Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 18 décembre 2024, la SCI Michel, représentée par M^e Palmieri, demande au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 28 juin 2024 par laquelle le maire de Villeparisis a refusé de lui délivrer un permis de construire modificatif n°2 portant sur la régularisation des travaux réalisés en méconnaissance du permis de construire initial, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de lui délivrer ce permis de construire dans un délai de huit jours à compter du jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Villeparisis une somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’arrêté est entaché d’incompétence ;

- le motif tiré de la méconnaissance des règles d’implantation par rapport aux limites séparatives prévues par l’article UC 5.2 du règlement du plan local d’urbanisme est irrégulier dès lors que le projet doit être regardé, au sens de ces dispositions, comme l’extension d’une construction existante et non une construction nouvelle.

Par un mémoire en défense enregistré le 11 juin 2025, la commune de Villeparisis, représentée par M^e Lherminier, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la SCI Michel au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés ;

- l’arrêté litigieux est également fondé sur la circonstance que la SCI requérante a démoli une partie des constructions existantes sans avoir sollicité de permis de démolir pour cela ; il en résulte que la SCI requérante devait solliciter un permis de démolir et que le maire de Villeparisis était tenu de refuser le permis de construire sollicité ;

- en tout état de cause, l’arrêté attaqué peut être fondé sur un autre motif, tiré de ce que la demande de permis de construire sollicité par la SCI requérante, qui ne mentionne pas les démolitions opérées, indique une surface de plancher manifestement mensongère et ne fait pas état de la construction d’une deuxième annexe, est entachée de fraude ;

- les travaux entrepris par la SCI requérante, consistant en une démolition totale avant reconstruction de la maison d’habitation et de l’annexe, ne sont pas régularisables.

Par une lettre du 26 juin 2025, les parties ont été informées, en application de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à une audience et que l’instruction pourrait être close à partir du 21 juillet 2025 sans information préalable.

Une ordonnance portant clôture immédiate de l’instruction a été prise le 24 juillet 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Flandre Olivier, rapporteure,

- les conclusions de M^me Senichault de Izaguirre, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Dunk, représentant la commune de Villeparisis.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Michel a obtenu le 3 janvier 2022 un permis de construire pour la surélévation et l’extension d’une maison individuelle sans création de logement et la régularisation d’une annexe en fond de parcelle, sur la parcelle cadastrée section AL n°59 sise 40 avenue Mattéoti à Villeparisis. Ayant constaté que les travaux en cours de réalisation n’étaient pas conformes au permis de construire délivré, le maire de Villeparisis a, après avoir dressé un procès-verbal d’infraction, pris le 8 novembre 2023 un arrêté interruptif de travaux. Le 10 juin 2024, la SCI Michel a sollicité un permis de construire modificatif pour régulariser les infractions constatées. Par un arrêté du 28 juin 2024, le maire de Villeparisis a refusé de lui délivrer ce permis de construire. Par un courrier du 18 août 2024, la SCI Michel a effectué un recours gracieux, rejeté tacitement. Par la présente requête, elle demande l’annulation de l’arrêté du 28 juin 2024 et du rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article UC 5.2.2 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Villeparisis : « Dans une bande de constructibilité maximum de 20 mètres comptés à partir de l’alignement ou de la limite de fait de la voie privée ou de l’emprise publique, les constructions peuvent être implantées soit en retrait, soit au maximum sur une des limites séparatives latérales (…) ». L’article UC 5.2.3 de ce règlement dispose que : « (…) En tout point d’une façade sans baie, le retrait doit être au moins égal à : / – 3 mètres pour les limites séparatives latérales (L ≥ 3 m) (…) ». Enfin, aux termes de l’article UC 5.2.4 du règlement : « (…) Lorsqu’il s’agit de travaux d’extension, de surélévation ou d’amélioration d’une construction existante à la date d’approbation du PLU, implantée sur limite (s) séparative (s) ou avec un retrait moindre, ceux-ci peuvent être réalisés dans le prolongement des murs de la construction existante ou sans les dépasser (…) ». Aux termes des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme : « Extension : Construction destinée à faire partie intégrante d’un bâtiment préexistant notamment par une communauté d’accès et de circulation intérieure ou une contiguïté de volume. Les surélévations constituent des extensions ». Le règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Villeparisis précisant, comme il lui est loisible de le faire, la notion d’extension d’une construction existante, celle-ci est opposable sur le territoire communal, nonobstant les précisions apportées par la jurisprudence qui ne s’appliquent que lorsque le plan local d’urbanisme omet de définir la notion d’extension.

3. La SCI Michel soutient que la décision en litige méconnait les dispositions de l’article UC 5.2 précitées dès lors que sa demande de permis de construire de régularisation déposée le 10 juin 2024 a été refusée au motif que le projet, incluant une démolition des structures porteuses de la maison d’habitation, ne pouvait être qualifiée d’extension au sens de ces dispositions et bénéficier ainsi des règles particulières qui leur sont applicables, de sorte que l’extension et la surélévation, implantées à moins de 3 mètres de la limite séparative, ne seraient pas conformes aux dispositions de l’article 5.2.3 du règlement du plan local d’urbanisme. Toutefois, d’une part, il ressort notamment du procès-verbal dressé le 30 octobre 2024 par un huissier de justice que les murs de la façade sur rue et des façades latérales de la construction ont été conservés et si la commune fait valoir en défense que le procès-verbal dressé par un agent assermenté a constaté que les structures porteuses avaient été démolies, celui-ci ne fait en réalité état que de modifications de l’« aménagement intérieur », sans mention des murs extérieurs. D’autre part, il ressort des plans du permis de construire que l’extension et la surélévation projetées présenteront une communauté d’accès et de circulation intérieure, ainsi qu’une continuité de volume avec la construction existante. Enfin, à supposer même que la surface de plancher déclarée à réaliser excède la surface existante, ce qui n’est pas établi, cette circonstance est sans incidence sur la qualification d’extension du projet eu égard à la définition donnée par le plan local d’urbanisme. Dans ces circonstances, la requérante est fondée à soutenir que le projet d’extension et de surélévation de la maison existante, prévu dans le prolongement des murs latéraux existants, est conforme aux dispositions de l’article 5.2.4 du règlement qui lui sont opposables et que le maire ne pouvait refuser l’autorisation demandée pour ce motif.

4. Toutefois, une décision rejetant une demande d’autorisation d’urbanisme pour plusieurs motifs ne peut être annulée par le juge de l’excès de pouvoir à raison de son illégalité interne, réserve faite du détournement de pouvoir, que si chacun des motifs qui pourraient suffire à la justifier sont entachés d’illégalité. En outre, en application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, le tribunal administratif saisi doit, lorsqu’il annule une telle décision de refus, se prononcer sur l’ensemble des moyens de la demande qu’il estime susceptibles de fonder cette annulation, qu’ils portent d’ailleurs sur la légalité externe ou sur la légalité interne de la décision. En revanche, lorsqu’il juge que l’un ou certains seulement des motifs de la décision de refus en litige sont de nature à la justifier légalement, le tribunal administratif peut rejeter la demande tendant à son annulation sans être tenu de se prononcer sur les moyens de cette demande qui ne se rapportent pas à la légalité de ces motifs de refus.

5. En second lieu, l’article L. 421-3 du code de l’urbanisme dispose que : « Les démolitions de constructions existantes doivent être précédées de la délivrance d’un permis de démolir lorsque la construction relève d’une protection particulière définie par décret en Conseil d’État ou est située dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instaurer le permis de démolir. ». Aux termes de l’article R. 421-27 du code de l’urbanisme : « Doivent être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir ». Aux termes de l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d’aménager autorise la démolition ». Selon l’article R. 431-21 du même code : « Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d’aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement ». L’article A. 424-16 du même code dispose que si le projet prévoit des démolitions, le panneau d’affichage de l’autorisation doit indiquer la surface du ou des bâtiments à démolir.

6. Il résulte de ces dispositions, d’une part, que lorsqu’un permis de construire autorise un projet qui implique la démolition totale ou partielle d’un bâtiment soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire doit soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir, soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction. D’autre part, si le permis de construire et le permis de démolir peuvent être accordés par une même décision, au terme d’une instruction commune, ils constituent des actes distincts ayant des effets propres. Eu égard à l’objet et à la portée du permis de démolir, la décision statuant sur la demande de permis de construire ne peut valoir autorisation de démolir que si le dossier de demande mentionne explicitement que le pétitionnaire entend solliciter cette autorisation. Est par elle-même sans incidence la circonstance que les plans joints à la demande de permis de construire montrent que la réalisation de la construction implique la démolition de bâtiments existants.

7. Il ressort des termes de l’arrêté que la commune de Villevaudé a fondé sa décision de refus sur un autre motif tiré de ce que la démolition de la maison d’habitation et de l’annexe située en fond de parcelle n’avaient pas été autorisées par un permis de démolir, alors que le conseil municipal a délibéré pour instaurer le permis de démolir. Il ressort des plans du permis de construire en litige que les travaux d’extension et de modification de la façade impliquent la démolition de la toiture et des murs intérieurs de la maison d’habitation, constituant une démolition partielle de cette construction, et que le projet prévoit également la démolition de l’annexe en fond de parcelle, de sorte que le pétitionnaire devait solliciter un permis de démolir. Or, il ressort des pièces du dossier que la SCI Michel n’a ni joint à sa demande la justification du dépôt d’une demande de permis de démolir, ni explicitement sollicité une telle autorisation dans le dossier de permis de construire en litige. Par suite, la commune était fondée à refuser le permis de construire au motif que la SCI Michel n’avait ni sollicité ni obtenu de permis de démolir qu’impliquaient ses travaux.

8. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de procéder à la substitution de motif demandée par la commune de Villeparisis, que les conclusions de la SCI Michel à fin d’annulation de l’arrêté du 28 juin 2024 doivent être rejetées, ainsi que, par voie de conséquence, les conclusions à fin d’injonction et d’astreinte.

Sur les frais liés à l’instance :

9. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Villeparisis, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI Michel demande au titre des frais liés au litige. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à sa charge une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Villeparisis au titre des frais d’instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Michel est rejetée.

Article 2 : La SCI Michel versera à la commune de Villeparisis une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Michel et à la commune de Villeparisis.

Délibéré après l’audience du 23 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Mullié, présidente,

M^me Iffli, conseillère,

M^me Flandre Olivier, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 février 2026.

La rapporteure,

L. FLANDRE OLIVIER

La présidente,

N. MULLIÉ

La greffière,

V. GUILLEMARD

La République mande et ordonne au préfet de Seine-et-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière