Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le n° 2300546, les 20 février et 3 juillet 2023, M. A B, représenté par M^e Moyaert, demande au tribunal :

1°) la modification du déficit retenu au titre de l’impôt sur le revenu de l’année 2018 dans la catégorie des revenus fonciers et la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre des années 2019 et 2020 dans cette même catégorie ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— la surface habitable de l’ensemble immobilier au sein duquel se trouve son bien n’a pas été augmentée par les travaux de rénovation en cause alors que les combles de l’immeuble situé au numéro 51 de l’avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny à Nancy étaient déjà affectés à l’habitation avant les travaux ; en tout état de cause, les travaux réalisés sur son bien sont dissociables des autres travaux de rénovation de l’ensemble immobilier au sein duquel il se trouve ;

— les travaux de rénovation entrepris ne peuvent être qualifiés de travaux de reconstruction alors que la surface habitable de l’ensemble immobilier n’a pas été augmentée et que le gros œuvre n’a pas fait l’objet de modifications importantes sans que l’administration ne puisse prendre en compte le coût des travaux, leur ampleur ou la création de nouvelles unités de logements ;

— les charges déduites l’ont été en vue de l’acquisition d’un revenu foncier dès lors qu’elles ont été exposées afin de permettre la location du bien qui a été effective dès l’achèvement des travaux ;

— il a effectivement payé les charges déduites postérieurement à l’acquisition du bien par des versements à l’association syndicale libre « 49-53 de l’avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny-Nancy » ;

— il ne peut être considéré que son bien a été acquis sur plan ou que l’association syndicale libre « 49-53 de l’avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny-Nancy » n’aurait pas assuré la maitrise de l’ouvrage durant les travaux de rénovation pour refuser la déductibilité du coût de celle-ci ;

— le dépôt d’une déclaration H2 à l’achèvement des travaux ne saurait établir la nature des travaux effectués sur un bien ou leur caractère déductible à titre de charge.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 31 mai et 14 septembre 2023, la directrice départementale des finances publiques de la Somme conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. B ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 4 avril 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 2 mai 2024.

II. Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le n° 2301793, les 31 mai et 9 octobre 2023, M. A B, représenté par M^e Moyaert, demande au tribunal :

1°) la modification du déficit retenu au titre de l’impôt sur le revenu de l’année 2018 dans la catégorie des revenus fonciers et la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre des années 2019 et 2020 dans cette même catégorie ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— c’est à tort que l’administration a considéré que son bien avait été acquis sur plan pour refuser la déductibilité du coût des travaux de sa rénovation ;

— le dépôt d’une déclaration H2 à l’achèvement des travaux ne saurait établir la nature des travaux effectués sur un bien ou leur caractère déductible à titre de charge ;

— la surface habitable de l’ensemble immobilier au sein duquel se trouve son bien n’a pas été augmentée par les travaux de rénovation en cause alors que les combles de l’immeuble situé au numéro 51 de l’avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny à Nancy étaient déjà affectés à l’habitation avant les travaux en litige ; en tout état de cause, les travaux réalisés sur son bien sont dissociables des autres travaux de rénovation de l’ensemble immobilier au sein duquel il se trouve ;

— les travaux de rénovation entrepris ne peuvent être qualifiés de travaux de reconstruction alors que la surface habitable de l’ensemble immobilier n’a pas été augmentée et que le gros œuvre n’a pas fait l’objet de modifications importantes sans que l’administration ne puisse prendre en compte le coût des travaux, leur ampleur ou la création de nouvelles unités de logements ;

— il a effectivement payé les charges déduites postérieurement à l’acquisition du bien par des versements à l’association syndicale libre « 49-53 de l’avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny-Nancy ».

Par des mémoires en défense, enregistrés les 8 septembre et 27 décembre 2023, la directrice départementale des finances publiques de la Somme conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. B ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 4 janvier 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 1er février 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Pierre,

— et les conclusions de M. Menet, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. M. B a acquis par acte notarié du 28 décembre 2017 deux lots dans un ensemble immobilier situé 49 à 53 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny à Nancy pour un montant de 55 857 euros. L’association syndicale libre « 49-53 avenue Maréchal de Lattre de Tassigny-Nancy », ayant pour objet de réaliser une opération de restauration complète des immeubles, a engagé et supervisé les travaux de rénovation qui se sont déroulés entre les mois de mars 2018 et juin 2020 pour un montant global de 4 445 564 euros, a procédé à quatre appels de fonds auprès de M. B les 12 décembre 2017, à hauteur de 76 257,60 euros, 16 février 2018 à hauteur de 28 596,60 euros, 5 novembre 2018 à hauteur de 28 596,60 euros et 13 février 2019 à hauteur de 47 661 euros. M. B a par la suite effectué un virement de 9 532,20 euros le 28 mai 2020 correspondant au solde de sa quote-part du montant global des travaux. Compte-tenu de ces versements, que M. B a considéré comme des charges déductibles, il a déclaré un déficit au titre de ses résultats fonciers, entraînant un déficit antérieur reportable pour les années 2018, 2019 et 2020 au titre des revenus perçus en 2017, 2018 et 2019.

2. A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration a remis en cause la déductibilité de ces versements et a, en conséquence, modifié le déficit retenu au titre de l’impôt sur le revenu de l’année 2018 dans la catégorie des revenus fonciers et assujetti M. B à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre des années 2019 et 2020 dans cette même catégorie, ce que M. B a contesté par deux réclamations successives des 18 novembre 2022 et 27 février 2023, rejetées par l’administration les 9 décembre 2022 et 23 mars 2023 qui font l’objet des requêtes n° 2300546 et n° 2301793. Celles-ci étant relatives à une même imposition, il y a lieu de les joindre pour statuer par un même jugement.

Sur les conclusions à fin de décharge :

3. Aux termes de l’article 13 du code général des impôts : « 1. Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l’excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu. / () ». Aux termes de l’article 28 de ce code : « Le revenu foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et les charges de la propriété ». Aux termes de l’article 31 du même code : « I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire () / b) Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement () ».

4. Les dépenses mentionnées au I de l’article 31 du code général des impôts ne peuvent être déduites du revenu foncier brut que dans la mesure où, notamment, les charges alléguées sont dûment justifiées, se rapportent à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, sont effectivement supportées par le propriétaire et sont engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu.

5. En outre, au sens de ces dispositions, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation, ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d’agrandissement, ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants. Des travaux d’aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s’ils affectent le gros œuvre ou s’il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable.

6. Enfin, il appartient au contribuable qui entend déduire de son revenu foncier brut les dépenses qui constituent, selon lui, des charges de la propriété, de justifier de la réalité, de la consistance et, par suite, du caractère déductible de ces charges, en produisant des pièces justificatives permettant d’établir avec précision la nature, le montant et la réalité de la charge supportée.

7. En l’espèce et en premier lieu, si l’administration soutient que l’acquisition à laquelle a procédé M. B par acte notarié du 28 décembre 2017 pour un montant de 55 857 euros doit être regardée comme un « achat sur plan » d’un logement dont le coût des travaux ultérieurs de rénovation serait un élément du prix d’acquisition de l’immeuble, cette allégation n’est corroborée par aucun des éléments de l’instruction alors qu’au contraire, le requérant établit que les travaux ont été conduits postérieurement à cette acquisition par l’association syndicale libre « 49-53 avenue Maréchal de Lattre de Tassigny-Nancy » regroupant les copropriétaires des immeubles et dont la réalisation desdits travaux est l’objet statutaire, à laquelle le permis de construire précédemment obtenu pour leur réalisation a été transféré et qui les a supervisés et financés grâce aux fonds appelés auprès de ses membres correspondant à leur quote-part au sein de l’ensemble immobilier.

8. A cet égard, la circonstance que le programme des travaux ait été élaboré précédemment par le promoteur immobilier ayant cédé par lots et en l’état les immeubles antérieurement à leur rénovation, ne saurait, en tout état de cause, établir que le bien aurait était « acquis sur plan » non plus que la circonstance que la description du lot acquis par M. B par l’acte notarié du 28 décembre 2017 mentionnerait à tort la présence d’une cuisine ou d’une « salle d’eau » alors que ce même acte précise que M. B en acquiert la pleine jouissance par prise de possession réelle le même jour.

9. En deuxième lieu, il résulte des éléments suffisamment probants produits par M. B, à savoir une attestation du président de l’association syndicale libre « 49-53 avenue Maréchal de Lattre de Tassigny-Nancy » et un extrait du relevé du compte courant de celle-ci, que le premier versement effectué auprès d’elle a eu lieu après l’acquisition du bien sans qu’ait d’incidence à cet égard la circonstance que l’appel de fonds soit antérieur, celui-ci précisant bien d’ailleurs que certaines acquisitions sont en cours de régularisation et que les fonds sont attendus avant la fin de l’année civile.

10. En troisième lieu, ainsi qu’il a été rappelé aux points 3 et 4, pour être admises en déduction, les dépenses mentionnées au I de l’article 31 du code général des impôts doivent se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, et avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu. En outre, aux termes du II de l’article 15 du code général des impôts : « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. (). ». Les contribuables qui entrent dans le champ d’application de cette disposition ne sont, par voie de conséquence, pas autorisés à déduire de leurs revenus fonciers compris dans leur revenu global les charges afférentes aux logements dont il s’agit.

11. En l’espèce, il résulte de l’instruction que les travaux de rénovation du bien, destinés à en permettre la location comme local à usage d’habitation, ont débuté immédiatement après son acquisition et que celui-ci a été effectivement loué dès l’achèvement des travaux. Par suite, l’administration n’est pas fondée à se prévaloir de ce qu’en l’absence de location du bien au titre des années litigieuses, les charges afférentes à ce bien ne sauraient être déductibles au motif que M. B devrait être regardé comme s’en étant réservé la jouissance.

12. En quatrième lieu, il résulte de l’instruction que l’ensemble immobilier situé 49 à 53 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny à Nancy, qui comprenait plusieurs immeubles indépendants regroupant six logements, a fait l’objet de travaux d’ampleur permettant de réaliser à terme vingt et un logements dont celui acquis pas M. B en sus d’une place de stationnement.

13. Pour qualifier ces travaux de travaux de reconstruction au sens des dispositions de l’article 31 du code général des impôts, l’administration soutient que de nouvelles surfaces habitables ont été créés au niveau des combles et que le gros œuvre des immeubles a été modifié.

14. Toutefois, le requérant établit qu’aux termes du permis de construire délivré pour la réalisation des travaux, la surface habitable avant et après travaux est légèrement diminuée et non augmentée, la surface des combles étant intégrée à la surface habitable initiale, ce qui correspond aux constations résultant du procès-verbal d’huissier du 10 janvier 2018 destiné à constater l’état des locaux avant travaux dont il ressort un aménagement préexistant des combles avec présence de blocs éviers et des vestiges de deux salles de bains avec sanitaires. A cet égard, la circonstance que l’acte de vente du 4 mai 2004 passé entre de précédents propriétaires mentionne les combles en tant que grenier, alors d’ailleurs que les actes de vente ultérieurs mentionnent, quant à eux, un troisième étage, ne saurait établir une absence d’aménagement en surface habitable des combles avant les travaux litigieux. De même, l’administration ne saurait utilement se prévaloir de ce que M. B lui a adressé la déclaration modèle H2 destinée à établir les impôts locaux à l’achèvement des travaux pour en déduire que celui-ci, qui déclarait ainsi les surfaces à prendre en compte à la suite du réagencement des immeubles, admettait l’existence d’une construction nouvelle au sens et pour l’application des dispositions de l’article 31 du code général des impôts.

15. En outre, il ne résulte pas des éléments du programme de travaux de l’ensemble immobilier tel qu’il résulte de la facture détaillée adressée par l’entrepreneur unique les ayant conduits que ceux-ci apportaient des modifications affectant le gros œuvre des immeubles dès lors que la structure existante des bâtiments est maintenue tout en réagençant la disposition interne des cloisonnements afin de créer vingt et un logements en lieu et place des six logements antérieurs, les toitures et charpente faisant l’objet par ailleurs d’une réfection. A cet égard, l’administration ne saurait se prévaloir des seules circonstances de la modification, même importante, du cloisonnement interne des immeubles ou de la création de nouvelles unités de logement pour qualifier les travaux de travaux de reconstruction. En outre, le percement des planchers pour y installer cinq nouveaux escaliers et d’une ouverture entre deux immeubles pour les relier, ne sauraient être regardés comme affectant le gros œuvre de cet ensemble immobilier.

16. Ainsi, compte-tenu de la nature des travaux qui viennent d’être mentionnés, et quel qu’en ait été le coût par rapport au prix d’acquisition des immeubles, ceux-ci n’ayant pas affecté le gros œuvre ou augmenté le volume de la surface habitable, ils constituent des travaux d’aménagement interne relevant de dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration en vue de la location de locaux à usage d’habitation dont le coût constitue une charge déductible des revenus fonciers.

17. Il résulte de tout ce qui précède que M. B est fondé à soutenir que les versements opérés auprès de l’association syndicale libre « 49-53 avenue Maréchal de Lattre de Tassigny-Nancy » au titre des travaux de rénovation de l’ensemble immobilier situé au 49 à 53 de l’avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny à Nancy et correspondant à sa quote-part dans cet ensemble immobilier, constituaient des charges déductibles de ses revenus fonciers et devaient être pris en compte pour établir son déficit foncier des années 2018, 2019 et 2020. Par suite, il doit, comme il le demande, être déchargé des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre des années 2019 et 2020 et le déficit retenu au titre de l’impôt sur le revenu de l’année 2018 doit être modifié pour prendre en compte les versements effectués.

Sur les frais d’instance :

18. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. B et non compris dans les dépens en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : Le déficit foncier de M. B au titre de l’impôt sur le revenu de l’année 2018 est modifié pour prendre en compte les versements effectués auprès de l’association syndicale libre « 49-53 avenue Maréchal de Lattre de Tassigny-Nancy » au titre des travaux de rénovation de l’ensemble immobilier situé au 49 à 53 de l’avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny à Nancy.

Article 2 : M. B est déchargé des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre des années 2019 et 2020.

Article 3 : L’Etat versera la somme de 1 500 euros à M. B en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A B et à la directrice départementale des finances publiques de la Somme.

Délibéré après l’audience du 23 janvier 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Demurger, présidente,

M^me Pierre, première conseillère,

M^me Sako, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 février 2025.

La rapporteure,

Signé

A-L Pierre

La présidente,

Signé

F. Demurger

La greffière,

Signé

A. Ribière

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N°s 2300546 et 2301793