Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 12 décembre 2023, et un mémoire en réplique, enregistré le 21 juin 2024, la SAS residential MDB, représentée par M^e Nataf, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et des pénalités y afférentes au titre de la vente, le 6 mars 2019, de l’immeuble sis 19 allée des ramiers au Cap Ferret ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

S’agissant du bien-fondé de l’imposition :

- l’imposition doit être annulée pour erreur de droit au regard des principes et dispositions des articles 256 A et 257 du code général des impôts, tels qu’interprétés par la Cour de justice de l’Union européenne, et notamment au regard du principe de neutralité fiscale de la TVA ;

- elle n’a facturé qu’une TVA sur marge dans la mesure où l’immeuble en cause avait été construit par cette dernière sans qu’elle ne facture la TVA qui avait grevé les travaux de construction aux anciens propriétaires.

S’agissant des pénalités :

- ni l’élément matériel, ni l’élément intentionnel ne sont caractérisé ;

- la société a retenu une interprétation différente de la règle de droit de celle exprimée par l’administration, ce qui ne suffit pas à établir l’intention délibérée d’éluder l’impôt, de surcroît lorsque les textes en cause sont complexes et difficiles à interpréter.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 mai 2024, le directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la SAS residential MDB ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 8 septembre 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 19 septembre 2025 à 12h00.

Le 12 septembre 2025, l’administration fiscale a produit un mémoire en réplique qui n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me B…,

- les conclusions de M^me A…,

- les observations de M^e Nataf, représentant de la SAS residential MBD.

Considérant ce qui suit :

1. La société residential MBD exerce l’activité de promotion immobilière de logements. A la suite d’une vérification de comptabilité portant sur la TVA au titre de la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2019, une proposition de rectification lui a été adressée le 19 février 2021 dans laquelle l’administration fiscale l’a informée de son intention de soumettre à la TVA le prix total de la cession, en 2019, d’un immeuble neuf situé au Cap-Ferret, alors que ce dernier avait été assujetti à une TVA sur marge brute, conformément aux déclarations de la société residential MBD dans l’acte notarié de vente. Le rappel de taxe sur la valeur ajoutée correspondant a été mis en recouvrement pour un montant total de 483 377 euros, incluant des pénalités de 40% pour manquement délibéré. La société residential MBD a formé, à deux reprises, une réclamation, dont la dernière a été rejetée par l’administration le 25 octobre 2023. La société demande au tribunal de prononcer la décharge de ce rappel de TVA.

Sur le bien-fondé de l’imposition en litige :

2. D’une part, aux termes de l’article 256 du code général des impôts : « I. Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. (…) ». Aux termes de l’article 257 du même code : « I. – Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent. (…). 2. Sont considérés : 2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf (…). » Enfin, l’article 266 du même code dispose : « (…) 2. En ce qui concerne les opérations mentionnées au I de l’article 257, la taxe sur la valeur ajoutée est assise : (…) .b. Pour les mutations à titre onéreux ou les apports en société sur : Le prix de la cession, le montant de l’indemnité ou la valeur des droits sociaux rémunérant l’apport, augmenté des charges qui s’y ajoutent ; (…) ».

3. D’autre part, l’article 392 de la directive du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée dispose toutefois que : « Les États membres peuvent prévoir que, pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction à l’occasion de l’acquisition, la base d’imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ». L’article 268 du code général des impôts, pris pour la transposition de ces dispositions, prévoit que : « S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir (…), si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre : / 1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ; / 2° D’autre part, selon le cas : / – soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain(…); / – soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu’il a effectués. ».

4. Il résulte de ces dernières dispositions, lues à la lumière de celles de la directive dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient ne s’appliquent qu’aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente ainsi qu’aux immeubles achevés depuis plus de cinq ans. S’agissant des livraisons d’immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq ans, considérés comme neufs, la TVA s’applique sur le prix total de la vente conformément aux dispositions du code général des impôts citées au point 2, quand bien même l’acquisition antérieure du bien par le cédant n’avait pas ouvert droit à déduction de la TVA.

5. Il résulte de l’instruction que la société residential promotion MBD a, après avoir réalisé des travaux de construction sur la parcelle n° 339 d’une maison d’habitation achevée le 1er février 2018 et acquise par cette dernière à l’achèvement des travaux le 30 mars 2018 sans y déduire la TVA, revendu ce bien le 6 mars 2019 en déclarant, dans l’acte notarié, être assujetti à une TVA à la marge. Toutefois, l’administration a procédé à une remise en cause de celle-ci, au motif que la cession est relative à un immeuble neuf. Or, il résulte de l’instruction que l’immeuble était achevé depuis moins de cinq ans à la date de la cession le 6 mars 2019, ce que ne conteste pas la société requérante. Ainsi, et contrairement à ce qu’indique la société SAS residential MBD, il résulte des dispositions précitées que le régime dérogatoire de la TVA sur marge, lequel ne s’applique qu’aux opérations de terrains à bâtir et immeubles achevés depuis plus de cinq ans, et sous certaines conditions, ne pouvait être appliqué à la vente de l’immeuble neuf en litige et ce quand bien même l’immeuble en cause n’avait pas donné lieu à déduction de TVA lors de sa précédente acquisition par la société. Dans ces conditions, la cession de l’immeuble en litige était imposable à la taxe sur la valeur ajoutée sur le prix de vente total, conformément aux dispositions précitées du 2° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts, sans que cette application ne contrevienne au principe européen de neutralité de la TVA, contrairement à ce que soutient la société requérante. Par suite, c’est à bon droit que le service a rappelé la taxe sur la valeur ajoutée collectée non déclarée par la société residential MBD.

Sur les pénalités :

6. Aux termes de l’article 1729 du code général des impôts : « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application d’une majoration de : / a. 40 % en cas de manquement délibéré (…) ». Il résulte de ces dispositions que la pénalité pour manquement délibéré a pour seul objet de sanctionner la méconnaissance par le contribuable de ses obligations déclaratives.

7. En l’espèce, l’importance de la minoration de la TVA est établie dès lors qu’elle s’élève à 313 102 euros. Par ailleurs, et ainsi que le démontre l’administration, la société requérante, professionnel de l’immobilier, ne pouvait ignorer que le régime de taxation sur la marge n’était pas applicable à son opération de vente en invoquant des difficultés d’interprétations de la TVA sur marge, alors que, ainsi qu’il a été dit, l’application de la TVA ne fait pas l’objet de difficultés d’interprétations s’agissant des terrains bâtis. Or, au vu des mentions contenues dans l’acte de vente précisant que la société faisant son affaire personnelle de la déclaration et du paiement de la TVA applicable à la cession, ainsi qu’au vu de la qualité de professionnel de l’immobilier, l’administration établit sa volonté d’éluder l’impôt. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à contester l’application de la majoration de 40 % aux rappels de taxe sur la valeur ajoutée litigieux.

Sur les frais du procès :

8. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le remboursement des frais exposés par la société requérante et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société residential MBD est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société residential MBD et au directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde.

Délibéré après l’audience du 13 novembre 2025 où siégeaient :

- M. Dominique Ferrari, président,

- M^me Jeanne Glize, conseillère,

- M^me Amandine Spieler, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025.

Le rapporteur

B…

Le président,

D. Ferrari

La greffière,

L. Safran

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,