Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires, enregistrés le 16 février 2021, le 9 décembre 2021 et le 29 mars 2023, M. B… C… et M^me A… C…, représentés par M^e Cornille, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 18 septembre 2020 par lequel la maire de la commune de Megève a refusé de leur délivrer un permis de construire, ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux du 22 décembre 2020 ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Megève de leur délivrer le permis de construire sollicité dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ou, à défaut, de réinstruire la demande de permis de construire dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Megève la somme de 5000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

En ce qui concerne l’arrêté portant refus de permis de construire :

- l’arrêté de refus de permis de construire contesté est insuffisamment motivé au regard des exigences posées par l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme dès lors qu’il a été pris en application du règlement du plan local d’urbanisme en vigueur à la date de son édiction alors qu’il aurait dû être pris en application du règlement du plan d’occupation des sols en vigueur à la date de l’édiction de la décision de non-opposition à déclaration préalable du 18 mai 2015 autorisant la division de la parcelle cadastrée Section F n°5981 en deux lots à bâtir.

Par quatre mémoires en défense, enregistrés le 14 octobre 2021, le 13 février 2023, le 13 avril 2023 et le 1er décembre 2025, ce dernier non communiqué, la commune de Megève, représentée par M^e Baltassat, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de M. et M^me C… la somme de 3000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. et M^me C… à l’appui de leur requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 2 mai 2023, la clôture de l’instruction a été fixée au même jour, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Vu :

- les décisions attaquées ;

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Hamdouch,

- les conclusions de M^me Aubert, rapporteure publique,

- les observations de M^e Cornille, représentant M. et M^me C… et les observations de M^e Baltassat, représentant la commune de Megève.

Considérant ce qui suit :

Les époux C… ont déposé une demande de permis de construire le 18 août 2020 en vue d’édifier un chalet individuel aux fins de location, d’une surface de plancher créée de 295 m2, sur le lot B du lotissement de deux lots à bâtir autorisé par une décision de non-opposition à déclaration préalable de division du 18 mai 2015 délivrée par la maire de Megève aux consorts D… sur la parcelle cadastrée Section F n°5981, située au lieu-dit « Lady » sur le territoire de la commune de Megève. La maire de Megève a refusé de délivrer le permis de construire sollicité par un arrêté du 18 septembre 2020, à l’encontre duquel les époux C… ont formé un recours gracieux le 26 octobre 2020 qui a été rejeté par une décision du 22 décembre 2020. M. et M^me C… demandent l’annulation pour excès de pouvoir de l’arrêté du 18 septembre 2020 et de la décision de rejet de leur recours gracieux du 22 décembre 2020.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». L’article L. 442-14 du même code dispose que : « Le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant : / 1° La date de la non-opposition à cette déclaration, lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable ; (…) ».

Il résulte de ces dispositions que le document d’urbanisme applicable aux demandes de permis de construire présentées dans le cadre d’un lotissement est celui en vigueur à la date à laquelle a été délivrée l’autorisation de lotir et ce pendant un délai de cinq ans suivant, selon les cas, la date de la décision de non-opposition à déclaration préalable de lotissement ou la réception, par l’administration, de la déclaration d’achèvement du lotissement lorsque celui-ci a fait l’objet d’un permis d’aménager. Durant ce délai, les dispositions des documents d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation de lotir ne sont pas opposables aux demandes de permis de construire déposées en vue de la réalisation de travaux sur les terrains, y compris ceux déjà bâtis, inclus dans le périmètre du lotissement autorisé.

En outre, l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme dispose que : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. / Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. / Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux. ». Le premier alinéa de l’article R. 424-18 du même code dispose que : « Lorsque la déclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain, la décision devient caduque si ces opérations n’ont pas eu lieu dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. ». Le premier alinéa de l’article R. 424-19 de ce code dispose que : « En cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou de recours devant la juridiction civile en application de l’article L. 480-13, le délai de validité prévu à l’article R. 424-17 est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable. ».

Il résulte des dispositions précitées des articles L. 442-1, L.442-14 et R. 424-18 du code de l’urbanisme que le bénéfice de la cristallisation pendant cinq ans des règles d’urbanisme prévue par l’article L. 442-14 du même code est subordonné à la division effective de l’unité foncière par le transfert, avant l’expiration du délai de trois ans suivant la non-opposition à la déclaration préalable, de la propriété ou de la jouissance d’au moins un des lots créés, même si le lot à bâtir devant recevoir la construction projetée n’a pas lui-même fait l’objet d’un tel transfert, fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire. La seule modification du cadastre ou la seule mise en vente de tout ou partie des terrains ne permet pas, en revanche, de regarder cette condition de division effective comme remplie.

Enfin, il résulte de la combinaison des dispositions précitées des articles R. 424-17 à R. 424-19 du code de l’urbanisme qu’en cas de recours devant la juridiction administrative contre un permis ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux, le délai de validité de ces autorisations de trois ans qui court à compter de leur notification, prévu à l’article R. 424-10, est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable. Si ces dispositions ne sont pas applicables à la décision de non-opposition à déclaration préalable de division lorsque cette déclaration porte sur une opération ne comportant pas des travaux, cet acte est néanmoins régi par le principe selon lequel le délai de validité d’une autorisation d’urbanisme est suspendu de la date de l’introduction d’un recours devant la juridiction administrative dirigé contre elle à la date du prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable.

En l’espèce, il est constant que la décision de non-opposition à déclaration préalable de division en deux lots à bâtir du 18 mai 2015 a été notifiée aux consorts D… le 21 mai 2015. Saisi de deux requêtes enregistrées le 15 décembre 2015 et le 28 décembre 2015, le tribunal administratif de Grenoble a annulé cette décision de non-opposition par un jugement du 25 janvier 2018 que la cour administrative d’appel de Lyon a réformé en la validant, par un arrêt du 19 novembre 2019 à l’encontre duquel un pourvoi a été formé et que le Conseil d’Etat n’a pas admis par une décision lue le 9 décembre 2020. En application des règles précitées, le délai de validité de la décision de non-opposition à déclaration préalable de division a été suspendu entre le 15 décembre 2015 et le 9 décembre 2020.

Il ressort des pièces du dossier qu’un compromis de vente a été conclu le 17 mai 2020 entre les consorts D… et M. C… pour la vente du lot B issu de la division autorisée par la décision de non-opposition à déclaration préalable du 18 mai 2015 redevenue exécutoire au jour de la lecture de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon le 19 novembre 2019. La signature de ce compromis, qui constitue une division effective de l’unité foncière par le transfert, même assorti de plusieurs conditions suspensives, avant l’expiration du délai de validité de trois ans de la non-opposition à la déclaration préalable, de la propriété d’au moins un des lots créés, a eu pour effet de faire bénéficier M. C… de la cristallisation pendant cinq ans des règles d’urbanisme prévue par l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme. Ce délai de cinq ans, qui a été interrompu, n’a commencé à courir qu’à la date de la lecture de la décision de non-admission du pourvoi le 9 décembre 2020, de sorte que M. et M^me C… bénéficiaient, à la date de la demande de permis de construire le 18 août 2020, du maintien des dispositions du règlement du plan d’occupation des sols (POS) de Megève applicables à la date de la décision de non-opposition.

Par suite, à la date de l’arrêté de refus de permis de construire du 18 septembre 2020 en litige, la maire de Megève aurait dû faire application du règlement du POS approuvé le 19 décembre 1989 et modifié en dernier lieu le 29 avril 2013 et non des règles du PLU approuvé le 21 mars 2017 et mis en compatibilité en dernier lieu le 30 juin 2020. Dans ces conditions, le motif du refus de permis de construire opposé par l’arrêté en litige, tiré de ce que le bâtiment à usage d’habitation individuelle projeté sur un terrain situé en zone agricole, qui n’était pas lié ni nécessaire à l’activité agricole, n’était pas autorisé par les dispositions de l’article 2 A du règlement du PLU approuvé le 21 mars 2017, est entaché d’illégalité. Par suite, les époux C… sont fondés à soutenir que l’arrêté du 18 septembre 2020 a été édicté en méconnaissance des dispositions précitées de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme.

Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner l’autre moyen de la requête, que l’arrêté du 18 septembre 2020 et la décision de rejet du recours gracieux doivent être annulés.

Sur les conclusions aux fins d’injonction et d’astreinte :

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution. ».

Lorsque le juge annule un refus d’autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n’en va autrement que s’il résulte de l’instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l’accueillir pour un motif que l’administration n’a pas relevé, ou que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.

En l’espèce, le présent jugement annule le refus de permis de construire opposé aux requérants, après avoir censuré le motif que l’autorité compétente a énoncé dans sa décision. Il ne résulte pas de l’instruction que les dispositions applicables à la date de la décision de non-opposition à déclaration préalable de division du 18 mai 2015 interdisent de prescrire la délivrance du permis de construire pour un motif que l’administration n’a pas relevé. Il n’en résulte pas non plus que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle. Il y a lieu dès lors d’enjoindre à la maire de la commune de Megève de délivrer à M. et M^me C… le permis de construire sollicité, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. et M^me C…, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, une quelconque somme au titre des frais exposés par la commune de Megève et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge de cette dernière la somme de 1500 euros à verser à M. et M^me C… sur le fondement de ces dispositions.

D E C I D E :

Article 1er :

L’arrêté du 18 septembre 2020 et la décision de rejet du recours gracieux du 22 décembre 2020 sont annulés.

Article 2 :

Il est enjoint à la maire de la commune de Megève de délivrer à M. et M^me C… le permis de construire sollicité dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Article 3 :

La commune de Megève versera à M. et M^me C… la somme de 1500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 :

Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 :

Le présent jugement sera notifié à M. B… C…, M^me A… C… et à la commune de Megève.

Délibéré après l’audience du 9 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

- M. Sauveplane, président,

- M. Hamdouch, premier conseiller,

- M^me Pérez, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 décembre 2025.

Le rapporteur,

S. Hamdouch

Le président,

M. Sauveplane

La greffière,

C. Jasserand

La République mande et ordonne à la préfète de la Haute-Savoie en ce qui la concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.