Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 21 mars 2024 et 25 février 2025, la Société en Nom Collectif (SNC) Timone, représentée par M^e Blanchard, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 25 janvier 2024 par lequel le maire de Marseille a refusé de lui délivrer un permis de construire une résidence étudiante sociale de 75 logements n° PC 013055 23 00594P0 ;

2°) d’enjoindre au maire de Marseille de lui délivrer l’autorisation d’urbanisme sollicitée, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’arrêté contesté est entaché d’un défaut de motivation dès lors qu’il appartenait au maire de préciser, pour chaque motif de refus, au regard de quelle prescription fixée par le code de l’urbanisme ou le plan local d’urbanisme intercommunal, le projet déposé n’était pas conforme ;

- le maire a commis une erreur de droit dès lors qu’il a appliqué la mauvaise séquence architecturale et qu’il a entendu faire application de prescriptions qui n’étaient pas applicables à la parcelle classée en zone UAe ;

- le maire a entaché sa décision d’une erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme tant au titre de la volumétrie du projet qu’au regard du traitement de la 5ème façade.

Par un mémoire en défense, enregistré le 6 janvier 2025, la commune de Marseille, représentée par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SNC Timone ne sont pas fondés.

Par un courrier du 14 juin 2024, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à l’audience et de la date à partir de laquelle l’instruction était susceptible d’être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 613-1 et le dernier alinéa de l’article R. 613-2.

La clôture immédiate de l’instruction est intervenue le 18 mars 2025 par une ordonnance du même jour.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Coppin, rapporteure,

- les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

- les observations de M^e Blanchard, représentant la SNC Timone et celles de M^me A…, représentant la commune de Marseille.

Considérant ce qui suit :

La SNC Timone a déposé, le 28 juillet 2023, un dossier de permis de construire en vue de la démolition de constructions existantes et de la construction d’une résidence étudiante sociale de 75 logements, sur des parcelles cadastrées section 822 H n°s 100, 101 et 102, situées 274 rue Saint Pierre (5ème arrondissement). Par un arrêté du 25 janvier 2024, dont la SNC Timone demande l’annulation, le maire de Marseille a refusé de lui délivrer le permis sollicité.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6. (…) ».

3. L’arrêté en litige portant refus de permis de construire vise le code général des collectivités territoriales, le code de l’urbanisme ainsi que le règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de Marseille Provence en vigueur. Il rappelle la situation du terrain en zone UAe 3. Il indique les motifs sur lesquels le maire s’est fondé pour s’opposer au projet qui, au regard, notamment, de sa volumétrie générale, des matériaux et couleurs choisis, de la hauteur des rez-de-chaussée et du traitement de ses toitures, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants et n’est donc pas conforme à l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme, à l’article 9 du règlement du PLUi applicable à la zone et n’est pas compatible avec les prescriptions de l’orientation d’aménagement et de programmation multi-sites « qualité d’aménagement et des formes urbaines » (OAP QAFU). Si la requérante fait valoir que la séquence architecturale appliquée par la commune au projet n’est pas précisée, cette seule circonstance est insuffisante pour caractériser un défaut de motivation dès lors que la SNC Timone a été mise à même de comprendre les motifs qui ont conduit au refus de l’autorisation sollicitée. Ainsi, le moyen invoqué doit être écarté.

4. En deuxième lieu, ainsi qu’il a été indiqué, pour s’opposer à la demande de permis de construire présentée par la SNC Timone, le maire de Marseille s’est, tout d’abord, fondé sur l’incompatibilité du projet avec les prescriptions de l’OAP QAFU.

5. L’orientation d’aménagement et de programmation « Qualité d’Aménagement et des formes urbaines » (OAP QAFU) du PLUi prévoit que les zones UAe concernent « des secteurs d’évolution et de densification avec des formes plus hétérogène de type tissus de faubourg et de première couronne » qui sont le résultat de l’accumulation de le temps de typologies urbaines plus disparates, liées à des époques, des courants et des usages différents qui génèrent un assemblage composite d’immeubles modernes de grande hauteur (R+6 à 10), de petits immeubles de rapport (R+2 à 5), d’hôtels particuliers remarquables (R+2 à R+3), de maisons de bourg (R+1 à R+2) mais aussi d’entrepôts et de locaux d’activités et d’artisanat. Cette orientation précise que dans ces tissus d’une grande hétérogénéité, il est nécessaire « de définir et adapter la densité, la hauteur et la volumétrie de chaque projet au regard du contexte dans lequel il s’inscrit pour établir des transitions raisonnables avec ses mitoyens, maintenir la cohérence d’épannelage au sein des îlots et éviter, de manière générale, la multiplication des pignons aveugles en limite séparative ».

6. Par ailleurs, l’OAP QAFU, dans sa partie « volumétrie et implantation des constructions » en zone UA distingue plusieurs séquences architecturales. La séquence architecturale basse ou hétérogène vouée à muter est composée de « constructions basses, composites et sans intérêt architectural (maisons de bourg, entrepôts) pouvant comprendre des immeubles modernes de plus grande hauteur (> R+6) ». Dans une optique de renouvellement et d’intensification urbaine, les constructions basses ont vocation à muter à plus ou moins long terme, et ne doivent dès lors pas être prises en compte pour définir les hauteurs de façade et la volumétrie des projets. En revanche, la séquence architecturale à dominante classique vouée à perdurer est « composée d’une majorité de petits immeubles de rapport, hôtels particuliers, 3 « fenêtres marseillais » constituant un front bâti de hauteur médiane (R +2 à R +5) ». Dans cette séquence, les hauteurs de façades et la volumétrie du projet doivent s’adapter aux caractéristiques morphologiques de cette séquence architecturale, en veillant notamment à ne pas créer de nouveaux murs aveugles. Selon le lexique du PLUi, la séquence architecturale « constitue un ensemble de constructions implantées à proximité immédiate du terrain* d’assiette du projet. Elle constitue une référence, notamment en matière de volumétrie et d’implantation. Elle permet de favoriser l’intégration des projets dans leur environnement urbain en prenant bien en compte les particularités morphologiques et typologiques des tissus ».

7. Une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les OAP d’un plan local d’urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. La compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une OAP, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.

8. Il ressort des pièces du dossier que le projet est implanté en centre-ville de Marseille, sur des parcelles classées en zone UAe3 du PLUi, laquelle a vocation à accompagner l’évolution des « tissus urbains centraux avec des hauteurs de façade maximales pouvant atteindre 25 mètres ». Le projet en litige s’inscrit ainsi dans un environnement urbain dense, caractérisé par une forte hétérogénéité des constructions, mêlant maisons individuelles anciennes et immeubles collectifs destinés essentiellement à l’hôtellerie et à des résidences étudiantes, sans intérêt patrimonial particulier et à proximité de voies publiques importantes. Le bâtiment A projeté, en R +8, sur le chemin de l’armée d’Afrique, est limitrophe à un hôtel en R+5 situé à l’angle de la rue, vers l’Ouest. Sur le prolongement de cet axe, côté Est, se succèdent quelques constructions de faible hauteur puis des immeubles collectifs en R +6 ainsi que d’autres bâtiments en retrait, sans unité architecturale marquée. Le bâtiment B, en R +7, situé rue Saint Pierre, s’insère entre ce même hôtel situé à l’angle de la rue et un immeuble collectif en R +6 avec deux attiques, tout en faisant face à une résidence étudiante en R +4. Ainsi, les deux constructions projetées prennent place dans un tissu bâti déjà dense et de gabarits comparables, auquel elles s’intègrent sans rupture excessive. Si le maire de Marseille a pu valablement relever, contrairement aux allégations de la requérante, que le gabarit de ces deux bâtiments génèrerait « une surface non négligeable de pignon aveugle », il ressort des pièces du dossier et notamment des photographies d’insertion que la surface du mur aveugle de l’immeuble hôtelier mitoyen se trouvera réduite par l’édification des bâtiments. De surcroît, les bâtiments projetés s’inscrivent dans l’alignement des constructions limitrophes et comblent une dent creuse au sein d’un ensemble de volumétrie similaire, de sorte que la séquence architecturale ne peut être regardée comme incompatible avec les objectifs de l’OAP. Par ailleurs, si la hauteur du rez-de-chaussée du bâtiment B présente un léger décalage par rapport à celle d’un des immeubles limitrophes, elle s’aligne, en revanche, sur celle de l’autre immeuble mitoyen. Enfin, si le maire de Marseille fait valoir que les soubassements en béton matricé blanc seraient plus sombres que l’enduit blanc gratté décrit pour le revêtement des étages courants et que le choix de l’enduit hydraulique ne saurait être pérenne, ces seuls éléments, à les supposer fondés, ne suffisent pas à rendre le projet incompatible avec l’OAP QAFU, en l’absence de prescriptions précises relatives aux teintes ou aux matériaux, tant dans cette OAP que dans le règlement du PLUi. Par suite, pour s’opposer au projet en cause, le maire de Marseille ne pouvait légalement se fonder sur le motif tiré de l’incompatibilité du projet avec les objectifs de l’OAP QAFU et notamment avec la séquence architecturale basse ou hétérogène vouée à muter.

9. En dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ». Aux termes de l’article UA 9 du règlement du PLUi : « a) Peuvent être interdits ou admis sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, les constructions ou ouvrages à édifier ou à modifier qui, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, à la valorisation du patrimoine ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. (…) ».

10. D’une part, dès lors que les dispositions du règlement d’un plan local d’urbanisme ont le même objet que celles d’un article du code de l’urbanisme fixant des règles nationales d’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité d’une décision délivrant ou refusant une autorisation d’urbanisme. Les dispositions précitées de l’article UA 9 du règlement du PLUi, qui reproduisent celles de l’article R. 111-27 précité du code de l’urbanisme, ont le même objet que celles-ci et posent des exigences qui ne sont pas moindres que celles résultant de ce dernier article. Par suite, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée.

11. D’autre part, il résulte des dispositions précitées que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, à la valorisation du patrimoine ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

12. Ainsi qu’il a été dit, le maire de Marseille a refusé de délivrer l’autorisation de construire en se fondant, ensuite, sur la non-conformité du projet avec les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et de l’article 9 du règlement du PLUi du territoire Marseille Provence, applicable à la zone UAe3. Toutefois, comme indiqué au point 8, il ressort des pièces du dossier que le projet en litige est situé dans un secteur urbanisé ne faisant pas l’objet de mesure de protection patrimoniale et marqué par une forte hétérogénéité des constructions, tant en ce qui concerne leur gabarit, leurs façades, leurs toitures que leurs usages. Si la hauteur des bâtiments projetés, respectivement en R +8 pour le bâtiment A et en R +7 pour le bâtiment B, excède celle des bâtiments limitrophes, cet écart, n’est pas, à lui seul, de nature à porter atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants, les bâtiments mitoyens présentant une volumétrie globalement comparable. Par ailleurs, s’agissant du traitement des toitures, il ressort des plans et de la notice architecturale que, si la terrasse du bâtiment A, réservée aux aménagements techniques sera inaccessible, celle du bâtiment B sera également accessible et destinée à un usage partagé. Dans ces conditions, le parti architectural retenu pour les toitures ne saurait être regardé comme compromettant la qualité architecturale ou paysagère des constructions, compte tenu notamment de la diversité des toitures des bâtiments environnants et de l’absence, au demeurant, de prescription particulière du règlement du PLUI en la matière. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que le maire a commis une erreur d’appréciation en refusant de délivrer l’autorisation d’urbanisme sur le fondement de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et de l’article 9 du règlement du PLUi.

13. Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du maire de Marseille du 25 janvier 2024 doit être annulé.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

14. Lorsque le juge annule un refus d’autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncé dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas-échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n’en va autrement que s’il résulte de l’instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l’accueillir pour un motif que l’administration n’a pas relevé, ou que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle. L’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol délivrée dans ces conditions peut être contestée par les tiers sans qu’ils puissent se voir opposer les termes du jugement ou de l’arrêt.

15. Compte tenu des motifs d’annulation, et alors qu’il ne résulte pas de l’instruction qu’un autre motif serait susceptible de justifier ce refus, ni qu’un changement de circonstances serait intervenu et ferait obstacle à la délivrance de ce permis, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’enjoindre au maire de Marseille de délivrer l’autorisation d’urbanisme sollicitée dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement. Il n’y a pas lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

16. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

17. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 1 700 euros à verser à la SNC Timone sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : L’arrêté en date du 25 janvier 2024, par lequel le maire de Marseille a refusé de délivrer à la SNC Timone le permis de construire n° PC 013055 23 00594P0 est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire de Marseille de délivrer à la SNC Timone le permis de construire sollicité dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Marseille versera à la SNC Timone une somme de 1 700 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SNC Timone et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 9 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Lopa Dufrénot, présidente,

M^me Coppin, première conseillère,

M^me Ridings, conseillère.

Assistées de M. Brémond, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 janvier 2026.

La rapporteure,

signé

C. Coppin

La présidente,

signé

M. Lopa Dufrénot

Le greffier

signé

A. Brémond

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.