Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 2 décembre 2020 et 26 juillet 2022, la SARL INOVA PROMOTION et la SCCV (société civile de construction-vente) VALDONNE, représentées par M^e Ibanez, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler la décision implicite de la commune de Peypin rejetant sa demande indemnitaire reçue le 6 août 2020 ;

2°) de condamner la commune à lui verser une somme de 459 813,79 euros en réparation des préjudices qu’elle a subis ;

3°) de mettre à la charge de la commune la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

— la responsabilité de la commune de Peypin est engagée pour faute à leur égard, résultant, d’une part, de ce que les contrats de promesse de vente sont entachés de nullité de son fait, la commune ayant présenté à tort le terrain d’assiette du projet comme appartenant à son domaine privé et d’autre part d’une promesse non tenue, à savoir la méconnaissance des assurances précises et constantes qu’elle leur a données pendant plusieurs années en vue de la réalisation de la promesse de vente.

— les préjudices qu’elle a subis sont en lien de causalité direct et certain avec les fautes commises ;

— ces préjudices correspondent à une somme de 330 075 euros en réparation du manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser leur opération immobilière et à une somme de 129 738,79 euros en réparation du préjudice résultant des dépenses engagées en pure perte.

Par des mémoires enregistrés les 21 septembre 2021 et 23 mai 2023, la commune de Peypin, représentée en dernier lieu par M^e Nouis, conclut au rejet de la requête et demande que soit mis à la charge des requérantes une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable et que la demande indemnitaire des sociétés requérantes n’est pas fondée.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 juin 2023.

Un mémoire a été reçu après clôture le 30 juin 2023 et n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Houvet,

— les conclusions de M^me Noire, rapporteure publique ;

— les observations de M^e Ranson pour les sociétés requérantes et de M^e Nouis pour la commune de Peypin.

Le 23 mai 2025, chaque partie a produit une note en délibéré, lesquelles n’ont pas été communiquées.

Considérant ce qui suit :

1. Par une demande réceptionnée le 6 août 2020, la SARL INOVA PROMOTION et la SCCV VALDONNE ont sollicité de la commune de Peypin la réparation des préjudices qu’elles estiment avoir subis du fait de l’abandon du projet immobilier résultant des manquements fautifs de cette dernière. Cette demande ayant été implicitement rejetée, les sociétés requérantes demandent, dans le dernier état de leurs écritures, au tribunal la condamnation de la commune à leur verser la somme 459 813,79 euros en réparation de leurs préjudices.

Sur les fins de non-recevoir opposée en défense :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 223-18 du code de commerce applicable aux sociétés à responsabilité limitée (SARL) : « () Dans les rapports avec les tiers, le gérant est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, sous réserve des pouvoirs que la loi attribue expressément aux associés. () ». Il résulte de ces dispositions que le ou les gérants sont investis des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société et représentent celle-ci dans ses rapports avec les tiers, que ces personnes ont de plein droit qualité pour agir en justice au nom de la société.

3. La requête a été présentée, par ministère d’avocat, pour la SARL INOVA PROMOTION, représentée par son « gérant ». Dès lors, comme il a été dit, que le gérant de la société tire de plein droit de l’article L. 223-18 du code de commerce précité, la qualité pour agir en justice en son nom, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir du gérant de la SARL INOVA PROMOTION au nom de celle-ci doit être écartée.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 211-1 du code de la construction et de l’habitation : « Les sociétés civiles dont l’objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions sont régies par les chapitre 1er et II du titre IX du livre III du code civil et par les dispositions du présent chapitre. () ». Aux termes de l’article 1846 du code civil : « La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés. /Les statuts fixent les règles de désignation du ou des gérants et le mode d’organisation de la gérance. (). ».

5. La requête a été présentée, par ministère d’avocat, pour la SCCV VALDONNE, représentée par son « gérant ». L’article 24 des statuts de cette société précise que « la gérance est investie des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société en vue de la réalisation de l’objet social ». Le gérant de la SCCV dispose de plein droit, par les statuts, de la qualité pour agir en justice en son nom. Dès lors, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir du gérant de la SCCV VALDONNE au nom de celle-ci doit être écartée.

6. En troisième lieu, si la commune fait valoir que le fondement de la responsabilité recherchée par les sociétés requérantes n’est pas précisé dans la requête, ni dans le mémoire en réplique, il ressort néanmoins des écritures des sociétés requérantes qu’elles ont entendu rechercher la responsabilité de la commune de Peypin sur le terrain de la faute en soutenant que le bien objet de la vente, qui n’a finalement pas eu lieu, avait été présenté à tort par la commune comme appartenant à son domaine privé. Dans ces conditions, la fin de non-recevoir tirée de l’absence de mention du fondement de responsabilité recherchée doit être écartée.

En ce qui concerne la responsabilité pour faute de la commune :

7. En principe, toute illégalité commise par l’administration constitue une faute susceptible d’engager sa responsabilité, pour autant qu’il en soit résulté un préjudice direct et certain. La responsabilité de l’administration ne saurait toutefois être engagée pour la réparation des dommages qui ne trouvent pas leur cause dans cette illégalité mais découlent directement et exclusivement de la situation irrégulière dans laquelle la victime s’est elle-même placée, indépendamment des faits commis par la puissance publique, et à laquelle l’administration aurait pu légalement mettre fin à tout moment. Si la responsabilité de l’administration est susceptible d’être retenue en cas de promesse non tenue, il appartient au demandeur de démontrer l’existence d’un engagement ferme et précis qui n’aurait pas été respecté à son égard.

8. Il résulte de l’instruction que le conseil municipal de la commune de Peypin a, par délibération du 30 avril 2013, décidé de retenir l’offre d’achat d’un terrain en vue de la réalisation d’un ensemble immobilier et d’un ensemble d’activités commerciales et de services de proximité de la société INOVA PROMOTION, cette offre faisant suite à un avis de consultation et à une proposition de la commission d’appel d’offre de la commune. Cette délibération précise que la zone d’implantation du projet se situe sur les parcelles constituant le parking public et la gare routière, au plus près du centre-ville, et que l’implantation de l’immeuble à 4 m de l’avenue de la République permet de dégager un véritable parvis commercial au rez-de-chaussée. Par un arrêté du 24 avril 2014, le maire de Peypin a délivré à la société INOVA PROMOTION, un permis de construire un pôle d’activités mixtes comprenant 15 logements et des petits commerces, sur ce terrain situé avenue de la République, cadastré section AT n° 146, 151, 152 et 160 d’une superficie totale de 1 462 m². Le permis a été transféré à la SCCV VALDONNE par arrêté du maire en date du 5 mai 2014 et a été modifié s’agissant des toitures, de la façade nord et du nombre de places de stationnement par un arrêté du 8 octobre 2015. Le 11 juillet 2014, la commune de Peypin, représentée par le maire en exercice, et la SCCV VALDONNE ont conclu une promesse unilatérale de vente des parcelles cadastrées section AT n° 151, 330, 333, 335, et 336, issues d’un arpentage et correspondant aux parcelles cadastrées section AT n° 146, 152 et 160 retranchées des parcelles cadastrées section AT n° 331, 332 et 334, destinées à la construction d’un ensemble immobilier mixte à usage d’habitation et de commerce et d’une surface de plancher de 1 633,8 m². La promesse expirait le 31 janvier 2015. Cette promesse mentionnait qu’une procédure de déclassement du domaine public était nécessaire et que le conseil municipal par délibération du 28 mai 2013 avait autorisé l’ouverture d’une enquête publique pour le déclassement et l’affectation des parcelles concernées dans le domaine privé de la commune avant aliénation, puis qu’une délibération du 21 janvier 2014 avait procédé au déclassement. Le 9 juillet 2015, les mêmes parties ont reconnu que la précédente promesse était devenue caduque et ont conclu une nouvelle promesse unilatérale de vente des mêmes parcelles, expirant le 1er septembre 2016 à 16 heures, le délai pouvant être prorogé au maximum de 30 jours. Le 26 avril 2016, un avenant à la promesse de vente du 9 juillet 2015 a été conclu, pour modifier les parties de terrain non bâties devant être rétrocédées à la commune promettante, le « reste de la promesse de vente demeurant inchangé ». L’avenant mentionne que les parcelles cadastrées section AT n° 151 et 152 dépendent du domaine public. Le 27 octobre 2015, la SCCV VALDONNE et l’office public de l’habitat « 13 Habitat » ont conclu un contrat de réservation pour une vente en l’état futur d’achèvement des 15 logements à construire, pour une superficie totale de 1 013,41 m², et de 15 places de stationnement. Ce contrat de réservation mentionne que les parcelles cadastrées section AT n° 151 et 152 dépendent du domaine public. Le 18 janvier 2016, la SCCV VALDONNE a conclu avec un kinésithérapeute un contrat de réservation d’un local de 192,62 m². Ce contrat de réservation mentionne que les parcelles cadastrées section AT n° 151 et 152 dépendent du domaine public, que le réservant déclare qu’il existera sous l’immeuble un porche permettant un passage pour l’accès au groupe scolaire et que ce passage, devant constituer un lot volume, devra être cédé à la commune de Peypin. Les conditions particulières mentionnent « sous réserve de la division en volume ».

9. Il résulte de ces éléments que la commune s’était engagée à céder à la SCCV VALDONNE les parcelles cadastrées section AT n° 151, 330, 333, 335, et 336 en vue de la construction d’une quinzaine de logements et de plusieurs locaux commerciaux, qu’elle a fait évoluer les attentes entre la signature de la première promesse de vente et l’avenant, en prévoyant du logement social, puis a décidé de ne pas procéder à la vente sans exposer de motif d’intérêt général. Par l’intermédiaire de son notaire le 27 octobre 2016, elle a informé la SCCV VALDONNE que « la signature de l’acte de vente est différée », en raison de l’omission du déclassement d’une parcelle de 125 m² provenant de la division de la parcelle n° 160 le temps que soit prise une nouvelle délibération destinée à valider la procédure de déclassement, alors que les premières promesses unilatérales de vente mentionnaient pourtant que « le promettant a pour sa part définitivement consenti à la vente », que, par la délibération en date du 28 mai 2013 le conseil municipal de la commune, avait décidé de procéder à l’ouverture d’une enquête publique afin de déclasser les parcelles et les affecter au domaine privé en vue de leur aliénation, et enfin que par délibération du 21 janvier 2014 du conseil municipal, « le bien » avait été déclassé comme n’étant plus affecté matériellement à l’usage du public ou à un service public et qu’il ne dépendait plus du domaine public précisant en outre que les délibérations avaient été régulièrement publiées, transmises au contrôle de légalité et n’avaient pas fait l’objet d’un déféré préfectoral. Ce faisant, la commune qui a laissé entendre que la procédure de déclassement était complète et régulière, ce qui n’était pas le cas, a commis une faute. Pour contester l’existence d’une faute de sa part, la commune fait en outre valoir que la promesse de vente était entachée de nullité en ce qu’elle avait en partie pour objet la cession de biens appartenant au domaine public et qui n’étaient pas déclassés, et que la promesse du 9 juillet 2015 ne comporte pas de condition suspensive relative à la désaffectation et au déclassement du bien. Les sociétés requérantes soutiennent quant à elles que la responsabilité de la commune est engagée du fait de la signature de promesses de vente portant sur le domaine public. Ainsi qu’il vient d’être dit, la responsabilité de la commune est engagée en raison de la signature de promesses, à plusieurs reprises, laissant penser que l’ensemble des parcelles de la promesse de vente étaient déclassées, ce qui n’était pas le cas et entachait effectivement la légalité des promesses de vente. Il suit de là que la commune a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité, en ne procédant pas à un déclassement complet du terrain d’assiette, en prolongeant la procédure de cession tout en laissant entendre, par l’intermédiaire du notaire, que celle-ci aurait bien lieu, et en n’honorant pas sa promesse.

10. Toutefois, il apparait que, dès le 27 octobre 2015, dans le contrat de réservation avec Habitat 13, la SCCV VALDONNE a eu connaissance des ce que les parcelles cadastrées section AT n° 151 et 152 dépendaient du domaine public, et n’avaient pas été déclassées contrairement à ce que la délibération du 21 janvier 2014 laissait penser. Cette réserve a été d’ailleurs mentionnée dans un contrat de réservation et dans l’avenant à la promesse de vente. Les requérantes, sociétés professionnelles de l’immobilier, étaient donc, pour partie, informées des difficultés de déclassement, et ont fait preuve d’une certaine imprudence, sans pour autant qu’avant le 27 octobre 2016 elles aient disposé d’éléments leur permettant de douter sérieusement de la réalisation de la vente. Il y a donc lieu de retenir une faute d’imprudence de la victime à hauteur de 25 % du préjudice.

En ce qui concerne le préjudice :

11. Les sociétés requérantes ont droit à la réparation du préjudice que leur a causé la faute commise par la commune de Peypin dans la mesure où elles établissent que celui-ci a un caractère certain et résulte directement de cette faute.

12. Les promesses faites par l’administration ne créent pas par elles-mêmes de droit à l’obtention de la chose promise. Il en résulte que le préjudice indemnisable ne peut s’étendre aux surcoûts ou manque à gagner résultant de la non-obtention de la chose promise, mais qu’il se limite aux dépenses exposées, pertes enregistrées ou manque à gagner subis sur la foi de la promesse faite.

13. Il résulte de ce qui précède que les sociétés requérantes ne sont pas fondées à demander l’indemnisation de leur manque à gagner, qu’elles évaluent à la somme de 330 075 euros.

14. Les requérantes soutiennent par ailleurs qu’elles ont exposé des frais à hauteur d’une somme de 129 738,79 euros en pure perte pour réaliser l’opération immobilière projetée. Elles produisent de nombreuses factures en ce sens. Il résulte de l’instruction que le lien de causalité certain et direct entre la faute de la commune et les préjudices invoqué n’apparait que dans les factures, toutes charges comprises, suivantes, qui sont relatives aux frais exposés à la suite de la promesse non tenue de la commune, ces éléments apparaissant dans les intitulés ou les mentions des factures :

facture AI project du 30 septembre 2014 pour un montant de 36 589,20 euros,

facture EG SOL SUD du 26 mai 2016 pour un montant de 6 000 euros ;

facture EG SOL SUD du 5 octobre 2015 pour un montant de 5 100 euros ;

facture ELLIPSE du 30 septembre 2016 pour un montant de 3 432 euros ;

facture SARL PERNOT géomètre du 11 octobre 2016 pour un montant de 7 200 euros ;

facture MASATWORK du 23 juin 2014 pour un montant de 549 euros ;

facture MARSAULT études thermiques du 12 décembre 2013 pour un montant de 1 600 euros ;

facture MIS du 13 juillet 2016 pour un montant de 1 170 euros ;

facture SOCOTEC du 24 août 2016 pour contrôle technique pour un montant de 3 408 euros ;

facture SOCOTEC du 24 août 2016 pour coordination d’un montant de 1 800 euros ;

facture YLEOZE bureau d’études techniques du 29 février 2016 pour un montant de 5 040 euros ;

facture INOVA du 21 juillet 2014 salon immobilier d’un montant de 758,70 euros ;

facture EUROSUD du 30 juin 2014 d’un montant de 3 498,18 euros ;

facture E-EMMOBILIER du 10 octobre 2014 pour un montant de 884,86 euros

facture FICO’GRAPHIE du 31 octobre 2014 d’un montant de 399 euros ;

facture FICO’GRAPHIE du 30 septembre 2014 d’un montant de 166,80 euros ;

5 factures FICO’GRAPHIE du 30 septembre 2014 d’un montant de 100,80 euros chacune pour des annonces de presse de taille différentes d’un montant total de 504 euros ;

facture FICO’GRAPHIE du 30 octobre 2014 d’un montant de 936 euros ;

facture FICO’GRAPHIE du 30 octobre 2014 d’un montant de 227,76 euros ;

facture FICO’GRAPHIE du 30 octobre 2014 d’un montant de 874,80 euros ;

facture FICO’GRAPHIE du 30 septembre 2014 d’un montant de 234 euros ;

facture FICO’GRAPHIE du 30 septembre 2014 d’un montant de 540 euros ;

facture IMMOXIA du 5 juin 2014 (1/2 page intérieure + 1ère de couverture) d’un montant de 480 euros ;

5 factures IMMOXIA unitaires de 744 euros pour des publications d’un montant total de 3 720 euros ;

facture ZM du 28 mai 2014 panneau permis de construire d’un montant de 72 euros ;

facture ZM du 28 mai 2014 transfert du panneau permis de construire d’un montant de 72 euros ;

facture notaire du 11 juillet 2014 d’un montant de 500 euros ;

facture huissier du 4 janvier 2016 d’un montant de 157,84 euros ;

facture huissier du 2 novembre 2015 d’un montant de 272,36 euros ;

facture huissier du 2 juillet 2014 d’un montant de 160 euros ;

facture huissier du 2 juin 2014 d’un montant de 270,01 euros ;

facture huissier du 21 juillet 2014 d’un montant de 220 euros.

Les autres factures produites par les sociétés requérantes sont imprécises ou trop générales pour être regardées comme constituant des frais exposés en vue de la réalisation du projet ou ne correspondent pas aux dates d’indemnisation.

Le préjudice des sociétés requérantes s’élève, dans ces conditions, à la somme de 86 836,51 euros.

15. Compte tenu du partage de responsabilité, il sera fait une exacte appréciation du préjudice des sociétés requérantes en l’évaluant à la somme de 65 127,38 euros.

16. Compte tenu de ce qui a été dit précédemment, le manque à gagner invoqué par les sociétés requérantes ne peut être intégré au préjudice indemnisable, qui se limite aux dépenses exposées, qui viennent d’être détaillées.

17. Il résulte de tout ce qui précède que la commune de Peypin est condamnée à verser aux sociétés requérantes une somme totale de 65 127,38 euros.

Sur les frais liés au litige :

18. La commune de Peypin versera à la SARL INOVA PROMOTION et à la SCCV VALDONNE une somme globale de 1 800 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Ces dispositions font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge des sociétés requérantes qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance.

DECIDE :

Article 1er : La commune de Peypin est condamnée à verser à la SARL INOVA PROMOTION et à la SCCV VALDONNE une somme totale de 65 127,38 euros au titre de leur préjudice.

Article 2 : La commune de Peypin versera à la SARL INOVA PROMOTION et à la SCCV VALDONNE une somme globale de 1800 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la commune de Peypin, à la SARL INOVA PROMOTION et à la SCCV VALDONNE.

Délibéré après l’audience du 19 mai 2025, à laquelle siégeaient :

— M. Pecchioli, président,

— M. Juste, premier conseiller,

— M^me Houvet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025.

La rapporteure,

signé

A. HOUVETLe président,

signé

J-L PECCHIOLI

La greffière,

Signé

S. BOUCHUT

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.

N°2009336