Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 9 mai 2023 et le 2 avril 2024, la SNC Celsius Holding Troyes, représentée par M^e Schiano-Gentiletti, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2021 dans les rôles de la commune de Saint-Julien-les-Villas ;

2°) de prononcer le règlement des intérêts moratoires en application de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le parking non couvert dont elle est propriétaire constitue une fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte du centre commercial auquel il est rattaché et qu’il doit, à ce titre, être intégralement évalué dans la catégorie des « parcs de stationnement à ciel ouvert (DEP3) » ;

— les parties communes couvertes du centre commercial dont elle est propriétaire n’entrent dans aucune des catégories de magasins et lieux de vente du sous-groupe I de mentionnées à l’article 310 Q de l’annexe II du code général des impôts ; leur classement dans la catégorie 3 « magasin appartenant à un ensemble commercial », qui ne tient pas compte de la surface, n’est pas approprié à la nature des locaux en cause qui doivent, eu égard à la surface concernée, être évalué dans la catégorie 5 « magasins de très grande surface » ;

— pour l’application des mécanismes de neutralisation des nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels, l’application d’une majoration de 9,1 % à la valeur locative du local-type n°66 du PV-C de Troyes, qui sert de terme de comparaison au local-type n°13 ou 32 du PV-C de Saint-Julien-les-Villas, lequel est utilisé comme terme de comparaison aux locaux à évaluer, n’est pas justifiée eu égard à la situation, à la nature, à l’aménagement et à l’importance des dépendances de ces locaux ; leur valeur locative unitaire doit dès lors être fixée à la somme de 13,42 euros en application des dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III du code général des impôts.

Par des mémoires en défense enregistrés les 9 novembre 2023 et 29 avril 2024, le directeur départemental des finances publiques de la Marne conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Torrente, premier conseiller, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Torrente, magistrat désigné ;

— et les conclusions de M. Maleyre, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SNC Celsius holding Troyes est propriétaire de locaux à usage de centre commercial situés boulevard de Dijon à Saint-Julien-les-Villas (10800). La société requérante demande la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2020 dans les rôles de cette commune à raison de cet immeuble.

2. En premier lieu, aux termes de l’article 1494 : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d’habitation ou d’une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ». Aux termes de l’article 1495 : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation ». Aux termes de l’article 1498 : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. ». Enfin, aux termes de l’article 301 Q de l’annexe II au code général des impôts : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : () Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial () Catégorie 5 : magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2 500 m2 () Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : Catégorie 3 : parcs de stationnement à ciel ouvert.  ».

3. Il résulte de l’instruction que le bien ayant fait l’objet de l’imposition litigieuse correspond à un magasin de déstockage exploité sous l’enseigne « Marques Avenue ». L’ensemble du site, y compris une partie des parkings immédiats et les parties communes, a été classé dans la catégorie 3 « magasins appartenant à un ensemble commercial » du sous-groupe I « magasins et lieux de vente ». La société demande le classement des parkings en catégorie « parcs de stationnement à ciel ouvert » et les parties communes de l’ensemble commercial en catégorie « magasins de très grande surface ».

4. Toutefois, d’une part, pour l’application des dispositions citées au point 2, il convient, au sein d’un centre commercial, d’imposer le mail, qui est une propriété bâtie, dans la catégorie prépondérante, au regard de leurs surfaces, des magasins qu’il dessert. Or, il ne résulte pas de l’instruction et n’est pas allégué que le mail et les parties communes à évaluer du centre commercial en cause desservirait un magasin de très grande surface au sens et pour l’application de l’article 301 Q de l’annexe II au code général des impôts. En outre, la circonstance que la valeur locative du mail puisse être économiquement prise en compte dans le loyer de ces magasins est sans incidence sur cette imposition.

5. D’autre part, les parkings non couverts implantés sur les parcelles cadastrées AB 488 et AB 604 dont la société requérante est propriétaire sont situés en proximité géographique immédiate du centre commercial et ne sont pas non plus destinés à une utilisation distincte. La société Celsius Holding Troyes n’est par suite pas fondée à soutenir que ces parkings devraient être imposés dans la catégorie 3 du sous-groupe III « parcs de stationnement à ciel ouvert ».

6. En second lieu, aux termes de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts issu de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 dans la rédaction issue de la loi n° 2005-1786 du 29 décembre 2015 : " I. – 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l’article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l’article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s’applique également pour l’établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s’appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre () / () / III. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence () ; / IV. – Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. () « . Aux termes de l’article 1518 E dudit code : » I. – Pour les biens mentionnés au I de l’article 1498 : 1° Des exonérations partielles d’impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l’année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 ()dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive () / 2° Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l’année 2017 sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 précitée, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive () / II. – Pour l’application du I : 1° Les impôts directs locaux s’entendent de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de leurs taxes annexes () ". Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1err janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

7. Aux termes de l’article 324 AA de la même annexe : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ».

8. Il résulte de l’instruction que les locaux ont été évalués par comparaison avec le local-type n° 13 du procès-verbal de Saint-Julien les Villas, lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 66 de Troyes majoré de 9,1 %. Si la société requérante fait valoir que ce coefficient de majoration ne se justifie pas compte tenu de sa situation en périphérie de Troyes alors que le local-type bénéficie d’une situation avantageuse sur l’axe majeur de la ville, à côté de l’Hôtel de Ville, il résulte de l’instruction que le centre commercial est accessible par une rocade située à proximité de l’autoroute A5, les clients bénéficiant de parkings gratuits, de nombreux services accessoires, une grande ampleur d’ouverture et une adaptation maximale des locaux avec de vastes réserves alors que le local-type de comparaison pâtit d’un stationnement difficile. Dans ces conditions, la société Celsius Holding Troyes n’est pas fondée à demander la suppression de ce coefficient de majoration, ni par voie de conséquence, le bénéfice des dispositions de lissage et de planchonnement.

9. Il résulte de ce qui précède que la requête de la société Celsius Holding Troyes doit être rejetée dans toutes ses conclusions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SNC Celsius Holding Troyes est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SNC Celsius Holding Troyes et au directeur départemental des finances publiques de la Marne.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025

Le magistrat désigné,

Signé

V. TORRENTELa greffière,

Signé

A. DEFORGE

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N°230105