, […] visa de l’article 16 du code de procédure civile, le juge ne peut pas refuser d’examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie, dès lors qu’il est régulièrement versé […]x débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d'[…]tres éléments de preuve.

Le rapport réalisé par Monsieur Michel ASTRUC, agent du Secteur habitat logement de la Mairie de Montgeron, le 3 décembre 2018, suite à la visite du 11 octobre 2018, est régulièrement versée […]x débats et soumise à la libre discussion des parties, corroboré avec le rapport en date du 12 juillet 2018.

1/ Sur la demande de dommages et intérêts

Il est constant et non contesté que l’habitation située […] […]

(91230), loué par Madame Y X a été inondée le 11 juin 2018.

Les inondations dues à une catastrophe naturelle relèvent, dans la plupart des cas, des dispositions du Code Civil relatives à la destruction totale ou partielle du logement loué.

Il convient d’analyser les conséquences juridiques des inondations sur les relations entre bailleurs et locataires.

Madame Y X justifie d’une attestation de séjour à hôtel du 12 juin 2018 […] 18 juin 2018.

La maison, tout en restant habitable, a été endommagée et nécessite de simples réparations. Cette situation ne justifie pas la résiliation du bail et ne relève plus de l’article 1722 du Code Civil, mais de l’article 6 c de la loi du 6 juillet 1989 relatif […]x obligations du bailleur.

Il résulte de l’article 6 c de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé d’entretenir les loc[…]x en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, […]tres que locatives, nécessaires […] maintien en état et à l’entretien normal des loc[…]x loués.

Si le bailleur n’exécute pas son obligation d’entretien, le locataire peut demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui c[…]se la carence du bailleur.

En l’espèce, le rapport en date du 12 juillet 2018, réalisé après la visite du 14 juin 2018, a mis en évidence les désordres suivants :

° h[…]teur sous plafond inférieure à 2.20 m sur tout le sous-sol;

^° dispositif d’évacuation des e[…]x usées inadaptée : dysfonctionnement du clapet anti-retour; absence de ventilation dans la cuisine; peintures écaillés dans certaines pièces;

•

traces de moisissures; fissures dans les toilettes du h[…]t et du bas;

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ruissellement d’e[…] quand il pleut;

°

placard intérieur moisi;

•

fuites du toit terrasse;

Le rapport en date du 3 décembre 2018, réalisé après la visite du 11 octobre 2018, a mis en évidence les désordres suivants :

• des traces d’humidité dans la chambre du sous-sol; des t[…]x d’humidité important […] sein de l’habitation;

°

[…]cune VMC n’a été installée dans la cuisine;

•

les compteurs individuels d’e[…] et d’électricité n’ont pas été installés;

°

sous-sol non réglementaire à la location;

°

• le garage n’a toujours pas de porte;

Les manquements du bailleur à ses obligations sont constitutifs d’un trouble de jouissance.

Madame Y X a été obligée de louer un box pour y mettre ses affaires en sécurité en raison de l’absence de la porte de garage. Elle justifie des factures d’un montant de 728,00 €.

Les frais d’hébergement ne sont pas en lien avec l’inexécution des trav[…]x par le bailleur mais l’inondation et ne seront pas pris en compte dans le calcul du préjudice.

Dans la mesure où le t[…]x d’humidité est toujours présent dans l’habitation il sera alloué à Madame Y X une somme équivalent à 20% de loyer et ce à compter du 19 juin 2018 jusqu'[…] […] 8 avril 2019 (date de départ de la locataire). Madame Y X n’apporte pas d'[…]tres éléments justifiant son préjudice.

La société civile immobilière […] sera condamnée à payer à Madame Y

X la somme de 2.794,42 €.

2/ Sur la diminution du montant des loyers

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A déf[…]t d’accord entre les parties ou à déf[…]t de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. Cet article, […]x termes de la loi n°2015- 990 du 6 août 2015, dite Macron, ne s’applique qu'[…]x nouve[…]x b[…]x et […]x b[…]x faisant objet d’un renouvellement, mais non […]x b[…]x tacitement reconduit.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement et a été signé le 1er mai 2018. Il est soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 telle que rédigée après

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462 sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément […]x dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, la surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes […] moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes […] moins par habitant supplémentaire […]-delà du quatrième.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres; le volume habitable correspond […] total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les h[…]teurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs […] logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, loc[…]x communs et […]tres dépendances des logements, ni des parties de loc[…]x d’une h[…]teur inférieure à 1,80 mètre.

En l’espèce, selon l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation la surface habitable ne prend pas en compte la superficie des sous-sols.

Le contrat signé par les parties le 1er mai 2018, précise que la surface habitable de la maison à usage d’habitation, situé […] […] à […] (91230), est 70 m2.

Selon les éléments du rapport en date du 12 juillet 2018, réalisé après la visite du 14 juin 2018, que la surface du sous-sol est de 32,91 m2 et la surface habitable de l’étage 31,60m2.

Dans la mesure où la surface habitable ne doit prendre en compte la superficie des sous-sols, la surface habitable réelle est de 31,60m2.

Dès lors, il convient d’analyser si la superficie habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, pour ensuite statuer sur une éventuelle diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. Il f[…]t que la différence entre la superficie habitable et celle figurant […] contrat, représente plus d’un vingtième de la surface initialement établie. En effet, un vingtième de la surface initialement établie est 3,5. L’écart entre la superficie habitable, soit 31,60m2 et la superficie figurant […] contrat, soit 70m2, est de 38,40m2.

Le prix du loyer est de 1.000,00 € pour une surface de 70m2. Le loyer devra donc être diminué à proportion de la différence entre la surface réelle et celle mentionnée dans le contrat de bail.

Le loyer sera donc 451,42 € pour une surface de 31,60m2.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 août 2018, distribué le 23 août 2018, Madame Y X a mis en demeure les bailleurs de réaliser les trav[…]x et de diminuer le loyer en raison de la surface habitable de la chose louée, soit dans les quatre mois après la signification du contrat de bail.

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la signification du contrat de bail.

Madame Y X peut donc solliciter un rappel de loyer trop perçu à compter de la conclusion du bail, soit le 1er mai 2018 jusqu'[…] 8 avril 2019, date du départ de la locataire.

Ce rappel de loyer s’élève à la somme suivante :

(451,42 € x 11) + 120,40 € (calculé […] prorata temporis pour le mois d’avril) = 5.086,02 €

La société civile immobilière […] sera condamnée à payer à Madame Y X la somme de 5.086,02 € […] titre du rappel des loyers trop perçus de la période du 1er mai 2018 […] 8 avril 2019, jour du départ des lieux de la locataire.

La capitalisation annuelle des intérêts dus sera ordonn ée, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

3/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée […]x dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge

d’une […]tre partie.

En l’occurrence, la société civile immobilière […] qui succombe devra supporter les dépens de la présente procédure.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue […]x dépens ou la partie perdante à payer à l'[…]tre partie la somme qu’il détermine […] titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande d’accorder une indemnité à Madame Y X en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à h[…]teur de 800,00 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

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L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition […] greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière […] sera condamnée à payer à Madame Y X la somme de 2.794,42 € […] titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE la société civile immobilière […] sera condamnée à payer à Madame Y X la somme de 5.086,02 € […] titre du rappel des loyers trop perçus de la période du 1er mai 2018 […] 8 avril 2019, jour du départ des lieux de la locataire;

ORDONNE la capitalisation des intérêts pour une année conformément à l’article 1343-

2 du code civil;

CONDAMNE la société civile immobilière […] sera condamnée à payer à Madame Y X la somme de 800,00 €;

REJETTE les […]tres demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE la société civile immobilière […] […]x dépens;

ORDONNE l’exécution provisoire;

Ainsi jugé et prononcé à […], le 09 juin 2020.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

Catherine LESCOP Jona SCIACOVELLI joue heti Pour expédition certifiée conforme

Le Directeur des Services e de Greffe Judiciaire d l a

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