Vu la procédure suivante :

Par une requête, un mémoire en production et un mémoire complémentaire, enregistrés les 22 octobre 2024, 6 novembre 2024 et 8 avril 2025, M^me J… D…, M. C… A…, M. B… D…, M. B… M…, M^me P… F…, M. B… G…, M. et M^me R…, M. T… Q…, M. U… I…, M^me S… I…, M. H… N… et M. L… E…, représentés par M^e Barre, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 22 août 2024 par lequel le maire de la commune de Saint-Denis a délivré à la société civile de construction-vente (SCCV) « vol003/13 » un permis de construire pour l’édification d’un immeuble comprenant dix logements, sur une parcelle cadastrée ES 21, située au n°15 de la rue Leconte de Lisle sur le territoire communal ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Denis une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— le permis litigieux a été signé par une autorité incompétente ;

— la société bénéficiaire du permis litigieux ne justifie pas de sa qualité pour demander un permis de construire ;

— le permis a été délivré en méconnaissance de l’article Ui.4 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— le permis a été délivré en méconnaissance de l’article Ui.9 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— le permis a été délivré en méconnaissance de l’article Ui.7 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— le permis a été délivré en méconnaissance de l’article Ui.3 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— le permis a été délivré en méconnaissance de l’article Ui.13 du règlement du plan local d’urbanisme ;

Par un mémoire en défense, enregistré les 15 novembre 2024, la SCCV « vol003/13 », représentée par M^e Lomari, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable, dès lors que les requérants ne justifient pas du caractère régulier de l’occupation ou de la détention de leur bien, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme. En outre, ils sont dépourvus d’intérêt à agir au sens des dispositions de l’article L. 600-2-1 du même code ;

— les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 9 avril 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 12 mai 2025.

Un mémoire produit pour le compte de la commune de Saint-Denis, enregistré le 22 août 2025, n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code civil ;

— le code des relations entre le public et l’administration ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Sauvageot, premier conseiller,

— les conclusions de M. Ramin, rapporteur public,

— les observations de M^e Apolant, substituant M^e Barre, pour les requérants ;

— les observations de M^e Sadassivam pour la commune de Saint-Denis ;

— et les observations de M^e Lomari, pour la SCCV « vol003/13 ».

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 22 août 2024, le maire de la commune de Saint-Denis a délivré à la société civile de construction-vente (SCCV) « vol003/13 » une autorisation d’urbanisme pour la construction d’un immeuble comprenant dix logements, pour une surface de plancher totale de 897 m², sur une parcelle cadastrée ES 21 située au n°15 de la rue Leconte de Lisle sur le territoire communal, dans le cadre d’une opération dénommé « Diwa ». Dans le cadre de la présente instance, M^me D… et les autres requérants demandent au tribunal l’annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation du permis litigieux :

2. En premier lieu, par un arrêté du 22 juillet 2020, transmis à la préfecture le jour même, et publié au recueil des actes administratifs de la commune le 27 juillet 2020, et à ce titre accessible au juge comme aux parties, le maire de Saint-Denis a donné une délégation à M. K… O…, onzième adjoint et signataire de l’arrêté litigieux, pour signer les actes relatifs à l’aménagement et à l’urbanisme dont fait partie la délivrance d’un permis de construire. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de l’acte doit être écarté.

3. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme :« Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (…) ». L’article R. 435-1 du même code prévoit que la demande de permis de construire comporte l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis.

4. Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 précité. Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 435-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l’attestation requise, la circonstance que l’administration n’en aurait pas vérifié l’exactitude. Toutefois, lorsque l’autorité saisie d’une telle déclaration ou d’une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer, il lui revient de s’opposer à la déclaration ou de refuser la demande de permis pour ce motif.

5. En l’espèce, d’une part, il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire en cause n’avait pas à être revêtue de la signature manuscrite du demandeur, dès lors qu’elle a été déposée de manière dématérialisée par la société pétitionnaire sur le fondement des dispositions de l’article L. 423-3 du code de l’urbanisme qui prévoient que les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 disposent d’une téléprocédure spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire sous forme dématérialisée les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2022. D’autre part, aucun élément du dossier ne permet d’établir que l’attestation produite aurait été frauduleuse. Par suite, les moyens tirés de l’absence d’attestation prévue par l’article R. 435-1 du code de l’urbanisme et de l’absence de qualité du pétitionnaire au sens des dispositions de l’article R. 423-1 ne peuvent qu’être écartés.

6. En troisième lieu, aux termes des dispositions combinées de l’article Ui.3 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Denis et du IX des dispositions générales du même plan relatives aux conditions de desserte des projets auquel il renvoie : « Les accès et voiries doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences (…) de la défense contre l’incendie et de l’utilisation des moyens de secours, liées à l’importance et à la destination de la construction ou de l’ensemble des constructions. ». En l’espèce, pour soutenir que ces dispositions ont été méconnues à l’occasion de la délivrance du permis litigieux, les requérants font valoir que, dans ses prescriptions particulières, ce permis n’indique pas la nécessité d’assurer la défense extérieure contre l’incendie (DCEI) par deux points d’eau pouvant assurer un débit minimum de 120 m3/heure, alors que, dans son rapport d’études « habitation » du 17 mars 2024, le service départemental d’incendie et de secours de La Réunion (SDIS 974), mentionne que « le point d’eau incendie (PEI) n°97411-435 situé à 130 mètres du projet est réputé indisponible. ». Toutefois, l’article 3 du permis litigieux prévoit qu’il est assorti des prescriptions particulières notamment formulées par le SDIS dont l’avis est annexé à l’arrêté, et au nombre desquels figurent la nécessité d’assurer la défense extérieure contre l’incendie par deux points d’eau pouvant assurer un débit minimum de 120 m3/heure (prescription n°5). Par suite, en tout état de cause, le moyen doit être écarté, comme manquant en fait.

7. En quatrième lieu, aux termes des dispositions combinées de l’article Ui.4 du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Denis et des dispositions générales du même plan relatives à l’assainissement auquel il renvoie : « Le branchement par canalisations souterraines, sur le réseau collectif d’assainissement lorsqu’il existe, est obligatoire pour toute construction ou installation engendrant des eaux usées domestiques. ». En l’espèce, pour soutenir que ces dispositions ont été méconnues à l’occasion de la délivrance du permis litigieux, les requérants font valoir que le dossier de demande prévoit le raccordement du projet au réseau public d’assainissement existant sous le boulevard de Saint-François au moyen d’une canalisation dans le sous-sol de la rue Leconte Delisle alors que la SCCV « vol003/13 » ne dispose d’aucune servitude au sens des dispositions des articles 688 et 691 du code civil l’autorisant à faire réaliser ce raccordement. Toutefois, les requérants ne soutiennent ni même n’allèguent que la rue Leconte de Lisle serait une voie privée, ce qui ne résulte pas davantage des pièces du dossier. Dans ces conditions, ils ne peuvent utilement se prévaloir de l’absence de servitude au sens des dispositions susvisées du code civil pour soutenir que le raccordement prévu est irréalisable. Par suite, le moyen doit être écarté, comme manquant en fait.

8. En cinquième lieu, aux termes des dispositions de l’article Ui.7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Denis: « En secteur Ui : Chaque construction pourra s’implanter sur 1 ou 2 limites séparatives sur une longueur maximale de 18 mètres par limite. / Des constructions non contiguës peuvent être édifiées le long des limites séparatives. Les constructions ou parties de constructions ne jouxtant pas la ou les limites séparatives devront s’implanter à une distance L (comptée horizontalement de tout point d’une construction au point le plus proche de la limite) supérieure ou égale à la moitié de la différence d’altitude h entre ces deux points, avec un minimum de 4m : 4m ≤ L ≥ h/2. ». En l’espèce, les requérants soutiennent que le projet n’est pas implanté sur la limite latérale gauche sans pour autant respecter l’exigence de recul précitée. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, et notamment des deux plans de masse PC 2 que le projet autorisé est implanté sur les deux limites séparatives avec les parcelles voisines cadastrées ES 18 et 22. Par suite, le moyen doit être écarté comme manquant en fait.

9. En sixième lieu, aux termes des dispositions de l’article Ui.9 du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Denis: « En secteur Ui : L’emprise au sol des constructions est limitée à 60 % de la superficie de l’unité foncière ». En l’espèce, les requérants soutiennent que l’emprise au sol du projet excède les 315 m² mentionnés dans la notice architecturale, dès lors qu’il convient de prendre en compte l’existence d’une dalle en béton dont la hauteur n’est pas précisée au dossier. Toutefois, ces allégations ne sont assorties d’aucune précision permettant d’en apprécier le bien-fondé, s’agissant notamment de la localisation de la dalle de béton concernée. Par suite, le moyen, doit être écarté.

10. En dernier lieu, aux termes des dispositions de l’article Ui.13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Denis: « Les espaces libres (y compris les aires de stationnement en surface) seront plantés à raison d’un arbre par 100 m2 de terrain non bâti. Il est recommandé de recourir à des plantations d’essences locales, endémiques ou indigènes et de compléter cette plantation par des arbustes et des plantes de plus petite taille ». En l’espèce, les requérants soutiennent que la notice architecturale se borne à faire état de plantations de gazon et d’essences locales sans aucune précision supplémentaire, en méconnaissance de l’exigence de diversification des plantations dans le respect des caractéristiques naturelles de l’environnement énoncées par les dispositions précitées. Toutefois, ces dispositions se bornent à énoncer une recommandation, sans effet obligatoire. Par ailleurs, en tout état de cause, le nom des essences d’arbres à planter sur le terrain d’assiette du projet sont indiqués sur le plan de masse PC2 qui mentionne des « Cassia du Siam » et des « Calice du Pape ». Par suite, le moyen, à le supposer opérant, doit être écarté comme manquant en fait.

11. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que les conclusions de la requête tendant à l’annulation de l’arrêté litigieux doivent être rejetées, sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir soulever en défense.

Sur les frais liés au litige :

12. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par les requérants au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens soit mise à la charge de la commune de Saint-Denis qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge des requérants une somme de 1 500 euros à verser à la SCCV « vol003/13 » au titre des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me D… V… est rejetée dans toutes ses conclusions.

Article 2 : Les requérants verseront à la SCCV « vol003/13 » une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me J… D…, première dénommée de la requête en application de l’article R. 411-5 du code de justice administrative, à la commune de Saint-Denis et à la SCCV « vol003/13 ».

Délibéré après l’audience du 3 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

— M. Bauzerand, président,

— M. Sauvageot, premier conseiller,

— M. Duvanel, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2025.

Le rapporteur,

F. SAUVAGEOT

Le président,

Ch. BAUZERAND

Le greffier,

D. CAZANOVE

La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

P/La greffière en chef,

Le greffier,

D. CAZANOVE