Vu la procédure suivante :

Par une requête et quatre mémoires, enregistrés le 26 juillet 2021, le 7 juin 2022, le 14 décembre 2023, le 7 mai 2024 et le 9 juillet 2024, M. D… A…, représenté par M^e Detroyat, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

d’annuler l’arrêté du 27 mai 2021 par lequel le maire de la commune d’Engins a délivré un permis de construire deux maisons individuelles d’une surface de plancher totale de 308,5 m² sur la parcelle cadastrée C n° 1248 ;

de rejeter les conclusions reconventionnelles présentées par la société CPM Réal Estate Service et la commune d’Engins ;

de mettre à la charge de la commune d’Engins la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

le dossier de demande de permis de construire ne comprend pas l’autorisation du conseil syndical pour raccorder la construction projetée aux réseaux du lotissement ;

le dossier de demande de permis de construire ne permet pas de comprendre l’intégration paysagère du projet ;

un maître d’ouvrage ne peut être autorisé à construire qu’un seul logement et non deux en application de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitat ;

le dossier de demande de permis de construire ne comprend pas l’avis du parc régional du Vercors ;

l’arrêté attaqué méconnaît l’article 4.5 du règlement de la zone UC du PLUi en ce qui concerne l’implantation par rapport aux limites séparatives ;

il méconnaît le chapitre 25 du règlement du PLUi relatif au nombre de places de placement exigé dès lors que les places extérieures se situent en zone RG du PPRN où les constructions sont interdites ;

le dossier de demande de permis de construire ne comprend pas d’étude géotechnique ;

le projet n’apporte pas les garanties préconisées par le PPRN pour assurer la stabilité du terrain dès lors que les affouillements et exhaussements sont autorisés sous réserve de ne pas aggraver le risque d’instabilité et le projet est soumis à d’importantes contraintes de sol imposant la réalisation de travaux d’affouillements et d’exhaussements sur une terrain qui présente une pente d’environ 50 % dans sa partie amont et de 30 à 40 % dans sa partie aval ;

l’arrêté attaqué méconnaît le chapitre 27 du règlement du PLUi dès lors que la pression du réseau d’eau est très faible dans le lotissement et l’implantation de deux habitations supplémentaires va aggraver la distribution en eau potable avec des risques de pénuries.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 4 février 2022, le 14 novembre 2022, le 10 mai 2024 et le 14 mai 2024, la commune d’Engins, représentée par M^e Schuld, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de M. A… la somme de 2 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par M. A… ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 2 février 2022, le 30 décembre 2022 et le 21 mai 2024, la société CPM Réal Estate Service, représentée par M^e Bellin, conclut, dans le dernier état de ses écritures, au rejet de la requête, à ce que M. A… soit condamné à lui verser une somme totale de 309 778,476 euros sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme et à ce que soit mise à la charge de M. A… la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Elle fait valoir que :

le requérant ne justifie pas d’un intérêt pour agir ;

le moyen tiré de ce que le dossier de demande de permis de construire ne comprend pas d’études géotechniques est inopérant ;

les autres moyens soulevés par M. A… ne sont pas fondés ;

le recours abusif du requérant lui cause un préjudice de 31 278,476 euros en raison des dépenses déjà engagées pour la réalisation du projet, un préjudice de 250 000 euros en raison du manque à gagner sur le bénéfice attendu de la vente de ce projet et un préjudice de 28 500 euros.

Par ordonnance du 22 avril 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 22 mai 2024.

Par un courrier du 9 octobre 2025, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que le tribunal était susceptible de relever d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité, résultant de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme, des moyens invoqués passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense.

Par des mémoires enregistrés les 13 et 14 octobre 2025, la société CPM Réal Estate Service a présenté des observations sur le moyen relevé d’office par le tribunal.

Par un mémoire enregistré le 13 octobre 2025, la commune d’Engins a présenté des observations sur le moyen relevé d’office par le tribunal.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

le code de l’urbanisme ;

le code de la santé publique ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :

le rapport de M. Besle, rapporteur,

les conclusions de M^me Paillet-Augey, rapporteure publique,

et les observations de M^e Detroyat, représentant M. A…, et de M^e Schuld, représentant la commune d’Engins.

Considérant ce qui suit :

Le 15 avril 2021, la société CPM Réal Estate Service a déposé un dossier de demande de permis de construire deux bâtiments A et B, constituant deux maisons individuelles, d’une surface de plancher totale de 308,5 mètres carrés, sur la parcelle cadastrée C n° 1248, d’une superficie de 1 237 mètres carrés, dans le lotissement Les Brets situé sur la commune d’Engins. Le maire de la commune d’Engins a délivré le permis de construire par un arrêté du 27 mai 2021 dont M. A… demande l’annulation.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne l’application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative (…) ».

Dans son mémoire enregistré le 7 juin 2022, plus de deux mois après la communication, le 4 février 2022, du premier mémoire en défense, M. A… a invoqué les moyens tirés de la méconnaissance de l’article UC5 du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) du massif du Vercors concernant les règles relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, du chapitre 25 du règlement du PLUi relatif au nombre de places de placement exigé et des prescriptions du plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) pour assurer la stabilité du terrain d’assiette du projet qu’il conteste. Par suite, ces moyens nouveaux doivent être écartés comme irrecevables en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’absence d’avis du parc régional du Vercors :

Aucune disposition du code de l’environnement, ni aucune autre disposition législative ou réglementaire n’impose un avis préalable d’un parc régional sur les projets de construction situés dans son périmètre. Dès lors, M. A… ne saurait utilement se prévaloir des dispositions de l’article L. 331-4 du code de l’environnement, uniquement applicable aux parcs nationaux, pour soutenir que l’avis du parc régional du Vercors aurait dû être sollicité sur le projet de la société CPM Réal Estate Service au motif que l’implantation des deux habitations bouleverse le paysage environnemental, se situe sur un terrain à forte pente, pour partie en zone de risque fort de glissement de terrain, et dans son ensemble en zone de risque moyen de glissement de terrain.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’absence d’avis du conseil syndical du lotissement sur le raccordement aux réseaux :

Si M. A… fait valoir que l’avis du conseil syndical du lotissement Les Brets devait être sollicité dès lors que les deux constructions du projet de la société CPM Réal Estate Service seront raccordées aux réseaux de ce lotissement, il n’assortit pas son moyen des précisions permettant d’apprécier quelles dispositions législatives ou réglementaires auraient été méconnues. Par suite, son moyen ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation :

Aux termes de l’article L. 231-1 du code de l’habitation et de la construction, dans sa rédaction en vigueur à la date de l’arrêté attaqué : « Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2. / Cette obligation est également imposée : a) A toute personne qui se charge de la construction d’un tel immeuble à partir d’un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faits pour le compte de cette personne ; b) A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d’un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l’alinéa précédent. / Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil reproduit à l’article L. 111-14. ». Les dispositions de ce texte étant inapplicables aux demandes de permis de construire, le moyen tiré de leur méconnaissance par le projet de construction de la société CPM Réal Estate Service est inopérant.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’absence de réalisation d’une étude géotechnique sur les risques de glissement de terrain :

M. A… ne conteste pas que le dossier de demande de permis de construire déposé par la société CPM Réal Estate Service comportait l’ensemble des pièces exigées par les articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme. Il fait valoir que les deux constructions étant implantées sur une parcelle située en zone Bg2 du PPRN de la commune d’Engins, une étude géotechnique était nécessaire. Il ressort cependant des pièces que, la zone Bg2 est constructible et que le règlement du PPRN recommande seulement la réalisation d’une étude géotechnique de sol. Par suite, M. A… n’est pas fondé à soutenir que le dossier de demande de permis de construire était incomplet en l’absence d’étude géotechnique.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’irrégularité de la construction de deux maisons sur une même parcelle :

D’une part, l’article 4.6 du règlement de la zone UC du PLUi du massif du Vercors fixant les règles relatives à l’implantation de plusieurs constructions sur une même propriété, ouvre nécessairement la faculté de construire deux maisons sur une même parcelle. D’autre part, si M. A… soutient que le projet, en ce qu’il réunit deux habitats joints, ne correspond pas à la destination et aux objectifs de la zone UC du PLUi, laquelle recouvre les secteurs bâtis autour des entres-villages à vocation résidentielle, il n’assortit pas son moyen des précisions permettant d’apprécier quelles règles auraient été méconnues.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’absence d’intégration paysagère :

Si M. A… fait valoir que la photographie fournie à l’appui du dossier de demande de permis de construire ne permet pas de comprendre la véritable intégration paysagère, il n’assortit pas son moyen des précisions permettant d’en apprécier les mérites.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance du chapitre 27 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal relatif à la capacité du réseau public d’alimentation en eau potable :

Aux termes du chapitre 27 du règlement du PLUi du Massif du Vercors : « L’alimentation de toute construction nouvelle, dont le besoin en eau potable est reconnu, est assurée par le réseau public d’alimentation en eau potable s’il la dessert et dans la limite des capacités des installations ou, à défaut, par un moyen conforme à la règlementation en vigueur (…) ». Aux termes de l’article R. 1321-58 du code de la santé publique : « La hauteur piézométrique de l’eau distribuée par les réseaux intérieurs mentionnés au 3° de l’article R. 1321-43 doit, pour chaque réseau et en tout point de mise à disposition, être au moins égale à trois mètres, à l’heure de pointe de consommation (…) ».

M. A… expose que le débit d’eau, constaté chez lui par un huissier de justice le 4 janvier 2024, est compris entre 1,9 bar et 3 bars en l’absence d’utilisation simultanée d’eau par un voisin et que ce débit descend jusqu’à 0,9 bar à l’étage lorsque ce même voisin ouvre plusieurs arrivées d’eau. Cependant, il ne résulte d’aucune des pièces du dossier, notamment des observations portées par les services de la mairie sur une demande de certificat d’urbanisme déposée le 20 décembre 2018 sur une parcelle voisine selon lesquelles un surpresseur était nécessaire pour le lotissement, que la capacité du réseau public d’alimentation en eau potable de la commune d’Engins ne permettrait plus une alimentation des habitations conforme aux exigences de l’article R. 1321-58 du code de la santé publique en raison de la construction de deux maisons supplémentaires dans le lotissement les Brets. Par suite, M. A… n’est pas fondé à soutenir que l’alimentation en eau potable des constructions autorisées par le permis de construire qu’il conteste est insuffisante, en méconnaissance du chapitre 27 du règlement du PLUi.

Il résulte de ce qui précède que M. A… n’est pas fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 27 mai 2021 par lequel le maire de la commune d’Engins a délivré un permis de construire à la société CPM Réal Estate Service.

Sur les conclusions reconventionnelles présentées par la société CPM Réal Estate Service :

Aux termes de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. »

Il ne résulte pas de l’instruction que le comportement de M. A… à former un recours contre l’arrêté délivrant un permis de construire à la société CPM Real Estate Service, sur une parcelle dont il est voisin immédiat, traduirait de sa part, dans les circonstances de l’espèce, un comportement abusif. En conséquence, les conclusions de la société CPM Réal Estate Service présentées au titre de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme doivent être rejetées.

Sur les conclusions relatives aux frais non compris dans les dépens :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d’Engins, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. A… demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, en application de ces dispositions de mettre à la charge de M. A… une somme de 1 000 euros à verser à la commune d’Engins et une somme de 1 000 euros à verser à la société CPM Real Estate Service au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er

:

La requête de M. A… est rejetée.

 :

M. A… versera une somme de 1 000 euros à la commune d’Engins et une somme de 1 000 euros à la société CPM Real Estate Service au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

:

Les conclusions de la société CPM Real Estate Service présentées au titre de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme sont rejetées.

:

Le présent jugement sera notifié à M. C… A…, à la commune d’Engins et à la société CPM Réal Estate Service.

Délibéré après l’audience du 16 octobre 2025 à laquelle siégeaient :

M. Thierry, président,

M. Besle, magistrat honoraire,

M^me Beytout, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le président,

P. Thierry

Le magistrat honoraire, rapporteur,

D. Besle

La greffière,

A. Zanon

La République mande et ordonne à la préfète de l’Isère en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.