Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 28 janvier et 21 décembre 2022, Mme B A, représentée par Me de Ginestet, demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 3 décembre 2021 par lequel le maire de Vielle-Saint-Girons a fait opposition à la déclaration préalable de division en trois lots à bâtir d’un terrain composé des parcelles cadastrées section AX n° 87, AX n° 223 et AX n° 228, situé au lieu-dit Frouas, ainsi que les trois certificats d’urbanisme négatifs délivrés le 3 décembre 2021 par cette même autorité déclarant non réalisable l’opération de construction d’une maison individuelle sur chacun des trois lots à créer sur ce même terrain.

Elle soutient que :

— l’arrêté et les trois certificats d’urbanisme litigieux ont été signés par une autorité qui devra justifier de sa compétence ;

— ils méconnaissent les dispositions du chapitre I du règlement du PLU de la commune relatives à la zone NH, dont son préambule, qui la définissent comme une zone d’écart dans laquelle est autorisée la réalisation de bâtiments d’habitations nouvelles selon un principe de limitation attaché à la dimension des parcelles sur lesquelles ils s’implanteront ;

— ils sont entachés d’une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions de l’article 2 du chapitre I du règlement du PLU de la commune qui ne sont applicables qu’aux extensions d’habitations existantes et non aux constructions nouvelles ;

— il ressort des affichages constatés sur le terrain que le maire ne s’est pas opposé à des déclarations préalables de division parcellaire en vue de construire, déposées postérieurement à l’approbation du PLU de la commune par une délibération du 24 janvier 2012.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 25 novembre 2022 et le 3 février 2023, la commune de Vielle-Saint-Girons, représentée par le cabinet AARPI Tejas Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M^me A une somme de 3 000 euros, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés ;

— subsidiairement :

* le PLU de Vielle Saint-Girons est illégal, par la voie de l’exception, en tant que le classement en zone NH du secteur auquel appartient le terrain d’assiette du projet méconnaît la prescription du projet d’aménagement et de développement durables de ce PLU relative à l’objectif de développement urbain et démographique ainsi que les dispositions des articles L. 151-1 et L. 151-12 du code de l’urbanisme ;

* en conséquence, le maire était tenu d’écarter les dispositions illégales du règlement du PLU relatives à la zone NH pour appliquer les dispositions immédiatement antérieures de l’article 2 des règles relatives à la zone NB du plan d’occupation des sols de la commune qui interdisent les logements collectifs, les lotissements de toute nature et les groupes d’habitations.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Rousseau ;

— les conclusions de M^me Portès, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Macagno représentant la commune de Vielle-Saint-Girons.

Une note en délibéré, présentée pour la commune de Vielle-Saint-Girons, a été enregistrée le 24 septembre 2024.

Considérant ce qui suit :

1. M^me A a déposé, le 9 novembre 2021, une déclaration préalable de division en trois lots à bâtir d’un terrain composé des parcelles cadastrées section AX n° 87, AX n° 223 et AX n° 228, situé au lieu-dit Frouas à Vielle-Saint-Girons (Landes), ainsi que trois demandes de certificat d’urbanisme en vue de faire constater que chacun des trois lots à créer sur ce même terrain pouvait faire l’objet d’une opération de construction nouvelle à usage d’habitation. Le maire de Vielle-Saint-Girons s’est opposé à cette déclaration préalable par un arrêté du 3 décembre 2021 et il a délivré à la même date trois certificats d’urbanisme négatifs déclarant non réalisable l’opération de construction d’une maison individuelle sur chacun des trois lots à créer sur le terrain concerné. Par la présente requête, M^me A demande au tribunal d’annuler cet arrêté ainsi que ces trois certificats d’urbanisme négatifs.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, dans sa version applicable au litige, le règlement du PLU de Vielle-Saint-Girons comporte, au sein de son titre IV relatif aux dispositions applicables aux zones naturelles, un chapitre 1 relatif aux règles applicables à la zone NH. Le préambule de ce chapitre 1 définit la zone NH comme une « zone d’écart dans laquelle est autorisée la réalisation de bâtiments d’habitations nouvelles selon un principe de limitation attaché à la dimension des parcelles sur lesquelles ils s’implanteront ». Aux termes de l’article 1 de ce même chapitre : « OCCUPATIONS ET UTILISATIONS INTERDITES / – Les constructions à usage d’artisanat et d’industrie. / – Les entrepôts. / – Le stationnement isolé des caravanes. / – Les terrains aménagés de camping-caravanage, y compris les camps de tourisme » aire naturelle « . / – Les terrains de stationnement des caravanes et des camping-cars. / – Les carrières, affouillements et exhaussements des sols. / – Les décharges et dépôts de véhicules. / – Les parcs résidentiels de loisir et les habitations légères de loisir. / – Les constructions à usage hôtelier et de restauration. / – Les bâtiments publics ». Aux termes de l’article 2 de ce même chapitre : « OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL SOUMISES A DES CONDITIONS PARTICULIERES / Sont autorisés : – Les annexes de l’habitation, dans la limite de 40 m² par bâtiment ». Aux termes de l’article 4 de ce même chapitre : « DESSERTE PAR LES RESEAUX / Réseau d’assainissement : Toute construction ou installation nouvelle sera raccordée au réseau public d’assainissement, s’il existe, au droit de la parcelle. Dans le cas où le réseau d’assainissement collectif ne dessert pas la parcelle, un système d’assainissement autonome sera réalisé par le constructeur dont la filière sera définie en fonction de la nature du sol. / Réseau d’adduction d’eau potable : Toute construction ou installation nouvelle sera raccordée à une conduite publique de distribution d’eau potable de caractéristiques et de capacité suffisantes. () ». Aux termes de l’article 5 de ce même chapitre : « CARACTERISTIQUES DES TERRAINS / Les terrains destinés à l’édification des constructions nouvelles à usage d’habitation auront une superficie minimum de 2000 m2 ». Aux termes de l’article 9 de ce même chapitre : « EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS / L’emprise au sol des bâtiments ne pourra pas excéder 30 % de la surface de la parcelle ».

3. D’une part, il ressort du rapport de présentation du PLU de Vielle-Saint-Girons approuvé par une délibération du 24 janvier 2012 et modifié le 13 avril 2017, librement accessible au juge et aux parties sur le site internet de la commune, que les secteurs classés en zone NH correspondent à des entités habitées sur lesquelles sont bâties plusieurs maisons d’habitation, relativement proches les unes des autres, sur des terrains de grande dimension et qu’ils disposent d’un niveau de desserte par les réseaux qui leur permet d’accueillir la réalisation de nouvelles habitations. Ce même rapport précise que le développement de ces secteurs ne peut se faire que de façon limitée dans un périmètre entourant les parcelles déjà occupées et que conformément aux dispositions de l’article R. 123-8 du code de l’urbanisme alors en vigueur, les capacités d’accueil doivent être restreintes et les nouvelles constructions autorisées ne doivent pas porter atteinte aux milieux naturels ou agricoles ou environnants. Ce rapport ajoute que pour préserver la forme aérée de ces zones habitées, les nouvelles constructions ne pourront être édifiées que sur des terrains de grande dimension, qui par ailleurs devront permettre la réalisation de systèmes autonomes de traitement des eaux usées, et qu’il conviendra de limiter l’emprise au sol des bâtiments sur l’unité foncière de façon à ne pas densifier les secteurs concernés. Il s’ensuit qu’en créant une zone NH dans le règlement du PLU, le conseil municipal de Vielle-Saint-Girons a institué des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées au sens et pour l’application des dispositions de l’article L. 151-13 du code de l’urbanisme.

4. D’autre part, il résulte des dispositions citées au point 2 que le préambule du chapitre 1 relatif aux règles applicables à la zone NH autorise la réalisation de bâtiments d’habitations nouvelles dans cette zone, et qu’il prévoit un principe de limitation attaché à la dimension des parcelles sur lesquelles ils s’implanteront dont la mise en œuvre est assurée par les dispositions des articles 5 et 9 de ce même chapitre. Il ne ressort pas des dispositions de l’article 1 des règles applicables à la zone NH que la construction de maisons à usage d’habitation soit interdite et l’article 5 prévoit que les terrains destinés à l’édification des constructions nouvelles à usage d’habitation doivent avoir une superficie minimum de 2 000 m2. Si la commune fait valoir que l’article 2 n’autorise que la construction d’annexes de l’habitation, dans la limite de 40 m² par bâtiment, il résulte toutefois des dispositions du chapitre 1 interprétées à la lumière des choix explicités par les auteurs du PLU de la commune dans le rapport de présentation, que la portée de cet article est limitée aux annexes qui sont ainsi soumises à des conditions particulières, différentes de celles prévues par les articles suivants pour les bâtiments principaux à usage d’habitation. Dès lors, et à supposer même que l’autorisation de construire des bâtiments à usage d’habitation prévue par le préambule du chapitre relatif à la zone NH ne puisse pas être regardée comme une disposition de portée réglementaire, le règlement du PLU de Vielle-Saint-Girons, qui n’est au demeurant pas en contradiction avec son préambule, doit être regardé comme autorisant les constructions nouvelles à usage d’habitation dans les secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées correspondant à la zone NH. Compte tenu des règles ainsi définies qui limitent la densification de ces secteurs dans un périmètre restreint, la commune n’est pas davantage fondée à faire valoir que leur création serait contraire aux dispositions de l’article R. 151-25 du code de l’urbanisme qui reprend les alinéas 5 à 9 de l’article R. 123-8 du code de l’urbanisme en vigueur à la date d’approbation du rapport du présentation du PLU de la commune. Par suite, en se fondant sur l’article 2 du chapitre 1 relatif à la zone NH, qui prévoit l’utilisation du sol soumise à des conditions particulières et qui n’est pas applicable aux constructions nouvelles mais aux seules extensions des habitations existantes, pour rejeter les demandes de la requérante, la commune a commis une erreur d’appréciation entachant ces actes d’illégalité.

5. En second lieu, dans ses écritures en défense, la commune de Vielle-Saint-Girons fait valoir que le PLU de la commune est illégal, par la voie de l’exception, en tant qu’il classe en zone NH le secteur auquel appartient le terrain d’assiette du projet, que la maire était en conséquence tenue d’écarter ces dispositions illégales pour appliquer les dispositions immédiatement antérieures du plan d’occupation des sols relatives à la zone NB dont l’article 2 fonde légalement l’opposition à la déclaration préalable et les trois certificats d’urbanisme négatifs litigieux dès lors qu’il interdit les logements collectifs, les lotissements de toute nature et les groupes d’habitations.

6. Aux termes de l’article L. 151-12 du code de l’urbanisme : Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières et en dehors des secteurs mentionnés à l’article L. 151-13, les bâtiments d’habitation existants peuvent faire l’objet d’extensions ou d’annexes, dès lors que ces extensions ou annexes ne compromettent pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. / Le règlement précise la zone d’implantation et les conditions de hauteur, d’emprise et de densité de ces extensions ou annexes permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. () « . Aux termes de l’article L. 151-13 du même code : » Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés : 1° Des constructions (). / Il précise les conditions de hauteur, d’implantation et de densité des constructions, permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. / Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l’hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire. / Ces secteurs sont délimités après avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime. / Leur caractère exceptionnel s’apprécie, entre autres critères, en fonction des caractéristiques du territoire, du type d’urbanisation du secteur, de la distance entre les constructions ou de la desserte par les réseaux ou par les équipements collectifs ".

7. Il appartient aux auteurs d’un plan local d’urbanisme de déterminer le parti d’aménagement à retenir pour le territoire concerné par le plan, en tenant compte de la situation existante et des perspectives d’avenir et de fixer en conséquence le zonage et les possibilités de construction. Ils peuvent être amenés, à cet effet, à modifier le zonage ou les activités autorisées dans une zone déterminée. Leur appréciation sur ces différents points ne peut être censurée par le juge administratif qu’au cas où elle serait entachée d’une erreur manifeste ou fondée sur des faits matériellement inexacts.

8. Il ressort des pièces du dossier que le quartier de Frouas au sein duquel est implanté le terrain litigieux de M^me A est classé dans la zone NH du PLU de Vielle-Saint-Girons, ce qui en fait un secteur de taille et de capacité d’accueil limitées dans lequel sont autorisées les constructions nouvelles à usage d’habitation, ainsi qu’il est dit aux points 3 et 4. Ce quartier de Frouas est un secteur qui s’est développé à partir de fermes implantées sur des parcelles de grande taille selon le modèle d’habitat traditionnel de l’airial. Il est délimité par le règlement graphique annexé au PLU sur la base des parcelles identifiées dans le rapport de présentation et ne peut accueillir des constructions nouvelles qu’à condition, notamment, que le terrain d’assiette de chaque projet ait une superficie minimum de 2000 m2, que l’emprise au sol des bâtiments projetés n’excède pas 30 % de la surface de la parcelle et que toute construction nouvelle soit raccordée à une conduite publique de distribution d’eau potable de caractéristiques et de capacité suffisantes. A cet égard, il ressort de la consultation du site Géoportail, accessible au juge comme aux parties, que le quartier de Frouas comportait en 2012 cinq maisons à usage d’habitation implantées sur des parcelles de grande taille, qu’il en compte désormais environ une dizaine, que les nouvelles constructions ont pris place dans des espaces libres du secteur et que ce secteur bénéficie d’une desserte suffisante par les réseaux publics de distribution. Dès lors, la commune n’est pas fondée à soutenir qu’en classant le quartier de Frouas en zone NH, le PLU de la commune aurait méconnu les dispositions des articles L. 151-1 et L. 151-12 du code de l’urbanisme. La circonstance que le projet de développement et d’aménagement durables (PADD) précise qu’il y a lieu de prévoir des zones d’extension des habitations permanentes dans l’épaisseur des tissus urbains existants est sans influence sur la légalité de ce classement dès lors que ce PADD a également retenu pour objectifs de maîtriser fortement l’urbanisation diffuse sur le territoire, de préserver la forme des quartiers emblématiques de l’airial en n’autorisant les constructions nouvelles que sur les terrains de grande dimension (2 000 m2) et de limiter le développement des écarts à leur périmètre actuel, ce qui est le cas en l’espèce du quartier de Frouas. Par suite, la commune de Vielle-Saint-Girons n’est pas fondée à soutenir que son PLU est illégal en tant qu’il classe le quartier de Frouas en zone NH ni, en conséquence, que sa maire était tenue d’en écarter l’application.

9. Il résulte de tout ce qui précède que M^me A est fondée à demander l’annulation de l’arrêté et des certificats d’urbanisme négatifs du 3 décembre 2021. Pour l’application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen de la requête n’est susceptible, en l’état du dossier soumis au tribunal, de fonder l’annulation des décisions attaquées.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté et les trois certificats d’urbanisme négatifs de la maire de Vielle-Saint-Girons du 3 décembre 2021 sont annulés.

Article 2 : La présente décision sera notifiée à M^me B A, à la commune de Vielle-Saint-Girons et à la préfète des Landes.

Délibéré après l’audience du 18 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Madelaigue, présidente,

M^me Bénéteau, première conseillère,

M. Rousseau, premier conseiller.

Rendue publique par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2024.

Le rapporteur, La présidente,

S. ROUSSEAU F. MADELAIGUE

La greffière,

A. STRZALKOWSKA

La République mande et ordonne à la préfète des Landes, en ce qui la concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition,

La greffière,