Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 19 mai 2023 et 19 février 2024, M. B… A…, représenté par M^e Hdiji, avocat, demande au Tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2018, ainsi que des pénalités correspondantes ;

2°) de lui accorder le bénéfice du sursis de paiement sur le fondement de l’article L. 277 du livre des procédures fiscales ;

3°) de mettre à la charge de l’État la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

M. A… soutient que :

- le prix d’acquisition des biens situés 12 rue Edouard Vaillant à Levallois-Perret, calculé par l’administration fiscale selon la méthode dites des « millièmes de copropriété » est insuffisant ;

- les énonciations de la documentation administrative référencée BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 § 410 du 12 septembre 2012 va dans ce sens ;

- le prix de vente de ces mêmes biens est surévalué par l’administration fiscale, dès lors qu’il convenait, en application de l’article 150 VA du code général des impôts, de réduire ce prix de la valeur du mobilier cédé ;

- il est fondé à se prévaloir de la doctrine administrative référencée BOI-RFPI-PVI-20-10-10 publiée le 2 mars 2016.

Par un mémoire en défense enregistrés le 26 décembre 2023, le directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise conclut au rejet de la requête.

Le directeur départemental des finances publiques du Val-d’Oise fait valoir que les moyens invoqués par le requérant ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Chichportiche-Fossier, conseiller ;

- et les conclusions de M^me C…, rapporteuse publique.

Considérant ce qui suit :

A la suite d’un partage du 19 décembre 2011, M. A… a cédé le 15 janvier 2018 les lots 6, 7 et 15 d’un ensemble immobilier situé sis 12 rue Edouard Vaillant à Levallois-Perret. Cette cession a donné lieu à une déclaration de plus-value immobilière imposable de 33 825 euros à l’impôt sur le revenu et de 39 208 euros aux prélèvements sociaux. A l’issue d’un contrôle sur pièces de la situation fiscale de M. A…, l’administration lui a notifié, par une proposition de rectification du 29 novembre 2021, selon la procédure contradictoire, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre de l’année 2018. M. A… demande au Tribunal de prononcer la décharge de ces cotisations supplémentaires.

Sur les conclusions aux fins de décharge :

Aux termes de l’article 150 U du code général des impôts : « I. – Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH (…) IV. – Le I ne s’applique pas aux partages qui portent sur des biens meubles ou immeubles dépendant d’une succession ou d’une communauté conjugale et qui interviennent uniquement entre les membres originaires de l’indivision, leur conjoint, des ascendants, des descendants ou des ayants droit à titre universel de l’un ou de plusieurs d’entre eux. Il en est de même des partages portant sur des biens indivis issus d’une donation-partage et des partages portant sur des biens indivis acquis par des partenaires ayant conclu un pacte civil de solidarité ou par des époux, avant ou pendant le pacte ou le mariage. Ces partages ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes ou plus-values. ». Aux termes de l’article 150 VB du code général des impôts : « I. – Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte, étant précisé que ce prix s’entend de l’existant et des travaux dans le cas d’une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d’immeuble à rénover. (…) En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. A défaut, selon le cas, de prix stipulé dans l’acte ou de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties. (…) ». Aux termes de l’article 74 SD de l’annexe II au code général des impôts : « Lorsque la cession porte sur une partie seulement d’un bien, le prix d’acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est celui de cette seule partie. ».

Pour déterminer le prix d’acquisition des biens cédés par M. A…, l’administration fiscale s’est fondée, en l’absence de prix stipulé dans un acte de cession et de valeur retenue pour la détermination de droits de mutation à titre gratuit au sens de l’article 150 VB du code général des impôts, sur une attestation de propriété du 30 octobre 2009, laquelle indique que le requérant a hérité pour moitié indivise d’un immeuble, évaluée à 650 000 euros, et un état descriptif de division publié le 30 décembre 2011 et actualisé le 7 juillet 2017, qui précise que les lots 6, 7 et 15 litigieux représentent 78/1215ème des parties communes générales de cet immeuble. Ainsi, l’administration a appliqué la méthode dites des « millièmes de copropriété » et a fixé le prix d’acquisition des lots à 83 457 euros en lieu et place des 220 000 euros déclarés par le requérant. Par ailleurs, l’administration a également remis en cause les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration que le requérant indiquait avoir engagées pour un montant de 48 750 euros.

M. A…, qui ne conteste pas la remise en cause par l’administration des dépenses mentionnées ci-dessus, demande que le prix d’acquisition des lots soit fixé à 266 750 euros. Toutefois, il résulte de l’instruction et en particulier du rapport d’expertise établi le 1er février 2010 par un expert près la Cour d’appel de Paris, qui a procédé à deux méthodes d’évaluations, par la valeur puis par le revenu, que la valeur des lots 6 et 7 vendus doit être estimée à 220 000 euros. Cette estimation, qui permet de fixer un prix au mètre carré des lots à 5 500 euros est corroborée par le dossier d’approbation du plan local d’urbanisme de la commune de Levallois-Perret, qui précise que le prix au mètre carré en décembre 2009 dans cette commune est de 5 832 euros dans l’ancien. En revanche, ces éléments ne permettent pas de déterminer que le prix au m² du lot 15 cédé, qui correspond à une cave de 14 m², soit également fixé à 5 500 euros. Par suite, eu égard à la méthode d’évaluation plus précise des lots 6 et 7 et dont les termes de comparaison ne sont pas critiqués par l’administration, il y a lieu de fixer un prix d’acquisition des trois lots à 220 000 euros, tels que le requérant l’avait estimé dans sa déclaration initiale de plus-value sur les cessions d’immeubles.

M. A… ne saurait utilement invoquer les énonciations des documentations administratives publiées le 12 septembre 2012 au bulletin officiel des finances publiques référencées BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 § 410, qui ne contiennent, au sens de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, aucune interprétation différente de la loi fiscale dont il est fait application dans le présent jugement.

Aux termes de l’article 150 VA du code général des impôts : « I. – Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. (…) ».

Il résulte de l’instruction que, selon l’acte de vente du 15 janvier 2018, les lots en litige ont été cédés pour un prix de 310 000 euros, dont 301 500 euros correspond au prix du bien immeuble cédé et 8 500 euros au prix du mobilier qui l’accompagnait. Or, en se bornant à faire valoir que le requérant n’apporte pas d’éléments de nature à justifier la valeur du mobilier cédé, devant venir en déduction du prix de cession retenu pour le calcul de la plus-value imposable, l’administration n’apporte pas la preuve que le prix mentionné dans l’acte constitue une dissimulation du prix réellement convenu entre les parties. Par suite, le requérant est fondé à demander que le prix de cession des lots en litige à retenir est, en application de l’article 150 VA du code général des impôts, celui qui est stipulé dans l’acte, soit 301 500 euros.

Il résulte de ce qui précède que M. A… est seulement fondé à demander la réduction, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2018, à concurrence d’un prix d’acquisition des lots en litige de 220 000 euros et d’un prix de cession de 301 500 euros.

Sur les conclusions aux fins d’application des dispositions de l’article L. 277 du livre des procédures fiscales :

Le présent jugement se prononce sur le fond de l’affaire. Dès lors, les conclusions de la requête tendant au sursis de paiement des impositions contestées se trouvent privées d’objet.

Sur les frais liés à l’instance :

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’État le versement à M. A… d’une somme de 1 500 (mille-cinq-cent) euros, sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de sursis de paiement formulée par M. A….

Article 2 : La plus-value de cession de bien immobilier est réduite, en base, au titre de l’année 2018, à concurrence d’un prix d’acquisition de 220 000 euros et d’un prix de cession de 301 500 euros.

Article 3 : M. A… est déchargé, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2018 à concurrence de la base imposable prononcée à l’article 2.

Article 4 : L’État versera à M. A… la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de M. A… est rejeté.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à M. B… A… et à la directrice départementale des finances publiques du Val-d’Oise.

Délibéré après l’audience du 12 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Kelfani, président, M. D… et M. Chichportiche-Fossier, conseillers.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mars 2026.

Le rapporteur,

signé

D. CHICHPORTICHE-FOSSIER

Le président,

signé

K. KELFANI

La greffière,

signé

I. MERLINGE,

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.