Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 26 avril et 22 juillet 2024, M^me D B, représentée par l’AARPI Frêche et Associés, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté en date du 17 novembre 2023 par lequel le maire de la commune de Castelnau-le-Lez a délivré un permis de construire à la SCCV Castelnau Rochet, en vue de la construction de 50 logements, d’un local d’activité comprenant une démolition totale sur un terrain sis 684 avenue Georges Frêche, ensemble la décision du 15 février 2024 rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Castelnau-le-Lez une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— le signataire de l’acte est incompétent ;

— le dossier de demande de permis de construire est incomplet pour ne pas faire mention dans le projet architectural du projet immobilier en cours de construction sur la parcelle voisine autorisé par un arrêté du 3 mars 2021 ; il ne contient pas les éléments exigés par l’article L. 431-2 du code de l’urbanisme, et font défaut un plan de masse, un plan des façades et des toitures, un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain, un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche, la notice architecturale indique que « les autres limites concernent une limite séparative avec un particulier » alors que la parcelle située au nord, section cadastrée AV n°0012, a vocation à devenir une copropriété ;

— les dispositions de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme sont méconnues, dès lors que l’état d’avancement du futur PLUi le maire était tenu d’opposer un sursis à statuer ;

— le projet ne respecte pas la règle de recul sur limites séparatives fixée par l’article UB6 du règlement du PLU avec les parcelles cadastrées section AV n°224 et section AV n°12 ;

— en prévoyant un accès automobile depuis l’avenue Georges Frêche, le projet méconnaît l’article UB3 du règlement du PLU ainsi que l’OAP « secteur UB6 » ;

— le projet, bien plus élevé que l’immeuble voisin, méconnaît la règle de hauteur fixée à l’article UB10.

Par un mémoire en défense, enregistré le 22 mai 2024, la commune de Castelnau-le-Lez, représentée par la SCP SVA, conclut à titre principal au rejet de la requête et, subsidiairement, à la mise en œuvre des dispositions de l’article L. 600-5-1 et à ce que soit mise à la charge de M^me B une somme de 1 750 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de 13 euros au titre du droit de plaidoirie.

Elle soutient que les moyens soulevés par M^me B ne sont pas fondés.

Par un mémoire en intervention, enregistré le 8 juin 2024, M. et M^me A, représentés par M^e Labourier, s’associent aux conclusions et moyens présentés par M^me B et demandent que soit mise à la charge de la commune de Castelnau-le-Lez une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un mémoire, enregistré le 8 juillet 2024, la SCCV Castelnau-Rochet, représentée par la SELARL Avocats Jurisconseil, conclut au rejet de la requête, et à ce que soit mise à la charge respective de M^me B et des consorts A une somme de 3 000 euros, et les entiers dépens.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable car elle est tardive, faute d’avoir mandaté l’avocat qui a introduit le recours gracieux, lequel n’a donc pas suspendu le délai de recours contentieux, expiré à la date d’introduction de la requête ;

— la requérante est dépourvue d’intérêt pour agir ;

— le mémoire en intervention est irrecevable par voie de conséquence ;

— les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Crampe,

— les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public,

— et les observations de M^e Giraudat, représentant M^me B, de M^e Monflier, représentant la commune de Castelnau-le-Lez, de M^e Palacci, représentant la société Castelnau Rochet et de M^e Labourier, représentant M. et M^me A.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 17 novembre 2023, le maire de Castelnau-le-Lez a délivré à la société civile de construction-vente Castelnau Rochet un permis de construire valant permis de démolir pour la réalisation d’un immeuble d’habitation comportant 50 logements et un local d’activités sur la parcelle cadastrée section AV 210, située 684 avenue Georges Frêche. M^me B a exercé un recours gracieux, le 15 janvier 2024. Elle sollicite à la fois l’annulation de cet arrêté et la décision rejetant son recours gracieux.

Sur l’intervention :

2. Il ressort des pièces du dossier que les époux A sont propriétaires d’un appartement donnant sur le projet en litige et qui crée un vis-à-vis très rapproché depuis leur logement. Ils ont ainsi intérêt pour agir en intervention au soutien de la requête contre l’arrêté en litige.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

3. Selon l’article 8 du décret du 12 juillet 2005 relatif aux règles de déontologie de la profession d’avocat : « L’avocat doit justifier d’un mandat écrit sauf dans les cas où la loi ou le règlement en présume l’existence. / () ». Il résulte de ces dispositions que, sous réserve des dispositions législatives et réglementaires excluant l’application d’un tel principe dans les cas particuliers qu’elles déterminent, les avocats ont qualité pour représenter leurs clients devant les administrations publiques, sans avoir à justifier du mandat qu’ils sont réputés avoir reçu de ces derniers dès lors qu’ils déclarent agir pour leur compte.

4. En l’espèce, il est constant que le recours gracieux du 15 janvier 2024 a été signé par M^e Boillot qui y précise qu’il agit en qualité de conseil de M^me B. La société Castelnau-Rochet se prévaut du constat d’un commissaire de justice du 2 avril 2024, au cours duquel ce dernier a adressé une sommation interpellative à M^me B. Celle-ci y déclare avoir signé un document présenté par un représentant de la société « Les Nouveaux Constructeurs » en charge de la promotion de l’immeuble « Les Terrasses du Rochet » dans lequel elle a acquis un appartement, sans toutefois pouvoir se souvenir du contenu. Dès lors, même si elle a également répondu à une question ambiguë ne distinguant pas entre l’exercice d’un recours contentieux ou gracieux n’avoir pas désigné M^e Boillot pour introduire « un recours » en son nom, et alors que M^me B a refusé de signer la sommation interpellative, M^e Boillot doit être regardé comme ayant valablement pu introduire le recours gracieux qui a prorogé le délai de recours contentieux, et la requête introduite le 26 avril 2024 l’a été dans les délais de recours. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la requête doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

5. En premier lieu, aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire () est : a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme () ».

6. En l’espèce, l’arrêté attaqué est signé par le maire de la commune de Castelnau-le-Lez, laquelle est dotée d’un plan local d’urbanisme. Le moyen tiré de l’incompétence de ce dernier ne peut qu’être écarté.

7. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 431-2 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural définit, par des plans et documents écrits, l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. / Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l’insertion dans l’environnement et l’impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords. ». L’article R. 431-7 du même code dispose que « Sont joints à la demande de permis de construire : » () b) Le projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. ".

8. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

9. D’une part, si M^me B soutient que le dossier de demande de permis de construire ne comprend pas le plan de masse exigé par l’article L. 431-9 du code de l’urbanisme, les plans des façades et des toitures et en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain, ni les documents graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages et photographies permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et lointain, exigés par l’article R. 431-10 de ce code, il ressort des pièces du dossier que tous ces éléments ont été versés par le pétitionnaire à l’appui de sa demande.

10. D’autre part, contrairement à ce qui est soutenu, le document PC6B, soit la vue d’insertion n° 2, représentait l’immeuble voisin, sous maîtrise d’ouvrage de la société « Les Nouveaux Constructeurs », et autorisé par arrêté du 3 mars 2021.

11. Enfin, la circonstance que l’une des parcelles ait vocation à devenir une copropriété alors que la notice indique que les autres limites parcellaires concernent des particuliers ne s’opposait pas à ce que l’autorité administrative, qui a délivré le permis de construire à la société « Les Nouveaux Constructeurs », apprécie la conformité du projet à la réglementation applicable à la date de la décision.

12. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente mentionnée à l’article L. 153-8 prescrit l’élaboration du plan local d’urbanisme et précise les objectifs poursuivis et les modalités de concertation, conformément à l’article L. 103-3. () / L’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable ». Un sursis à statuer ne peut être opposé à une demande de permis de construire, sur le fondement de ces dispositions, postérieurement au débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable, qu’en vertu d’orientations ou de règles que le futur plan local d’urbanisme pourrait légalement prévoir et à la condition que la construction, l’installation ou l’opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution.

13. Il ressort des pièces du dossier que le débat sur les orientations du projet d’aménagement et de développement durables du PLUi a eu lieu le 19 juillet 2018 et a fait l’objet d’une actualisation le 31 janvier 2023. Si la requérant invoque les éléments issus du futur PLUi, dont il ressort que la parcelle est classée dans un secteur n’admettant que les immeubles en R+2 occupant 70% d’emprise au sol, dont la règle de recul sur limite séparative et les obligations de stationnement automobile et vélos seraient méconnues par le projet en litige, il ressort des pièces du dossier que ces éléments intitulés « documents d’étape » n’ont été publiés qu’en décembre 2023, postérieurement à l’édiction de la décision attaquée. Par suite, le moyen tiré de l’erreur manifeste d’appréciation à ne pas avoir opposé un sursis à statuer en se fondant sur la contrariété du projet avec les éléments issus de ces documents d’étape, et dont la requérante ne démontre pas au surplus qu’ils étaient nécessairement connus de l’autorité administrative lors de la délivrance de l’autorisation en litige, doit être écarté.

14. En quatrième lieu, aux termes de l’article UB6 du règlement du PLU pour le secteur 6UB : « Les constructions devront s’implanter : soit sur la limite séparative, soit en respectant un recul de 4 mètres. Toutefois, lorsque le projet de construction est voisin d’une construction voisine existante contiguë à la limite séparative et de volumétrie comparable avec la construction projetée, les constructions devront s’implanter : soit sur cette même limite séparative, de façon contiguë, soit en respectant un recul minimal de 8 mètres. »

15. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige est situé en continuité bâtie sur l’avenue Georges Frêche, qui forme sa limite est. En limite nord, un bâtiment voisin de volumétrie comparable édifié partiellement sur limite séparative a été autorisé par arrêté de permis de construire délivré le 3 mars 2021, antérieurement au dépôt par la société pétitionnaire de son projet. Il résulte des dispositions précitées que, dans cette hypothèse, le projet doit soit s’adosser en contiguïté du bâtiment voisin, soit s’implanter en retrait de huit mètres. Or, en limite nord, le bâtiment en litige est partiellement accolé aux façades des bâtiments voisin et en retrait de seulement 4 mètres sur les portions non accolées. Il en résulte que le projet méconnaît la règle de prospect édictée par l’article UB6.

16. En revanche, en limite sud, le bâtiment voisin situé sur une partie de la limite séparative comprend seulement deux étages, et n’est ainsi pas de volumétrie comparable au bâtiment projeté. Le placement du bâtiment en continuité bâtie sur l’avenue George Frêche et en retrait de 4 mètres sur sa limite sud est dès lors conforme aux dispositions précitées.

17. Aux termes de l’article UB3 du règlement du PLU : « () Dans le secteur 6UB et sous réserve qu’une alternative existe par une autre voie publique ou ouverte à la circulation publique, aucun accès automobile autre que ceux fixés dans l’orientation d’aménagement et de programmation spécifique au secteur 6UB, y compris aux parcs de stationnement, ne sera autorisé depuis l’Avenue G. Frêche. »

18. D’une part, le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme. Dès lors, l’autorité compétente et, en cas de recours, le juge administratif doivent, pour l’application des règles d’urbanisme relatives à la desserte et à l’accès des engins d’incendie et de secours, s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie.

19. D’autre part, l’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

20. En l’espèce, même si la construction individuelle à démolir bénéficiait jusqu’alors d’un accès existant sur cette avenue, le projet qui emporte démolition de l’existant, et construction nouvelle, pour un nombre de véhicules plus important que celui existant, est soumis à la règle fixée par les dispositions précitées.

21. Par ailleurs, il est constant que le maire de la commune a conditionné la délivrance du permis de construire délivré sur la parcelle cadastrée section AV n°12, voisine du projet en litige, à la création d’une servitude de passage donnant un accès à la parcelle cadastrée section AV n°210 à une voie perpendiculaire à l’avenue Georges Frêche, et a ensuite refusé la suppression de cette voie au motif qu’elle irait à l’encontre de l’OAP et enclaverait ainsi la parcelle cadastrée section AV n°210. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire a conçu l’implantation de son projet avec un accès automobile situé au Sud-Est de la parcelle donnant sur l’avenue Georges Frêche sans se prévaloir de la « servitude » précitée, qui déboucherait sur l’angle Nord-Est de la parcelle assiette du projet en litige, laquelle n’était pas constituée à la date de la décision en litige et n’était au demeurant pas opposable à la société pétitionnaire dès lors que l’emprise de cette servitude n’apparaissait que comme une prescription d’une autorisation d’urbanisme délivrée à un tiers. Dans ces conditions, le projet ne disposait pas d’alternative à un accès direct à l’avenue Georges Frêche. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB3 du règlement du plan local d’urbanisme précité doit être écarté.

22. En dernier lieu, aux termes de l’article 10 du règlement du PLU : « Les constructions et autres modes d’occupation du sol ne doivent pas porter atteinte par leur situation, volume, aspect, rythme ou la coloration des façades au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et paysages urbains. () ».

23. Si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

24. Il ressort des pièces du dossier que le front bâti de l’avenue Georges Frêche est composé d’immeubles, et que le terrain d’assiette de la construction en litige est entouré d’un immeuble en R+4, quoique d’une hauteur légèrement inférieure, et d’un immeuble en R+ 2. Il n’apparaît pas qu’au regard de ses caractéristiques, ni du fait qu’il sera construit en R+4 en dépassement de l’immeuble voisin, également bâti en R+4, le projet en litige porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, sites et paysages urbains.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

25. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non- opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

26. Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

27. La régularisation des vices affectant la légalité du permis de construire en litige relevés aux points 15 et 16 du présent jugement, tiré de la méconnaissance de l’article UB6 du règlement du plan local d’urbanisme en ce qui concerne l’accès et le recul par rapport aux limites séparatives en limite nord, n’implique pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il peut donc faire l’objet d’une mesure de régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête dirigées contre l’arrêté du 17 novembre 2023 et d’impartir à la SCCV Castelnau Rochet un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement aux fins de justifier de la régularisation de ces vices.

D E C I D E :

Article 1er : L’intervention de M. et M^me A est admise.

Article 2 : Il est sursis à statuer sur la requête de M^me B jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois, à compter de la notification du présent jugement, imparti à la SCCV Castelnau Rochet pour justifier auprès du tribunal de la régularisation des vices retenus aux points 15 et 16 du présent jugement quant à la méconnaissance de l’article UB6 du règlement du PLU de Castelnau-le-Lez en limite nord.

Article 3 : Tous droits et moyens sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me B, à la commune de Castelnau-le-Lez, à la SCCV Castelnau Rochet et à M. et M^me A.

Délibéré après l’audience du 27 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Corneloup, présidente,

M^me Crampe, première conseillère,

M. Huchot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025.

La rapporteure

S. Crampe La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. C

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 10 avril 2025.

La greffière,

M. C

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