Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés le 31 mai 2023, et les 15 juillet et 13 septembre 2024, M. et M^me A, représentés par M^e Crottet, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler le permis de construire n°PC 95306 22 H0064 accordé le 7 avril 2023 par le maire de la commune d’Herblay-sur-Seine à la société civile immobilière (SCI) TRV Famille pour la construction d’une maison individuelle et la modification de la clôture 20 rue de l’Orme Macaire à Herblay-sur-Seine ;

2°) de mettre à la charge de la commune d’Herblay-sur-Seine et de la SCI TRV Famille la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la décision en litige a été obtenue frauduleusement dès lors que la SCI TRV Famille a été constituée afin de fractionner en plusieurs unités foncières le terrain constitué des parcelles AR346, AR556, AR557, AR1179 et AR1181 ce qui permet d’éviter l’application de plusieurs règles d’urbanisme de la zone UR1 et notamment :

* la distance de 12 mètres ou de 6 mètres entre deux constructions d’une même unité foncière lorsque l’une des deux comporte ou non une ou des ouvertures éclairant des pièces principales ;

* l’emprise au sol de 45% maximal de l’unité foncière ;

* une part de 45% minimum de la superficie de l’unité foncière en espace vert de pleine terre ;

— le dossier de permis de construire est incomplet en méconnaissance de l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme, en l’absence de document justifiant qu’une servitude de cours communes sera instituée, le protocole de contrat de servitudes étant insuffisant à cet égard dès lors qu’il n’est établi qu’entre M. B et lui-même, n’est pas corroboré par un notaire et fait état d’une promesse de vente non transmise ;

— le dossier de permis de construire est incomplet en méconnaissance de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme en l’absence d’une attestation établie par l’architecte du projet certifiant la réalisation d’une étude préalable au projet permettant d’en déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, l’attestation jointe au dossier certifiant la réalisation d’une étude au sol en 2016 pour le projet de 2016 et non pour la réalisation du projet en litige ;

— la décision en litige méconnaît le règlement de la zone UR1 du plan local d’urbanisme qui prévoit une implantation des constructions en retrait des limites séparatives avec une distance de 6 mètres minimum en cas d’ouverture éclairant une des pièces principales, ou de 4 mètres en l’absence de telles ouvertures ; à supposer que les constructions soient implantées en limite séparative, leur hauteur ne doit pas excéder 3,5 mètres ; à supposer qu’une convention de cour commune puisse être considérée comme établie, les règles régissant l’implantation de plusieurs constructions sur une même propriété sont applicables : la distance de 12 mètres ou de 6 mètres entre deux constructions d’une même unité foncière lorsque l’une des deux comporte ou non une ou des ouvertures éclairant des pièces principales est applicable ;

— elle méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que le projet prévoit la suppression d’un puisard nécessaire pour l’infiltration des eaux pluviales au sol et son remplacement par une terrasse avec dalle.

Par un mémoire en défense, enregistré le 8 août 2023 la société civile immobilière (SCI) TRV Famille, représentée par M^e Gelpi conclut :

1°) au rejet de la requête ;

2°) à la mise à la charge des requérants de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir ;

— aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par un mémoire en défense enregistré le 7 septembre 2024, la commune d’Herblay-sur-Seine représentée par M^e Derridj, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des requérants de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code des relations entre le public et l’administration ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

— les conclusions de M. Bories, rapporteur public,

— les observations de M^e Crottet, représentant M. et M^me A,

— les observation de M^e Derridj, représentant la commune d’Herblay-sur-Seine,

— et les observations de M^e Gelpi, représentant la SCI TRV Famille.

Une note en délibéré présentée par M. et M^me A a été enregistrée le 3 décembre 2024.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) TRV Famille a déposé, le 26 décembre 2022, une demande de permis de construire pour la construction d’une maison individuelle et la modification de la clôture sur la parcelle cadastrée AR1179 et AR1181 au 20 rue de l’Orme Macaire à Herblay-sur-Seine. Par un arrêté du 7 avril 2023 n°PC 95306 22 H0064 dont les requérants demandent l’annulation, le maire de cette commune a délivré le permis sollicité.

Sur les conclusions à fin d’annulation du permis de construire :

2. En premier lieu, d’une part, lorsque l’autorité saisie d’une demande de permis de construire vient à disposer, au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif. A ce titre, si un acte de droit privé opposable aux tiers, tel qu’un acte ou un compromis de vente, est en principe opposable dans les mêmes conditions à l’administration tant qu’il n’a pas été déclaré nul par le juge judiciaire, il appartient à l’administration, en cas de tentative de fraude en vue d’obtenir un permis de construire, d’y faire échec, alors même qu’est en cause un acte de droit privé. Un tiers justifiant d’un intérêt pour agir et saisissant dans le délai de recours le juge de l’excès de pouvoir d’une demande recevable en ce sens est fondé à demander l’annulation du permis de construire qui aurait été accordé dans un tel cas. La fraude, dont le juge de l’excès de pouvoir apprécie l’existence à la date du permis de construire, est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier, y compris le cas échéant au vu d’éléments dont l’administration n’avait pas connaissance à cette date, que le pétitionnaire a eu l’intention de tromper l’administration ou s’est livré à des manœuvres en vue d’obtenir un permis de construire indu.

3. D’autre part, si, ainsi que le prévoit désormais l’article L. 241-2 du code des relations entre le public et l’administration, la circonstance qu’un acte administratif a été obtenu par fraude permet à l’autorité administrative compétente de l’abroger ou de le retirer à tout moment, sans qu’y fassent obstacle, s’agissant d’un permis de construire, les dispositions de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme, selon lesquelles une telle décision ne peut faire l’objet d’aucun retrait, elle ne saurait, en revanche, proroger le délai du recours contentieux contre cette décision. Toutefois, un tiers justifiant d’un intérêt à agir est recevable à demander, dans le délai du recours contentieux, l’annulation de la décision par laquelle l’autorité administrative a refusé de faire usage de son pouvoir d’abroger ou de retirer un acte administratif obtenu par fraude, quelle que soit la date à laquelle il l’a saisie d’une demande à cette fin. Dans un tel cas, il incombe au juge de l’excès de pouvoir, saisi de moyens en ce sens, de vérifier la réalité de la fraude alléguée à la date du permis de construire puis, en cas de fraude, de contrôler que l’appréciation de l’administration sur l’opportunité de procéder ou non à l’abrogation ou au retrait n’est pas entachée d’erreur manifeste, compte tenu notamment de la gravité de la fraude et des atteintes aux divers intérêts publics ou privés en présence susceptibles de résulter soit du maintien de l’acte litigieux soit de son abrogation ou de son retrait.

4. En l’espèce, les requérants soutiennent que la SCI TRV Famille aurait été constituée par le propriétaire actuel du terrain, M. B, avec les membres de sa famille, pour fractionner en plusieurs unités foncières le terrain actuellement constitué des parcelles AR 346, AR556, AR557, AR1179 et AR1181 constituant initialement une seule unité foncière appartenant à M. B et échapper ainsi aux prescriptions d’urbanisme applicables aux constructions non contiguës implantées sur une même unité foncière.

5. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, le 6 mai 2021, une déclaration préalable a été accordée par le maire d’Herblay-sur-Seine à M. B pour diviser sa propriété et créer un lot A à bâtir de 307 m² sur une partie de la parcelle 1179 et sur la parcelle 1181. Ce lot A fait l’objet d’une promesse de vente au profit de la SCI TRV Famille tandis que le lot B de la parcelle 1179 sur laquelle se situe déjà une maison appartient à M. et M^me B. Ainsi cette division, objet de la déclaration préalable précitée, avait pour objectif de construire sur l’une des parcelles ainsi constituées comme mentionnées dans la déclaration préalable. La circonstance que les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme relatives à deux constructions d’une même unité foncière ne soient plus applicables à deux constructions désormais situées chacune sur une unité foncière distincte ne rend pas frauduleux le permis de construire accordé. Par suite, la fraude n’est pas constituée. Le moyen ne peut qu’être écarté.

6. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme : « Lorsque l’édification des constructions est subordonnée, pour l’application des dispositions relatives à l’urbanisme, à l’institution sur des terrains voisins d’une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l’institution de ces servitudes. ». Il résulte de ces dispositions que, lorsque l’institution d’une servitude de cours communes est requise pour l’édification d’une construction, le permis de construire autorisant cette construction ne peut être délivré par l’autorité administrative sans qu’aient été fournis par le pétitionnaire, dans le cadre de sa demande, les documents justifiant de ce qu’une telle servitude sera instituée lors de l’édification de la construction projetée. En revanche, elles n’imposent pas que la servitude ait été établie et soit entrée en vigueur avant que le permis de construire ne soit délivré.

7. Il ressort des pièces du dossier que, pour justifier de ce qu’une convention de cours communes sera instituée lors de l’édification de la construction projetée, la SCI TRV Famille a produit un protocole de contrat de servitudes signé entre M. B propriétaire du lot B et la SCI TRV Famille future propriétaire du lot A et représentée par M. B. Ce protocole indique que dans le cadre de la promesse de vente, est établie une servitude de cour commune de 48 m² sur le lot B au profit du lot A. Ce document, non daté, est corroboré par le plan de division du dossier de permis de construire qui mentionne la servitude de cour commune, l’illustre et précise que « l’établissement d’une servitude de cour commune n’engendre pas un usage commun de l’espace constituant le terrain d’assiette de la servitude ». Dans ces conditions, et eu égard à la volonté partagée de M. B et la SCI TRV Famille, dont il est le représentant légal, ce protocole d’accord corroboré par les indications mêmes du dossier de permis de construire doit être regardé comme justifiant qu’une servitude de cour commune sera instituée lors de l’édification de la construction projetée. Il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-32 précité ne peut qu’être écarté.

8. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : / () f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvés, ou rendus immédiatement opposables en application de l’article L. 562-2 du code de l’environnement, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d’une étude préalable permettant d’en déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, une attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception. ». Il appartient au juge, saisi d’un moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions, de s’assurer de la production, par le pétitionnaire, d’un document établi par l’architecte du projet ou par un expert attestant qu’une étude a été menée conformément aux exigences de la règlementation et que ses résultats ont été pris en compte au stade de la conception du projet. Il ne saurait en revanche, dans ce cadre, porter une appréciation sur le contenu de l’étude et son caractère suffisant au regard des exigences des plans de prévention des risques qui en imposent la réalisation.

9. Il ressort des pièces du dossier qu’une attestation de l’architecte datée du 13 février 2023 était bien jointe au dossier de demande de permis de construire. La circonstance que l’étude au sol ait été réalisée en mai 2016, sept ans avant la délivrance du permis de construire, est sans incidence à cet égard dès lors que l’article R. 431-16 se borne à exiger que soit jointe au dossier de demande du permis de construire une attestation de l’architecte ou d’un expert agréé certifiant la réalisation d’une étude préalable et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-16 précité manque en fait et ne peut qu’être écarté.

10. En quatrième lieu, aux termes de l’article UR1 du règlement du plan local d’urbanisme d’Herblay-sur-Seine relatif aux terrains issus d’une division, " les constructions doivent être implantées en retrait des limites latérales. Dans tous les cas et quelle que soit la largeur du terrain, les constructions doivent être implantées en retrait de la limite de fond de parcelle. La règle minimum de retrait est la suivante : une distance minimum de 6 mètres, lorsque la partie de construction comporte une ou des ouvertures éclairant des pièces principales en vis-à-vis de la limite ; / Une distance minimum de 4 mètres, lorsque la partie de construction ne comporte pas d’ouverture éclairant des pièces principales en vis-à-vis de la limite. « Aux termes de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme : » Lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites « de cours communes », peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret. « . Par ces dispositions, le législateur a entendu que l’institution d’une servitude de cour commune puisse, même en l’absence de mention explicite dans le plan local d’urbanisme d’une commune, permettre de garantir le respect des règles de prospect posées par ce plan et relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. Il appartient à l’autorité administrative, saisie d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable, d’apprécier la légalité du projet en tenant compte des effets qu’attachent l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme ou, le cas échéant, les prescriptions particulières légalement édictées que comporte un plan local d’urbanisme, à l’existence d’une servitude dite de » cour commune " sur le terrain d’assiette du projet ou un terrain voisin.

11. D’une part, Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de division et de la notice descriptive et paysagère, que la façade sans vues du projet qui fait face à la parcelle des requérants est située à 4 mètres de la limite séparative de leur parcelle conformément à l’article UR1 précité. Il est vrai que la façade sans vues du projet qui fait face à la construction préexistante du lot B, la parcelle 1179, est quant à elle implantée en limite séparative. Toutefois, ainsi qu’il a été dit précédemment, il ressort des pièces du dossier que cette façade sans vue est séparée de 4 mètres de l’extrémité opposée de la « cour commune » matérialisée par la façade de la maison déjà édifiée sur le lot B de telle sorte que les règles de prospect ne peuvent être regardées comme méconnues sur cette partie de bâtiment.

12. D’autre part, les requérants invoquent néanmoins la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme relatives à l’implantation des constructions sur un même terrain dans la bande de 50 mètres qui imposent une distance mesurée en tout point séparant les façades vis-à-vis de deux constructions implantées sur une même unité foncière de 6 ou 12 mètres selon l’existence ou non d’ouvertures éclairant des pièces principales. Ces dispositions seraient applicables selon eux, dès lors que la servitude de « cour commune » fait disparaitre les règles de prospect par rapport aux limites séparatives, mais entrainerait l’application automatique de celles liées à l’implantation des constructions sur un même terrain. Toutefois, si la servitude de « cour commune » paralyse les effets liés à l’existence de propriétés séparées, garantissant le respect des règles de prospect relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, elle n’a ni pour objet ni pour effet de créer une propriété unique. Ainsi, sauf si le règlement du plan local d’urbanisme prévoit expressément des prescriptions particulières légalement édictées liées à l’existence d’une servitude dite de « cour commune » sur le terrain d’assiette du projet ou un terrain voisin, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, il n’y a pas lieu d’appliquer automatiquement les dispositions liées à l’implantation des constructions sur un même terrain dans le cas de servitudes de « cour commune ».

13. Il résulte de ce qui a été dit aux points 10 à 12 que, en raison de l’existence d’une servitude dite de « cour commune » garantissant dans les circonstances de l’espèce le respect des règles de prospect relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, et en l’absence de prescriptions particulières du règlement du plan local d’urbanisme liées à son existence commandant d’appliquer en lieu et place les dispositions liées à l’implantation des constructions sur un même terrain, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UR 1 du règlement du plan local d’urbanisme d’Herblay-sur-Seine ne peut qu’être écarté en toutes ses branches.

14. En dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. » Il appartient à l’administration et au juge, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte de la probabilité de réalisation de ces risques et de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent. Lorsqu’un projet est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis ne peut être refusé que si l’autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu’il n’est pas légalement possible d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modifications substantielles nécessitant la présentation d’une nouvelle demande, permettraient d’assurer sa conformité aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

15. Les requérants soutiennent que le projet prévoit la suppression d’un puisard nécessaire pour l’infiltration des eaux pluviales au sol et son remplacement par une terrasse avec dalle. Ils affirment que le puisard avait été installé pour compenser les constructions existantes sur le terrain d’assiette sans apporter d’élément à l’appui de leurs allégations, ni le plan de prévention des risques d’inondation d’Herblay-sur-Seine ni ses travaux préparatoires ni les pièces attestant la raison d’être du puisard. En tout état de cause, le projet comporte un document établi par l’architecte intitulé « rétention des eaux pluviales à la parcelle », qui prévoit que la parcelle bénéficiera d’un volume de rétention théorique des eaux pluviales de 6 m3 sur la parcelle par la création d’une cuve de rétention des eaux de pluie avec débit différé ne dépassant pas les 2L/sec et la communauté d’agglomération du Val Parisis a rendu le 5 avril 2023 un avis favorable au projet. Dans ces conditions, le moyen ne peut qu’être écarté.

16. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposées par la défense, que les conclusions à fin d’annulation des requérants doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l’instance :

17. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la commune d’Herblay-sur-Seine et de la SCI TRV Famille, qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante, au titre des frais exposés par les requérants et non compris dans les dépens.

18. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge des requérants le versement d’une somme à la commune d’Herblay-sur-Seine et à la SCI TRV Famille au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. et M^me A est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la SCI TRV Famille sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune d’Herblay-sur-Seine sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la M. et M^me A, à la SCI TRV Famille et à la commune d’Herblay-sur-Seine.

Délibéré après l’audience du 3 décembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M^me Saïh, première conseillère,

M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 décembre 2024.

La rapporteure,

Signé

S. Cuisinier-HeisslerLe président,

Signé

T. Bertoncini

La greffière,

Signé

N. Magen

La République mande et ordonne au préfet du Val-d’Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N°230793