Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 9 août 2024 et 24 janvier 2025, M. et M^me A et M. et M^me B, représentés par M^e Rajess Ramdenie, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 23 février 2024 par lequel le maire de Neauphle-le-Château a délivré à l’OPH Versailles Habitat un permis de construire visant à la réalisation de quatre maisons d’habitation sur le terrain cadastré AK324, ensemble la décision du 7 juin 2024 portant rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Neauphle-le-Château une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— ils ont intérêt à agir ;

— le projet méconnaît l’article U1-3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) et l’article R.111-2 du code de l’urbanisme ; l’accès projeté engendrera des risques pour la sécurité ; trois accès distincts seront créés, en méconnaissance de l’article U1-3 ;

— le projet méconnaît l’article U1-4 du règlement du PLU ;

— le projet méconnaît l’article U1-6 du règlement du PLU ;

— le projet méconnaît l’article U1-8 du règlement du PLU ;

— le projet méconnaît l’article U1-13 du règlement du PLU et l’article 5 du règlement du site patrimonial remarquable de Neauphle-le-Château.

Par un mémoire enregistré le 19 décembre 2024, l’OPH Versailles Habitat, représenté par M^e Anne-Sophie Chevillard-Buisson, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à surseoir à statuer sur le fondement des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et en tout état de cause à la mise à la charge des requérants de la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— la requête est irrecevable, à défaut d’intérêt à agir des requérants ;

— les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire distinct, enregistré le 8 janvier 2025, l’OPH Versailles Habitat, représenté par M^e Anne-Sophie Chevillard-Buisson, demande la condamnation des requérants, sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme, à lui verser la somme de 99 685 euros en réparation du préjudice financier qu’elle a subi, et de mettre à leur charge la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Par un mémoire enregistré le 24 janvier 2025, M. et M^me A et M. et M^me B concluent au rejet des conclusions présentées par l’OPH sur le fondement de l’article L.600-7 du code de l’urbanisme, ainsi qu’à la mise à la charge de ce dernier de la somme de 5 000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Le tribunal a informé les parties, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, que dans l’hypothèse où il déclarerait fondés les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles U1-3.3, U1-6.1 et U1-13 du règlement du PLU, ainsi que de l’article 5 du règlement du site patrimonial remarquable, il serait susceptible de surseoir à statuer dans l’attente de la régularisation du permis de construire attaqué. Les parties ont été invitées à présenter des observations sur ce point.

M. et M^me A ont présenté des observations sur ce point le 14 février 2025.

L’OPH Versailles Habitat a présenté des observations sur ce point le 5 mai 2025.

La requête a été communiquée à la commune de Neauphle-le-Château, qui n’a pas produit d’écritures en défense.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Fejérdy, première conseillère ;

— les conclusions de M^me Mathé, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Pasqualin, représentant les requérants.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 23 février 2024, le maire de Neauphle-le-Château a délivré à l’OPH Versailles-Habitat un permis de construire portant sur la réalisation de quatre maisons mitoyennes, sur un terrain cadastré AK324. M. et M^me A d’une part, M. et M^me B d’autre part, voisins du projet, demandent l’annulation de cet arrêté ainsi que des décisions du 7 juin 2024 rejetant leurs recours gracieux respectifs.

Sur l’intérêt à agir des requérants :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. () ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient, dans tous les cas, au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

3. Il ressort des pièces du dossier que M. et M^me A d’une part, M. et M^me B d’autre part, occupent deux maisons d’habitation implantées respectivement sur deux parcelles faisant face au terrain d’assiette du projet, dont elles ne sont séparées que par la sente du Vivier. Ils doivent donc être regardés comme voisins immédiats du projet. Les requérants font valoir que la réalisation du projet, qui consiste en la construction de quatre maisons sur un espace non bâti en l’état existant, modifiera leur cadre de vie, en générant notamment des vues vers leurs propriétés, ainsi que des nuisances du fait d’une circulation accrue sur la sente du Vivier. Eu égard à la localisation du projet, qui prévoit l’implantation des constructions en bordure de la voie publique et en face des parcelles des requérants, et quand bien même les habitations de ces derniers sont bâties perpendiculairement à cette voie, les intéressés doivent être regardés comme faisant ainsi état d’éléments précis de nature à établir que le projet est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leurs biens. Ils justifient ainsi d’un intérêt à agir contre l’arrêté attaqué et la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

Sur les moyens non fondés :

4. En premier lieu, aux termes de l’article U1-3.1 du règlement du PLU : « Pour être constructible, tout terrain doit comporter un accès à une voie publique ou privée carrossée, répondant à l’importance et à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeuble dont l’édification est demandée. / Les dimensions, formes et caractéristiques des accès des constructions nouvelles doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte de sécurité, défense contre l’incendie, protection des piétons et enlèvement des ordures ménagères. () » Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. »

5. Il ressort des pièces du dossier que le projet est desservi par la sente du Vivier, sur laquelle trois accès sont prévus. Si cette voie, au droit du projet, présente une largeur d’environ 3,40 mètres et ne comporte pas de trottoir, elle est toutefois en sens unique, interdite aux véhicules de 3,5 tonnes, ne présente aucune difficulté particulière de circulation et dessert déjà un certain nombre d’habitations en reliant l’avenue de la République à la rue du D^r C. Dans ces circonstances, il ne ressort pas des pièces du dossier que la réalisation de quatre maisons individuelles entraînerait une augmentation de la circulation telle qu’elle serait susceptible de créer un danger pour la sécurité des usagers de la voie publique. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U1-3.1 du règlement du PLU et de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme doit donc être écarté.

6. En deuxième lieu, aux termes de l’article U1-4 du règlement du PLU, dans ses dispositions relatives aux eaux pluviales : « Les aménagements réalisés sur tout terrain doivent être tels qu’ils garantissent l’écoulement des eaux pluviales vers des exutoires naturels ou, à défaut, dans les réseaux collectant ces eaux. De manière à éviter la surcharge des réseaux, des solutions alternatives de gestion des eaux pluviales (infiltration) doivent être systématiquement recherchées et appliquées pour gérer toutes les eaux pluviales à la parcelle. / A défaut de ne pouvoir infiltre les eaux sur la parcelle (impossibilité liée au site, contraintes techniques particulières, ), un stockage sur site est obligatoire avec restitution des eaux pluviales en réseau, à débit régulé. () ».

7. Si ces dispositions imposent, pour éviter la surcharge des réseaux, de rechercher en priorité, dans le cas de réalisation d’un projet sur un terrain, la gestion des eaux pluviales à la parcelle, notamment par infiltration, elles ne peuvent toutefois être comprises comme imposant ni cette dernière solution, ni même une justification de l’impossibilité technique d’y recourir.

8. En l’espèce, il ressort de la notice descriptive que le projet prévoit un stockage des eaux de pluie sur la parcelle, avant leur rejet dans le réseau. Cette solution est conforme à l’article U1-4 du règlement du PLU, qui, ainsi qu’il a été dit au point précédent, n’imposait pas de justifier l’impossibilité de recourir à l’infiltration. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit donc être écarté.

9. En troisième lieu, aux termes de l’article U1-8.1 du règlement du PLU : " La construction sur une même propriété de plusieurs bâtiments est autorisée sous réserve : / () – que tout point de façade ou de pignon soit situé à une distance de : / * 6,50 m en cas de vue directe sur l’une des façades / * 4,00 m minimum en cas de murs aveugles ou d’absence de vues sur les deux façades. "

10. Il ressort des plans du dossier que les façades des maisons n°2 et n°3 qui se font face ne comportent l’une et l’autre qu’une unique porte pleine, laquelle ne peut être considérée comme créant une vue directe. Dès lors, le retrait entre les deux façades, de 6,18 mètres, respecte les dispositions de l’article U1-8.1 du règlement du PLU, qui imposait en l’espèce un retrait minimal de 4 mètres. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U1-8.1 doit donc être écarté.

Sur les vices entachant d’illégalité le permis de construire :

11. En premier lieu, aux termes de l’article U1-3.3 du règlement du PLU : « Chaque unité foncière ne peut disposer que d’un seul et unique accès à la voie publique qui la dessert. » Par ailleurs, le lexique du règlement du PLU définit l’unité foncière comme « une parcelle ou () un ensemble de parcelles contigües appartenant à un même propriétaire. Elle constitue le terrain au sens du présent règlement. »

12. Il ressort du plan de masse que le projet prévoit la création sur le terrain d’assiette de trois accès à la sente du Vivier, alors que ce terrain constitue une unité foncière au sens de l’article U1-3.3 du règlement du PLU. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit donc être accueilli.

13. En deuxième lieu, d’une part, aux termes de l’article U1-6.1 du règlement du PLU : « En cas d’opération de construction desservie directement depuis l’emprise publique (sans voie privée), les constructions doivent s’implanter dans une bande de 5,00m à 20,00m de profondeur mesurée depuis la limite de l’emprise publique. » Aux termes du lexique du règlement du PLU : « Une construction est un ouvrage pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’homme. / Les constructions sont des éléments créant de l’emprise au sol ou de la surface de plancher. Les installations, outillages et ouvrages, qui impliquent une implantation au sol, une occupation du sous-sol, ou en surplomb du sol. »

14. D’autre part, aux termes de l’article L. 111-16 du code de l’urbanisme : « Nonobstant les règles relatives à l’aspect extérieur des constructions des plans locaux d’urbanisme, des plans d’occupation des sols, des plans d’aménagement de zone et des règlements des lotissements, le permis de construire ou d’aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable ne peut s’opposer à l’utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d’éviter l’émission de gaz à effet de serre, à l’installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d’énergie renouvelable, y compris lorsque ces dispositifs sont installés sur les ombrières des aires de stationnement. Le permis de construire ou d’aménager ou la décision prise sur une déclaration préalable peut néanmoins comporter des prescriptions destinées à assurer la bonne intégration architecturale du projet dans le bâti existant et dans le milieu environnant. / La liste des dispositifs, procédés de construction et matériaux concernés est fixée par décret. » Aux termes de l’article L. 152-5 du même code : " L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou le permis d’aménager et prendre la décision sur une déclaration préalable peut, par décision motivée, dans des limites fixées par un décret en Conseil d’Etat, déroger aux règles des plans locaux d’urbanisme relatives à l’emprise au sol, à la hauteur, à l’implantation et à l’aspect extérieur des constructions afin d’autoriser :/ 1° La mise en œuvre d’une isolation en saillie des façades des constructions existantes ;() /3° La mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades. () "

15. Il ressort du plan de masse et de la notice qu’à l’avant de chaque maison, est installée une « zone » de forme cubique, de plus d'1,50 mètre de côté, permettant l’installation de pompes à chaleur et de containers d’ordures ménagères. Ces installations, chacune entourée d’une palissade d'1,50 mètre de hauteur, constituent des ouvrages fixes et pérennes et doivent donc être regardées comme des constructions au sens de l’article U1-6.1 du règlement du PLU. Elles ne pouvaient, sans méconnaître ces dispositions, être implantées dans la bande de retrait des 5 mètres. L’OPH pétitionnaire ne peut utilement à cet égard se prévaloir des dérogations autorisées d’une part par l’article L. 111-16 du code de l’urbanisme, qui ne concerne que les règles relatives à l’aspect extérieur des constructions, ni d’autre part par l’article L. 152-5 du même code, qui ne concerne pas les dispositifs de pompe à chaleur. De même, la circonstance que les dispositifs litigieux respectent les dispositions de l’article U1-11.2c, relatives à l’aspect extérieur des « panneaux solaires ou photovoltaïques, éoliennes et installations diverses pour la production d’énergie et les télécommunications » est sans incidence sur le respect par ce dispositif des dispositions de l’article U1-6.1. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article U1-6.1 du règlement du PLU doit donc être accueilli.

16. En troisième lieu, aux termes de l’article U1-13.1 du règlement du PLU : « Les arbres existants sur l’unité foncière doivent être maintenus. / () Toutefois, dans le cas où ces arbres empêcheraient la réalisation d’une construction, par ailleurs conforme aux autres dispositions d’urbanisme applicables, leur abattage est possible à condition qu’ils soient remplacés par la plantation d’arbres dans le cadre d’une bonne gestion du patrimoine naturel. / 30% minimum du terrain doit être préservé en espace vert de pleine terre sans aucune construction en infrastructure. Ces espaces doivent faire l’objet d’un traitement végétal et paysager et doivent être plantés à raison d’un arbre de haute tige par tranche entière de terrain en pleine terre dont la superficie est au minimum de 100 m² () ».

17. Il ressort des pièces du dossier que le terrain, qui comporte en l’état existant 9 « arbustes », qui ne seront pas conservés, sera planté de 10 arbres de haute tige après réalisation du projet. Le projet, alors que le terrain comporte 415 m² d’espaces de pleine terre, satisfait ainsi aux exigences de l’article U1-13.1 du règlement du PLU.

18. Toutefois, aux termes de l’article 5 du règlement du site patrimonial remarquable (SPR) de Neauphle-le-Château, dont les dispositions sont applicables aux nouvelles constructions et extensions en zone D : « () Plantations / () Les essences végétales à choisir dans la liste en annexe, devront être indiquées sur le plan de masse dans le cadre d’une demande de permis de construire. Des essences végétales pourront être proposées en dehors de la liste en annexe sous réserve qu’elles soient acceptées par l’architecte des bâtiments de France. »

19. Il ressort des pièces du dossier qu’en méconnaissance de ces dispositions, les essences végétales choisies pour les plantations ne sont pas précisées sur le plan de masse, ni sur aucune pièce du dossier de demande de permis de construire. Dès lors, et quand bien même l’architecte des bâtiments de France a donné son accord sur le projet, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 5 du règlement du SPR doit être accueilli.

Sur les conséquences de l’illégalité du permis de construire en litige :

20. Aux termes de l’article L.600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. » Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

21. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

22. Il résulte de tout ce qui précède que les vices mentionnés aux points 12, 15 et 19 entachant la décision attaquée sont régularisables. Par suite, la décision attaquée est susceptible d’être régularisée compte tenu de la possibilité pour le pétitionnaire de faire évoluer son projet et d’en revoir, le cas échéant, l’économie générale, sans y apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

23. Les parties ayant été invitées à présenter leurs observations, l’ensemble des moyens ayant été examinés, et le bénéficiaire de l’autorisation n’ayant pas fait savoir au tribunal qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation, il y a lieu de surseoir à statuer sur les conclusions à fin d’annulation présentées par M. et M^me A et M. et M^me B afin de permettre une éventuelle régularisation qui devra être communiquée au tribunal dans un délai de cinq mois à compter de la notification du présent jugement.

Sur les conclusions présentées par l’OPH Versailles Habitat au titre des dispositions de l’article L.600-7 du code de l’urbanisme :

24. Aux termes de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. () ».

25. Aucune circonstance du dossier ne caractérise la mise en œuvre par M. et M^me A et M. et M^me B de leur droit de recours contentieux dans des conditions qui excèdent la défense de leurs intérêts légitimes. Par suite, les conclusions indemnitaires présentées par l’OPH Versailles Habitat sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme ne peuvent être que rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête pour permettre la production au tribunal d’une mesure de régularisation des vices mentionnés aux points 12, 15 et 19 du présent jugement.

Article 2 : Le délai dans lequel la régularisation de l’arrêté attaqué doit être notifiée au tribunal est fixé à cinq mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Les conclusions de l’OPH Versailles Habitat présentées au titre des dispositions de l’article L.600-7 du code de l’urbanisme sont rejetées.

Article 4 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’à la fin de l’instance.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. et M^me A, à M. et M^me B, à la commune de Neauphle-le-Château et à l’OPH Versailles Habitat.

Délibéré après l’audience du 6 mai 2025, à laquelle siégeaient :

— M. Doré, président,

— M^me Fejérdy, première conseillère,

— M. Kaczynski, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025.

La rapporteure,

Signé

B. Fejérdy

Le président,

Signé

F. Doré

La greffière,

Signé

Y. Boulbaroud

La République mande et ordonne au préfet des Yvelines en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.