Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 27 octobre 2022 et 2 juin 2023, M. D B, représentant l’indivision du même nom et représenté par M^e Labi, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 24 août 2022 par lequel le préfet des Bouches-du-Rhône lui a infligé une amende administrative d’un montant de 15 000 euros en sa qualité de bailleur du logement situé 9, rue Vacon à Marseille ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— l’arrêté en litige n’est pas motivé ;

— la sanction prononcée est entachée d’une erreur de droit, le bail ayant été consenti alors qu’il bénéficiait d’une autorisation tacite de mise en location ;

— l’arrêté en litige est entaché d’illégalité par voie d’exception, du fait de la tardiveté de la décision de la métropole d’Aix-Marseille-Provence du 3 février 2022 portant refus de mise en location, adoptée en méconnaissance des dispositions de l’article L. 635-4 du code de la construction et de l’habitation et la délibération du conseil de la métropole d’Aix-Marseille-Provence du 28 février 2019 ;

— l’exigence d’instruction par voie postale et non dématérialisée par l’arrêté contesté est également contraire aux dispositions précitées ;

— il ne peut être sanctionné alors que les manquements allégués sont imputables à un tiers, le cabinet Devictor, auquel il a confié la gestion de son bien.

Par un mémoire en défense enregistré le 23 décembre 2022, le préfet des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens invoqués dans la requête ne sont pas fondés.

Par une intervention enregistrée le 18 juillet 2024, la métropole d’Aix-Marseille-Provence, représentée par M^e Mialot, demande que le tribunal fasse droit aux conclusions du défendeur.

La clôture de l’instruction a été fixée au 16 septembre 2024.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

— le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

— la délibération du conseil de la métropole d’Aix-Marseille-Provence du 28 février 2019 instaurant une autorisation préalable de mise en location ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Ollivaux,

— les conclusions de M. Boidé, rapporteur public,

— et les observations de M. A pour le préfet des Bouches-du-Rhône et de M^e Fassi-Fihri subsitutant M^e Mialot, pour la métropole d’Aix-Marseille-Provence.

Considérant ce qui suit :

1. Propriétaire d’un appartement sis au 9, rue Vacon à Marseille (13001), M. C demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 24 août 2022 par lequel le préfet des Bouches-du-Rhône lui a infligé une amende administrative de 15 000 euros au motif de la location de ce bien sans avoir obtenu l’autorisation préalable d’y procéder.

Sur l’intervention de la métropole d’Aix-Marseille-Provence :

2. La métropole d’Aix-Marseille-Provence, qui a instauré, par une délibération de son conseil du 28 février 2019, un régime d’autorisation préalable à la mise en location de locaux d’habitation dans le périmètre du quartier de Noailles à Marseille, dans lequel se situe le bien en cause, justifie d’un intérêt suffisant au maintien de la décision attaquée. Ainsi, son intervention est recevable.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

3. Aux termes de l’article L. 635-3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige : « La mise en location d’un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location est subordonnée à la délivrance d’une autorisation par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat () / Le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat () peut refuser ou soumettre à conditions l’autorisation préalable de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs () ou est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. La décision de rejet de la demande d’autorisation préalable de mise en location est motivée et précise la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences précitées ». Aux termes de l’article L. 635-4 de ce code : « () Le dépôt de la demande d’autorisation donne lieu à la remise d’un récépissé. / A défaut de notification d’une décision expresse dans un délai d’un mois à compter du dépôt de la demande d’autorisation, le silence gardé par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou le maire de la commune vaut autorisation préalable de mise en location () ». Aux termes de l’article L. 635-7 du même code : " Lorsqu’une personne met en location un logement sans avoir préalablement déposé la demande d’autorisation prévue au présent chapitre auprès de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, de la commune, le représentant de l’Etat dans le département peut, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 5 000 €. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15 000 €. / Lorsqu’une personne met en location un logement en dépit d’une décision de rejet de sa demande d’autorisation préalable notifiée par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le maire de la commune, le représentant de l’Etat dans le département peut, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 15 000 €. / Le produit des amendes prévues aux deux premiers alinéas est intégralement versé à l’Agence nationale de l’habitat. / L’amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés et ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des manquements « . Et aux termes de l’article R. 635-1 de ce code : » Pour l’application des dispositions des articles L. 635-1 à L. 635-11, une mise en location, une relocation ou une nouvelle mise en location sont définies comme étant la conclusion d’un contrat de location soumis au titre Ier ou au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, à l’exclusion de sa reconduction ou de son renouvellement ou de la conclusion d’un avenant à ce contrat ".

4. Contrairement à ce que le défendeur fait valoir, il résulte des dispositions précitées de l’article L. 635-4 du code de la construction et de l’habitation qu’à la suite de la demande d’autorisation de mise en location, qui peut être adressée par voie dématérialisée, cette autorisation est réputée tacitement accordée à défaut de notification d’une décision expresse de rejet dans le délai d’un mois à compter de la date de son dépôt, et non à compter de la délivrance du récépissé de ce dépôt. Il résulte de l’instruction que la demande d’autorisation de louer le bien de l’indivision en cause, que M. B représente, a été adressée à la métropole le 13 décembre 2021. Dès lors, en l’absence de décision expresse dans un délai d’un mois à compter de cette date, une autorisation implicite est née le 14 janvier suivant. Dans ces conditions, au 17 janvier 2022, date de la mise en location du bien, définie par l’article R. 635-1 précité du même code comme la conclusion du contrat de bail, l’indivision B bénéficiait d’une autorisation tacite de mise en location, la circonstance que le récépissé du dépôt de la demande n’ait été délivré que le 24 janvier 2022 étant sans incidence sur la naissance de cette autorisation tacite. En outre, la notification au requérant de la décision expresse de refus du 3 février 2022 est sans incidence sur la régularité de la mise en location à la date de conclusion du bail, sous couvert de la détention de son autorisation née tacitement. Par suite, le requérant est fondé à soutenir que l’arrêté préfectoral du 24 août 2022 prononçant à son encontre une amende est entaché d’une erreur de droit.

5. Il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de la requête, que M. B est fondé à demander l’annulation de l’arrêté en litige.

Sur les frais liés au litige :

6. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions de M. B sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L’intervention de la métropole d’Aix-Marseille-Provence est admise.

Article 2 : L’arrêté du préfet des Bouches-du-Rhône du 24 août 2022 est annulé.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. D B, à la métropole d’Aix-Marseille-Provence et à la ministre chargée du logement.

Copie en sera adressée au préfet des Bouches-du-Rhône.

Délibéré après l’audience du 15 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Lopa Dufrénot, présidente,

M^me Niquet, première conseillère,

M^me Ollivaux, première conseillère,

Assistées de M^me Aras, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 mai 2025.

La rapporteure,

signé

J. Ollivaux

La présidente,

signé

M. Lopa Dufrénot

La greffière,

signé

M. Aras

La République mande et ordonne à la ministre chargée du logement, en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière,