Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 20 juillet 2021, M. I J, M^me B C, M. D G et M^me F A, représentés par M^e Bastid, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 21 décembre 2020 par lequel la maire de la commune de Megève a accordé à M^me H un permis de construire un bâtiment à usage d’habitation individuelle, ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Megève la somme de 4000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— l’arrêté attaqué méconnaît les articles L. 431-2, R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

— il méconnaît les dispositions réglementaires applicables à la zone UH du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Megève relatives à l’emprise au sol, au prospect et à la superficie en pleine terre du terrain d’assiette dans la mesure où la superficie de celui-ci n’est pas établie avec précision ;

— il méconnaît l’article 3.1 UH du règlement du PLU de Megève ;

— il méconnaît l’article 7 UH du règlement du PLU de Megève ;

— il méconnaît l’article 11.2 UH du règlement du PLU de Megève ;

— il méconnaît l’article 12 UH du règlement du PLU de Megève ;

— il méconnaît l’article 13 UH du règlement du PLU de Megève.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 décembre 2021, la commune de Megève, représentée par M^e Antoine, conclut au rejet de la requête et à ce que soit solidairement mise à la charge des requérants la somme de 3000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est tardive ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 26 juin 2023, la clôture de l’instruction a été fixée au 11 juillet 2023, en application des dispositions de l’article R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu la décision attaquée et les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Hamdouch,

— les conclusions de M^me Akoun, rapporteure publique,

— les observations de M^e Bastid, représentant les requérants et les observations de M^e Antoine, représentant la commune de Megève.

Considérant ce qui suit :

1. M^me H a acquis en 2007 une parcelle cadastrée section BC n°238, située rue Beau Soleil à Megève. Par une décision de non-opposition du 6 janvier 2009 valant autorisation de lotir, la maire de la commune de Megève a autorisé la division de cette parcelle dont proviennent, d’une part, la parcelle cadastrée section BC n°292 dont M^me H est restée propriétaire et qui constitue le lot du lotissement en vue de bâtir et, d’autre part, la parcelle cadastrée section BC n°291 sur laquelle est implanté un immeuble ancien dit chalet « la Taïga » en copropriété. M^me H a déposé, le 18 novembre 2020, une demande de permis de construire en vue de la réalisation d’un chalet d’habitation individuelle en R+2, comportant trois places de stationnement dont une en extérieur, d’une superficie totale de 155,16 m2, sur la parcelle cadastrée Section BC n°292, située sur le territoire de la commune de Megève au lieu-dit « La Molettaz », rue du Beau Soleil. Par un arrêté du 21 décembre 2020, la maire de Megève a délivré à M^me H le permis de construire sollicité. Par une lettre du 31 mars 2021, reçue le 1er avril 2021, M. et M^me J et M. et M^me G, voisins du terrain d’assiette du projet autorisé, ont formé un recours gracieux contre cet arrêté que la maire de Megève a implicitement rejeté par une décision du 1er juin 2021. M. et M^me J et M. et M^me G demandent l’annulation de l’arrêté de permis de construire du 21 décembre 2020 et de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, l’article L. 431-2 du code de l’urbanisme dispose que : « Le projet architectural définit, par des plans et documents écrits, l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. / Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l’insertion dans l’environnement et l’impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords. ». Aux termes de l’article R. 431-4 du même code : « La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 (). Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. ». Aux termes de l’article R. 431-7 de ce code : " Sont joints à la demande de permis de construire : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; / b) Un projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. « . L’article R. 431-8 de ce code dispose que : » Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; () « . Aux termes de l’article R. 431-10 de ce code : » Le projet architectural comprend également : () / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

4. Les requérants soutiennent que, d’une part, la notice descriptive du projet autorisé ne donne pas d’explication concernant l’insertion du projet par rapport aux constructions et paysages avoisinants et que, d’autre part, les deux simulations figurant au projet architectural ne permettent pas de vérifier le traitement des accès et du terrain et l’insertion par rapport aux constructions avoisinantes.

5. Il ressort des pièces du dossier que la notice paysagère (PC MI 4) indique que l’environnement du terrain d’assiette est composé majoritairement de chalets sous forme d’habitations individuelles ou collectives, avec une densité urbaine moyenne. Elle précise que le voisinage proche du terrain d’assiette du projet autorisé est composé d’un chalet d’habitation au Nord et d’un bâtiment artisanal au Sud-Est, l’orientation du chalet reprenant celle de la copropriété existante au Nord-Est du terrain avec un faîtage parallèle à la route et une toiture à deux pans. En outre, les pièces PC MI 7 « Etat des lieux » (Vues A, B et C) et PC MI 6 « Insertion du projet dans le paysage » permettent d’apprécier l’insertion du chalet projeté par rapport aux constructions et paysages avoisinants, notamment le chalet « La Taïga » dont sont copropriétaires les requérants. La notice paysagère et divers plans (plan de masse PC MI 2b, PC MI 3 « coupes », PC MI 5a et b « élévations ») permettent d’appréhender l’accès au terrain au Nord depuis la route communale du Beau Soleil. Enfin, la pièce PC MI 2c « Clôtures » représente l’aménagement du terrain projeté (portail, haies, grillage). Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des articles L. 431-2, R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme doivent être écartés.

6. En deuxième lieu, le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, le maire n’avait pas à vérifier l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme.

7. Les requérants font valoir que la superficie du terrain d’assiette n’est pas établie compte tenu de la mention figurant sur le plan de masse PC MI 2a selon laquelle la limite de propriété est incertaine dès lors qu’elle provient d’une adaptation du plan cadastral à confirmer par un bornage contradictoire avec les propriétaires voisins. Ils en déduisent qu’il appartenait au maire de solliciter des précisions sur cette superficie et que les décisions attaquées doivent être annulées dans la mesure où il n’a pas été satisfait aux dispositions du règlement du PLU liées à l’emprise au sol, au prospect et à la superficie en pleine terre du terrain d’assiette à défaut de connaître avec précision la superficie de ce terrain.

8. Il ressort des pièces du dossier que les plans de masse PC MI 2a et PC MI 2b de la demande de permis de construire indiquent que la limite de propriété de la parcelle d’assiette cadastrée section BC n°292 au Nord, à l’Ouest et au Sud est incertaine car provenant d’une adaptation du plan cadastral à confirmer par un bornage contradictoire avec les propriétaires voisins. Toutefois, le formulaire Cerfa de demande de permis de construire, la notice paysagère PC MI 4 et les plans de masse PC MI 2a et PC MI 2b indiquent que cette parcelle a une superficie de 371 m2, ce que confirment plusieurs actes de vente versés au dossier qui mentionnent explicitement la surface de 371 m2 de la parcelle d’assiette n°292. L’indication de la surface de 371 m2, qui est déclarative, ne demande qu’à être confirmée et les requérants n’établissent pas que cette déclaration est erronée. En outre, l’imprécision alléguée de la superficie du terrain d’assiette du projet litigieux n’emporte pas nécessairement la méconnaissance par ce projet des dispositions invoquées du règlement du PLU et les requérants ne l’établissent pas.

9. En troisième lieu, aux termes de l’article 3.1 UH du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux dispositions concernant les raccordements aux voies publiques : « () Le raccordement d’un accès à une voie publique doit présenter : () / un tracé facilitant la giration des véhicules. ».

10. Les requérants soutiennent que l’accès au projet se trouvant à la perpendiculaire de la voirie communale, le tracé envisagé ne facilitera pas la giration des véhicules. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier, et notamment de la pièce PC MI 6 « Vue B », que le raccordement de l’accès à la route du Beau Soleil présente un tracé ne facilitant pas la giration des véhicules. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article 3.1 UH du règlement du PLU ne peut qu’être écarté.

11. En quatrième lieu, aux termes de l’article 7.2 UH relatif aux dispositions particulières à l’ensemble de la zone UH du règlement du plan local d’urbanisme : « Les constructions et installations doivent respecter par rapport aux limites des propriétés privées voisines : () / – dans les secteurs UH2, UH3 et UH3p : 4 m. () ».

12. Aux termes de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : « Lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites »de cours communes« , peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret. ». Par les dispositions de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme, le législateur a entendu que l’institution d’une servitude de cour commune puisse, même en l’absence de mention explicite dans le PLU, permettre de garantir le respect des règles de prospect posées par ce plan et relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.

13. En outre, aux termes de l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme : « Lorsque l’édification des constructions est subordonnée, pour l’application des dispositions relatives à l’urbanisme, à l’institution sur des terrains voisins d’une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l’institution de ces servitudes ». Il résulte des dispositions de l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme que, lorsque l’institution d’une servitude de cour commune est requise pour l’édification d’une construction, le permis de construire autorisant cette construction ne peut être délivré par l’autorité administrative sans qu’aient été fournis par le pétitionnaire, dans le cadre de sa demande, les documents justifiant de ce qu’une telle servitude sera instituée lors de l’édification de la construction projetée. Ces dispositions n’imposent pas que la servitude ait été établie et soit entrée en vigueur avant que le permis de construire ne soit délivré.

14. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, à la date du permis de construire attaqué, M^me H bénéficiait, pour lui permettre d’édifier un bâtiment sans respecter les règles de recul, d’une servitude de cour commune, en vertu de l’acte de vente du 24 juillet 2008 conclu avec la SCI Les Regueillons acquérant les parcelles nos239 et 240, au profit de sa parcelle BC n°238 – devenue nos292 et 291 le 6 janvier 2009 – l’autorisant à édifier le bâtiment projetée sur la parcelle n°238 (fond dominant) en limite de propriété le long des divisionnelles entre les parcelles nos238, 240 (à l’Ouest) et 93 (au Sud) – ces deux dernières parcelles, appartenant à la SCI, étant le fond servant. En outre, par un acte du 3 octobre 2008, explicitement en vue de la délivrance d’un permis de construire à M^me H, une servitude de cour commune a été créée par laquelle la SCI Les Regueillons a accepté expressément et irrévocablement de grever, au profit de la parcelle BC n°238, sa parcelle n°93, l’assiette de cette servitude consistant en une bande de terrain inconstructible contiguë et parallèle à la propriété de M^me H. Enfin, par l’acte de vente du 24 juillet 2008 précité, la SCI Les Regueillons, en vue de l’obtention d’un permis de construire par M^me H pour la construction sur la parcelle n°238, s’engage expressément à consentir au profit de la parcelle n°238 une servitude de cour commune sur les parcelles nos240 et 93 au cas où les règles du plan local d’urbanisme imposeraient une convention de cour commune. Une telle promesse de servitude de cour commune, même en l’absence de mention explicite dans le PLU, permet également de garantir le respect des règles de prospect prescrites par l’article 7.2 UH du règlement de ce plan.

15. S’il ressort du plan PC MI 2c du dossier de demande de permis de construire que la règle de prospect de quatre mètres du chalet projeté par rapport à la limite séparative entre les parcelles nos292 et 93 n’est pas respectée au Sud, l’existence de la servitude de cour commune précitée rend le projet conforme dès lors qu’elle autorise M^me H à édifier son chalet sur la parcelle BC n°292 en limite de propriété le long de la divisionnelle avec la parcelle n°93 sans avoir à respecter les règles de recul. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article 7.2 UH du règlement du PLU doit être écarté.

16. En cinquième lieu, aux termes de l’article 11.2 UH du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux dispositions particulières à l’ensemble de la zone UH concernant les constructions : « () / c. Aspects des toitures : () / Dans les secteurs UH 1t, UH2, UH3 et UH3p : / – toute construction doit être couverte par une toiture principale à deux pans, sans accident de toiture, sans trouée de toiture, sans découpes, sans angle coupé. Les toitures multi pans sont interdites. () ».

17. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, les dispositions précitées ne font pas obstacle à ce qu’une construction ait une seconde toiture d’une hauteur différente. Par ailleurs, si le formulaire Cerfa de demande de permis de construire indique que la couverture sera en terre cuite gris ardoise et que la notice paysagère (PC MI 4) précise que la couverture sera en bac acier ou équivalent de teinte gris ardoise, il ne ressort pas des pièces du dossier que le service instructeur n’ait pas été en mesure d’apprécier si les deux modalités de couverture du chalet litigieux étaient conformes aux dispositions réglementaires du PLU et notamment à celles de l’article 11.1 c UH relatives à l’aspect des toitures qui prescrivent que l’emploi du bac acier est autorisé suivant les caractéristiques architecturales de la construction. Dans ces conditions, l’incohérence relevée n’apparaissant pas avoir trompé le service instructeur, le moyen doit être écarté.

18. En sixième lieu, aux termes de l’article 12.2 UH du règlement du plan local d’urbanisme relatifs aux dispositions particulières à l’ensemble de la zone UH concernant le stationnement des véhicules automobiles : « a. Pour les constructions à usage d’habitation : / Il est exigé au minimum et pour toute opération de : / – 1 à 2 logements : / . dans l’ensemble de la zone UH et ses périmètres : 2 places par logement. (). ».

19. Les requérants font valoir que le permis de construire contesté méconnaît l’article 12.2 UH du règlement du PLU qui impose un minimum de deux places de stationnement par logement. Ils considèrent que le projet prévoit trois places de stationnement dont deux dans un parking souterrain accessible par un ascenseur à voitures intégré à la construction et qu’il résulte du plan PC MI 2b que si des véhicules peuvent entrer dans le parking, ils ne pourront pas manœuvrer pour ressortir en l’absence d’aire de retournement sur le terrain d’assiette. Les requérants soutiennent qu’aucune garantie n’est donnée quant à la réalisation effective de ce parking intérieur.

20. Il ressort des pièces du dossier que le projet comporte la réalisation d’un parking souterrain de deux places accessibles par un ascenseur à voitures intégré au chalet et d’une place de stationnement sur « green-blocs » prévue au Sud-Est de la parcelle d’assiette du projet litigieux.

21. Le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, l’autorité administrative n’a pas à vérifier l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation. En l’espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier des éléments établissant l’existence d’une fraude, tendant à la volonté de ne pas réaliser effectivement le parking intérieur, à la date à laquelle la maire de Megève s’est prononcée sur la demande de permis de construire de M^me H.

22. Par ailleurs, s’agissant de l’impossibilité alléguée de manœuvrer les véhicules pour ressortir en l’absence d’aire de retournement sur le terrain d’assiette, il ressort des plans PC MI 2b et PC MI 2c que les deux véhicules, qui pourront accéder au parking souterrain de deux places par un ascenseur à voitures intégré au chalet, disposeront à reculons depuis l’ascenseur d’une aire de retournement de quatre mètres sur quatre aux dimensions suffisantes pour emprunter la voie d’accès à la rue du Beau Soleil. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article 12.2 UH du règlement du PLU doit être écarté.

23. En dernier lieu, aux termes de l’article 13 UH relatif aux espaces libres et plantations – espaces boisés classés du règlement du plan local d’urbanisme : « () / 13.2 Obligation de planter et de réaliser des espaces libres () / b Dispositions particulières à l’ensemble de la zone UH : () / La part des espaces libres de toute construction traitée en espaces verts, et devant être clairement identifiable et quantifiée dans les demandes d’autorisation d’urbanisme, est au minimum de : / – dans le secteur UH2 : 30 % () ».

24. Les requérants soutiennent que le permis de construire litigieux méconnaît l’article 13 UH du règlement du PLU prescrivant la part d’espaces libres de toute construction traitée en espaces verts avec un minimum de 30 % en zone UH2 dès lors que les limites de la parcelle étant incertaines, la surface de 371 m2 ne peut être prise pour référence pour calculer le taux de surface de pleine terre. Toutefois, ainsi qu’il a été dit, l’indication déclarative des limites séparatives de la parcelle n°292 et de sa surface permettent de calculer la surface des espaces libres de toute construction traitée en espaces verts. Au surplus, le plan de masse PC MI 2b indique que la surface de pleine terre – située au pourtour de la parcelle n°292 – est de 141,11 m2, soit 38 % de la surface de 371 m2, ainsi supérieure au minimum de 30 % de part d’espaces libres de toute construction traitée en espaces verts. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article 13 UH du règlement du PLU doit être écarté.

25. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de Megève, que les requérants ne sont pas fondés à demander l’annulation des décisions attaquées.

Sur les frais liés au litige :

26. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Megève, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que les requérants demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre solidairement à la charge des requérants le versement à la commune de Megève de la somme de 1500 euros au titre des frais qu’elle a exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête est rejetée.

Article 2 : Les requérants verseront solidairement à la commune de Megève la somme de 1500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. I J en application des dispositions de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à la commune de Megève et à M^me E H.

Délibéré après l’audience du 8 avril 2025, à laquelle siégeaient :

— M. Sauveplane, président,

— M. Hamdouch, premier conseiller,

— M^me Aubert, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025.

Le rapporteur,

S. Hamdouch

Le président,

M. Sauveplane La greffière,

A. Zanon

La République mande et ordonne à la préfète de la Haute-Savoie en ce qui la concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.