Vu la procédure suivante :

A… une requête, des mémoires et pièces complémentaires, enregistrés les 10 mai 2024, 4 juin 2024, 16 janvier 2025 et 22 mai 2025, M^me F… B…, M. J… B…, M^me D… I…, M^me C… H…, M. G… E…, représentés par M^e Moutouallaguin, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision par laquelle le maire de Sainte-Marie a tacitement accordé à la société à responsabilité limitée (SARL) Neo un permis en vue de l’édification d’une résidence de 20 logements sur la parcelle cadastrée AD 216, située au n° 44 de la rue du Vingt-Décembre, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Sainte-Marie la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la décision attaquée méconnait les dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, dès lors que le dossier de demande ne comporte pas de document graphique permettant d’apprécier l’insertion paysagère du projet ni de photographies permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et dans le paysage lointain ;

- elle méconnait les dispositions de l’article R. 451-2 du code de l’urbanisme, dès lors que le dossier de demande ne comporte aucun plan de masse des ouvrages à démolir et que les photographies produites ne permettent pas d’apprécier l’insertion de ces ouvrages ;

- elle méconnaît les dispositions de l’article UA 10 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU), dès lors que la hauteur maximale de la construction litigieuse n’a pas été mesurée verticalement par rapport au terrain affouillé, que le remblai n’a pas été intégré au calcul de cette hauteur et que les hauteurs déclarées excèdent celles autorisées par le PLU ;

- elle méconnaît les dispositions de l’article UA 12 du même règlement, dès lors qu’aucune information n’est donnée sur les dimensions des places de stationnement et dès lors qu’est prévu un nombre insuffisant de places pour les véhicules deux-roues ;

- elle méconnaît les dispositions de l’article UA 7 de ce règlement, dès lors que la construction joint trois limites séparatives ;

- elle méconnaît les dispositions des articles R. 111-2 du code de l’urbanisme, R. 111-3 du code de la construction et de l’habitation et 77 du règlement sanitaire départemental de La Réunion dès lors qu’aucun local à poubelles n’est prévu ;

- elle méconnaît les dispositions du plan de prévention des risques naturels prévisibles « inondations et mouvements de terrain », dès lors qu’une étude d’incidence aurait dû être réalisée et dès lors que la réalisation d’une rampe d’accès nécessitera la mise en œuvre de remblais, interdits par ledit plan de prévention des risques.

A… un mémoire en défense, enregistré le 26 juillet 2024, la société à responsabilité limitée (SARL) Neo, représentée par M^e Alquier, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge des requérants le versement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

A… un mémoire en défense, enregistré le 22 mai 2025, la commune de Sainte-Marie, représentée par M^e Benoiton, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge des requérants le versement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Un mémoire a été enregistré pour les requérants le 20 juin 2025 et n’a pas été communiqué.

A… un courrier du 2 avril 2026, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, dans le cas où le tribunal accueillerait les moyens tirés de l’incomplétude du dossier en ce qu’il ne comporte pas de document photographique permettant de situer le terrain dans le paysage lointain, de la méconnaissance des articles UA 10, UA 12 et UA 7 du règlement du plan local d’urbanisme, de la méconnaissance des articles 2.1 et 6.1 du plan de prévention des risques naturels (PPRn).

Des observations en réponse à cette invitation ont été produites les 6 et 7 avril 2026 pour la société Neo et ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Duvanel, premier conseiller,

- les conclusions de M. Ramin, rapporteur public,

- les observations de M^e Moutouallaguin pour les requérants ;

- les observations de M^e Vanessa Benoiton, substituant M^e Laurent Benoiton pour la commune de Sainte-Marie ;

- et les observations de M^e Carrimjee, substituant M^e Alquier, pour la société Neo.

Considérant ce qui suit :

Le 6 avril 2023, la société Neo a déposé auprès de la commune de Sainte-Marie une demande d’autorisation d’urbanisme en vue de l’édification d’une résidence de vingt logements pour une surface totale de 1 518 m² sur la parcelle cadastrée AD 216, située au n° 44 de la rue du Vingt-Décembre. Le 14 novembre 2023, le maire de Sainte-Marie lui a délivré une attestation de permis de construire tacite. A… un courrier reçu le 17 janvier 2024, M^me F… B…, M. J… B…, M^me D… I…, M^me C… H… et M. G… E… ont formé auprès de la commune un recours gracieux, resté sans réponse. A… la présente requête, ils demandent au tribunal d’annuler la décision par laquelle le maire de Sainte-Marie a accordé à la société Neo un permis de construire, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme  : « Le projet architectural comprend également : / (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. »

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En l’espèce, le dossier de la demande de permis de construire déposée par la société Neo comporte un document graphique dont l’angle de vue est orienté vers la façade est de la construction projetée et qui matérialise notamment le portail d’accès à la résidence ainsi que la partie de la construction destinée à abriter l’ascenseur et les escaliers. Si cette partie est partiellement occultée par un arbre, celui-ci fait partie intégrante du projet et le plan de masse paysager, la notice descriptive et les différents plans qui lui sont joints figurent sans ambiguïté cette partie de la construction. Toutefois, au titre des documents photographiques requis par les dispositions du d) de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme précité, le dossier de demande de permis comporte une vue rapprochée de l’une des deux cases existantes sur le terrain d’assiette ainsi qu’une vue de ce terrain prise depuis la rue du Vingt-Décembre qui le borne. Aucune de ces deux photographies ne permet d’évaluer l’insertion du projet envisagé dans un environnement lointain et cette insuffisance n’est pas compensée par d’autres pièces figurant au dossier de demande de permis, qui ne comporte aucune photographie aérienne et dont la notice descriptive ne mentionne qu’en termes très généraux les éléments qui caractérisent le centre-ville de Sainte-Marie. Dans ces conditions, les insuffisances entachant les pièces du dossier ont pu fausser l’appréciation du maire de Sainte-Marie par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, en méconnaissance des prescriptions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme. Il suit de là que le moyen doit être accueilli.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UA 10 du règlement du PLU de Sainte-Marie : « La hauteur maximale des constructions est mesurée verticalement (…) / par rapport au terrain affouillé en cas de déblai. / (…) / La hauteur maximale des constructions est limitée à : / 15,00 mètres à l’égout du toit (…) / 18,00 mètres au faîtage / 16,00 mètres à l’acrotère en cas de toiture-terrasse / (…) / En cas de réalisation d’étage en attique, l’égout de ces éléments n’est pas prise en compte dans le calcul des hauteurs (…) ». Selon le lexique du règlement du PLU, un attique correspond à un « couronnement horizontal décoratif ou [à des] étages terminaux d’une construction ».

Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de coupe, que la hauteur comprise entre la dalle du sous-sol, reposant sur le terrain affouillé, et le faîtage est de 17,93 m. A… ailleurs, comme le soutiennent les requérants, cette hauteur maximale excède la limite de 18 m fixée par les dispositions citées au point précédent dès lors qu’il doit être tenu compte de l’épaisseur de cette dalle, qui excède nécessairement 7 cm. S’il est argué, en défense, que le dernier étage du bâtiment constitue un attique, il ressort seulement des pièces du dossier qu’il comporte une surface plancher de 223 m², contre 256 m² pour les étages inférieurs et que sa façade ouest est érigée en léger retrait par rapport à celle des étages inférieurs. Pour autant, les surfaces hors d’eau et hors d’air sont les mêmes pour le dernier étage que pour les étages inférieurs, la seule différence notable consistant en la substitution d’une terrasse, de dimensions légèrement inférieures, à une varangue, alors que le dernier étage n’est ceint d’aucun couronnement qui permettrait de le qualifier d’attique. Dans ces conditions, la société Neo ne peut se prévaloir de l’existence d’un attique, de telle sorte que la construction en litige excède la hauteur maximale prévue par les dispositions de l’article UA 10 du règlement du PLU. Ce moyen doit donc être accueilli.

En troisième lieu, aux termes de l’article UA 12.2 du règlement du PLU de Sainte-Marie : « Les dimensions des places doivent avoir, à titre indicatif, une superficie minimale de 25 m², y compris les dégagements ». Son article UA 12.3 prévoit également, en termes de stationnement de véhicules deux-roues, que toute « habitation > 2 logements » doit comporter « 1 place par logement ».

D’une part, les dispositions du règlement du PLU imposent de retenir une superficie de 25 m² par place de stationnement, dégagements inclus. Si le projet prévoit vingt places de stationnement sur la parcelle, les pièces versées au débat, en particulier le plan de masse et le formulaire Cerfa, qui ne comportent aucune indication vérifiable sur la superficie des places de stationnement ou sur celle du niveau R-1 destiné à les accueillir, ne permettent pas d’établir que ces places présenteront une superficie de 25 m², dégagements inclus. Au demeurant, si les vingt places sont matérialisées sur le plan de masse « R-1 », il ne ressort pas des pièces du dossier que ce niveau présenterait une superficie supérieure ou égale à 500 m², alors qu’il présente les mêmes dimensions que les niveaux supérieurs, quant à eux d’une superficie de 256 m².

D’autre part, il ressort des pièces du dossier, et il n’est au demeurant pas contesté, que le projet en litige prévoit seulement dix-huit places de stationnement pour les véhicules à deux-roues. A… suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 12 du règlement du PLU doit être accueilli en ses deux branches.

En quatrième lieu, aux termes de l’article UA 7.1 du règlement du PLU : « Les constructions peuvent joindre une ou deux limites séparatives. » Son article UA 7.2 prévoit que « Les ouvrages de stationnement enterrés peuvent s’implanter librement par rapport aux limites séparatives ». Ces dispositions, dont l’objet est lié à des préoccupations d’hygiène, d’urbanisme et de protection du voisinage, ne s’appliquent pas à la partie souterraine d’un bâtiment qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel.

Il ressort des pièces du dossier que la construction en litige joint, au sud, la parcelle mitoyenne AD 938 et, à l’ouest, la parcelle AD 902. Elle joint également, au nord, la parcelle mitoyenne AD 219, cette jonction s’opérant au niveau R-1, au droit de deux places de stationnement. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de coupe PC 03, que ces places ne sont pas entièrement enterrées, à l’inverse des autres places abritées par ce niveau, et que le mur qui les protège dépasse le niveau du sol naturel. Dans ces conditions, et dès lors que la construction en litige joint trois limites séparatives, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 7.1 du règlement du PLU doit être accueilli.

En cinquième lieu, aux termes de l’article 6.1 du plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRn) « inondations et mouvements de terrain » de la commune de Sainte-Marie, applicable en zone R2 : « De façon générale, sont interdits les travaux conduisant à augmenter le nombre de logements ou de personnes exposées aux risques. Plus précisément, sont interdits tous travaux, remblais, dépôts, déblais, constructions, installations et activités, de quelque nature qu’ils soient sauf ceux expressément autorisés au paragraphe 6.2. » Aux termes de cet article 6.2 : « Sous réserve qu’ils n’accroissent pas les risques et leurs effets, qu’ils ne provoquent pas de nouveau risque et de ne pas augmenter le nombre de personnes exposées et la vulnérabilité des biens et activités existants. / (…) / les talus et soutènement d’une hauteur n’excédant pas hors sol 2 m (…) ».

Il ressort des pièces du dossier, et il n’est au demeurant pas contesté, qu’une partie de la construction litigieuse, comprenant un parc de stationnement deux-roues et sa rampe d’accès, en zone R2 du plan de prévention précité. Si la société Neo produit une note de l’architecte du projet qui « atteste de la faisabilité des aménagements du projet situés dans la zone R2 (…) », elle ne peut sérieusement soutenir que ces parties de la construction n’impliquent la réalisation de travaux, d’aménagements ou de remblais, dès lors notamment que la rampe d’accès constitue une construction maçonnée sur une grande épaisseur, ainsi que cela ressort de la pièce PC 05.1 du dossier de demande. Dès lors, les requérants sont fondés à soutenir que, en prévoyant de tels aménagement en zone R2, le projet en litige méconnaît les dispositions précitées de l’article 6.1 de ce plan et le moyen ne peut qu’être accueilli.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder cette annulation.

Sur la régularisation :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Il résulte de ces dispositions qu’un vice entachant le bien-fondé d’une autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé dans les conditions qu’elles prévoient, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Il ressort des pièces du dossier que les illégalités visées aux points 4, 6, 8, 11 et 13 sont susceptibles de faire l’objet d’une régularisation. Il y a lieu, dès lors, de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et de fixer à la société Neo et à la commune de Sainte-Marie un délai de six mois, à compter de la notification du présent arrêt, aux fins de notifier au tribunal la mesure de régularisation nécessaire.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois, à compter de la notification du présent jugement, imparti à la société Neo et à la commune de Sainte-Marie pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant les vices tirés de l’incomplétude du dossier en ce qu’il ne comporte pas de document photographique permettant de situer le terrain dans le paysage lointain, de la méconnaissance des articles UA 10, UA 12 et UA 7 du règlement du plan local d’urbanisme et de la méconnaissance de l’article 6.1 du plan de prévention des risques naturels de la commune.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me F… B…, première dénommée de la requête, à la commune de Sainte-Marie et à la société Neo.

Délibéré après l’audience du 8 avril 2026, à laquelle siégeaient :

- M. Bauzerand, président,

- M. Sauvageot, premier conseiller,

- M. Duvanel, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.

Le rapporteur,

F. DUVANEL

Le président,

Ch. BAUZERAND

Le greffier,

D. CAZANOVE

La République mande et ordonne au préfet de La Réunion en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

P/La greffière en chef,

Le greffier,

D. CAZANOVE