Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 29 juillet 2024 et un mémoire enregistré le 20 novembre 2025, M. B… E…, représenté par M^e Marbot, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de prononcer la réduction du montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2023, pour la maison dont il est propriétaire située 14 rue du Maréchal Joffre à Bergerac, à concurrence de la différence entre l’imposition mise en recouvrement et le montant d’imposition résultant de la modification du coefficient d’entretien, de la suppression de la terasse amovible des surfaces prises en compte au titre des éléments secondaires et de l’application au grenier du coefficient de pondération de 0,1 au lieu de 0,2 ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- le coefficient d’entretien de 1, 20, actuellement appliqué, ne correspond pas à l’état de son bien, et demande que ce coefficient soit ramené à 1. Il fait valoir que la toiture et la zinguerie sont en mauvais état ; que la façade de l’immeuble présente des fissures et que la façade ainsi que les menuiseries extérieures présentent des traces d’humidité ;

- la terrasse de 11 m² a été prise en compte dans le calcul de la valeur locative or celle-ci n’est pas fixée au sol ;

- un coefficient de 0,2 a été affecté au grenier de 38 m² alors qu’il n’est pas aménagé et qu’il n’est pas accessible par un escalier mais seulement par une trappe avec une échelle. En raison de son inaccessibilité et de l’impossibilité au vu de la largeur de la trappe d’y stocker quoi que se soit, un coefficient de pondération de 0,1 doit être appliqué.

Par un mémoire en défense, enregistré le 8 janvier 2025, le directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Dominique Ferrari pour statuer sur les litiges relevant de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Le magistrat désigné a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Le rapport de M. D… a été entendu au cours de l’audience publique.

Considérant ce qui suit :

1. M. B… E… est propriétaire d’un bien situé 14 rue du Maréchal Joffre à Bergerac. M. E… a été imposé à raison de ce bien à la taxe fonciére sur les propriétés bâties au titre de l’année 2023, pour un montant total de 1 494 euros. A la suite d’un nouveau descriptif et d’une visite sur place, un dégrevement de 76 euros a été prononcé le 11 septembre 2023. Puis, par réclamation du 6 mai 2024, M. E… a sollicité la révision de la surface réelle de son bien prise en compte pour l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties ainsi que la modification du coefficient d’entretien. Par décision du 5 juin 2024, l’administration fiscale a prononcé un dégrèvement de 9 euros résultant de la diminution de la surface d’habitation de 3 m², celle-ci étant ainsi établie à 84 m² mais a rejeté la demande de M. E… tendant à la modification du coefficient d’entretien. M. E… conteste cette décision et demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures, de prononcer la réduction du montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2023, à concurrence de la différence entre l’imposition mise en recouvrement et le montant d’imposition résultant de la modification du coefficient d’entretien, de la suppression de la terasse amovible des surfaces prises en compte au titre des éléments secondaires et de l’application au grenier du coefficient de pondération de 0,1 au lieu de 0,2.

Sur les conclusions à fin de décharge :

En ce qui concerne le coefficient d’entretien :

2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ». Aux termes de l’article 1388 du même code : « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation. » Afin d’obtenir la surface pondérée d’un bien, un correctif d’ensemble est appliqué à sa surface réelle. Ce correctif d’ensemble est destiné à tenir compte de l’état d’entretien de la partie principale ainsi que de sa situation, à partir de trois coefficients : le coefficient de situation générale, le coefficient de situation particulière et le coefficient d’entretien. Selon l’article 324 Q de l’annexe III du code général des impôts « Le coefficient d’entretien est déterminé conformément au barème ci-dessous : (…) / Bon – Construction n’ayant besoin d’aucune réparation : 1,20. / Assez bon – Construction n’ayant besoin que de petites réparations : 1,10. / Passable – Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d’habitabilité : 1. / Médiocre – Construction ayant besoin de réparations d’une certaine importance, encore que localisées : 0,90. / Mauvais – Construction ayant besoin de grosses réparations dans toutes ses parties : 0,80 ».

3. Il résulte de ces dispositions que pour l’appréciation du coefficient d’entretien d’un immeuble à la date de l’imposition, doivent notamment être pris en compte les travaux éventuellement entrepris depuis cette date ainsi que les travaux envisagés dont la nécessité est attestée, dès lors que leur nature et leur montant révèlent le besoin de réparation de la construction.

4. En l’espèce, il résulte de l’instruction que M. E… a sollicité la modification du coefficient d’entretien de son bien afin qu’il soit fixé à 1 et non pas 1, 20. A cet effet, il soutient que la toiture et la zinguerie seraient en mauvais état, que la façade de l’immeuble présenterait d’importantes fissures et que les façades et menuiseries extérieures seraient touchés par l’humidité. A l’appui de sa demande, M. E… produit des photos, des devis ainsi qu’un procès verbal de constat réalisé par un commissaire de justice le 28 juillet 2025. Il résulte ainsi de ces documents que des tuiles faitières de la toiture, ont été récemment changées et que des plaques en fibre de verre translucides endommagées qui recouvrent la cour intérieure ont également été changées. Il est aussi constaté dans le procès verbal qu’au niveau du rez de chaussée, le mur est particulièrement endommagé et atteint par du salpêtre et des fissures causés par l’humidité de l’immeuble qui nécessite de traiter les pierres salpêtreuses. Par ailleurs, le procès verbal indique également que la cour intérieure à l’arrière de la maison comporte un mur fissuré sur toute sa hauteur. Ces dégradations de l’immeuble doivent être regardées comme constitutif d’un changement de caractéristiques physiques emportant une baisse de sa valeur locative et, partant, une diminution du coefficient d’entretien prévu à l’article 324 Q de l’annexe III du code général des impôts. Il s’agit de défauts qui, ne tenant pas à un entretien régulier et appelant la réalisation de travaux supplémentaires, peuvent être qualifiés de permanents au sens de l’article 324 Q de l’annexe III du code général des impôts et qui justifient que le coefficient d’entretien ne soit pas supérieur à 1, ce qui correspond, aux termes de ce même texte, à un état passable, applicable pour une construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d’habitabilité. Par suite, M. E… est fondé à revendiquer l’application d’un coefficient d’entretien de 1.

En ce qui concerne les surfaces à prendre en compte :

5. M. E… soutient que la terasse de 11 m² mentionnée sur le formulaire H1, n’est pas fixée au sol et, par conséquent, ne devait pas être prise en compte dans le calcul de la valeur locative cadastrale. Le procès verbal de constat du 28 juillet 2025 énonce à cet égard qu’au « niveau du sol de cette cour intérieur, nous constatons la présence de carreaux posés sur plots, lesdits carreaux étant amovibles et non fixés au sol ». Cependant, il résulte de l’instruction que la terasse en litige, est construite dans la cour intérieur de la maison du requérant. Elle est réalisée sur le sol de la cour intérieur à l’aide de carreaux posés sur des plots fixés dans le sol. Ainsi, le bien en cause, qui n’est pas normalement destiné à être déplacé, doit être regardé comme étant fixé au sol à perpétuelle demeure. Par suite, c’est à bon droit, qu’en application des dispositions du code général des impôts précitées au point 2, que l’administration fiscale a pris en compte la surface de cette terasse dans le calcul de la valeur locative cadastrale.

6. La doctrine référencée BOI-IF-TFB-10-10-10 ne fait pas des dispositions précitées du code général des impôts une interprétation différente de celle dont il a été fait application.

En ce qui concerne le coefficient de pondération :

7. Aux termes de l’article 324 L de l’annexe III au code général des impôts : « I. – Dans la maison ou la partie principale des locaux des immeubles collectifs, on distingue, le cas échéant : (…) ; b. Les garages, buanderies, caves, greniers, celliers, bûchers et autres éléments de même nature, ainsi que les terrasses et toitures-terrasses accessibles. (…) ».Aux termes de l’article 324 M de la même annexe : « La surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S (…) ». Aux termes de l’article 324 N de la même annexe : « La surface des éléments de la maison visés au b du I de l’article 324 L et celle des éléments, autres que les pièces et leurs annexes, visés au II du même article sont affectées d’un coefficient de pondération variable de 0,2 à 0,6 pour tenir compte du service rendu par chaque élément dans le cadre de la valeur d’usage du local. La surface pondérée brute ainsi obtenue est arrondie au mètre carré inférieur. (…) ».

8. M. E… fait valoir que le grenier de 38 m² de son habitation n’est pas aménagé et que rien n’y est stocké puisqu’il n’est accessible que par une petite trappe dans le plafond du couloir du premier étage à l’aide d’une échelle. En conséquence il sollicite l’application d’un coefficient de 0,1 de pondération pour ce grenier. Cependant, en appliquant un coefficient de pondération de 0,2 l’administration n’a pas méconnue les dispositions précitées du code général des impôts.

9. Enfin, la doctrine référencée BOI-IF-TFB-20-10-20-50 ne fait pas des dispositions précitées du code général des impôts une interprétation différente de celle dont il a été fait application.

10. Il résulte de tout ce qui précède que M. E… est seulement fondé à demander la réduction du montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle il a été assujetti au titre de l’année 2023, pour l’immeuble dont il est propriétaire situé 14 rue du Maréchal Joffre à Bergerac, à raison de l’application d’un coefficient d’entretien de 1 au lieu de 1, 2.

Sur l’applcation de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

11. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante pour l’essentiel dans la présente instance, la somme que M. E… demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle M. E… a été assujetti au titre de l’année 2023 pour l’immeuble dont il est propriétaire situé 14 rue du Maréchal Joffre à Bergerac, est réduite à concurrence de l’application d’un coefficient d’entretien de 1 au lieu de 1, 2

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B… E… et au directeur régional des finances publiques de Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.

Le magistrat désigné,

D. D… La greffière,

L. SAFRAN

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,