Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 5 septembre 2023, et des mémoires enregistrés les 29 septembre 2023, 8 avril 2024, 2 décembre 2024, et les 9 et 14 janvier 2025, la SCI Sogiane représentée par sa gérante en exercice M^me C… A… épouse B…, doit être regardée comme demandant au tribunal de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2021 à raison d’un bien immobilier situé 247 route de Chandon sur la commune des Allues (Savoie), et, par voie de conséquence de corriger la taxe d’enlèvement des ordures ménagères mise à sa charge.

Elle soutient que :

- le local en litige doit être reclassé dans la catégorie 5, en l’absence de changement de consistance et d’affectation du bien ;

- la construction n’est pas en pierre, mais en « autres matériaux » ;

- concernant la mezzanine il y a lieu de retirer certains éléments pris en compte à tort pour le calcul de la surface pondérée ;

- le coefficient de pondération anciennement appliqué au garage doit être retenu ;

- la maison datant des années antérieures à 1870, au coefficient d’entretien de 1,20 appliqué par l’administration fiscale doit être substitué le coefficient de 1,05 plus conforme à l’état des lieux et plus cohérent par rapport aux coefficients appliqués aux autres maisons anciennes du village rénovées dans des conditions similaires ;

- doivent être pris en compte les éléments de vétusté ;

- la valeur locative doit être établie à partir des seuls éléments de confort apportés par les travaux ;

- le refus de classer la maison dans la catégorie 5 à l’instar de celles situées à proximité au sein du village constitue une rupture d’égalité devant les charges publiques.

Par des mémoires enregistrés les 20 février 2024 et 9 janvier 2025, le directeur départemental des finances publiques de l’Isère conclut au rejet de la requête.

Il expose que les moyens soulevés par la SCI Sogiane ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M^me Conesa-Terrade, première conseillère, pour statuer sur la requête en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

La présidente de la formation de jugement a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Au cours de l’audience publique, M^me Conesa-Terrade, première conseillère, a lu son rapport. Les parties n’étaient ni présentes, ni représentées.

Considérant ce qui suit :

La SCI Sogiane a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2021 dans les rôles de la commune des Allues à raison d’une maison d’habitation, en qualité d’indivisaire. Elle conteste la valeur locative retenue par l’administration fiscale qui a rejeté sa réclamation du 30 décembre 2022 par une décision du 19 juillet 2023 et doit être regardée comme demandant au tribunal de prononcer la réduction de cette imposition après révision de la valeur locative du bien et, par voie de conséquence, de corriger la taxe d’enlèvement des ordures ménagères mise à sa charge.

Sur la régularité de la décision du 19 juillet 2023 :

Le défaut de motivation de la décision du directeur des finances publiques reste sans influence sur la régularité et le bien-fondé de l’imposition. Dans ces conditions, la SCI Sogiane ne peut utilement se prévaloir de l’erreur matérielle relative à l’année d’imposition affectant la décision du 19 juillet 2023 de l’administration fiscale, ni de la circonstance que par cette décision de rejet de sa réclamation, l’administration a omis de répondre à sa contestation de la surface pondérée et des coefficients retenus pour déterminer la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties, ces circonstances étant sans influence sur la régularité et le bien-fondé de l’imposition. Il y a, par suite, lieu d’écarter ces moyens comme inopérants.

Sur le bien-fondé de la taxe foncière sur les propriétés bâties :

En ce qui concerne la valeur locative :

Aux termes de l’article 1494 du code général des impôts : « La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (…) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ». Aux termes de l’article 1495 du même code : « Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation ». Aux termes de l’article 1496 de ce code : « I. – La valeur locative des locaux affectés à l’habitation (…) est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. / II. – La valeur locative des locaux de référence est déterminée d’après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l’homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. / Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. ».

S’agissant de la catégorie de classement :

Le I de l’article 324 G de l’annexe III au code général des impôts dispose que la classification communale consiste à rechercher et à définir par nature de construction les diverses catégories de locaux d’habitation existant dans la commune. L’article 324 H de la même annexe prévoit une nomenclature-type comportant huit catégories pour établir la classification communale des locaux d’habitation. La classification dans une catégorie doit être appréciée globalement au regard de l’ensemble des caractéristiques de l’immeuble.

Selon la classification communale des locaux de la commune des Allues inscrite au procès-verbal des opérations de révision, les caractéristiques relatives à la catégorie 4 pour les maisons individuelles sont, s’agissant de l’aspect architectural de l’immeuble, une construction généralement de style classique, soignée, de belle apparence, avec parfois une façade de style régional avec parements, s’agissant de la nature et de la qualité des matériaux mis en œuvre, l’utilisation de matériaux de bonne qualité, tels que généralement pierre de tailles, béton, briques, agglomérés, assurant de bonnes conditions d’habitabilité, s’agissant de la conception générale des locaux, en général une disposition simple mais commode, avec des pièces spacieuses notamment pour le salon et la salle à manger, de larges dégagements et une entrée, enfin, s’agissant des équipements usuels, un confort moderne avec eau, wc intérieurs, salle de bains, chauffage central et électricité. Pour la catégorie 5, les caractéristiques sont, s’agissant de l’aspect architectural de l’immeuble, une bonne apparence mais avec aspect plus banal de la façade, s’agissant de la nature et de la qualité des matériaux mis en œuvre, l’utilisation de matériaux de bonne qualité assurant des conditions d’habitabilité satisfaisantes, s’agissant de la conception générale des locaux, un plan simple avec en général un salon dans les maisons de plus de quatre pièces, des pièces de dimensions suffisantes, une surface moyenne des pièces et annexes de 12 à 15 m2 et des dégagements de moyenne importance, enfin, s’agissant des équipements usuels, l’accès à l’eau, l’électricité, la présence de wc intérieurs, d’une salle de bains et en général d’un chauffage central.

En premier lieu, la SCI Sogiane estime injustifié le classement de son bien en catégorie 4 en comparaison d’autres habitations rénovées du village classées en catégorie 5, et au regard de ses caractéristiques propres, notamment sa situation et ses performances énergétiques. Elle soutient qu’après les travaux de rénovation réalisés en 2015, l’aspect architectural de la maison, initialement classée en catégorie 7, n’a pas substantiellement évolué, et que la conception générale des locaux est demeurée inchangée. Elle revendique le classement en catégorie 5. Il résulte, toutefois, de l’instruction que la surface habitable de cette maison construite en pierre est passée de 140 m2 à 196 m2, comporte deux pièces de réception, sept chambres, deux cuisines, deux wc et quatre salles d’eau, lesquelles sont équipées de deux baignoires, deux douches et quatre lavabos, et que les travaux de rénovation ont consisté notamment en la réfection de la toiture, l’isolation des murs, la mise aux normes de l’électricité et de la plomberie et la modification des escaliers. Elle dispose, par ailleurs, d’un chauffage central dont l’installation est située dans une cave de 62 m2. Ainsi, compte tenu des améliorations apportées aux conditions d’habitabilité, à la configuration des locaux et aux éléments de confort, et alors que la requérante ne démontre pas le bien-fondé d’un classement de son bien en catégorie 5, c’est à bon droit que la maison a été classée en catégorie 4 au regard de ses caractéristiques propres après rénovation, conformément d’ailleurs à l’avis de la commission communale des impôts et sans qu’il soit besoin d’ordonner que celle-ci se prononce de nouveau.

En second lieu, la requérante ne peut utilement se prévaloir du classement en catégorie 5 d’autres maisons voisines ayant elles aussi fait l’objet d’une rénovation. Le moyen tiré de la méconnaissance du principe d’égalité devant les charges publiques, lequel est inopérant à l’appui de conclusions tendant à la décharge d’une imposition établie conformément à la loi.

S’agissant du coefficient de pondération :

En premier lieu, aux termes du I de l’article 324 L de l’annexe III au code général des impôts : « Dans la maison ou la partie principale des locaux des immeubles collectifs, on distingue, le cas échéant : / a. Les pièces, telles que salles à manger, pièces de réception diverses, chambres, pièces à usage professionnel, cuisines, et leurs annexes, telles que salles d’eau (salles de bains, de douches ou cabinets de toilette avec eau courante), cabinets d’aisance, entrée, couloirs, antichambre, à l’exclusion des éléments énumérés au b ; / b. Les garages, buanderies, caves, greniers, celliers, bûchers et autres éléments de même nature, ainsi que les terrasses et toitures-terrasses accessibles. ». Aux termes de l’article 324 M de la même annexe : « La surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S. / (…) ». Selon l’article 324 N de cette annexe : « La surface des éléments de la maison visés au b du I de l’article 324 L (…) sont affectées d’un coefficient de pondération variable de 0,2 à 0,6 pour tenir compte du service rendu par chaque élément dans le cadre de la valeur d’usage du local. / (…) ».

La SCI Sogiane soutient que la mezzanine ne peut être considérée comme une pièce car elle n’est pas cloisonnée et est d’une faible hauteur sous toiture. Toutefois, en se prévalant d’un usage en espace de rangement, bureau ou lit d’appoint, la requérante démontre qu’il s’agit d’une pièce à usage d’habitation dans laquelle il est possible de travailler, de dormir et de séjourner et non d’une annexe. Il n’y a, par suite, pas lieu d’appliquer un coefficient de pondération.

En second lieu, les termes du paragraphe 280 de l’instruction BOI-IF-TFB-20-10-20-50, selon lesquels le coefficient de 0,2 est le plus souvent appliqué aux caves, greniers, terrasses et toitures-terrasses accessibles, « ce coefficient doit être porté à 0,4 et même à 0,5 dans les grandes villes où la valeur d’usage relative de ces biens est beaucoup plus importante » ne fait pas obstacle à ce qu’un coefficient supérieur à 0,2 soit appliqué en dehors des grandes villes, dès lors que la valeur d’usage de la cave le justifie.

Au cas d’espèce, il résulte de l’instruction qu’en affectant à la surface de la cave, d’une superficie de 62 m2 comprenant un local technique de 32 m2 un coefficient de 0,4 eu égard à sa valeur d’usage, l’administration a fait une exacte appréciation du service rendu par celle-ci.

S’agissant du coefficient correctif d’ensemble :

Aux termes de l’article 324 P de l’annexe III au code général des impôts : « La surface pondérée comparative de la partie principale augmentée, le cas échéant, en ce qui concerne la maison, de la surface pondérée brute des éléments visés au b du I de l’article 324 L, est affectée d’un correctif d’ensemble destiné à tenir compte, d’une part, de l’état d’entretien de la partie principale en cause, d’autre part, de sa situation. Ce correctif est égal à la somme algébrique des coefficients définis aux articles 324 Q et 324 R. / (…) ». En vertu du barème figurant à l’article 324 Q, le coefficient d’entretien de 1,20 correspond à un état d’entretien « Bon – Construction n’ayant besoin d’aucune réparation », celui de 1,10 à « Assez bon – construction n’ayant besoin que de petites réparations » et celui de 1 à « Passable – Construction présentant, malgré un entretien régulier, des défauts permanents dus à la vétusté, sans que ceux-ci compromettent les conditions élémentaires d’habitabilité ». Pour l’appréciation du coefficient d’entretien d’un immeuble à la date de l’imposition, doivent notamment être pris en compte les travaux envisagés dont la nécessité est attestée, dès lors que leur nature et leur montant révèlent le besoin de réparation de la construction.

Il résulte de l’instruction que le bien en litige a été affecté d’un coefficient d’entretien de 1,20 et d’un coefficient de situation de 0. Si, ce dernier coefficient n’est pas contesté, la requérante se prévaut de fissures qui auraient été causées par les infiltrations des eaux de ruissellement de la voirie communale, la présence de ces désordres, constatés dans un rapport du 6 mai 2014, établi antérieurement aux travaux de rénovation susmentionnés, n’est pas de nature à remettre en cause le bien-fondé de l’application par l’administration fiscale d’un coefficient d’entretien de 1,20 au regard de l’état de l’immeuble au 1er janvier de l’année 2021. La requérante ne peut utilement se prévaloir des paragraphes 340 et 350 de l’instruction référencée BOI-IF-TFB-20-10-20-50 dès lors que la taxe foncière en litige ne résulte pas d’un rehaussement au sens de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales. Par suite, elle n’est pas fondée à soutenir que le coefficient correctif d’ensemble devrait être ramené à 1.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties mise à la charge de la SCI Sogiane au titre de l’année 2021 doivent être rejetées, et par voie de conséquence, celles tendant à la correction de la cotisation de taxe d’enlèvement des ordures ménagères à laquelle elle a été assujettie au titre de la même année.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Sogiane est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Sogiane et au directeur départemental des finances publiques de l’Isère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025.

La magistrate désignée,

E. CONESA-TERRADE

La greffière,

L. ROUYER

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.