TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL République Française Tribunal de proximité de Sucy-en-Brie Au nom du Peuple Français
Minute n° 1185/25
RG n° 11-25-000274
Extrait des Minutes du Greffe du JUGEMENT DU 02 Octobre 2025 Tribunal de Proximité de Sucy en Brie
CHAMBRE DE PROXIMITÉ
DEMANDEUR(S):
SAS IAD FRANCE […] immeuble Carré Hausmann III, 77127 LIEUSAINT, représenté(e) par M^e DAGONET Z, avocat au barreau de VAL DE MARNE
DÉFENDEUR(S):
MONSIEUR X Y 7 rue du Lys d’Or, 94370 SUCY EN BRIE, représenté(e) par M^e SULTAN ELIE, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président LE BIHAN Tiphaine, Greffier LETERRIER Myriam
DÉBATS :
Audience publique du 19 juin 2025
DÉCISION :
rendue le 02 Octobre 2025 par LE BIHAN Tiphaine, Président assisté de LETERRIER Myriam, Greffier, par mise à disposition au greffe.
Copies délivrées le : Exécutoire à :M^e DAGONET Z

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AA DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 30 août 2022, Monsieur Y X a confié à Madame
Z AB, agent commercial mandataire de la société IAD FRANCE, un mandat de vente exclusif portant sur un bien situé 6 rue du Lys d’Or – 94370 Sucy-en-Brie fixant le prix de vente à la somme de 210.000 euros dont 8.500 euros TTC au titre des honoraires et pour une durée maximale de 15 mois.
Par un premier avenant en date du 27 mars 2023, le prix de vente a été porté à 199.000 euros dont 8.000 euros TTC au titre des honoraires de la société IAD. Par un second avenant en date du 10 juillet 2023, le prix de vente a été encore diminué à 195.000 euros dont 8.000 euros TTC au titre des honoraires de
l’agence.
Par courrier recommandé en date du 02 octobre 2023, Monsieur Y X a résilié le mandat confié à Madame Z AB avec un délai de préavis de 15 jours arrivant à expiration le 17 octobre 2023.
Par acte authentique en date du 27 décembre 2023, Monsieur Y X a cédé son bien moyennant la somme de 165.000 euros.
Par acte d’huissier en date du 11 mars 2025, la société IAD FRANCE a fait assigner Monsieur Y
X devant le tribunal de proximité de Sucy-en-Brie aux fins de le voir condamné à lui payer:
A titre principal, la somme de 8.000 euros au titre de la clause pénale ; Subsidiairement, la somme de 8.000 euros en réparation de la perte de chance de percevoir ses honoraires;
En tout état de cause,
о la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
L’affaire a été utilement appelée et plaidée à l’audience du 19 juin 2025.
A cette audience, la société IAD FRANCE représentée par son conseil, a, par conclusions écrites soutenues oralement, maintenu l’ensemble des demandes formulées dans son acte introductif. Au soutien de ses prétentions, elle estime que Monsieur Y X a violé les termes du mandat exclusif qui lui avait été confié en ayant négocié directement ou par un autre intermédiaire la vente de son bien immobilier, et ce avant d’avoir dénoncé le mandat confié à la société IAD FRANCE; elle s’appuie sur un SMS de Monsieur Y X en date du 1er octobre 2023 lui annonçant que son appartement était vendu. La société IAD FRANCE soutient que ce faisant le défendeur a commis une faute contractuelle puisque le mandat était encore en cours à cette date. Elle précise que la réalisation effective de la vente le 27 décembre 2023, même postérieure à la résiliation du mandat,
n’exonére aucunement le mandant de sa responsabilité et justifie le paiement de la clause pénale.
A cette même audience, Monsieur Y AC, représenté par son conseil, a, par conclusions écrites, soutenues oralement, sollicité :
A titre principal, de débouter la société IAD FRANCE de l’ensemble de ses demandes ; A titre subsidiaire,
^O De modérer le montant de la clause pénale à un euro symbolique ;
○ Lui accorder les délais de paiement les plus larges pour qu’il s’acquitte du paiement de toute éventuelle condamnation ;
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RG n°25-274

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Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »
Au cas présent, le contrat de mandat de vente signé par les parties le 30 août 2022 prévoit notamment
que :
< Pendant toute la durée du présent mandat, le mandant s’interdit de traiter directement ou par
l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente du bien. (…) A défaut de respecter cette clause, et sous condition de la réalisation effective de l’opération actée par écrit, le mandataire aura droit à titre de clause pénale à la charge du mandant, à une indemnité forfaitaire d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat. »
Il est constant que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 02 octobre 2023 à effet du 17 octobre 2023, Monsieur Y X a résilié le mandat de vente exclusif du 30 août
2022.
Par acte authentique en date du 27 décembre 2023, Monsieur Y X cédait son bien objet du mandat de vente précédemment résilié.
Pour caractériser une faute du mandant emportant application de la clause pénale précitée, la société IAD France, sur qui repose la charge de la preuve, doit démontrer que le mandant, Monsieur Y
X, a traité directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente du bien objet du mandat alors que ce dernier était toujours en cours et que la vente a été effectivement réalisée.
A l’appui de sa demande, la société IAD France démontre que Madame Z AB, agent commercial de la société, a été destinataire le 30 septembre 2023 d’un message écrit, par téléphone (SMS), émanant de Monsieur Y X et lui indiquant que « le déménagement va être en cours. Mon appartement est vendu. ».
Monsieur Y X ne conteste pas avoir adressé ce message.
La société IAD France souligne également que la signature de l’acte authentique de vente est intervenue le 27 décembre 2023 soit dans un temps très bref relativement à la résiliation du contrat de mandat de sorte qu’elle en conclut que le défendeur avait auparavant traité avec un tiers, et nécessairement alors que le mandat exclusif était toujours en cours d’exécution.
Si en effet, Monsieur Y X a pu, par un abus de langage, indiquer que l’appartement était vendu, alors qu’il en demeurait propriétaire à cette date, il reconnaît néanmoins par l’envoi du message adressé le 30 septembre 2023 avoir réalisé des diligences ayant abouti à la vente de
l’appartement le 27 décembre 2023.
Il est relevé que Monsieur Y X ne produit pas le compromis de vente, ni l’offre écrite des acheteurs, ces éléments en sa possession étant les seuls qui permettraient de dater de manière certaine les négociations qui ont précédé la vente. S’il est constant que la charge de la preuve du manquement ne lui incombe pas, force est d’admettre qu’il n’apporte pas de contradiction utile à la preuve que constitue le SM$ du 30 septembre 2023.
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En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur Y X aux entiers dépens de l’instance.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer les frais irrépétibles. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
L’équité commande de condamner Monsieur Y X à payer à la société IAD France la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire que rien ne justifie d’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats tenus en audience publique, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur Y X à payer à la société IAD France la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de la clause pénale prévue au contrat de mandat du 30 août 2022 ;
AUTORISE Monsieur Y X à se libérer de sa dette en 10 échéances de 200 euros chacune, la dernière étant constituée du solde, le paiement devant être effectué avant le 10 de chaque mois;
DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance à son terme et après mise en demeure restée vaine pendant plus de huit jours, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;
CONDAMNE Monsieur Y X aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE Monsieur Y X à payer à la société IAD France la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la société IAD France du surplus de ses demandes ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.
Ainsi jugé et prononcé à Sucy-en-Brie à la date indiquée en tête de la présente décision EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Mande et Ordonne : A tous Huissiers de justice, sur ce rE UGE JUDICIAIRE LE GREFFIER de mettre la présente décision à exécution. DE CRE Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires
À tous Commandants et Officiers de la d’y tenir la main.
Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en
seront également requis. REPUBLIQUE ASE
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Pour copie certifiée conforme, 94 P/Le Directeur des services de greffe RG n°25-274