Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 22 mars 2023, la société à responsabilité limitée Gestion hôtels Cahors-Vitrolles, représentée par M^e Zapf, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de 4 809 euros, au titre de l’année 2021, de cotisation foncière des entreprises (CFE) et taxes et frais accessoires ;

2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que la base d’imposition retenue pour établir les impôts et taxes dont elle a dû s’acquitter est surévaluée, et doit être ramenée au montant de 15 937 euros du fait de la neutralisation des effets de la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, ainsi que cela avait déjà été le cas en 2016.

Par un mémoire en défense enregistré le 4 octobre 2023, la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que l’évaluation de la valeur locative non révisée du local exploité par la requérante est justifiée.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Niquet,

— et les conclusions de M^me Charpy, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société à responsabilité limitée Gestion hôtels Cahors-Vitrolles, qui exploite un hôtel sur le territoire de la commune de Vitrolles (13), est soumise à la contribution foncière des entreprises (CFE), à la taxe additionnelle à la CFE pour frais de chambres de commerce et d’industrie, à la taxe pour frais de chambres de métiers et de l’artisanat et à l’imposition forfaitaire sur les entreprises de réseaux, à raison des locaux qu’elle occupe. A cet égard, elle a dû s’acquitter de la somme de 10 320 euros au titre de l’année 2021. Elle demande la décharge partielle, à hauteur de 4 809 euros, de ces impositions qui lui ont été réclamées au titre de l’année 2021.

Sur les conclusions aux fins de réduction :

2. L’article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 a défini de nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels, en vue de l’établissement des impositions directes locales. A cette fin, le législateur a prévu la constitution de secteurs d’évaluation regroupant les communes ou parties de communes qui, dans chaque département, présentent un marché locatif homogène et le classement des locaux professionnels par sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination et, à l’intérieur de ces sous-groupes, par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Il a également prévu la fixation, dans chaque secteur d’évaluation, de tarifs par mètre carré déterminés à partir des loyers moyens constatés par catégorie de propriétés. La valeur locative de chaque propriété bâtie est obtenue par application à sa surface pondérée du tarif par mètre carré correspondant à sa catégorie modulé, le cas échéant, par l’application d’un coefficient de localisation.

3. Aux termes du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 : " () B. 1. En vue de l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d’une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l’exception de celles mentionnées au 2, et, d’autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s’applique également pour l’établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s’appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. / (). / D.- Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d’un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1 er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d’un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n’est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l’objet d’un des changements mentionnés au I de l’article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017 « . Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l’article 1518 A quinquies du code général des impôts. Aux termes du IV de ce dernier article : » Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 « . Enfin, aux termes de l’article 1518 E du même code : » () Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l’année 2017 sans application du A du XVI de l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 (), dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, et la cotisation établie au titre de cette même année est positive. / Pour chaque impôt, la majoration est égale aux neuf dixièmes de la différence définie au premier alinéa du présent 2° pour les impositions établies au titre de l’année 2017, puis réduite chaque année d’un dixième de cette différence. / Cette majoration est supprimée à compter de l’année qui suit celle au cours de laquelle la propriété ou fraction de propriété est concernée par l’application du I de l’article 1406, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10 % de la surface de la propriété ou fraction de propriété () ". Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d’impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.

4. Aux termes de l’article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2º a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / () 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe « . L’article 324 AA de l’annexe III au même code, dans sa rédaction en vigueur à la même date, prévoit que la valeur locative cadastrale est obtenue en appliquant aux données relatives à la consistance des biens à évaluer les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante et » cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation () ".

5. Les dispositions citées aux points 3 et 4 ne font pas obstacle à ce que, pour l’application de l’ajustement prévu l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts et afin d’établir la valeur locative non révisée d’un immeuble, il soit tenu compte des tarifs au mètre carré entrés en vigueur au 1er janvier 2017 en tant, notamment, qu’ils révèlent une différence de potentiel commercial et, par suite, une différence de situation, à cette même date, entre le local-type considéré et cet immeuble.

6. Il résulte de l’instruction que l’hôtel que la société requérante exploite est un établissement classé trois étoiles, construit en 1990, proche d’un axe de circulation autoroutier, de la gare d’Aix-en-Provence TGV et de l’aéroport de Marseille Provence. Le local-type n° 25 du procès-verbal de la commune de Vitrolles, construit en 1977 et utilisé pour évaluer l’établissement en litige est situé à moins de quatre kilomètres de celui-ci et est également un hôtel de catégorie trois étoiles, d’une superficie comparable et bénéficiant des mêmes commodités d’accès. La société requérante n’apporte aucune contradiction sérieuse à ces éléments, lesquels établissent la détermination de la valeur locative de l’hôtel en litige par comparaison avec un immeuble similaire situé dans la même commune. En effet et à cet égard, d’abord, elle se borne à indiquer sans autre précision que le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune de Sète, à partir duquel a été évalué le local-type n° 25 du procès-verbal de la commune de Vitrolles, correspond à un immeuble ancien construit en 1895. Ensuite, si la société requérante soutient que la nouvelle déclaration souscrite par le propriétaire du local-type n° 6 de la commune de Sète en 1991 empêche d’utiliser cet établissement comme élément de comparaison, il ne résulte pas de la seule déclaration produite que les travaux réalisés soient d’une ampleur telle que cela aurait modifié les termes de la comparaison. En outre, il ne résulte pas de l’instruction que les communes de Vitrolles et de Sète ne seraient pas dans une situation économique analogue. Il s’ensuit que la SARL Gestion hôtels Cahors-Vitrolles n’est pas fondée à soutenir que le local-type n° 25 du procès-verbal de la commune de Vitrolles ne constitue pas un terme de comparaison pertinent.

7. Enfin, la SARL Gestion hôtels Cahors-Vitrolles propose comme terme de comparaison le local-type n° 57 du procès-verbal de la commune d’Aubagne qui, selon ses affirmations, est un hôtel trois étoiles disposant d’installations et d’un niveau de confort similaire à son local, au tarif de 6,40 euros par mètres carrés. Toutefois, et en tout état de cause, ces seuls éléments ne permettent pas de démontrer en quoi cette comparaison serait plus pertinente que celle faite par l’administration avec le local-type n° 25 dont la situation géographique, le niveau de confort et les commodités d’accès correspondent, ainsi qu’il est exposé au point précédent, aux caractéristiques de l’établissement litigieux.

8. Il résulte de tout ce qui précède que la SARL Gestion hôtels Cahors-Vitrolles n’est pas fondée à solliciter la réduction de la cotisation foncière des entreprises et taxes accessoires mises à sa charge au titre de l’année 2021 à hauteur de 4 809 euros.

Sur les frais liés au litige :

9. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il soit fait droit aux conclusions de la requérante tendant à leur application et dirigées contre l’État, qui n’est pas partie perdante.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la société à responsabilité limitée Gestion hôtels Cahors-Vitrolles est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société à responsabilité limitée Gestion hôtels Cahors-Vitrolles et à la directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône.

Délibéré après l’audience du 4 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Brossier, président,

M^me Niquet, première conseillère,

M^me Pouliquen, conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

La rapporteure,

Signé

A. Niquet

Le président,

Signé

J.B. Brossier

Le greffier,

Signé

P. Giraud

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.