Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire droit en date du 28 novembre 2024, le tribunal a sursis à statuer sur la requête n° 2400129 présentée par M^me D… et autres, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et a accordé un délai de trois mois à l’office public de l’habitat (OPH) Hérault Logement pour régulariser le vice entachant le permis de construire qui lui a été accordé le 21 juillet 2023 par le maire de Frontignan.

Par des mémoires enregistrés le 28 février 2025 et le 6 mai 2025, l’office public de l’habitat Hérault Logement, représenté par la Selas Charrel, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M^me D… et autres au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

un permis de construire modificatif n°1 a été accordé le 28 février 2025 par le maire de la commune de Frontignan, puis un permis de construire modificatif n°2 a été accordé le 25 avril 2025 ;

ces permis modificatifs régularisent notamment le vice tenant au besoin de rétention en application de l’article UB4 du règlement du plan local d’urbanisme ; il est désormais prévu une rétention de 321 m3, ce qui est supérieur au 314 m3 exigé par le plan local d’urbanisme ; en tout état de cause, le volume de rétention induit par la voirie et trottoir est de 33m3 et se situe sous la chaussée qui sera rétrocédée et le volume de rétention induit par les bâtiments est de 287 m3 et se situe sur les parcelles d’implantation ;

le moyen tenant à la méconnaissance de l’article UB7 par le permis de construire modificatif n°1 n’est pas fondé.

Par un mémoire enregistré le 19 mars 2025, M^me D… et autres, représentés par M^e Avallone, demandent l’annulation du permis de construire modificatif du 28 février 2025 et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la commune de Frontignan au titre de l’article L761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

le permis de construire modificatif du 28 février 2025 ne régularise pas le vice tenant à la méconnaissance de l’article UB4 du règlement du plan local d’urbanisme quant à la rétention des eaux pluviales dès lors qu’un bassin de rétention de 27 m3 se situe sous l’emprise de la rue Antoine de Lavoisier laquelle est destinée à être rétrocédée (1) et qu’en tout état de cause, le pétitionnaire était tenu de joindre une autorisation d’occupation du domaine public (2) ;

ce permis de construire modificatif prévoit des modifications de l’emprise et de la hauteur des bâtiments A et H, qui contreviennent aux dispositions de l’article UB7 du règlement du plan local d’urbanisme, en que la réhausse des acrotères pour créer des volumes de rétention en toiture a été diminuée et en modifiant la forme de la terrasse.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. B…,

- les conclusions de M^me Gavalda, rapporteure publique,

- les observations de M^e Avallone, représentant M^me D… et autres ;

- et les observations de M^e Jacquinet représentant l’office public de l’habitat Hérault Logement.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 21 juillet 2023, le maire de Frontignan a délivré à (OPH) Hérault Logement un permis de construire pour la construction de 53 logements sur les parcelles cadastrées section CI n°77, 286, 287, 529 et 629 au sein de la ZAC des Pielles.

Par jugement avant dire droit visé ci-dessus, le tribunal administratif de Montpellier, après avoir relevé que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB4 du règlement du plan local d’urbanisme était de nature à entraîner l’annulation du permis de construire en litige, a décidé de surseoir à statuer sur la légalité de l’arrêté attaqué et a imparti au pétitionnaire un délai de trois mois à compter de la notification du jugement pour procéder, le cas échéant, à la régularisation du permis de construire.

Par un arrêté du 28 février 2025, le maire de Frontignan a délivré à l’OPH Hérault Logement un permis de construire modificatif n°1 et par un arrêté du 28 avril 2025, un permis de construire modificatif n°2 portant régularisation.

En ce qui concerne la régularisation du permis de construire initial :

Selon l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. ». Ainsi, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.

Aux termes de l’article UB4 du règlement du plan local d’urbanisme, en ce qui concerne les eaux pluviales : « (…) 3. EAUX PLUVIALES : Le projet doit prendre en compte la gestion quantitative et qualitative de ses rejets. A ce titre, le rejet direct des eaux de ruissellement vers le domaine public ou dans le réseau pluvial est interdit sans mise en place de techniques alternatives (infiltration, dispersion, rétention) au préalable. D’autre part, toute opération doit être conçue de façon à : – ne pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales. – éviter de modifier les conditions d’écoulement et / ou la qualité des eaux de ruissellement ; – ne pas aggraver le ruissellement vers l’aval ; – favoriser le ralentissement et l’étalement des eaux de ruissellement sur la parcelle ; – favoriser les techniques alternatives et l’infiltration lorsque les conditions le permettent (nature de sol, qualité, …) ; – justifier du choix du ou des points de rejet en cas de raccordement (après compensation). En l’absence de caniveau ou de fossé ou de réseau suffisamment dimensionné, les eaux pluviales doivent être éliminées sur la propriété, – en aucun cas, les eaux pluviales ne doivent être rejetées dans le réseau d’assainissement des eaux usées s’il existe. Enfin, pour toute urbanisation nouvelle, un dispositif de compensation sera dimensionné sur la base suivante : – Volume minimum = 120 l / m² imperméabilisé – Débit de fuite maximum avant surverse : 30 l/s/ha de parcelle, avec un minimum de 2 l/s. Le débit de fuite est à éliminer en priorité sur la parcelle (infiltration, dispersion, évaporation). Il conviendra en outre de se reporter au cahier de recommandation en matière d’assainissement pluvial de la commune annexé au PLU. (…) ».

Il est constant que le projet en litige nécessite la rétention d’un volume d’eaux pluviales d’une capacité de 314 m3 pour l’ensemble du projet. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif n°1 en litige prévoit la réalisation de rétention en toiture pour un volume de 287 m3 réparti sur les immeubles A à H du projet ainsi que la réalisation d’un bassin de rétention de 27 m3 sous la voirie séparant les deux groupes d’immeubles, devant être rétrocédée. Or, il ressort des pièces du dossier ce que ce bassin de rétention ne se situe pas dans l’emprise des parcelles du projet, mais sous l’emprise de la partie de la rue Antoine de Lavoisier à rétrocéder dans le cadre de l’exécution des lots 7A et 7B la ZAC des Pielles, sans que la note hydraulique ne distingue le volume de rétention résultant de la voirie à rétrocéder et celui résultant des autres constructions. Au demeurant, le permis de construire modificatif n°1 ne contient aucune autorisation d’occupation du domaine public en application de l’article R. 431 – 13 du code de l’urbanisme alors pourtant qu’une partie des ouvrages de rétention pour les besoins du projet dans son ensemble se situe sous la voirie rétrocédée. Dans ces conditions, l’arrêté du 28 février 2025 en litige ne peut être regardé comme autorisant la création de ce bassin de rétention de 27 m3 sous la chaussée et le projet ne prévoit ainsi que la création de 287 m3 de volume de rétention au lieu de 314 m3. Par suite, le permis de construire modificatif en litige n°1 n’est pas de nature à régulariser le projet qui nécessite une capacité de rétention de 314m 3 et doit par suite être annulé.

Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif n°2, accordé par un arrêté du 28 avril 2025 modifie la répartition des ouvrages de rétention en distinguant désormais, selon la note hydraulique, le volume de rétention nécessaire en raison de l’imperméabilisation engendrée par la voirie et trottoirs rétrocédés, à hauteur de 276 m², soit 33 m3, et l’imperméabilisation engendrée par la construction des bâtiments à hauteur de 2 338m², soit 280,5 m3. Les ouvrages de rétention dédiés à la voirie et trottoirs sont placés sous cette voirie, à raison d’une canalisation sous la chaussée de 40 mètres linéaires d’un mètre de diamètre et quatre noues de rétention au niveau des espaces verts des trottoirs, pour un volume total de 34m3, et seront ainsi également rétrocédés en même temps que la voirie dispensant ainsi d’obtenir une autorisation d’occupation du domaine public. Par ailleurs, il est constant que le projet prévoit un volume total de rétention en toiture à hauteur de 287 m3, respectant ainsi le volume de rétention de 280,5 m3 exigé par le règlement du plan local d’urbanisme. Dans ces conditions, le permis de construire modificatif n°2 régularise le vice retenu par le jugement avant-dire-droit concernant la méconnaissance de l’article UB4. Par suite, le moyen tiré de ce que le maire de la commune aurait fait une inexacte application de l’article UB4 du plan local d’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne les vices propres des permis de construire modificatifs :

Aux termes de l’article UB7 du règlement du plan local d’urbanisme concernant l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : « (…) Dans le secteur UBz : Les constructions seront implantées en limite séparative ou en retrait par rapport à celles-ci, dans les limites de l’emprise maximale constructible fixée sur le document graphique du règlement. Sur les limites extérieures du secteur (limite avec la zone UA et UB), la distance comptée horizontalement de tout point d’une construction au point le plus proche des limites séparatives de la parcelle doit être au moins égale à 3 mètres et jamais inférieure à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points (L ≥ H/2 ≥ 3 m). (…) ». Le lexique du règlement du plan local d’urbanisme définit la hauteur comme : « La hauteur totale d’une construction, d’une façade ou d’une installation correspond à la différence de niveau entre son point le plus haut et son point le plus bas situé à la verticale. Elle s’apprécie par rapport au niveau du terrain existant avant travaux, à la date du dépôt de la demande. Le point le plus haut à prendre comme référence correspond au faîtage de la construction, ou au sommet de l’acrotère, dans le cas de toitures-‐terrasses ou de terrasses en attique. Les installations techniques sont exclues du calcul de la hauteur. »

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif n°1 en litige prévoit un rapprochement de la façade Nord du bâtiment A de 23 centimètres vers la limite séparative qui correspond à une limite extérieure de la zone UB et d’une augmentation de la hauteur de l’acrotère, passant de 9,70 m A… à 9,98 m A… pour permettre la création d’une capacité de rétention en toiture. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que la hauteur du terrain naturel de la limite séparative au Nord du bâtiment A est de 3,02 m A… au plus bas, pour les bâtiments A1 et A2, si bien que la différence d’altitude maximale entre le sommet de l’acrotère du bâtiment A et la limite séparative est de 6,96 mètres, imposant un recul minimum de 3,48 mètres. Or, il ressort du plan de masse du permis de construire modificatif que les bâtiments A1 et A2 présentent tous deux un recul inférieur à 3,48 mètres par l’application de l’échelle au 1/200 du plan. Par suite, M^me D… et autres sont fondés à soutenir que le permis de construire modificatif n°1 en litige méconnaît l’article UB7 du règlement du plan local d’urbanisme en ce qui concerne l’implantation des bâtiments A1 et A2.

Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif n°2 modifie la hauteur des acrotères des bâtiments A1 et A2, à respectivement 9,86 mètres A… et 8,81 mètres A…, tandis qu’un nouveau relevé topographique des hauteurs du terrain naturel en limite séparative a été réalisé, indiquant une hauteur au plus bas à 3,41 mètres A… en face du bâtiment A1 et à 2,71 mètres A… pour le bâtiment A2. Ainsi, s’agissant du bâtiment A1, la différence d’altitude entre l’acrotère et la limite séparative est de 6,45 mètres imposant un retrait de 3,23 mètres lequel est respecté par l’implantation de l’angle du bâtiment A1 à 3,40 mètres. S’agissant du bâtiment A2, la différence d’altitude entre l’acrotère et la limite séparative est de 6,10 mètres imposant un retrait de 3,05 mètres lequel est respecté par l’implantation de l’angle du bâtiment A2 à 3,08 mètres. Par suite, le moyen tiré de ce que le maire aurait fait une inexacte application des dispositions de l’article UB7 doit être écarté.

D’autre part, aux termes du lexique du règlement d’urbanisme : « Une construction est un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l’Homme, en sous-sol ou en surface. Elle regroupe les bâtiments, les annexes (sauf les piscines non couvertes) ainsi que les installations, outillages et ouvrages impliquant une implantation au sol ou une occupation du sous--‐sol ou en surplomb du sol (pylône, parabole, antenne,…). ».

Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif n°1 en litige prévoit également un rapprochement de la façade nord du bâtiment H vers la limite séparative opposée. Si les requérants soutiennent que la terrasse sur plot située à l’angle Nord-Est du bâtiment H se situe désormais davantage dans la zone de retrait de trois mètres, il ressort toutefois des pièces du dossier que cette terrasse se situe à un niveau de 3,30 mètres A… tandis que le terrain naturel de la limite séparative se situe quant à lui à un niveau de 3,16 mètres A… et que ces terrasses ne sont ni closes ni couvertes. Par ailleurs, la hauteur du terrain naturel à l’endroit de l’emprise de cette terrasse est comprise entre 3,00 mètres et 3,13 mètres, si bien que cette terrasse, qui ne crée pas d’emprise au sol, ne saurait être regardée comme une construction au sens du règlement du plan local d’urbanisme, et notamment des dispositions de l’article UB7 précitées dont l’objet est lié à des préoccupations d’hygiène, d’urbanisme et de protection du voisinage. Par suite, M^me D… et autres ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire modificatif n°1 en litige méconnaîtrait l’article UB7 du règlement du plan local d’urbanisme en ce qui concerne l’implantation d’une terrasse du bâtiment H.

Par ailleurs, et en tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif n°2 modifie l’implantation de cette terrasse pour suivre rigoureusement le tracé du recul de trois mètres, conformément à l’article UB7 du règlement du plan local d’urbanisme.

Il résulte de tout ce qui précède que le permis de construire modificatif n°2 accordé le 28 avril 2025 régularise le vice entachant l’arrêté du 21 juillet 2023 accordant le permis de construire initial quant à la méconnaissance de l’article UB4 du règlement du plan local d’urbanisme. En revanche, le permis de construire modificatif n°1 accordé le 28 février 2025 qui ne respecte pas ledit article UB 4 du règlement du plan local d’urbanisme, doit être annulé quand bien même le vice propre dont il est affecté et tiré de la méconnaissance de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme aurait permis une annulation partielle sur le fondement de l’article L.600-5 du code de l’urbanisme. Ainsi, les conclusions de la commune et de l’OPH Hérault Logement tendant à la mise en œuvre des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…) ». Il résulte de ces dispositions que le paiement des sommes exposées et non comprises dans les dépens ne peut être mis à la charge que de la partie qui perd pour l’essentiel. La circonstance qu’au vu de la régularisation intervenue en cours d’instance, le juge rejette finalement les conclusions dirigées contre la décision initiale, dont le requérant était fondé à soutenir qu’elle était illégale et dont il est, par son recours, à l’origine de la régularisation, ne doit pas à elle seule, pour l’application de ces dispositions, conduire le juge à mettre les frais à sa charge ou à rejeter les conclusions qu’il présente à ce titre.

Il y a lieu dans les circonstances de l’espèce de laisser à chacune des parties les frais liés au litige et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 28 février 2025 par lequel le maire de Frontignan a accordé un permis de construire modificatif n°1 à l’OPH Hérault Logement est annulé.

Article 2 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à M^me D… (première nommée), à l’OPH Hérault Logement et à la commune de Frontignan.

Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Montpellier.

Délibéré après l’audience du 9 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M^me Michelle Couégnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025.

Le rapporteur,

N. B…

La présidente,

F. CorneloupLa greffière,

M. C…

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier le 23 octobre 2025,

La greffière,

M. C…