Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 18 novembre 2025, M. L… D…, M^me I… K… épouse D…, M. F… G…, M^me M… B… épouse G…, M^me A… E…, M. C… J… et l’Union régionale des médecins de Guyane, représentés par M^e Hasday, demandent au juge des référés, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) de suspendre l’exécution de l’arrêté municipal du 17 septembre 2025 par lequel un permis de construire PC 973 302 25 10071 a été accordé à la société Kasino Royal en vue de la création d’un complexe hôtelier, lotissement Montjoyeux, à Cayenne ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Cayenne la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur requête est recevable dès lors que, étant propriétaires de lots au sein du lotissement Montjoyeux sis à proximité immédiate du terrain d’assiette du projet en cause, ils ont un intérêt à agir contre le permis de construire et que ce projet, consistant en un complexe hôtelier et constituant donc un établissement recevant du public, les exposera aux nuisances sonores de toutes natures résultant de la construction du complexe pendant le chantier puis en phase d’exploitation, en raison de l’afflux de clients et des différents fournisseurs et prestataires de services ; ce projet constitue un bouleversement de leur environnement urbain ;

- s’agissant d’un permis de construire, la condition d’urgence mentionnée à l’article L.521-1 du code de l’urbanisme est présumée satisfaite dès lors que les travaux sont susceptibles de commencer et que le projet ne répond à aucun besoin impératif et immédiat ;

- il existe un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté attaqué :

* l’arrêté est entaché d’un vice de procédure tiré de la méconnaissance de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme dès lors qu’il n’est fait mention que des parcelles AR 77 et AR 78, alors qu’il ressort du plan de masse que le projet comporte également des travaux sur la parcelle AR 88 qui constitue une partie commune du lotissement ;

* il est entaché d’un vice de procédure en l’absence de l’avis de la communauté d’agglomération du centre littoral prévu par le plan local d’urbanisme sur les demandes de permis et déclarations préalables portant sur des travaux, ouvrages ou installations susceptibles d’induire le rejet d’eaux usées et/ou l’écoulement d’eaux pluviales ;

* il est entaché d’un vice de procédure tiré de l’incomplétude du dossier en méconnaissance des articles suivants du code de l’urbanisme :

R. 431-16 f, étude technique réalisée par un bureau d’études compétent dès lors que la construction est subordonnée par le PPRN à la réalisation d’une telle étude,

R. 431-16 j, attestation de respect des performances énergétiques, imposée pour les projets à destination d’hôtel,

R. 431-30, s’agissant d’un établissement recevant du public (ERP), la demande doit être accompagnée d’un dossier permettant de vérifier les règles d’accessibilité aux personnes handicapées ; il ne ressort pas du dossier que le demandeur ait entendu se prévaloir des dispositions du deuxième alinéa de l’article R.425-15 ; il n’est pas établi que l’ensemble des pièces requises en application de l’article R. 431-30 aient été produites ;

* il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et l’article A des dispositions générales du II du plan local d’urbanisme résultant de l’insuffisance des voies d’accès, étant précisé que le PLU prévoit, en cas de voie d’accès existante, que ces voies d’accès ne doivent jamais être inférieure à 4 mètres de large et en présence de 10 logements, l’emprise minimale de la voie de desserte en double sens ne peut être inférieure à 10 mètres ; il ressort d’un constat de commissaire de justice que les voies existantes aux abords et au sein du lotissement sont déjà insuffisantes ; l’absence de séparation claire des flux de circulation entre piétons et véhicules est un facteur de risque ;

* il méconnaît également l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme s’agissant des atteintes à la salubrité publique dès lors, d’une part, qu’il n’apparaît pas que la capacité du réseau d’assainissement existant ou du système d’assainissement non collectif ait été examinée, le service compétent n’ayant pas été consulté et, d’autre part, le projet est soumis à un risque de mouvement de terrain alors que l’étude prévue à l’article R. 431-16 f n’a pas été réalisée, de sorte qu’aucune mesure de protection adéquate n’a été définie ;

* il méconnaît l’article UD 4 du plan local d’urbanisme qui limite les nouvelles constructions et surélévations à un étage et une hauteur maximale de 7 mètres alors qu’il ressort du plan de coupe que la hauteur du projet s’élève à sept mètres à l’égout du toit et comporte deux étages ; un espace, comme en l’espèce, dont la hauteur est au moins égale à 1,80 mètre et qui est aménageable pour une activité professionnelle ou commerciale, de sorte qu’il génère de la surface de plancher (article R.112-2 du code de l’urbanisme) doit être considéré comme un niveau ;

* il méconnaît l’article UD 6 du plan local d’urbanisme qui prévoit la préservation de 30% de la superficie de la parcelle en pleine terre sans surplomb et plantée d’essences végétales locales, alors que la surface exacte du projet n’apparaît pas très clairement, qu’il existe une différence entre la notice PC4 (qui indique une surface de 2 885 m2) et la contenance cadastrale de l’arrêté attaqué (qui indique une contenance cadastrale plus réduite) et qu’aucun espace de pleine terre n’est prévu ;

* il méconnaît l’article UD 7 du plan local d’urbanisme imposant une place de stationnement par tranche de 30 mètres carrés de surface alors que le projet qui se déploie sur 2 473 mètres carrés et devrait prévoir 83 places de stationnement prévoit seulement 42 places de stationnement ; le pétitionnaire n’a fourni aucune des justifications prévues à l’article L.151-33 du code de l’urbanisme ; il ne justifie d’aucun titre lui permettant de réaliser des places de stationnement sur la parcelle AR88 dont il n’a pas la maîtrise foncière ; enfin, aucun élément du dossier ne mentionne la création de places de stationnement pour les véhicules électriques.

Par un mémoire en défense enregistré le 8 décembre 2025, la société Kasino Royal, représentée M^e Baillon, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge des requérants la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable en l’absence d’intérêt à agir des requérants en raison de la situation de leur bien par rapport au projet, aucun n’étant voisin immédiat ; par ailleurs, l’association Union régionale des médecins de Guyane (URMG) n’a produit aucun justificatif démontrant qu’elle répond aux conditions de recevabilité des requêtes introduites par une association à l’encontre d’un permis de construire ;

- la condition d’urgence n’est pas remplie ;

— aucun des moyens soulevés dans la requête n’est fondé.

Par un mémoire en défense enregistré le 8 décembre 2025, la commune de Cayenne, représentée par M^e Lhéritier, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge des requérants la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable en l’absence de qualité pour agir de l’association Union régionale des médecins de Guyane (URMG) qui n’a pas produit ses statuts, ni l’identité et la fonction de la personne qui la représente ainsi qu’une capacité d’ester en justice et d’intérêt à agir des requérants qui ne sont pas voisins immédiats ;

- aucun des moyens soulevés dans la requête n’est fondé.

Vu :

- les autres pièces du dossier ;

- la requête enregistrée le 18 novembre 2025 sous le numéro 2502027 par laquelle M. D… et autres demandent l’annulation de la décision attaquée.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Au cours de l’audience publique tenue en présence de M^me Metellus, greffière d’audience, M. Guiserix a lu son rapport et entendu :

les observations de M^e Doutrelong , pour les requérants ;

les observations de M^e Juniel, pour la commune de Cayenne ;

les observations de M^e Baillet, pour la société Kasino Royal.

La clôture d’instruction a été différée au 10 décembre 2025 à 12h00.

Un mémoire complémentaire a été enregistré le 10 décembre 2025 à 11h30, par lequel M. L… D…, M^me I… K… épouse D…, M. F… G…, M^me M… B… épouse G…, M^me A… E…, M. C… J… et l’Union régionale des médecins de Guyane, représentés par M^e Hasday, concluent aux mêmes fins par les mêmes moyens.

Les requérants soutiennent en outre que :

leur intérêt à agir résulte notamment de ce que le projet culmine à 9,46 mètres et sera visible par tous les fonds de parcelle du lotissement, un terrain étant par ailleurs situé à moins de 11 mètres du terrain d’assiette du projet et la voie de circulation prévue sur la parcelle AR77 aboutit pour la sortie des véhicules sur la voirie interne du lotissement et va affecter tous les habitants ;

ils produisent les statuts de l’association requérante et les éléments relatifs à la désignation du président qui est la personne habilitée à agir en justice ;

le terrain correspondant à la parcelle AR88 n’appartient pas au domaine privé de la commune mais à son domaine public et le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas l’accord du gestionnaire du domaine public comme cela est exigé par l’article R431-13 du code de l’urbanisme ;

si les défendeurs soulignent que le projet ne comporte des constructions que sur la parcelle AR78 qui n’est pas concernée par le plan de prévention des mouvements de terrain, il ressort du plan de masse que la parcelle AR77 comporte des places de stationnement mais également une partie des constructions ; si la société pétitionnaire a produit en dernier lieu une attestation, ce document est postérieur à la date du permis litigieux et aucun permis modificatif n’a régularisé cette situation ;

l’article UD4 – point 2 – distance par rapport aux limites séparatives – est également méconnu dès lors que le recul minimum de la construction ne doit pas être inférieur à la moitié de la hauteur, correspondant selon les cas à 3,175 m ou à 3,295 m. Le plan de masse PC 2a du projet, qui a été annoté par les requérants montre que le recul est systématiquement inférieur à cette valeur, et au moins sur quatre points ;

s’agissant des places de stationnement, la société pétitionnaire n’a pas joint à sa demande le plan de situation de la parcelle cadastrée AR 76, sur laquelle il prétend avoir l’intention de réaliser les 40 places de parking manquantes. Elle n’a pas non plus justifié dans son dossier de demande de permis de construire d’une promesse synallagmatique d’acquisition de la parcelle cadastrée AR 88, sur laquelle des places de parking doivent être réalisées. La promesse de vente du 5 décembre 2025 est postérieure au permis litigieux et aucun permis de construire modificatif n’est venu régulariser le dossier pour tenir compte de cette nouvelle situation.

de plus, la parcelle AR 76 ne comporte pas de places de stationnement et ne fait pas l’objet d’un projet de réalisation de places en cours au sens des articles L. 151-33 et R.431-26 du code de l’urbanisme. Enfin la notice PC 4 ne vise aucune parcelle en particulier et ne mentionne aucun accord déjà conclu, mais seulement une intention, insuffisante, du pétitionnaire lui-même de rechercher un espace pour le stationnement.

Des notes en délibéré présentées par la société Kasino royal et la commune de Cayenne ont été enregistrées le 10 décembre 2025.

Considérant ce qui suit :

La société Kasino Royal a déposé le 25 avril 2025 une demande de permis de construire pour la réalisation d’un complexe hôtelier de quarante-six chambres avec piscine et d’une surface de plancher de 2 473 mètres carrés sur un terrain situé au 6 lotissement Montjoyeux à Cayenne. Par la présente requête, M. L… D…, M^me I… K… épouse D…, M. F… G…, M^me M… B… épouse G…, M^me A… E…, M. C… J… et l’Union régionale des médecins de Guyane demandent au juge des référés statuant sur le fondement de l’article L.521-1 du code de justice administrative de suspendre l’exécution de l’arrêté municipal du 17 septembre 2025 par lequel un permis de construire PC 973 302 25 10071 a été accordé à la société Kasino Royal.

Sur les conclusions aux fins de suspension :

2. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (…) ».

3. Aucun des moyens invoqués par M. L… D… et autres au terme de leur requête et visés ci-dessus, en particulier ceux tirés de la méconnaissance des dispositions de l’article UD 4, UD 6 et UD 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Cayenne, n’apparaît propre, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige.

4. Il résulte de ce qui précède que l’une des conditions auxquelles les dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative subordonnent la suspension d’une décision administrative n’est pas remplie. Les conclusions de M. L… D… et autres tendant à la suspension de l’exécution de l’arrêté du maire de la commune de Cayenne du 17 septembre 2025 ne peuvent, par suite, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité de la requête en annulation de M. L… D… et autres, ni sur la condition tenant à l’urgence, qu’être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

5. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de laisser à la charge de chaque partie les frais d’instance exposés et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête susvisée est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Cayenne et la société Kasino Royal au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à M. L… D…, M^me I… K… épouse D…, M. F… G…, M^me M… B… épouse H…, M^me A… E…, M. C… J… et l’Union régionale des médecins de Guyane, à la commune de Cayenne et à la société Kasino Royal.

Rendue publique par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2025.

Le juge des référés,

Signé

O. GUISERIX

La République mande et ordonne au préfet de la Guyane en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente ordonnance.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou par délégation le greffier,

Signé

M-Y. METELLUS