Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 24 juillet 2024, le 19 décembre 2024 et le 18 juillet 2025, la SCI Hôtel du Relais, représentée par M^e Herisson Garin, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 16 février 2024 par lequel le maire de la commune de Montvalezan a délivré un permis de construire à la SCI Shatzy pour la construction d’un immeuble d’habitation avec locaux d’établissement accueillant du public (ERP), ensemble la décision de rejet de son recours gracieux ;

2°) de débouter la commune de Montvalezan et la SCI Shatzy de toutes leurs demandes, y compris celles fondées sur l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Montvalezan une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle a intérêt à agir contre le permis litigieux, dès lors que la construction affectera ses conditions de jouissance et d’exploitation, notamment au regard de son volume ;

- elle a bien qualité pour agir, dès lors qu’elle est propriétaire des parcelles contiguës et constituée en société depuis de nombreuses années ;

- son recours ne présente pas un caractère abusif au sens des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme ;

- le projet méconnaît l’article UT10 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que la hauteur de la construction par rapport au terrain naturel excède les 15 mètres, les cotes retenues par la bénéficiaire correspondant au niveau de la route et non du terrain naturel ;

- ce permis est incohérent par rapport à d’autres décisions de la commune de limiter à 13 mètres la hauteur des constructions ;

- le projet méconnaît l’article UT6 du règlement du plan local d’urbanisme en ce qu’il ne respecte pas la distance minimale d’implantation par rapport à la voie publique ;

- le projet méconnaît l’article UT7 du règlement du plan local d’urbanisme en ce qu’il ne respecte pas les règles d’implantation par rapport aux limites parcellaires relatives aux droits de vue ;

- le projet méconnaît l’article UT11 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’insertion paysagère ;

- le dossier de permis de construire déposé par la SCI Shatzy ne contient aucune indication sur la desserte des eaux pluviales, ni sur le déversement des eaux usées en aval ;

- le dossier ne mentionne pas la gestion des ordures ménagères ;

- le permis litigieux ne comporte aucune mention relative à la contribution au financement des infrastructures.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 28 août 2024 et le 14 janvier 2025, la commune de Montvalezan, représentée par M^e Lacroix, conclut à titre principal à l’irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire à son rejet au fond, à titre infiniment subsidiaire à l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et en tout état de cause à ce que soit mise à la charge de la requérante une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable en l’absence de qualité et d’intérêt pour agir de la société requérante ;

- la requête est irrecevable faute de notification régulière des recours gracieux et contentieux au pétitionnaire et à la commune ;

- le moyen tiré de ce que le dossier de permis ne comporte pas de précision sur le déversement des eaux usées en aval est irrecevable car présenté plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense, en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

- les autres moyens soulevés par la SCI Hôtel du Relais ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 12 septembre 2024, les 29 janvier, 27 juin et 24 novembre 2025, la SCI Shatzy, représentée par M^e Le Fouler, conclut à titre principal à l’irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire à son rejet au fond, à titre infiniment subsidiaire à ce qu’il soit sursis à statuer dans l’attente d’une régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et en tout état de cause à ce que soit mise à la charge de la requérante une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable en l’absence de qualité et d’intérêt pour agir de la société requérante à la date d’affichage du permis en litige ;

- le moyen tiré de ce que le dossier de permis ne comporte pas de précision sur le déversement des eaux usées en aval est irrecevable car présenté plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense, en application de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

- les autres moyens soulevés par la SCI Hôtel du Relais ne sont pas fondés ;

- un permis de construire modificatif lui a été délivré le 11 juin 2025, qui a notamment clôturé l’escalier situé le long de la façade sud-est.

Par des mémoires distincts enregistrés les 30 mai et 24 novembre 2025, la SCI Shatzy, représentée par M^e Le Fouler, conclut à ce que la requérante soit condamnée à lui verser une somme totale de 944 165 euros sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le recours est abusif ;

- il lui cause une préjudice matériel lié à la perte d’exploitation du bien à construire, à hauteur de 844 165 euros ;

- il lui cause un préjudice moral lié à l’atteinte à son image et à sa réputation à hauteur de 100 000 euros.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Tocut,

- les conclusions de M^me Pollet, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Herisson Garin, représentant la SCI Hôtel du Relais, de M^e Plenet représentant la commune de Montvalezan, et de M^e Danze, représentant la SCI Shatzy.

Une note en délibéré présentée par la SCI Shatzy a été enregistrée le 4 mars 2026.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 16 février 2024, le maire de la commune de Montvalezan a délivré à la SCI Shatzy un permis de construire pour la construction d’un immeuble d’habitation avec locaux d’établissement accueillant du public (ERP) sur les parcelles cadastrées section E n° 141, 2561, 2593 et 2886. La SCI Hôtel du Relais demande l’annulation de cet arrêté, ainsi que de la décision implicite de rejet de son recours gracieux. La société pétitionnaire a obtenu un permis de construire modificatif le 11 juin 2025.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que la SCI Hôtel du Relais est immatriculée au registre du commerce et des sociétés depuis le 29 août 1994 et justifiait donc bien d’une qualité pour agir au jour de l’affichage du permis de construire initial.

En deuxième lieu, la SCI Hôtel du Relais exploite un hôtel-restaurant disposant d’une terrasse située de l’autre côté de la route départementale par rapport au projet, sur lequel elle dispose d’une vue directe. Dans la mesure où le projet prévoit une augmentation d’environ 5 mètres de la hauteur de la construction, la SCI Hôtel du Relais subira notamment une perte d’ensoleillement de sa terrasse en fin de journée, dans des proportions variables selon les périodes de l’année. Dès lors, elle justifie d’une atteinte dans ses conditions d’exploitation, et la fin de non-recevoir tenant à son absence d’intérêt pour agir ne peut qu’être écartée.

En dernier lieu, la société requérante a notifié son recours gracieux au pétitionnaire le 11 avril 2024, et a notifié son recours contentieux à la commune le 29 juillet 2024 et au pétitionnaire le 8 août 2024. Dès lors, la fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ne peut qu’être écartée.

Sur les conclusions en annulation :

En premier lieu, contrairement à ce que soutient la requérante, les plans de coupe du dossier de permis de construire font clairement apparaître la limite du terrain naturel avant travaux en respectant les variations d’altimétrie, et permettent de constater que la hauteur au faîtage n’excède pas 15 mètres en tout point de la construction à l’aplomb de cette limite. Il n’y a pas lieu, pour mesurer la hauteur du terrain naturel, de rechercher l’état du terrain à une époque où celui-ci n’accueillait aucune construction, mais seulement d’examiner son état avant tout travaux en lien avec le projet litigieux. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UT10 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune doit donc être écarté.

En deuxième lieu, la circonstance que la commune aurait limité la hauteur des constructions à 13 mètres au faîtage dans d’autres secteurs de la commune est inopérante à l’encontre du permis en litige.

En troisième lieu, l’article UT 6.1.1. du règlement du plan local d’urbanisme de la commune dispose : « Les constructions doivent respecter un recul minimum de (…) 10,00 mètres par rapport à l’axe de la RD 1090, débords de toiture exceptés. ». Il résulte clairement du plan de masse que la façade nord-est de la construction, hors débords de toiture et balcons, s’implantera à 10 mètres de l’axe de la RD 1090. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

En quatrième lieu, l’article UT 7.1. du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux implantations dispose : « Les constructions peuvent être implantées librement, jusqu’à la limite séparative. / Des règles d’implantation relatives aux droits de vue sont applicables (cf : Titre 1, Article 3, 3.3). ». L’article 3.3 du titre 1 du même règlement dispose : « En plus des règles d’implantation des constructions prévues dans chaque zone, les règles suivantes sont applicables (la règle la plus contraignante s’applique) : / • Vue droite : Toute ouverture ou élément bâti extérieur devront être implantés à plus de 1,90 m de la propriété voisine (…) ». Cette règle est illustrée par un schéma qui indique que la distance d’1,90 mètre doit être mesurée en partant de l’extérieur du mur de la construction, au niveau de l’ouverture, et non en partant de l’ouverture elle-même dans l’alignement du mur intérieur. Or, il ressort des plans de niveaux du permis de construire modificatif, qui a notamment eu pour objet de régulariser une atteinte aux droits de vue au niveau de l’escalier situé en façade sud-est, que pour les niveaux RDC, N+1 et N+2, la fenêtre située à l’extrémité sud de la façade sud-est se situe, à chaque fois, à moins d’1,90 mètre de la limite séparative, en partant du mur extérieur. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UT 7.1. du règlement du PLU doit être accueilli dans cette mesure.

En cinquième lieu, l’article UT 11 du règlement du PLU dispose : « Les divers modes d’occupation et utilisation du sol respecteront les principes suivants : / – les constructions par leur composition et leur accès doivent s’adapter au terrain naturel, sans modification importante des pentes de celui-ci. / – pour toute construction neuve, il est demandé de composer des volumes et des façades dont les proportions s’intègrent au paysage construit environnant du point de vue des perceptions lointaines et dominantes de ladite construction. (…) ». Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige est situé le long de la route départementale 1090, le long de laquelle sont déjà édifiées de nombreuses constructions massives, comportant quatre ou cinq niveaux, d’architectures variées. Dès lors, le projet en cause, qui ne comporte que quatre niveaux en surface et présente une architecture et des matériaux typiques des chalets de montagne, notamment avec une toiture à deux pans et une prédominance du bois et de la pierre, s’intègre sans difficulté au paysage environnant. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UT 11 doit donc être écarté.

En sixième lieu, le moyen tiré du défaut de mention des ordures ménagères n’est pas assorti de précisions permettant d’en apprécier le bien-fondé.

En septième lieu, contrairement à ce que soutient la requérante, le plan de masse indique avec précision le point de raccordement de l’évacuation des eaux pluviales et leur déversement dans un bassin de rétention avant de rejoindre le réseau existant des eaux pluviales des pistes.

En huitième lieu, le moyen tiré de l’insuffisance d’indication sur le déversement des eaux usées est soulevé par la requérante pour la première fois dans son mémoire du 19 décembre 2024, soit après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la communication du premier mémoire en défense, intervenue le 12 septembre 2024. Ce moyen, qui est nouveau, présenté au-delà du délai de deux mois prévu par l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme, est par suite irrecevable et doit être écarté.

En neuvième lieu, aucun texte n’impose de mentionner dans l’arrêté accordant un permis de construire l’éventuelle contribution au financement des infrastructures dans le cadre d’un programme d’aménagement d’ensemble. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que ce programme est clôturé depuis 2018, les constructions étant désormais soumises à la taxe d’aménagement.

Sur les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts (…) ».

En l’espèce, la requête ne traduit pas un comportement abusif de la part de la société requérante qui est voisine immédiate du projet et justifie d’une atteinte à ses conditions d’exploitation. En conséquence, les conclusions de la SCI Shatzi présentées au titre de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme doivent être rejetées.

Sur les frais de justice :

Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par les parties sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 16 février 2024 du maire de la commune de Montvalezan est annulé en tant seulement que les trois fenêtres situées à l’extrémité sud de la façade sud-est aux rez-de-chaussée, premier et deuxième étages sont distantes de moins d’1,90 mètre de la limite séparative (article 3.3. du titre I du règlement du plan local d’urbanisme). La décision implicite de rejet du recours gracieux formé par la société requérante est annulée dans la même mesure.

Article 2 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Hôtel du Relais, à la commune de Montvalezan et à la SCI Shatzy.

Délibéré après l’audience du 3 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Sellès, présidente,

M^me Tocut, première conseillère,

M^me André, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026.

La rapporteure,

C. Tocut

La présidente,

M. Sellès

Le greffier,

P. Muller

La République mande et ordonne à la préfète de la Savoie en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.