Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée au greffe du tribunal le 10 octobre 2025, la SCI Les Kumquats, représentée par M^e Romani, demande au juge des référés :

1°) de condamner l’Etat (direction régionale des finances publiques de la Corse du sud) à lui payer une somme de 15 291,30 euros correspondant aux impositions à la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie dans les rôles de la commune de Pietrosella au titre des années 2020 à 2024 pour un bien immeuble cadastré section AB n° 106, d’une contenance de 2 375 m², formant le lot n° 69 du lotissement communal « Ghiatone » sur le territoire de la commune de Quasquara ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat (direction régionale des finances publiques de la Corse du sud) une somme de 3 500 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- Elle bénéficie d’un droit au bail sur le terrain cadastré section AB n° 106, propriété de la commune de Quasquara, qui lui a été cédé en vertu d’un acte du 10 novembre 2016 par la société Sweat Equity France, laquelle avait acquis ce droit des époux C… selon un acte du 16 septembre 2011, ces derniers en ayant eux-mêmes bénéficié en vertu d’un acte du 9 juillet 2003 ;

- contrairement à ce qu’a retenu l’administration, et eu égard aux restrictions d’usage qui leur sont imposées, elle ne peut être regardée comme ayant la qualité d’emphytéote soumise, en tant que telle, à la taxe foncière ; elle ne peut davantage être regardée comme titulaire d’un bail à construction ou d’un droit réel immobilier, le bail en question, de droit commun, pouvant tout au plus être qualifié de « bail à long terme » ;

- conformément aux dispositions de l’article 1400 du code général des impôts, elle ne peut donc être assujettie à la taxe foncière pour ce bien.

La requête a été communiquée par courrier du 13 octobre 2025 à la direction régionale des finances publiques de la Corse du sud, qui n’a pas produit de mémoire en défense.

Vu les autres pièces du dossier.

La clôture de l’instruction a été fixée le 17 novembre 2025 à 12 heures.

Par une décision du 26 août 2024, la présidente du tribunal administratif de Bastia a désigné M. Alfonsi, président honoraire, pour exercer les fonctions de juge des référés.

Vu :

- le code civil ;

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code général des impôts ;

- le livre des procédures fiscales ;

- le code rural et de la pêche maritime ;

- le code de justice administrative.

Considérant ce qui suit :

1. En vertu d’un bail qui lui a été cédé le 10 novembre 2016 par la société Sweat Equity France, laquelle l’avait acquis de M. et M^me A… B…, bénéficiaires d’un bail conclu à l’origine le 14 août 2001 pour une durée de 18 années portée à 99 années par un avenant de juillet 2003, la SCI Kumquats a la jouissance d’un terrain cadastré section AB n° 106 appartenant à la commune de Quasquara, formant le lot n° 69 du lotissement communal « Ghiatone », sur lequel est édifiée une maison à usage d’habitation. Ce bail comporte un certain nombre de restrictions d’usage, notamment l’obligation pour le preneur de conserver la construction qui y est édifiée à usage exclusif d’habitation bourgeoise, l’obligation de planter des arbres, de clôturer la parcelle, l’interdiction d’y pratiquer des cultures maraîchères ou florales à des fins autres que pour ses besoins personnels, d’employer le terrain au pâturage ou d’y installer un commerce.

2. Par sa présente requête, la SCI Kumquats demande au juge des référés de condamner l’Etat à lui payer une somme de 15 291,30 euros, correspondant aux cotisations à la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2020 à 2024, dont elle estime n’être pas redevable.

3. Aux termes de l’article R.541-1 du code de justice administrative : « Le juge des référés peut, même en l’absence d’une demande au fond, accorder une provision au créancier qui l’a saisi lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable (…) ».

4. Aux termes de l’article 1400 du code général des impôts : « I. – Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel. // II. – Lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit ou loué soit par bail emphytéotique, soit par bail à construction, soit par bail réel solidaire, soit par bail à réhabilitation ou fait l’objet d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier, de l’emphytéote, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation, du preneur du bail réel solidaire ou du titulaire de l’autorisation (…). »

5. Contrairement à ce qu’a retenu l’administration fiscale, le bail mentionné au point 1 ne peut être regardé comme un bail emphytéotique au sens des dispositions des articles L.451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime en raison, notamment, des obligations et restrictions d’usage imposées au preneur. Il ne peut davantage être regardé ni comme un bail à construction au sens des dispositions des articles L.251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, ni recevoir la qualification de « bail réel solidaire » ou comme conférant aux preneurs la qualité d’usufruitier ni, enfin, être regardé comme constituant une « autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel ». Dans ces conditions, la SCI Kumquats est fondée à soutenir que, n’étant ni propriétaire du bien immeuble en cause, ni titulaire d’un droit sur ce bien au sens des dispositions rappelées ci-dessus du II de l’article 1400 du code général des impôts, c’est à tort qu’elle a été assujettie à la taxe foncière au titre de ce bien.

6. Toutefois, aux termes de l’article R*196-2 du Livre des procédures fiscales : « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : // a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception ; (…) // d) Au cours de laquelle le contribuable a eu connaissance certaine de cotisations d’impôts directs établies à tort ou faisant double emploi (…) ». Aux termes de l’article R*199-1 de ce même Livre : « L’action doit être introduite devant le tribunal compétent dans le délai de deux mois à partir du jour de la réception de l’avis par lequel l’administration notifie au contribuable la décision prise sur la réclamation, que cette notification soit faite avant ou après l’expiration du délai de six mois prévu à l’article R. 198-10. // Toutefois, le contribuable qui n’a pas reçu la décision de l’administration dans un délai de six mois mentionné au premier alinéa peut saisir le tribunal dès l’expiration de ce délai. (…) ».

7. Il résulte de l’instruction que les cotisations à la taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles la SCI requérante a été assujettie au titre des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ont été mises en recouvrement respectivement les 31 août 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024. Il résulte également de l’instruction que la SCI Kumquats a adressé une réclamation concernant ces mêmes taxes foncières par courrier du 4 octobre 2024, reçu le 11 octobre suivant par l’administration fiscale. En vertu des dispositions rappelées ci-dessus de l’article R*196-2 du Livre des procédures fiscales, la SCI requérante n’était plus recevable à réclamer contre les taxes foncières des années 2020, 2021 et 2022 à la date à laquelle a été présentée cette réclamation, ce dont il résulte que la créance qu’elle soutient détenir sur l’Etat concernant ces trois dernières années ne peut être regardée comme présentant un caractère non sérieusement contestable.

8. En revanche, eu égard à ce qui a été dit aux points 5 et 7 ci-dessus, la SCI requérante qui, faute d’une réponse à sa réclamation, disposait d’un délai raisonnable ne pouvant normalement excéder une année après l’expiration du délai de 6 mois suivant la réception de cette réclamation, est recevable, et fondée, à soutenir qu’à raison des cotisations à la taxe foncière qu’elle a acquittées à tort pour les années années 2023 et 2024, elle détient, de manière non sérieusement contestable, une créance sur l’Etat du montant de ces mêmes cotisations soit, en l’espèce, la somme de 6 699,10 euros, qu’il y a lieu de condamner l’Etat (direction régionale des finances publiques de la Corse du sud) à lui rembourser.

Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L.761-1 du code de justice administrative :

9. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat (direction régionale des finances publiques de la Corse du sud) une somme de 1 500 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

ORDONNE

Article 1er : L’Etat (direction régionale des finances publiques de la Corse du sud) est condamné à payer à la SCI Kumquats une somme de 6 699,10 euros.

Article 2 : l’Etat (direction régionale des finances publiques de la Corse du sud) paiera une somme de 1 500 euros à la SCI Kumquats au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la SCI Kumquats et à la direction régionale des finances publiques de la Corse du sud.

Fait à Bastia, le 24 novembre 2025.

Le juge des référés,

Signé

J.-F. ALFONSI

La République mande au préfet de la Haute Corse en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente ordonnance.

Pour expédition conforme,

Une greffière,

R. Alfonsi