Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 26 août 2022, la société civile immobilière (SCI) ABG-ARIDJS-92, représentée par M^e Ehrenfeld et Margelidon, demande au tribunal :

1°) d’annuler pour excès de pouvoir la décision par laquelle l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine-Habitat a exercé le droit de préemption urbain pour le bien cadastré section E n°21 sis au 55-57 rue de l’abbé Jean Glatz à Bois-Colombes (92270) pour un montant de 745 000 euros ;

2°) de mettre à la charge de l’office public habitat Hauts-de-Seine-Habitat une somme de 4 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la décision contestée est entachée d’incompétence, dès lors que :

o le directeur général d’Hauts-de-Seine-Habitat a été autorisé à prendre la décision en litige par une délibération du 17 juin 2022 du bureau du conseil d’administration d’Hauts-de-Seine-Habitat qui était lui-même incompétent en matière d’exercice du droit de préemption, faute de justifier d’une délégation de compétence édictée et publiée du conseil d’administration d’Hauts de-Seine Habitat ;

o à supposer que le bureau du conseil d’administration d’Hauts-de-Seine-Habitat était compétent pour exercer le droit de préemption, il ne pouvait déléguer son exercice au directeur général de l’office, en l’absence de texte permettant cette délégation ;

o à supposer que le bureau du conseil d’administration d’Hauts-de-Seine-Habitat puisse déléguer l’exercice du droit de préemption, le directeur général de l’office ne disposait d’aucune délégation de compétence pour édicter la décision litigieuse, la délibération N°B85-22, au demeurant non publiée à la date de la décision contestée, ne pouvant être regardée comme lui déléguant le droit de préemption ;

— elle est tardive faute d’avoir été notifiée, dès lors que le courrier notifié au notaire chargé de la vente et l’informant de la décision de préempter ne contenait pas la décision de préemption ;

— elle méconnaît les dispositions de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, dès lors que le projet de l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine-Habitat, portant sur la réalisation de logements sociaux en lieu et place de la rénovation de 11 logements prévue par la SCI ABG-ARIDJS-92, n’est pas une action ou opération d’aménagement au sens de cet article ;

— le projet de l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine-Habitat ne répond pas à un intérêt général suffisant, dès lors qu’il est globalement proche de celui envisagé par la SCI ABG-ARIDJS-92 tout en nécessitant le financement public de l’acquisition de l’immeuble et des travaux de rénovation nécessaires.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 juin 2024, l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine-Habitat, représenté par M^e Bodin, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la société requérante une somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code des relations entre le public et l’administration ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Cuisinier-Heissler, rapporteure,

— les conclusions de M. Bories, rapporteur public,

— les observations de M^e Carrigue substituant M^e Ehrenfeld et Margelidon, représentant la SCI ABG ARRIDJS 92,

— et les observations de M^e Azerou substituant M^e Bodin, représentant l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine-habitat.

Considérant ce qui suit :

1. Le bien cadastré section E n°21 sis au 55-57 rue de l’abbé Jean Glatz à Bois-Colombes (92270) appartenant à M^me A, a fait l’objet d’une promesse de vente au profit de la société civile immobilière (SCI) ABG-ARIDJS-92. La déclaration d’intention d’aliéner a été reçue le 29 avril 2022 par la mairie de Bois-Colombes. Par un courrier du 28 juin 2022, le directeur général de l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine-Habitat a décidé d’exercer son droit de préemption urbain sur ce bien au prix de la promesse de vente. Par la présente requête, la SCI ABG-ARIDJS-92 demande au tribunal d’annuler cette décision.

2. En premier lieu, [0]la délibération n° B85-22 du 27 juin 2022 du bureau de l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine-Habitat, mentionne explicitement comme objet « l’acquisition par exercice du droit de préemption délégué d’un ensemble immobilier de 11 logements appartenant à M^me B A », vise notamment les articles L. 210-1 et suivants du code de l’urbanisme, relatifs aux droits de préemption, l’arrêté du 23 juin 2022 du préfet des Hauts-de-Seine déléguant le droit de préemption sur l’immeuble en litige à l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine-Habitat et la déclaration d’intention d’aliéner, précise que l’acquisition de l’immeuble dont il s’agit permettra à l’office de réaliser l’objectif de logements sociaux et de proposer une offre locative diversifiée sur la commune de Bois-Colombes. L’article 1er de cette délibération dispose que « Hauts-de-Seine-Habitat accepte d’exercer le droit de préemption délégué par arrêté de Monsieur le préfet en date du 23 juin 2022 ». L’article 2 dispose que l’office « préemptera » l’ensemble immobilier en litige, le prix d’acquisition étant fixé, par l’article 3, à 745 000 euros avec une commission de 24 585 euros TTC à la charge du vendeur. Enfin aux termes de l’article 4, le bureau autorise le directeur général ou son délégué « à signer tous les actes nécessaires à la régularisation de cette opération ».

3. Il ressort clairement de ces énonciations que, par cette délibération, le bureau du conseil d’administration d’Hauts-de-Seine-Habitat a décidé de préempter l’immeuble appartenant à M^me A. La SCI ABG-ARIDJS-92 ne saurait sérieusement soutenir, en se fondant seulement sur l’utilisation du futur de l’indicatif à l’article 2, que le bureau se serait borné à envisager une éventualité en déléguant – irrégulièrement – au directeur général le soin de la réaliser. Ainsi, si ce dernier, dans son courrier du 28 juin 2022 indique que « par délibération n° B85-22 du bureau () du 27 juin 2022 », il a été « autorisé à préempter, par délégation, l’immeuble sis 88-57, rue de l’Abbé Jean Glaz à Bois-Colombes », cette maladresse rédactionnelle ne saurait le faire regarder comme ayant lui-même exercé le droit de préemption alors qu’en réalité ledit courrier, auquel était jointe la délibération du bureau, procède simplement, ainsi d’ailleurs qu’il le porte expressément en objet, à la notification de cette délibération. Il s’ensuit que le moyen tiré de ce que la décision de préemption n’aurait pas été notifiée au notaire dans le délai légal ne peut qu’être rejeté.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 421-16 du code de la construction et de l’habitation, relatif aux attributions des organes dirigeants des offices publics de l’habitat : « Le conseil d’administration règle par ses délibérations les affaires de l’office, et notamment : / 4° Décide des programmes de réservation foncière, d’aménagement, de construction et de réhabilitation () / 6° Décide des actes de disposition () / Le bureau peut recevoir délégation de compétence pour l’exercice des attributions du conseil d’administration, hormis celles mentionnées aux 1°, 2°, 3° et 5° et au deuxième alinéa du 11° () ». Aux termes de l’article R. 421-18 du même code : « Le directeur général assiste, avec voix consultative, aux séances du conseil d’administration et du bureau dont il prépare et exécute les décisions. / Il passe tous actes et contrats au nom de l’office et le représente dans tous les actes de la vie civile () ». Il ressort de ces dispositions que le conseil d’administration d’Hauts-de-Seine-Habitat pouvait déléguer l’exercice de son droit de préemption au bureau.

5. Il ressort des pièces du dossier que, par une décision du 20 juillet 2021 du conseil d’administration de Hauts-de-Seine-Habitat, régulièrement transmise au contrôle de légalité, le bureau de l’office a reçu délégation de compétence pour exercer les attributions du conseil d’administration mentionnées notamment aux 4°, 6° de l’article R. 421-16 précité. Conformément à l’article R.421-18 précité, le directeur général d’Hauts-de-Seine-Habitat ou son délégué a été autorisé « à signer tous les actes nécessaires à la régularisation de cette opération » consistant à « l’acquisition par exercice du droit de préemption délégué d’un ensemble immobilier de 11 logements appartenant à M^me B A » par la délibération n°B85-22 du 27 juin 2022 du bureau de l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine-Habitat, rendue exécutoire le lendemain. Il s’ensuit que le directeur général d’Hauts-de-Seine-Habitat a pu notifier, par un courrier du 28 juin 2022, la décision de préemption du 27 juin 2022 dans le cadre de sa mission d’exécution des décisions du bureau du conseil d’administration d’Hauts-de-Seine-Habitat. En tout état de cause, et à supposer même que le directeur général se soit, à tort, crû compétent pour prononcer lui-même la décision de préemption, cette erreur de droit serait couverte par la délibération du bureau, qui a compétemment édicté cette décision dans les conditions rappelées ci-avant. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de la décision contestée ne peut qu’être écartée.

6. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, () ». Aux termes du premier alinéa de l’article L. 300-1 du même code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser ». Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. Une décision de préemption est légalement justifiée dès lors que l’action ou l’opération qui la fonde, est engagée dans l’intérêt général et répond à l’un des objets définis à l’article L. 300-1, alors même que, eu égard à cet objet, elle ne s’accompagne d’aucune mesure d’urbanisation ni d’aucune réalisation d’équipement. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.

7. Il ressort de la délibération du 27 juin 2022 du bureau de l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine-Habitat et des pièces produites en défense, que, si elle ne concerne que onze appartements situés dans deux pavillons, l’opération contestée n’est pas isolée et s’inscrit dans une démarche générale visant, au premier chef, à réaliser, conformément à l’article L. 302-8 du code de la construction et de l’habitation, l’objectif de développement des logements locatifs sociaux dans la commune de Bois-Colombes, ainsi que l’a d’ailleurs relevé le préfet des Hauts-de-Seine dans son arrêté précité du 23 juin 2022 par lequel il délègue le droit de préemption sur l’immeuble en litige à l’office public de l’habitat Hauts-de-Seine-Habitat. Le bien en litige a vocation à intégrer le parc locatif social. Par suite le moyen tiré de l’absence d’une action ou opération d’aménagement au sens de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ne peut qu’être rejeté.

8. En dernier lieu, si la SCI ABG-ARIDJS-92 fait valoir qu’elle portait un projet de réhabilitation comparable à celui de l’office, il est constant, d’une part, que ce projet visait à la production de logements dans le cadre du marché libre et non de logements sociaux destinés à des ménages modestes et soumis à un plafond de loyer et, d’autre part, que le plan de financement prévisionnel de l’opération ne fait pas apparaître un prix de revient total hors de proportion avec l’objectif poursuivi. Par suite, le moyen tiré de l’absence d’un intérêt général suffisant ne peut qu’être rejeté.

9. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la requête tendant à l’annulation de la décision du 27 juin 2022 ne peuvent qu’être rejetées ainsi que les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

10. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SCI ABG-ARIDJS-92 une somme de 1 500 euros à verser à l’office public Habitat Hauts-de-Seine-Habitat au titre des frais liés au litige.

D E C I D E :

Article 1er La requête de la SCI ABG-ARIDJS-92 est rejetée.

Article 2 : La SCI ABG-ARIDJS-92 versera à l’office public habitat Hauts-de-Seine-Habitat une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI ABG-ARIDJS-92 et à l’office public habitat Hauts-de-Seine-Habitat.

Délibéré après l’audience 3 décembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M^me Saïh, première conseillère,

M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 décembre 2024.

La rapporteure,

Signé

S. Cuisinier-HeisslerLe président,

Signé

T. BertonciniLa greffière,

Signé

N Magen

La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N°2212289