Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 16 octobre 2020, la société civile (SC) Ascqcivile, représentée par M^e Maton, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 à raison d’un ensemble immobilier sis 107 rue Pierre Mendès France à Vendin-lès-Béthune ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- à titre principal, le local-type n° 4 du procès-verbal des évaluations de la commune de Vendin-lès-Béthune ne pouvait servir de terme de comparaison pour la détermination de la valeur locative 1970 du local à évaluer dès lors que ce local-type a été détruit, l’administration commettant ainsi une erreur de droit ;

- à titre subsidiaire, la différence entre la surface du local-type n° 4 du procès-verbal des évaluations de la commune de Vendin-lès-Béthune, qui est de 682,62 m2, et celle du local à évaluer, qui est de 1 360 m2, justifie l’application d’un coefficient d’ajustement de – 20 % ; à défaut, l’administration commet une erreur manifeste d’appréciation.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 septembre 2021, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- le local à évaluer doit faire l’objet d’un classement dans le sous-groupe « magasin et lieux de vente » ;

- aucun terme de comparaison approprié n’existant, la valeur locative du local de la société requérante doit être déterminée par voie d’appréciation directe.

Par un jugement du 8 novembre 2024, le tribunal administratif de Lille a, d’une part, jugé que le local à évaluer devait être classé dans la catégorie DEP2 « lieux de dépôt couverts » mais que le local-type n° 4 du procès-verbal des évaluations de la commune de Vendin-lès-Béthune ne pouvait, dès lors qu’il avait été détruit avant l’année 2012, servir de terme de comparaison pour déterminer la valeur locative 1970 du local de la société requérante afin de calculer les cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dues par cette dernière au titre des années 2018 et 2019 et, d’autre part et avant de statuer sur les autres conclusions des requêtes de la société civile Ascqcivile, a ordonné un supplément d’instruction tendant à ce que le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord propose, contradictoirement avec la société requérante, un terme de comparaison pertinent.

Par un mémoire en défense, enregistré le 11 avril 2025, le directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord propose de retenir local-type n°18 du procès-verbal complémentaire de la commune de Illies (59) comme local de comparaison.

Il soutient que la commune de Illies étant économiquement équivalente à celle de Vendin-lès-Béthune, le local proposé constitue un terme de comparaison approprié, qu’il convient d’appliquer un abattement de 30 % de sa valeur locative 1970 au regard de la différence de surface entre ce local et le local à évaluer et qu’il en résulte un montant de taxe foncière sur les propriétés bâties de 12 128 euros au titre de l’année 2018 et de 11 837 euros au titre de l’année 2019.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Barre,

- les conclusions de M^me Courtois, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

La société civile (SC) Ascqcivile a été assujettie à des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties aux titres années 2018 et 2019, qui ont été mises en recouvrement, respectivement, le 31 août 2018 et le 31 août 2019 à raison d’un ensemble immobilier sis 107 rue Pierre Mendès France à Vendin-lès-Béthune. La société a formé une réclamation le 30 décembre 2019, restée sans réponse. La société Ascqcivile demande au tribunal de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties mises à sa charge au titre des années 2018 et 2019.

Sur les conclusions à fin de décharge :

Aux termes de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts : « I. – 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties mentionnées au I de l’article 1498 est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties mentionnées au même I de l’article 1498 imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2 du présent I, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s’applique également pour l’établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s’appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. (…) / III. – Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du I est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2. Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même I est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; (…) / IV. – Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. (…) ». Aux termes de l’article 1518 E du code général des impôts : « I. – Pour les biens mentionnés au I de l’article 1498 : / 1° Des exonérations partielles d’impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l’année 2017 en application du présent code et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, est positive. (…) ».

Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016. Un contribuable peut invoquer l’illégalité du mode de détermination de cette valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 pour solliciter, dans la mesure de l’application des dispositifs cités au point 2, la réduction des cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives de locaux professionnels.

Aux termes de l’article 1415 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition ». Aux termes de l’article 1498 du même code, dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. ». Aux termes de l’article 324 Z de l’annexe III à ce même code, dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : « I. L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit (…) sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ». Aux termes de l’article 324 AA de cette même annexe, dans sa version en vigueur au 31 décembre 2016 : « La valeur locative cadastrale des biens (…) est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ».

En réponse à la mesure d’instruction ordonnée avant-dire droit, l’administration propose de retenir, pour l’évaluation de la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 de l’établissement en cause, le local-type n° 18 du procès-verbal complémentaire de la commune de Illies (59) comme terme de comparaison. Il résulte de l’instruction, d’une part, que les communes de Vendin-lès-Béthune, située dans la banlieue de Béthune et comptant 2 384 habitants, et celle de Illies, située à moins de 20 kms de Béthune et comptant 1 688 habitants, sont dans une situation analogue du point de vue économique. Par ailleurs, alors qu’il a été jugé que l’immeuble dont la société requérante est propriétaire fait partie des lieux de dépôt ou de stockage et qu’il doit être classé dans la catégorie DEP2 « lieux de dépôt couverts », il résulte de l’instruction que le local-type n° 18 du procès-verbal complémentaire de la commune de Illies est également un entrepôt et présente ainsi un usage similaire à celui du local à évaluer. Enfin, il résulte de l’instruction qu’alors que la valeur locative du local-type n° 18 avait été déterminée par comparaison au local-type n° 12 du procès-verbal des locaux commerciaux de la commune de Emmerin (59), l’administration a appliqué au local à évaluer les mêmes coefficients de pondération ou des coefficients moindres que ceux utilisés pour évaluer le local-type n° 12 de la commune de Emmerin, soit un coefficient de 1 pour la boutique et la surface d’exposition et un coefficient de 0,75 pour les parties servant uniquement à l’entreposage (entrepôt, auvent, dépôt extérieur), en réduisant à 0,75 au lieu de 1,2 le coefficient appliqué aux bureaux et en fixant à 0,2 celui appliqué aux sanitaires et dégagements, sans que la société requérante ne conteste cette pondération. Dans ces conditions, la surface pondérée du local à évaluer doit être fixée à 4 125 m2, alors que celle du local-type n° 18 du procès-verbal complémentaire de la commune de Illies est de 2 100 m2. Au vu de la similarité des deux locaux, cette différence de surface peut être prise en compte par un ajustement de la valeur locative du local-type. Par suite il y a lieu, d’une part, de retenir le local-type n° 18 du procès-verbal complémentaire de la commune de Illies comme terme de comparaison pour la détermination de la valeur locative 1970 de l’immeuble à évaluer et, d’autre part, d’opérer un abattement supplémentaire de 30 % de la valeur locative ainsi obtenue pour tenir compte des différences de superficie. L’administration soutient, sans être contredite, qu’il en résulte un montant de taxe foncière sur les propriétés bâties de 12 128 euros au titre de l’année 2018 et de 11 837 euros au titre de l’année 2019, soit des montants supérieurs à ceux de 8 621 euros, au titre de l’année 2018 et 8 522 euros, au titre de l’année 2019, initialement mis à la charge de la société requérante. En conséquence, la société civile Ascqcivile n’est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019.

Sur les frais liés au litige :

Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat une somme au titre des frais exposés par la société requérante et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Ascqcivile est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile Ascqcivile et au directeur régional des finances publiques des Hauts-de-France et du département du Nord.

Délibéré après l’audience du 11 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

- M^me Hamon, présidente,

- M^me Bergerat, première conseillère,

- M^me Barre, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 décembre 2025.

La rapporteure,

Signé

C. BarreLa présidente,

Signé

P. Hamon

La greffière,

Signé

S. Ranwez

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,